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• 156****9976

  質(zhì)量問題決定了產(chǎn)品的根本。
  會影響你的企業(yè)的聲譽,知名度; 會影響企業(yè)的形象和競爭力; 直接決定企業(yè)的生存。 質(zhì)量就是生命線。在當(dāng)今這個社會,物質(zhì)極其豐富,不論是生產(chǎn)資料的消費者還是生活資料的消費者都有充分的購買能力、選擇渠道和選擇權(quán)利,質(zhì)量就成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的至關(guān)重要的因素。經(jīng)營能力是影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵因素。

  查看全文↓ 2019-09-09 21:03:41
• 136****5789

  開發(fā)商**?！八汀钡拿娣e便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進行計算。如果說樓層的盤層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進行計算。
  2、露臺：
  一般的露臺都是房間的外面的，所以說是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺的權(quán)屬問題，大家在購買之前就應(yīng)該有所了解的。
  如果露臺是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨使用；如果露臺處在一個與自己房屋相連的獨立空間，而且其他業(yè)主無法進入的話，那么開發(fā)商可以將露臺的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時，購房者一定要弄清楚露臺的所有權(quán)。
  3、地下室：
  高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫的，而車庫是和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來說別墅的地下室應(yīng)該不會計入到總的建筑面積中，而是屬于贈送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。
  4、挑高復(fù)式戶型：

  查看全文↓ 2019-09-09 21:03:37
• 144****5303

  常見的贈送面積，一般以凸飄窗、陽臺、地下室等形式呈現(xiàn)，而且真正的“贈送面積”購房者是不擁有產(chǎn)權(quán)的，只享受使用權(quán)。所以，當(dāng)購房者家里涉及到出賣房屋、拆遷、繼承或者抵押時，計算的面積按照房產(chǎn)證上的面積來算，而房產(chǎn)證上的面積并不包括贈送面積。
  陽臺
  陽臺是建筑物的室內(nèi)延伸，比較常見的有懸挑式、嵌入式、轉(zhuǎn)角式三種。但是，在贈送陽臺的規(guī)則里，全封閉與未全封閉差別很大，全封閉按照全部面積計算，而半封閉按照一半的面積計算。
  露臺
  露臺是指住宅中的屋頂平臺或者為了建筑物的結(jié)構(gòu)上的需要或者改善室內(nèi)的組合而在其他樓層中做出的大陽臺。有了露臺，能夠提升消費者的生活質(zhì)量。露臺本來就是免費贈送的，雖然有了它能夠使得建筑物更加美觀，更讓人心動，但是，它是不計入建筑面積的。
  飄窗
  一般都呈矩形或者梯形，飄窗有內(nèi)飄窗和外飄窗兩種。飄窗是否計入建筑面積，取決于飄窗臺到天花板的高度，如果高度低于2.2米，則不計入計入建筑面積，此外，低于2.2米的落地窗也不計入建筑面積。
  閣樓

  查看全文↓ 2019-09-09 21:03:34
• 145****5128

  朱春苗，上海市建緯（杭州）律師事務(wù)所專職律師。
  
  
  
  編者按：
  城市建筑.jpg
  
  在商品房開發(fā)建設(shè)過程中，建設(shè)單位為突破容積率指標(biāo)的約束，贈送面積改造方式層出不窮，但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，履行過程中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因贈送面積改造引發(fā)的糾紛不斷。本文試從法律實例出發(fā)，就贈送面積改造所涉之法律問題，包括買受人主張欺詐撤銷問題、贈送面積存在質(zhì)量瑕疵情形下的救濟途徑問題以及逾期辦證法律風(fēng)險的承擔(dān)問題等作一簡要論述。
  
  本文在第四屆杭州律師論壇上榮獲優(yōu)秀論文二等獎。
  
  
  
  
  
  
  
  
  商品房地上總建筑面積為建設(shè)用地面積與土地容積率之積數(shù)，而在國有土地出讓時，相應(yīng)的建設(shè)用地面積及容積率等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)已然明確。在既有容積率指標(biāo)的約束下，通過何種方式**大程度地實現(xiàn)利潤，同時保持乃至增加商品房的市場競爭力是出賣人需要解決的一大難題。循著該思路，實踐中出賣人利用商品房建筑設(shè)計規(guī)范的漏洞，通過商品房改造方式實現(xiàn)“贈送面積”、提高房屋得房率，從而增加房屋使用面積已成為現(xiàn)房地產(chǎn)市場中的常見方式。但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，實際履行中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因商品房改造而引起的法律糾紛層出不窮且紛繁復(fù)雜。
  
  
  
  
  
  一、贈送面積改造之常見方式
  
  
  《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T17986.1-2000）從國家層面詳細(xì)規(guī)定了建筑面積的計算方式和測量規(guī)則，《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）（建房［1995］517號）明確了商品房套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積的計算規(guī)則。各省、市根據(jù)實際情況就建筑面積、容積率的計算問題也都有細(xì)致規(guī)定，如浙江省《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》（DB33/T 1152-2018）在國家規(guī)范的基礎(chǔ)上進一步規(guī)定了建筑面積的計算規(guī)則，并較之前的規(guī)定更加詳細(xì)和嚴(yán)格。現(xiàn)房地產(chǎn)市場中，出賣人通過改造方式拓展面積，主要就是通過對相關(guān)建筑面積計算規(guī)則的利用或規(guī)避來實現(xiàn)的。
  
  
  
  （一）凸（飄）窗
  
  出賣人利用關(guān)于飄窗的面積計算規(guī)則，通過控制飄窗的窗臺高度、進深、窗臺至上方結(jié)構(gòu)底板的高度等手段，從而使飄窗面積不計入建筑面積。該種方式，其實應(yīng)屬合理利用規(guī)則的范疇，但部分出賣人會將飄窗設(shè)計為用磚塊砌起來的“假飄窗”，買受人可以直接拆除使用，這部分就屬于房地產(chǎn)市場上真正的“贈送面積”。當(dāng)然，也存在出賣人原設(shè)計建造的實為混凝土澆筑的“真飄窗”，但部分買受人擅自進行拆除以拓展使用面積，這就容易給房屋的質(zhì)量和防水等帶來重大隱患。
  
  
  
  （二）陽臺
  
  建筑主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，也即懸挑陽臺，因其僅計算二分之一的建筑面積，故出賣人常將陽臺設(shè)計為懸挑陽臺，后期再統(tǒng)一施工封閉，作為贈送面積的改造方式之一。還有的出賣人為使陽臺面積不計入建筑面積，將其設(shè)計為通高陽臺、錯層陽臺等，再通過施工改造，將樓板澆筑或者是設(shè)置陽臺頂棚，從而將其轉(zhuǎn)化為套內(nèi)實際可使用面積。
  
  
  
  （三）設(shè)備平臺

  查看全文↓ 2019-09-09 21:03:30
• 136****7590

  一、裝修前需要做的
  從打算裝修到開始裝修這段時間里其實有不少事情要做，算是裝修前的準(zhǔn)備工作。裝修看似挺簡單的，其實也是項大工程，裝修過的人肯定深有體會，當(dāng)年第一次裝修后，我甚至暗暗發(fā)誓以后一定要買精裝房，不過好了傷疤忘了疼。總之，裝修是一項復(fù)雜而又繁瑣的工程，既然你已經(jīng)打算開始裝修了，那事先有個心里準(zhǔn)備總沒壞處。先來說說裝修前需要做的一些事項。
  
  1、查看新房，檢查漏水
  
  
  ▲外墻漏水造成的泛堿現(xiàn)象
  
  我覺得裝修前很有必要去新房里看看，雖然之前交房時也會驗房，但有些質(zhì)量問題不一定能在驗房馬上發(fā)現(xiàn)。舉幾個例子來說吧，例如衛(wèi)生間漏水問題，驗房時如果衛(wèi)生間樓頂板沒有明顯的裂縫，你也發(fā)現(xiàn)不了什么問題，但是如果你樓上那戶人家入住后就不一樣了，如果有問題就會立即顯露出來，樓板的裂縫會造成漏水，套管和樓板交接的位置也可能造成漏水，要是樓上人家衛(wèi)生間的防水做得比較到位那也不會有問題。還有外墻的滲水以及窗戶的密閉性，可能交房時近幾天沒下過特別大的雨，所以驗房時你不一定看得到滲水現(xiàn)象，你可以等下過暴雨后去看看，**好是那種夏天的臺風(fēng)雨，很多漏水問題會在這種極端天氣中顯露出來。上圖為外墻存在裂縫所造成的墻體滲水和泛堿。所以在交房之后到裝修之前的這段日子，建議有空還是多去新房子里面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題可以盡快聯(lián)系物業(yè)整改處理，盡量把所有存在的質(zhì)量問題在裝修之前統(tǒng)統(tǒng)解決掉，要是裝修好后才發(fā)現(xiàn)那就麻煩了。
  
  順道附上一篇驗房攻略，裝修之前房屋交付時的驗房也十分重要，這也是裝修前的必要步驟。通過驗房找出存在的質(zhì)量問題，并把這些質(zhì)量問題解決了，這對日后的裝修有事半功倍的效果。
  
  
  純干貨！建造師教你如何來驗房
  小編注：快過年啦，好文想送你臺iPhoneX做年貨！#年貨大作戰(zhàn)#征稿活動正在火熱進行中，分享年貨選購經(jīng)驗、年貨選購清單及年貨戰(zhàn)績曬物，參與贏iPhoneX大獎，更有Kindle、京東禮品卡等多重好禮！戳活動公告了解詳情在張大媽家經(jīng)常能看到不少關(guān)于裝修的原創(chuàng)文章，但是大家想過沒，其實在裝修之前房屋交
  記錄生活點滴|贊239評論136收藏3k查看詳情
  
  2、確定裝修風(fēng)格、裝修預(yù)算、裝修模式
  
  
  ▲各種裝修風(fēng)格的效果圖
  
  打算裝修前肯定先要確定好裝修風(fēng)格，所謂裝修風(fēng)格也就是設(shè)計風(fēng)格，大致有現(xiàn)代風(fēng)格、田園風(fēng)格、中式風(fēng)格、地中海風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、美式風(fēng)格、古典風(fēng)格、日式風(fēng)格、北歐風(fēng)格等等，這個其實也沒啥好講的，完全是看你自己選擇了，蘿卜青菜各有所愛，如果沒啥概念的話，可以看看各種裝修風(fēng)格的圖片，找找感覺，我相信等你一輪看下來心里也就有底了。
  
  接著就是裝修預(yù)算了，花多少錢辦多少事，打算花多少錢來裝修肯定要事先確定好，這點還是比較重要的。你可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力以及這次裝修打算要花費的錢來框出裝修總預(yù)算，然后幾個大的項目也要劃分出單項預(yù)算，如裝修半包費用、家具家電購買費用等等。不過根據(jù)身邊不少人的裝修經(jīng)歷來看，很多人**終還是遠超預(yù)算，不管是裝修主材還是家具電器，選購時可能會覺得稍微超出一點預(yù)算無所謂，但是整個裝修過程需要購買的東西實在太多了，如果每項都超出一點，那**終算下來總的花費會超出預(yù)算很多，所以在整個裝修過程中各項支出都要大致按預(yù)算來，如果某樣?xùn)|西花費超過預(yù)算了，那購買其他東西時可以適當(dāng)降低預(yù)算來平衡一下。

  查看全文↓ 2019-09-09 21:03:26

相關(guān)問題

• 問 贈送的面積出質(zhì)量問題怎么辦？
  答

  您好，1．有部分“贈送面積”本身就是不能計入房屋的銷售面積之內(nèi)的，是不能計價銷售的。按照國家有關(guān)規(guī)定，陽臺、露臺、飄窗等這些地方本身就只能算半面積或不算面積，這部分面積本來就不應(yīng)當(dāng)計入建筑面積，應(yīng)屬購房人所有。 2．“贈送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，又不會簽入合同內(nèi)，所以購房者還得做個心理準(zhǔn)備：“贈送面積”到手后，有些可能是縮了水的；因為沒有寫進合同，沒有與開發(fā)商理論的依據(jù)，所以得房率的多少，自己應(yīng)好好計算。 3．“贈送面積”只有使用權(quán)，甚至連使用權(quán)都不合法，當(dāng)然不會計入產(chǎn)權(quán)，因而也將不受法律保護，在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等時，沒有人會關(guān)心你的“實得單價”“得房率”……，你的價值觀將被完全顛覆，權(quán)益根本得不到保障。 4．對購房者來說，買“贈送面積”還存在一定的的風(fēng)險。根據(jù)法規(guī)，立面是所有住戶共有，即使要更改，也須得到管理部門的審批。所以交房以后能否把“贈送面積”變成房間，有很多的不確定因素，缺乏法律的保障，說不好到時就變成違章建筑了。同時專家還指出，“贈送面積”沒有計入產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)格來說屬于公共空間。按相關(guān)規(guī)定，如果把公共空間封起來就是搭建違章建筑，到時城管部門要求拆除違章建筑，就會損害到購房者的利益。 5．“贈送面積”不計入地塊規(guī)劃容積率，會造成實際的建筑容積率提高。比如一個社區(qū)的容積率為5.0，如果贈送空間達到40%，容積率將提高到7.0，導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，影響居住的舒適性。說簡單一點你買的高品質(zhì)樓盤建筑密度可能比拆遷安置房還高！ 6．建筑密度增加，入住人口數(shù)量也會超過設(shè)計數(shù)量，同時水、電、氣、電梯、排污、泊車位、公共交通等都將不堪重負(fù)！ 7．“贈送面積”改變了合理的建筑形式，由于塑形的改變，這樣的建筑很可能會造成不環(huán)保、不節(jié)能的情況。而擅自改變房屋結(jié)構(gòu)勢必會對整個建筑的結(jié)構(gòu)、抗風(fēng)、抗震性能、立面效果，以及城市形象帶來負(fù)面的影響；同時造成內(nèi)部設(shè)計不科學(xué)，不通風(fēng)和材料的浪費，再加上有些“贈送面積”并不實用，居住的舒適性將大打折扣。 8．“贈送面積”不會產(chǎn)生報建費和稅費，損害了政府的利益，同時變相抬高了房價，會讓樓市產(chǎn)生虛假信息，誤導(dǎo)市場管理。 俗話說羊毛出在羊身上，目前房市中“贈送面積”的在售樓盤中幾乎全部都存在“虛假”成分，不管得房率是110%還是170%，底線都不會是讓購房者獲得天上掉餡餅般的實惠，“贈送面積”不過是開發(fā)商宣傳促銷的誘餌和噱頭，目的是開發(fā)商利用獲得的不計入容積率的面積，降低了實際單位成本，并依托贈送面積提高銷售價格。 有關(guān)專家特別提醒購房者注意三個問題：一是，所謂的“贈送面積”，其建筑成本等已被分?jǐn)傔M了房價，購房者實際并非真正撿到便宜，買房仍要重點關(guān)注房屋價格、質(zhì)量、配套等基本要素；二是，一些“贈送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問題，能否真正達到購房者預(yù)想的使用目的難以確定；三是，入戶花園、挑高陽臺、露臺等能否封閉起來，進而實現(xiàn)“一房變兩房”、“兩房變四房”的夢想，并非由開發(fā)商說了算，這取決于城建等職能部門是否批準(zhǔn)，否則可能成為違章建筑被責(zé)令拆除。望采納

  全部3個回答>
• 問 贈送的面積出質(zhì)量問題怎么辦?贈送面積真的是贈送的嗎？
  答

  天下沒有免費的午餐，贈送的越大，其它方面跟同房型相比肯定會有差異，或者房子質(zhì)量有水分，現(xiàn)在的社會房價一天一個價，多送相當(dāng)于貶值難不成開發(fā)商是傻子嗎？虧本的生意他們不會做的

  全部5個回答>
• 問 贈送的面積出質(zhì)量問題怎么辦
  答

  工程都有質(zhì)量保證期，5%質(zhì)保金都會在5年后才能撥付。怕什么？

  全部3個回答>
• 問 贈送面積不夠怎么辦?贈送面積需要注意的事項有哪些？
  答

  一般簽定合同的面積和**后辦理房產(chǎn)證的面積正負(fù)不能超過3%，要是超過那超過部分你有權(quán)不付錢而開發(fā)商必須給你辦產(chǎn)權(quán)一般建筑面積=套內(nèi)使用面積+公共部分分?jǐn)偯娣e房屋**后辦理產(chǎn)權(quán)證的面積應(yīng)該是有房產(chǎn)部門或有資質(zhì)的測繪部門測繪的建筑面積，而且房產(chǎn)部門會出具一個叫權(quán)屬證明書作為法律依據(jù)的我的一個同事購買一套商品房，（大概）簽定合同120平方米，**后開發(fā)商修建時私自增加面積，**后測繪后130平方米，找他再收錢，他和開發(fā)商打官司打贏了，**后不僅沒有多交錢而開發(fā)商還得給辦130平方米的房產(chǎn)證。

  全部5個回答>
• 問 贈送的面積出質(zhì)量問題怎么辦?買房子的時候聽到很多人說搭板
  答

  開發(fā)商贈送絕對是沒問題的，現(xiàn)在有很多開發(fā)商都選擇贈送面積來促進他的樓盤銷售速度，一般贈送的面積都會是陽臺、或者儲藏間、設(shè)備間等，再后期改的。所以這部分是規(guī)劃局不知道的，所以不會記入房產(chǎn)證里面，放心絕對不會給你帶來任何的經(jīng)濟糾紛的。我是專業(yè)房產(chǎn)人，回答絕對準(zhǔn)確，希望你采納

  全部5個回答>