已有5個(gè)回答

• 148****3783

  杠桿，具有放大的作用，用在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一樣的意思。
  假設(shè)現(xiàn)在你有30萬(wàn)，一般情況下你只能買(mǎi)30萬(wàn)的東西，但是買(mǎi)房子的時(shí)候，你可以**30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，買(mǎi)下100萬(wàn)的房子。相當(dāng)于你用30萬(wàn)買(mǎi)到了100萬(wàn)的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。雖然70萬(wàn)要還，但在你買(mǎi)下的時(shí)候，你用30萬(wàn)的代價(jià)獲得了100萬(wàn)的房子。
  加杠桿是為了獲得超額利潤(rùn)和投資機(jī)會(huì)。假如這個(gè)房子上漲了30%，賣(mài)出就是130萬(wàn)，還掉70萬(wàn)，剩60萬(wàn)，賺了30萬(wàn)，收益率30/30*100%=100%。假如沒(méi)有銀行提供杠桿，第一，你沒(méi)100萬(wàn)買(mǎi)這個(gè)房子，就無(wú)從談及獲利。第二，如果你有100萬(wàn)，全款買(mǎi)入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，差很多。

  查看全文↓ 2019-08-14 21:38:10
• 153****0888

  屬于杠桿
  房貸，是由購(gòu)房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶(hù)上。

  查看全文↓ 2019-08-14 21:38:07
• 144****6566

  杠桿率一般是指資產(chǎn)負(fù)債表中總資產(chǎn)與權(quán)益資本的比率。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反映出公司的還款能力。杠桿率的倒數(shù)為杠桿倍數(shù)，一般來(lái)說(shuō)，投行的杠桿倍數(shù)比較高，美林銀行的杠桿倍數(shù)在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿倍數(shù)在2007年為33倍。
  財(cái)務(wù)杠桿概念：無(wú)論企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多少，債務(wù)利息和優(yōu)先股的股利都是固定不變的。
  當(dāng)息稅前利潤(rùn)增大時(shí)，每一元盈余所負(fù)擔(dān)的固定財(cái)務(wù)費(fèi)用就會(huì)相對(duì)減少，這能給普通股股東帶來(lái)更多的盈余。
  這種債務(wù)對(duì)投資者收益的影響，稱(chēng)為財(cái)務(wù)杠桿。
  財(cái)務(wù)杠桿影響的是企業(yè)的稅后利潤(rùn)而不是息前稅前利潤(rùn)。
  財(cái)務(wù)杠桿率等于息稅前利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)之比，反映由于固定的債務(wù)存在，財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響程度。
  在一定程度上反映企業(yè)負(fù)債的程度和企業(yè)償債能力，財(cái)務(wù)杠桿率越高反映利息費(fèi)用越高，導(dǎo)致ROE指標(biāo)越低。
  簡(jiǎn)單的講就是把你的資金放大，這樣的話 你的資金成本就很小，同時(shí)你的風(fēng)險(xiǎn)和收益就放大了，因?yàn)橛澋陌俜直炔皇且罁?jù)原來(lái)的資金，而是根據(jù)放大后的資金來(lái)衡量的。
  巴塞爾銀行管理委員會(huì)在汲取2008年金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善新資本協(xié)議時(shí)，提出杠桿率作為監(jiān)管指標(biāo)，設(shè)置下限為3%。

  查看全文↓ 2019-08-14 21:38:05
• 148****4607

  
  中國(guó)基金報(bào)微信：chinafundnews
  
  
  
  【導(dǎo)讀】政府、企業(yè)在降杠桿，居民在加杠桿。有一種站一排，教練說(shuō)，敢死隊(duì)你們誰(shuí)上？想上的往前走一步。政府和企業(yè)立即往后退了一步。
  
  
  
  中國(guó)基金報(bào) 李樹(shù)超
  
  
  
  一
  
  
  
  整個(gè)圈子的人都在討論昨天央行公布的七月金融數(shù)據(jù)。
  
  
  
  
  7月人民幣貸款增加4636億元，分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加4575億元，其中，短期貸款減少197億元，中長(zhǎng)期貸款增加4773億元（房貸）；而非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元。
  
  
  如果看不懂什么意思，下面這張圖更加直觀。
  
  
  
  
  
  
  
  7月房貸占信貸的比重已突破100%！新增貸款全是房貸。房地產(chǎn)外的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都沒(méi)有從金融體系獲得資金。
  
  
  
  就是說(shuō)住房按揭貸款是新增貸款的唯一主力，其他貸款都是負(fù)增長(zhǎng)。
  
  
  
  企業(yè)在減少投資，在去杠桿，寒意涼涼。
  家庭在增加投資，在加杠桿，熱血沸騰。
  
  
  
  事情的底細(xì)差不多是這樣了
  
  
  
  第一，企業(yè)不看好未來(lái)，不維持生產(chǎn)，不擴(kuò)大生產(chǎn)，停產(chǎn)，縮產(chǎn)。同時(shí)也不看好資產(chǎn)，用腳投票，拒絕購(gòu)買(mǎi)，寧可持有現(xiàn)金也不花。同時(shí)企業(yè)的營(yíng)收，和現(xiàn)金流也惡化。
  
  
  
  第二，在企業(yè)等退縮同時(shí)。居民購(gòu)房撐起了一片天。
  
  
  
  基金君看到微博一則評(píng)論很有意思。
  
  
  
  7月M2 149.16萬(wàn)億人民幣，6月M2 149.05萬(wàn)億人民幣，也就是說(shuō)7月全國(guó)的貨幣總量M2環(huán)比只增加了1100億人民幣，而扛鼎老鄉(xiāng)就“印”了接近5000億人民幣的鈔。。。太偉大了，現(xiàn)在印鈔就靠老鄉(xiāng)了，沒(méi)老鄉(xiāng)瘋狂加杠桿“印鈔”的話，7月M2已經(jīng)環(huán)比大幅負(fù)增長(zhǎng)了。。。有意思的是老鄉(xiāng)總說(shuō)國(guó)家超發(fā)貨幣，所以才買(mǎi)房，殊不知現(xiàn)在他們就是中國(guó)**大的“印鈔機(jī)”，撐著整個(gè)信貸泡沫。。。哎，老鄉(xiāng)吃了不懂現(xiàn)代貨幣運(yùn)行原理的虧。
  
  
  
  二、
  
  
  
  房地產(chǎn)泡沫輿論戰(zhàn)。
  
  
  
  針對(duì)房地產(chǎn)泡沫，針對(duì)貨幣政策觀點(diǎn)，輿論爭(zhēng)奪戰(zhàn)很激烈。
  
  
  
  中金公司梁紅認(rèn)為，中國(guó)的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量年同比31%的增長(zhǎng)的確高出長(zhǎng)期可持續(xù)的水平，其中不無(wú)隱憂，并已引起了相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。因此，我們不能排除在房?jī)r(jià)上漲較快的城市房產(chǎn)和房貸政策進(jìn)行調(diào)整的可能性。
  
  
  
  著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱卻指出，這一輪的房?jī)r(jià)暴漲不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于貨幣超發(fā)。如果說(shuō)買(mǎi)房的錢(qián)多數(shù)來(lái)自貸款，可以說(shuō)是超發(fā)，但如果買(mǎi)房的**有收入基礎(chǔ)，那就值得分析。樊綱指出，在一二線城市暴漲的同時(shí)，另一些城市同樣面臨著去庫(kù)存的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲需要綜合很多因素去分析，并不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于貨幣超發(fā)。
  
  
  
  中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松對(duì)中國(guó)居民當(dāng)前過(guò)高的杠桿率表達(dá)了擔(dān)憂，巴曙松認(rèn)為：中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)46%，已經(jīng)超過(guò)日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。
  
  
  
  海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，人口老齡化和流動(dòng)人口負(fù)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)泡沫遲早要破，只要存在市場(chǎng)，且作為一個(gè)相對(duì)自由的市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)就難以人為控制。盡管居民房貸比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而斷言房地產(chǎn)還將繁榮依舊。就像去年上證綜指在5000點(diǎn)以上的時(shí)候，場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外融資也是異常火

  查看全文↓ 2019-08-14 21:37:59
• 147****9704

  
  
  胡文
  
  
  
  住房**為何降低？央行行長(zhǎng)周小川昨天在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議的記者會(huì)上為**近樓市的相關(guān)政策作了解答。
  
  
  
  記者會(huì)**后一個(gè)問(wèn)題是：**近下調(diào)了購(gòu)房**比例，一月信貸新增也很大，很多人認(rèn)為是在加杠桿。經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，如何看待去杠桿和加杠桿的平衡？
  
  
  
  周小川表示，首先，這個(gè)邏輯是對(duì)的。后面還有幾個(gè)考慮：
  
  
  
  　　第一，20年以來(lái)，從沒(méi)有自己住房，后來(lái)開(kāi)始有自己的住房，起步是很晚的，現(xiàn)在很多人還沒(méi)有自己的房子。本來(lái)住房貸款應(yīng)該是大力發(fā)展的階段。農(nóng)民進(jìn)城，現(xiàn)在也需要租房或買(mǎi)房。這個(gè)快速發(fā)展是不是風(fēng)險(xiǎn)很大？個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。很多國(guó)家住房貸款占總貸款40%、50%，中國(guó)是10%+，銀行也覺(jué)得這是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品，所以具有發(fā)展的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有時(shí)候冷，有時(shí)候熱，需要逆周期調(diào)節(jié)。過(guò)去定30%，現(xiàn)在適度下調(diào)，審慎度還是夠的，壞賬率明顯小于企業(yè)。給開(kāi)發(fā)商的貸款，還是銀行比較偏愛(ài)。
  
  
  
  　　再有，在宏觀和微觀審慎的監(jiān)管框架下，我們將更加加強(qiáng)對(duì)銀行整體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權(quán)，對(duì)客戶(hù)有自己的靈動(dòng)性，以決定條件和價(jià)格等。監(jiān)管部門(mén)同時(shí)對(duì)銀行進(jìn)行監(jiān)管。銀行總體的質(zhì)量，由監(jiān)管部門(mén)更加綜合平衡監(jiān)管，這是更具有靈活性和有效的監(jiān)管體系。
  
  
  
  　　過(guò)去，因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)，可能就由央行和監(jiān)管部門(mén)直接規(guī)定的事多。缺點(diǎn)就是靈活性不夠，各個(gè)省情況，大中小城市不一樣，銀行要是沒(méi)有一點(diǎn)靈活性，都是北京定的，也有缺點(diǎn)?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)向?qū)鹑跈C(jī)構(gòu)的整體審慎性監(jiān)管，同時(shí)，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)在具體業(yè)務(wù)的靈活度有一定裁量權(quán)?？傮w來(lái)講，不會(huì)影響整個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)可控的程度。
  
  
  
  回到宏觀來(lái)說(shuō)，如果中國(guó)想控制杠桿率，關(guān)鍵還是如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過(guò)高問(wèn)題。比較關(guān)注地方政府的問(wèn)題。從總量上講，不是家庭部門(mén)的問(wèn)題。
  
  
  
  周小川這一段回答相當(dāng)直接，也相當(dāng)重要。其主要觀點(diǎn)就是，對(duì)中國(guó)家庭住房加杠桿的邏輯是成立的。這種表態(tài)可以說(shuō)前所未有。要搞清這一表態(tài)，還要關(guān)注在這次會(huì)議上，中國(guó)人民銀行在貨幣政策方面對(duì)媒體發(fā)布的通稿。通稿稱(chēng)——
  
  
  
  在宏觀政策方面，中國(guó)將繼續(xù)實(shí)施靈活適度的穩(wěn)健貨幣政策，確保信貸合理增長(zhǎng)，保持流動(dòng)性合理充裕和社會(huì)融資總量適度增長(zhǎng)。鑒于對(duì)中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)當(dāng)前形勢(shì)的看法，人民銀行的貨幣政策是處于穩(wěn)健略偏寬松的狀態(tài)，還要不斷觀察、適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)于可能的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，目前中國(guó)仍有一定的貨幣政策空間和多種貨幣政策工具。中國(guó)正在完善貨幣政策框架，逐步從數(shù)量型調(diào)控為主轉(zhuǎn)向價(jià)格型調(diào)控為主。同時(shí)，積極的財(cái)政政策會(huì)加大力度，實(shí)行減稅政策，階段性提高財(cái)政赤字率。中國(guó)政府還將著力加強(qiáng)結(jié)構(gòu)性改革，尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，更好地平衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和風(fēng)險(xiǎn)防范三者間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。
  
  
  
  請(qǐng)注意文中“貨幣政策是處于穩(wěn)健略偏寬松的狀態(tài)，還要不斷觀察、適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整”的表述，這與之前“穩(wěn)健的貨幣政策”明顯不同。而后面的“還要不斷觀察、適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整”意味著，“偏寬松”的貨幣政策亦有可能。與此相適應(yīng)的是，積極的財(cái)政政策會(huì)加大力度，階段性地提高財(cái)政赤字率。在這一背景下，再來(lái)理解周小川的話就比較容易。
  
  
  
  周小川的話包含以下三層意思。
  
  
  
  一、個(gè)人住房貸款的杠桿率并不高，具有加杠桿的空間。
  
  
  
  周小川的觀點(diǎn)，其實(shí)有著相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，包括中國(guó)高達(dá)50%的儲(chǔ)蓄率。2月22日，在“文過(guò)是非”發(fā)表《陳勁松解密深圳房?jī)r(jià)暴漲之謎：深圳供給側(cè)出了問(wèn)題！》一文中，陳勁松就提出，中國(guó)家庭具備為房貸加杠桿的空間。他引用的數(shù)據(jù)是，2014年中國(guó)家庭房貸余額僅占GDP的17%，遠(yuǎn)低于美歐國(guó)家。
  
  
  
  以北上深為例，北京、上海和深圳的二手房市場(chǎng)規(guī)模已遠(yuǎn)超一手住房。2015年，北京二手房成交量19萬(wàn)套，成交面積1740萬(wàn)平方米，是一手房成交面積1098萬(wàn)平方米的1．6倍，總金額3983億元，同比分別上漲80%、83%和100%；上海的二手房成交更是高達(dá)36萬(wàn)套，成交面積3046萬(wàn)平方米，是一手房成交面積1497萬(wàn)平方米的兩倍多，總金額7678億元，同比分別增長(zhǎng)105%、113%和152%；深圳的二手房成交面積達(dá)到1064萬(wàn)平方米，是一手房成交面積的740萬(wàn)平方米的1．4倍。這意味著什么呢？?jī)H以北上深來(lái)說(shuō)。假如作為存量的二手房成交資金的一半流入新房市場(chǎng)，這本身就為新房提供了相當(dāng)可觀的加杠桿空間。
  
  
  
  二、對(duì)于銀行的監(jiān)管，將轉(zhuǎn)向更為綜合的平衡監(jiān)管，給予銀行一定的靈活度和裁量權(quán)。這意味著，對(duì)于樓市的信貸政策還有寬松的空間。

  查看全文↓ 2019-08-14 21:37:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房貸杠桿是什么意思?房貸杠桿率什么意思
  答

  不無(wú)防范風(fēng)險(xiǎn)的意味目前，雖然沒(méi)有誰(shuí)能斷定房地產(chǎn)泡沫會(huì)何時(shí)破滅，但作為被地產(chǎn)商和購(gòu)房者雙重綁架的銀行，實(shí)在是到了不得不為自己尋找一個(gè)安全而退的出口了。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房貸杠桿是什么?杠桿機(jī)制是什么意思,還有杠桿貸款
  答

  一般說(shuō)借助資金買(mǎi)房，比如貸款。**30%，那么你有30萬(wàn)，就可以貸款70萬(wàn)。可以買(mǎi)個(gè)100萬(wàn)房子等**。假如啊，1年或者10年，房?jī)r(jià)翻番，那么你賺100萬(wàn)，去掉利息、手續(xù)費(fèi)，按10萬(wàn)算，你賺90萬(wàn)，而你的本金才30萬(wàn)。如果你當(dāng)初只是用30萬(wàn)買(mǎi)房，房?jī)r(jià)翻番，你也就是賺30萬(wàn)，去掉手續(xù)費(fèi)，賺二十多萬(wàn)。2019年5月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2019年一季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究報(bào)告顯示，2019年一季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。杠桿率即一個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)之比(負(fù)債/所有者權(quán)益的值為杠桿率)。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房貸杠桿是什么
  答

  **近，關(guān)于中國(guó)房貸杠桿已經(jīng)過(guò)高，從而判斷房?jī)r(jià)全面“泡沫化”的評(píng)論不絕于耳。其中主要的論據(jù)是中國(guó)房貸總水平、新增房貸按揭比率，及房貸還款負(fù)擔(dān)等指標(biāo)“國(guó)際對(duì)比”的結(jié)果。但是在就中國(guó)房貸杠桿水平蓋棺定論之前，有必要先將以上幾項(xiàng)主要指標(biāo)與美國(guó)、日本對(duì)應(yīng)可比指標(biāo)的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)客觀的比較。雖然得益于此前存量低、久期短，中國(guó)目前的房貸總水平還未達(dá)“警戒線”，但近來(lái)房貸杠桿上升速度明顯加快，其中不無(wú)隱憂。另外，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地政策帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高、風(fēng)險(xiǎn)積聚?？傮w而言，相對(duì)國(guó)際可比指標(biāo)，中國(guó)目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。主要由于之前房貸存量低，久期短。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么是房地產(chǎn)杠桿? 加杠桿買(mǎi)房是什么意思
  答

  什么是去“去杠桿化”？--金融危機(jī)下的現(xiàn)象 　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“杠桿化”指的就是借債進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機(jī)爆發(fā)前為不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 　　當(dāng)資本市場(chǎng)向好時(shí)，這種模式帶來(lái)的高收益使人們忽視了高風(fēng)險(xiǎn)的存在，等到資本市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路時(shí)，杠桿效應(yīng)的負(fù)面作用開(kāi)始凸顯，風(fēng)險(xiǎn)被迅速放大。對(duì)于杠桿使用過(guò)度的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價(jià)格一旦下跌，虧損則會(huì)非常巨大，超過(guò)資本，從而迅速導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。金融危機(jī)爆發(fā)后，高“杠桿化”的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始為更多人所認(rèn)識(shí)，企業(yè)和機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始考慮“去杠桿化”，通過(guò)拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，逐漸把借債還上。這個(gè)過(guò)程造成了大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格如股票、債券、房地產(chǎn)的下跌。 　　綜合各方的說(shuō)法，“去杠桿化”就是一個(gè)公司或個(gè)人減少使用金融杠桿的過(guò)程。把原先通過(guò)各種方式（或工具）“借”到的錢(qián)退還出去的潮流。

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• 問(wèn) ?? 購(gòu)房杠桿率是什么意思呢？是貸款利率嗎？
  答

  中國(guó)的居民房貸杠桿算不算高？若按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，存量房貸占儲(chǔ)蓄的比例（29%）或占金融資產(chǎn)的比例（15%）等指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，并與西方國(guó)家相比，我國(guó)居民房貸杠桿率并不高。但筆者認(rèn)為，宏觀面上的指標(biāo)判斷和簡(jiǎn)單橫向比較，無(wú)法反映諸多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，中國(guó)居民房貸杠桿結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)正在悄然降臨。房貸杠桿遠(yuǎn)遜于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家首先，中國(guó)與美國(guó)、日本相比，在社保覆蓋水平和均等化程度上，差距很大，中國(guó)居民未來(lái)支出和不確定性支出要遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家。同時(shí)，居民可支配收入（包括務(wù)工收入）增幅已從2012年的10%以上降至目前的5%-8%，經(jīng)濟(jì)疲軟或?qū)⒗^續(xù)拖累居民收入增長(zhǎng)。實(shí)際上，我國(guó)城鎮(zhèn)化率很難達(dá)到美日70%-80%的水平。所以，房貸占GDP的比重等指標(biāo)不能簡(jiǎn)單的與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較。房貸時(shí)間分布不均，增量房貸風(fēng)險(xiǎn)大2009年，我國(guó)房貸余額僅4.76萬(wàn)億元，這一數(shù)字在今年6月份達(dá)到16.4萬(wàn)億元，翻了4倍。盡管官媒仍堅(jiān)持我國(guó)整體居民房貸杠桿率不高，但75%的房貸發(fā)放于房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，近一半發(fā)放于2013年以后，即近期**快的兩輪房?jī)r(jià)上漲周期。數(shù)據(jù)顯示，2013年之前的存量房貸，其風(fēng)險(xiǎn)已被房?jī)r(jià)上漲覆蓋，但房?jī)r(jià)單邊上漲近20年后，目前50個(gè)大城市房屋總價(jià)（219萬(wàn)億元）已超美國(guó)的情況下，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)陡增。特別是去年初以來(lái)新增量房貸風(fēng)險(xiǎn)日益突出。房?jī)r(jià)快速上漲使大城市杠桿率偏高2015年和今年上半年，樓市銷(xiāo)售面積同比分別增長(zhǎng)6.5%和25%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.4%和46%，新增房貸分別增長(zhǎng)22%和96%，顯示東部熱點(diǎn)城市成交占比擴(kuò)大、杠桿率快速提升，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。shzyshange44以深圳為例，2015年新增房貸是2014年的2.2倍，平均貸款成數(shù)為6.5成；今年上半年深圳個(gè)人房貸余額（9900億元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三線、四線城市和部分二線城市30%左右的購(gòu)房按揭率，大城市房貸杠桿率很高?！岸渭痈軛U”風(fēng)險(xiǎn)難以估量今年初，央行為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，對(duì)于首套房貸認(rèn)定全面放松，**比例低至二成，加杠桿受到鼓勵(lì)。但即使是這樣，付房貸**在一線城市也要?jiǎng)虞m數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。于是，一些購(gòu)房者正在通過(guò)信用和消費(fèi)貸款，甚至通過(guò)變相的“**貸”等，實(shí)現(xiàn)“二次加杠桿”。而筆者認(rèn)為，“二次加杠桿”等于是玩火，現(xiàn)在不僅是投機(jī)購(gòu)房群體積極加杠桿，還有低收入人群也在加杠桿，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高買(mǎi)不起，只有高杠桿才能圓上住房夢(mèng)。但問(wèn)題是，如果未來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào)和收入下行，這部分杠桿風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇上升。全民快速“加杠桿”在吹大房?jī)r(jià)泡沫的同時(shí)，也在快速推升金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，全國(guó)個(gè)人房貸占總貸款的16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年全部新增貸款中，個(gè)人房貸占41.3%，為2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超過(guò)50%；究其原因，一方面由于制造業(yè)不景氣，傳統(tǒng)行業(yè)不良率快速上升，銀行信貸投放開(kāi)始向個(gè)人房貸領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。另一方面，房貸利率創(chuàng)歷史新低，鼓勵(lì)了加杠桿的熱情。7月份全國(guó)首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低，重點(diǎn)城市房貸利率在4.1%-4.3%之間，銀行貸款結(jié)構(gòu)正明顯傾向于中長(zhǎng)期個(gè)人住房貸款。加杠桿還是去杠桿？對(duì)于個(gè)人住房貸款是否在加杠桿，如何把握“去杠桿”和“加杠桿”的平衡，周小川的回答是：降低貸款條件（如降低**比例），貸款增多，從這個(gè)角度，個(gè)人住房的杠桿會(huì)有所提高，這個(gè)邏輯沒(méi)錯(cuò)。但是，從宏觀層面看，中國(guó)如果想控制杠桿率，應(yīng)掌握好整個(gè)杠桿率，關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過(guò)高的問(wèn)題，也有一部分人比較關(guān)注地方政府的杠桿率是否偏高的問(wèn)題，從總量上來(lái)講個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。周小川認(rèn)為，中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對(duì)偏低，銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全，有發(fā)展的機(jī)會(huì)。央行在加強(qiáng)對(duì)銀行總體健康程度的考核之外，將會(huì)給予銀行更大的自主權(quán)，對(duì)不同客戶(hù)采取不同具體政策。我國(guó)居民房貸杠桿高不高？如果按照國(guó)際算法，存量房貸占儲(chǔ)蓄比例或金融資產(chǎn)比例，或者是存量房貸占GDP的比重來(lái)算都不高。但是如果我們分析一下居民的房貸杠桿結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)趨勢(shì)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種加杠桿趨勢(shì)不可持續(xù)，邊際杠桿已近極限，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題必須引起足夠警惕。

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