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• 146****1867

  中國(guó)的居民房貸杠桿算不算高？若按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，存量房貸占儲(chǔ)蓄的比例（29%）或占金融資產(chǎn)的比例（15%）等指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，并與西方國(guó)家相比，我國(guó)居民房貸杠桿率并不高。但筆者認(rèn)為，宏觀面上的指標(biāo)判斷和簡(jiǎn)單橫向比較，無(wú)法反映諸多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，中國(guó)居民房貸杠桿結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)正在悄然降臨。
  房貸杠桿遠(yuǎn)遜于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家
  
  首先，中國(guó)與美國(guó)、日本相比，在社保覆蓋水平和均等化程度上，差距很大，中國(guó)居民未來(lái)支出和不確定性支出要遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家。同時(shí)，居民可支配收入（包括務(wù)工收入）增幅已從2012年的10%以上降至目前的5%-8%，經(jīng)濟(jì)疲軟或?qū)⒗^續(xù)拖累居民收入增長(zhǎng)。實(shí)際上，我國(guó)城鎮(zhèn)化率很難達(dá)到美日70%-80%的水平。所以，房貸占GDP的比重等指標(biāo)不能簡(jiǎn)單的與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較。
  房貸時(shí)間分布不均，增量房貸風(fēng)險(xiǎn)大
  2009年，我國(guó)房貸余額僅4.76萬(wàn)億元，這一數(shù)字在今年6月份達(dá)到16.4萬(wàn)億元，翻了4倍。盡管官媒仍堅(jiān)持我國(guó)整體居民房貸杠桿率不高，但75%的房貸發(fā)放于房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，近一半發(fā)放于2013年以后，即近期**快的兩輪房?jī)r(jià)上漲周期。
  數(shù)據(jù)顯示，2013年之前的存量房貸，其風(fēng)險(xiǎn)已被房?jī)r(jià)上漲覆蓋，但房?jī)r(jià)單邊上漲近20年后，目前50個(gè)大城市房屋總價(jià)（219萬(wàn)億元）已超美國(guó)的情況下，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)陡增。特別是去年初以來(lái)新增量房貸風(fēng)險(xiǎn)日益突出。
  房?jī)r(jià)快速上漲使大城市杠桿率偏高
  2015年和今年上半年，樓市銷售面積同比分別增長(zhǎng)6.5%和25%，銷售額增長(zhǎng)14.4%和46%，新增房貸分別增長(zhǎng)22%和96%，顯示東部熱點(diǎn)城市成交占比擴(kuò)大、杠桿率快速提升，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。shzyshange44
  以深圳為例，2015年新增房貸是2014年的2.2倍，平均貸款成數(shù)為6.5成；今年上半年深圳個(gè)人房貸余額（9900億元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三線、四線城市和部分二線城市30%左右的購(gòu)房按揭率，大城市房貸杠桿率很高。
  “二次加杠桿”風(fēng)險(xiǎn)難以估量今年初，央行為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，對(duì)于首套房貸認(rèn)定全面放松，**比例低至二成，加杠桿受到鼓勵(lì)。但即使是這樣，付房貸**在一線城市也要?jiǎng)虞m數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。于是，一些購(gòu)房者正在通過(guò)信用和消費(fèi)貸款，甚至通過(guò)變相的“**貸”等，實(shí)現(xiàn)“二次加杠桿”。
  而筆者認(rèn)為，“二次加杠桿”等于是玩火，現(xiàn)在不僅是投機(jī)購(gòu)房群體積極加杠桿，還有低收入人群也在加杠桿，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高買不起，只有高杠桿才能圓上住房夢(mèng)。但問(wèn)題是，如果未來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào)和收入下行，這部分杠桿風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇上升。
  全民快速“加杠桿”
  在吹大房?jī)r(jià)泡沫的同時(shí)，也在快速推升金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，全國(guó)個(gè)人房貸占總貸款的16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年全部新增貸款中，個(gè)人房貸占41.3%，為2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超過(guò)50%；
  究其原因，一方面由于制造業(yè)不景氣，傳統(tǒng)行業(yè)不良率快速上升，銀行信貸投放開(kāi)始向個(gè)人房貸領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。另一方面，房貸利率創(chuàng)歷史新低，鼓勵(lì)了加杠桿的熱情。7月份全國(guó)首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低，重點(diǎn)城市房貸利率在4.1%-4.3%之間，銀行貸款結(jié)構(gòu)正明顯傾向于中長(zhǎng)期個(gè)人住房貸款。
  加杠桿還是去杠桿？
  對(duì)于個(gè)人住房貸款是否在加杠桿，如何把握“去杠桿”和“加杠桿”的平衡，周小川的回答是：降低貸款條件（如降低**比例），貸款增多，從這個(gè)角度，個(gè)人住房的杠桿會(huì)有所提高，這個(gè)邏輯沒(méi)錯(cuò)。
  但是，從宏觀層面看，中國(guó)如果想控制杠桿率，應(yīng)掌握好整個(gè)杠桿率，關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過(guò)高的問(wèn)題，也有一部分人比較關(guān)注地方政府的杠桿率是否偏高的問(wèn)題，從總量上來(lái)講個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。
  周小川認(rèn)為，中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對(duì)偏低，銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全，有發(fā)展的機(jī)會(huì)。央行在加強(qiáng)對(duì)銀行總體健康程度的考核之外，將會(huì)給予銀行更大的自主權(quán)，對(duì)不同客戶采取不同具體政策。
  我國(guó)居民房貸杠桿高不高？
  如果按照國(guó)際算法，存量房貸占儲(chǔ)蓄比例或金融資產(chǎn)比例，或者是存量房貸占GDP的比重來(lái)算都不高。但是如果我們分析一下居民的房貸杠桿結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)趨勢(shì)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種加杠桿趨勢(shì)不可持續(xù)，邊際杠桿已近極限，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題必須引起足夠警惕。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:21:27
• 154****7953

  不無(wú)防范風(fēng)險(xiǎn)的意味目前，雖然沒(méi)有誰(shuí)能斷定房地產(chǎn)泡沫會(huì)何時(shí)破滅，但作為被地產(chǎn)商和購(gòu)房者雙重綁架的銀行，實(shí)在是到了不得不為自己尋找一個(gè)安全而退的出口了。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:21:11
• 138****3865

  引用：
  杠桿率即一個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)之比。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。一般來(lái)說(shuō)，投行的杠桿率比較高，美林銀行的杠桿率在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿率在2007年為33倍。
  財(cái)務(wù)杠桿概念：無(wú)論企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多少，債務(wù)利息和優(yōu)先股的股利都是固定不變的。
  當(dāng)息稅前利潤(rùn)增大時(shí)，每一元盈余所負(fù)擔(dān)的固定財(cái)務(wù)費(fèi)用就會(huì)相對(duì)減少，這能給普通股股東帶來(lái)更多的盈余。
  這種債務(wù)對(duì)投資者收益的影響，稱為財(cái)務(wù)杠桿。
  財(cái)務(wù)杠桿影響的是企業(yè)的稅后利潤(rùn)而不是息前稅前利潤(rùn)。
  財(cái)務(wù)杠桿率等于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與稅前利潤(rùn)之比，反映由于固定的債務(wù)存在，財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響程度。
  在一定程度上反映企業(yè)負(fù)債的程度和企業(yè)償債能力，財(cái)務(wù)杠桿率越高反映利息費(fèi)用越高，導(dǎo)致ROE指標(biāo)越低。
  
  個(gè)人觀點(diǎn)：
  就我看來(lái)，購(gòu)房杠桿率應(yīng)該就是和財(cái)務(wù)杠桿率類似的一種比值。應(yīng)該是購(gòu)房者貸款購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)的比值。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:20:44
• 144****3381

  指房地產(chǎn)**降低。以較低的**獲得其產(chǎn)權(quán)。引用股市名詞房地產(chǎn)加杠桿
  買房條件
  1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；
  2、貸款到期時(shí)男士年不超過(guò)60歲，女士年齡不超過(guò)55歲；
  3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來(lái)源，有還本付息能。

  查看全文↓ 2019-05-16 21:20:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房貸杠桿是什么意思?房貸杠桿率什么意思
  答

  不無(wú)防范風(fēng)險(xiǎn)的意味目前，雖然沒(méi)有誰(shuí)能斷定房地產(chǎn)泡沫會(huì)何時(shí)破滅，但作為被地產(chǎn)商和購(gòu)房者雙重綁架的銀行，實(shí)在是到了不得不為自己尋找一個(gè)安全而退的出口了。

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• 問(wèn) 房貸杠桿是什么?房貸杠桿率什么意思
  答

  杠桿，具有放大的作用，用在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一樣的意思。假設(shè)現(xiàn)在你有30萬(wàn)，一般情況下你只能買30萬(wàn)的東西，但是買房子的時(shí)候，你可以**30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，買下100萬(wàn)的房子。相當(dāng)于你用30萬(wàn)買到了100萬(wàn)的東西，這就是杠桿效應(yīng)，提供杠桿的是銀行。雖然70萬(wàn)要還，但在你買下的時(shí)候，你用30萬(wàn)的代價(jià)獲得了100萬(wàn)的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤(rùn)和投資機(jī)會(huì)。假如這個(gè)房子上漲了30%，賣出就是130萬(wàn)，還掉70萬(wàn)，剩60萬(wàn)，賺了30萬(wàn)，收益率30/30*100%=100%。假如沒(méi)有銀行提供杠桿，第一，你沒(méi)100萬(wàn)買這個(gè)房子，就無(wú)從談及獲利。第二，如果你有100萬(wàn)，全款買入，同樣的假設(shè)下收益率30/100*100%=30%，差很多。

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• 問(wèn) 房貸杠桿是什么?杠桿機(jī)制是什么意思,還有杠桿貸款
  答

  一般說(shuō)借助資金買房，比如貸款。**30%，那么你有30萬(wàn)，就可以貸款70萬(wàn)?？梢再I個(gè)100萬(wàn)房子等**。假如啊，1年或者10年，房?jī)r(jià)翻番，那么你賺100萬(wàn)，去掉利息、手續(xù)費(fèi)，按10萬(wàn)算，你賺90萬(wàn)，而你的本金才30萬(wàn)。如果你當(dāng)初只是用30萬(wàn)買房，房?jī)r(jià)翻番，你也就是賺30萬(wàn)，去掉手續(xù)費(fèi)，賺二十多萬(wàn)。2019年5月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2019年一季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究報(bào)告顯示，2019年一季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.7%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。杠桿率即一個(gè)公司資產(chǎn)負(fù)債表上的風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)之比(負(fù)債/所有者權(quán)益的值為杠桿率)。杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。

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• 問(wèn) 什么是房地產(chǎn)杠桿? 加杠桿買房是什么意思
  答

  什么是去“去杠桿化”？--金融危機(jī)下的現(xiàn)象 　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“杠桿化”指的就是借債進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)，以較少的本金獲取高收益。這種模式在金融危機(jī)爆發(fā)前為不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)所采用，特別是投資銀行，杠桿化的程度一般都很高。 　　當(dāng)資本市場(chǎng)向好時(shí)，這種模式帶來(lái)的高收益使人們忽視了高風(fēng)險(xiǎn)的存在，等到資本市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路時(shí)，杠桿效應(yīng)的負(fù)面作用開(kāi)始凸顯，風(fēng)險(xiǎn)被迅速放大。對(duì)于杠桿使用過(guò)度的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格的上漲可以使它們輕松獲得高額收益，而資本價(jià)格一旦下跌，虧損則會(huì)非常巨大，超過(guò)資本，從而迅速導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。金融危機(jī)爆發(fā)后，高“杠桿化”的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始為更多人所認(rèn)識(shí)，企業(yè)和機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)始考慮“去杠桿化”，通過(guò)拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，逐漸把借債還上。這個(gè)過(guò)程造成了大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格如股票、債券、房地產(chǎn)的下跌。 　　綜合各方的說(shuō)法，“去杠桿化”就是一個(gè)公司或個(gè)人減少使用金融杠桿的過(guò)程。把原先通過(guò)各種方式（或工具）“借”到的錢退還出去的潮流。

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• 問(wèn) 買房貸款利率是什么意思?購(gòu)房貸款利率抵個(gè)稅是什么意思？
  答

  這個(gè)你**好在你的貸款銀行進(jìn)行咨詢，現(xiàn)在各個(gè)銀行的政策并不完全一樣。如果還沒(méi)貸，就多找?guī)准毅y行比比，會(huì)有更多優(yōu)惠的可能。房貸中銀行利率上限與下限基準(zhǔn)利率都是央行同期利率，都是一樣的,只不過(guò)銀行間會(huì)有一些差別!這個(gè)上下之分是在于客戶的,如果是銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可能你就享受一些優(yōu)惠比如利率上的,同時(shí)如果銀行覺(jué)得你的還貸有一定困難或者條件一般就有可能執(zhí)行基準(zhǔn)利率了,如果你有過(guò)一些不良記錄而且同時(shí)還有負(fù)債那肯定就要執(zhí)行上浮的利率了!

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