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  房地產(chǎn)評估報告范例
  　　一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
  　　二、估價目的：拆遷補(bǔ)償價格評估
  　　三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
  　　四、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
  　　五、估價依據(jù)
  　　1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
  　　2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;
  　　3.評估委托書：
  　　4估價評估人員勘察了解的情況;
  　　5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);
  　　6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
  　　六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、**高**佳使用原則、替代原則。
  　　七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
  　　八、估價結(jié)果
  　　本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補(bǔ)償價格為：
  　　人民幣小寫：206247元
  　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
  　　九、評估價格有效期
  　　本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
  　　十、評估價格應(yīng)用范圍
  　　該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時參考，不做其它用途。
  　　十一、估價的假設(shè)和限制條件
  　　1.估價假設(shè)條件
  　　我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：
  　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
  　　(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
  　　(3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價;
  　　(4)不考慮特殊買家的額外出價。
  　　2.限制條件
  　　(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
  　　(2)本報告中的拆遷補(bǔ)償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補(bǔ)助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價格。
  　　(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
  　　十二、特別聲明
  　　1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
  　　2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
  　　3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
  　　4.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
  　　5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

  查看全文↓ 2019-01-20 18:11:12
• 144****9828

  某房地產(chǎn)評估工作報告及底稿，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款市場價值估價，本人自制的評估報告模板，WORD格式。
  目 錄
  一、 致委托方函 1
  二、 估價師聲明 2
  三、 估價的假設(shè)和限制條件 3
  四、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 5
  （一）委托方 5
  （二）估價方：重慶評估土地房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 5
  （三）估價對象 5
  （四）估價目的 7
  （五）估價時點 7
  （六）價值定義 7
  （七）估價依據(jù) 7
  （八）估價原則 8
  （九）估價方法 8
  （十）估價結(jié)果 10
  （十一）估價人員 11
  （十二）估價作業(yè)日期 11
  （十三）估價報告應(yīng)用的有效期 11
  五、 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 12
  （一）個別因素分析 12
  （二）區(qū)域因素分析 13
  （三）市場背景分析 13
  （四）**高**佳使用分析 14
  （五）估價方法的選用 15
  （六）估價測算過程 16
  （七）估價結(jié)果確定 26

  查看全文↓ 2019-01-20 18:10:59
• 137****4381

  （一）市場法
  　　市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實例時，不僅應(yīng)了解交易實例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格。
  　?。ǘ┦找娣?br/>　　收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。
  　?。ㄈ┏杀痉?br/>　　在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價估算等方法求取。
  　　［案例3-7］
  　　××市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估結(jié)果報告（節(jié)選）
  　　一、委托人（略）
  　　二、估價機(jī)構(gòu)（略）
  　　三、估價對象
  　　委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
  　　該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)
  　　委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權(quán)面積為148．5㎡，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
  　　四、估價目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價格作參考
  　　五、估價時點：2006年1月6日
  　　六、價值定義
  　　本報告評估的是寧波市××區(qū)××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標(biāo)準(zhǔn)。
  　　七、估價依據(jù)（略）
  　　八、估價原則（略）
  　　九、估價方法
  　　由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告采用市場法評估。同時，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來評估。
  　　具體評估時先假設(shè)估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
  　　十、估價結(jié)果
  　　本估價公司根據(jù)評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學(xué)的評估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產(chǎn)在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。
  　　十一、估價人員（略）
  　　十二、估價作業(yè)日期
  　　2006年1月6日至2006年1月20日
  　　十三、估價報告使用期限
  　　本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產(chǎn)價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。
  　　十四、有關(guān)說明
  　　由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考。
  　　寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估技術(shù)報告
  　　一、個別因素分析
  　　該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有××廣場的停車場。
  　　辦公樓內(nèi)部設(shè)施較簡單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
  　　根據(jù)委托人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
  　　二、區(qū)域因素分析
  　　該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處于××巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。
  　　根據(jù)估價對象的區(qū)域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。
  

  查看全文↓ 2019-01-20 18:10:50

相關(guān)問題

• 問 房屋評估報告怎么寫？
  答

  　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告或房地產(chǎn)估價報告一般都有個格式：　　估價報告的規(guī)范格式　　A.0.1 封面：　　（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價報告　　估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）　　委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）　　估價方：（說明本估價項目的估價機(jī)構(gòu)的全稱）　　估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）　　估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

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• 問 房屋評估報告怎么寫？房屋評估具體包含有什么內(nèi)容？
  答

  住宅房屋拆遷評估第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其拆遷補(bǔ)償評估價格測算的技術(shù)路線為：1.確立評估基準(zhǔn)。在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；2.測算基準(zhǔn)價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：基準(zhǔn)價格 = ××××Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；—可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；—可比實例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；—可比實例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100。

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• 問 拆遷房屋重新評估報告怎么寫?
  答

  般住宅房屋拆遷評估方法，系數(shù)確定參見附件五。其計算公式為：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu).確立評估基準(zhǔn).確定評估價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定： ； 2，其取值參見附件三； 4：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，系數(shù)確定可參見附件四，其公式為，直接套用可比實例修正方式進(jìn)行，3 其中Ｖo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價格。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時； —可比實例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)

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• 問 房屋評估報告怎么收費？
  答

  一般都是梯度收費,百萬以下千分之五,百萬以上再減半,要是二手房出報告,有認(rèn)識人200一個,不認(rèn)識就按上面的收,**多打打折,希望我的回答可以幫到你

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• 問 二手房的房屋評估報告怎么寫?
  答

  1.房屋因素房屋在竣工后即進(jìn)入了折舊期,按照理論的折舊率,混合等結(jié)構(gòu)的房屋的折舊期限大約為50年,每年折舊率大約為2%;另外舊房子的套型比較落后、功能陳舊,這和新建的商品房無法進(jìn)行相比,“三小”的套型(小廳、小廚、小衛(wèi))需要扣減10%。此外,樓層對于價格也會產(chǎn)生影響,若1層和5層為基準(zhǔn)價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。2.環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%,省、市重點中區(qū)的為+15%。3.心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。

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