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• 142****2571

  1.房屋因素
  房屋在竣工后即進入了折舊期,按照理論的折舊率,混合等結(jié)構(gòu)的房屋的折舊期限大約為50年,每年折舊率大約為2%;另外舊房子的套型比較落后、功能陳舊,這和新建的商品房無法進行相比,“三小”的套型(小廳、小廚、小衛(wèi))需要扣減10%。此外,樓層對于價格也會產(chǎn)生影響,若1層和5層為基準價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
  2.環(huán)境因素
  環(huán)境因素既有自然的也有社會的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%,省、市重點中區(qū)的為+15%。
  3.心理因素
  如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:22:16
• 147****6489

  是的。一般二手房交易程序如下，在稅費繳納和貸款兩個環(huán)節(jié)是必須要評估報告的，因此二手房買賣必須先進行評估。
  1買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  4立契
  房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  5繳納稅費
  稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
  交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7銀行貸款
  對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8打余款完成交易
  買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:21:50
• 135****3891

  二手房交易需要評估的地方有兩個環(huán)節(jié)
  1、銀行貸款評估，由銀行指定評估公司做出估值，用于銀行確定貸款金額，此環(huán)節(jié)需要評估公司出具《評估報告》
  2、交易稅申報評估，由地方稅務(wù)局核定或指定第三方機構(gòu)評估,用于地稅局確定稅收金額，此環(huán)節(jié)就需要看地方稅務(wù)局的具體規(guī)定，通常而言，普通住宅交易由地稅局直接依據(jù)歷史交易值核價，非普通住宅就需要提前指定評估機構(gòu)出具《評估報告》。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:21:18

相關(guān)問題

• 問 房屋評估報告怎么寫？
  答

  　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告或房地產(chǎn)估價報告一般都有個格式：　　估價報告的規(guī)范格式　　A.0.1 封面：　　（標題：）房地產(chǎn)估價報告　　估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）　　委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）　　估價方：（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱）　　估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）　　估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）

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• 問 房屋租金評估報告怎么寫啊？
  答

  房地產(chǎn)評估報告范例　　一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××　　二、估價目的：拆遷補償價格評估　　三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日　　四、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)　　五、估價依據(jù)　　1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》　　2.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;　　3.評估委托書：　　4估價評估人員勘察了解的情況;　　5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);　　6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標準》?！　×?、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、**高**佳使用原則、替代原則。　　七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進行評估。　　八、估價結(jié)果　　本評估以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：　　人民幣小寫：206247元　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元　　九、評估價格有效期　　本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應的變化，評估結(jié)果也需做相應調(diào)整?！　∈⒃u估價格應用范圍　　該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途?！　∈弧⒐纼r的假設(shè)和限制條件　　1.估價假設(shè)條件　　我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：　　(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;　　(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;　　(3)有一個適當?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價;　　(4)不考慮特殊買家的額外出價?！　?.限制條件　　(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料?！　?2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格?！　?3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。　　十二、特別聲明　　1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制?！　?.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。　　3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告?！　?.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任?！　?.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

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• 問 房屋評估報告怎么寫？房屋評估具體包含有什么內(nèi)容？
  答

  住宅房屋拆遷評估第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術(shù)路線為：1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O(shè)定要求參見附件三；2.測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：基準價格 = ××××Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定；—可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；—可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；—可比實例權(quán)益因素情況修正為標準樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100。

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• 問 拆遷房屋重新評估報告怎么寫?
  答

  般住宅房屋拆遷評估方法，系數(shù)確定參見附件五。其計算公式為：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu).確立評估基準.確定評估價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定： ； 2，其取值參見附件三； 4：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，系數(shù)確定可參見附件四，其公式為，直接套用可比實例修正方式進行，3 其中Ｖo1為成套住宅分類基準價格。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時； —可比實例權(quán)益因素情況修正為標準樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)

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• 問 ??二手房貸銀行上門評估嗎？二手房貸款評估報告多少錢？
  答

  二手房貸款買房的**不低于30%，貸款買二手房，可貸評估價（這個評估價是銀行認可的房地產(chǎn)評估公司出具的）的7成。二手房的貸款額是按評估價來計算的，評估價比成交價低.!因此二手房的**款要把成交價和評估價之間的差額計算進去1、貸款評估，此評估由銀行指定的評估機構(gòu)出具評估報告，用于銀行確定產(chǎn)權(quán)價值，確認貸款發(fā)放金額，這個評估價是由評估公司根據(jù)歷史交易記錄或市場價格調(diào)查對比后的值，一般接近房屋成交價2、過戶評估，也就是稅收申報價，此評估由地方稅務(wù)局依據(jù)申報價和歷史成交數(shù)據(jù)確認，如果申報價高于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以申報價為征稅標準，如果申報價低于歷史成交數(shù)據(jù)水平，則以地稅局的核定值為征收標準，此價格地稅局不會公布，也無法查詢，辦理比較多案件的中介有此評估價格。

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