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• 139****6994

  1、買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
  　　2、但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。
  　　3、因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  　　4、對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。
  　　溫馨提示：
  　　由于二手房已經(jīng)使用過一段時間，所以房屋質(zhì)量問題就更加重要，購房者必須妥善對待二手房驗房。如果二手房質(zhì)量出現(xiàn)問題的話，當(dāng)事人可以首先協(xié)商解決，在協(xié)商無果的情況下，應(yīng)當(dāng)及時向法院起訴。需要提醒大家的是，法院只對有證據(jù)支持的事實予以認(rèn)可

  查看全文↓ 2019-01-10 07:59:55
• 158****4187

  二手房相比新房，普遍具有價格低、地段好等優(yōu)勢，但由于建筑年代久遠(yuǎn)、使用的時間長等各種原因，多多少少會有這樣或那樣的質(zhì)量問題。這類現(xiàn)象在二手房交易過程中，是比較常見的。那么，買的二手房發(fā)生質(zhì)量問題，誰該承擔(dān)責(zé)任呢？
  一般來說，房產(chǎn)中介是起到一個協(xié)調(diào)的作用。房屋的質(zhì)量問題，涉及到買方、賣方和開發(fā)商三方，質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)，則要依據(jù)具體的情況而定。
  1、賣房人在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)將房子的瑕疵如實告知買房人，這樣買房人有權(quán)利決定買還是不買。如果故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，是需要承擔(dān)責(zé)任的，如果質(zhì)量問題非常嚴(yán)重，買方可以解除合同。
  2、如果是房屋存在隱蔽瑕疵系房屋本身所固有的，而不是因出賣人原因造成的損壞，且出賣人本身并不知情，則出賣人亦不承擔(dān)責(zé)任。買家可以以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修或賠償責(zé)任。
  3、另外，如果房屋處于保修期內(nèi)，可直接向開發(fā)商主張保修或賠償責(zé)任。如果發(fā)生質(zhì)量問題的部分屬于共用部分，大多數(shù)情況下可由物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任，費用從公共維修基金中列支。
  但在實際操作過程中，卻要復(fù)雜得多。由于涉及到多方利益，房產(chǎn)中介和賣房人不會主動告知買房人房屋存在的質(zhì)量問題。很多時候，還需要買房人在看房驗房時火眼金睛發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題，并在合同中約定好相關(guān)的事項。
  1、 買房人要盡可能多地了解房子的全面信息，看看業(yè)主論壇，走訪物業(yè)，了解停車場地、水電氣收費情況，以及前任業(yè)主是否有欠費記錄，并注意觀察電梯品牌及運行速度等。
  2、 在合同中注明若發(fā)生質(zhì)量問題由誰承擔(dān)等條款，做到未雨綢繆。
  3、 在付款時保留一筆尾款，要保證在簽物業(yè)交割單時，前任物業(yè)把所有問題都解決了，再去付清尾款，這樣能比較好地保障買房人的利益。
  買房尤其是買二手房的時候，一定要多加小心，各種可能的風(fēng)險都要考慮到，并約定好處理方式。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:59:50
• 133****9556

  一、二手房驗房應(yīng)該注意哪些方面
  1、二手房是否是可以出售的房屋，在公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn) 權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。還有就是房屋是否已經(jīng)出租，因為承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。
  2、出售人是否對房屋享受有完整真實的所有權(quán)，房屋權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但**要 緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
  3、房屋的質(zhì)量應(yīng)該重點檢查，房屋是否漏水，墻壁是否有淚痕，房屋屋體是否有“爆點”，房屋是否有傾斜等等。
  4、房款支付方式，定金的約定。在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式 的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。
  5、約定違約責(zé)任。買賣雙方在合同約定時**好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約 責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況等。
  二、二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題該怎么辦
  按照合同法及其相關(guān)解釋的規(guī)定，出賣人應(yīng)對其出賣物品的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。但由于二手房一般都使用過一定的年限，而且也存在裝修的情況，所以在二手房買賣中房屋存在質(zhì)量問題，分不同的情況責(zé)任的承擔(dān)也有所不同。實踐中，一般分為以下三種情況：
  1、出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應(yīng)該對此質(zhì)量問題承擔(dān)保證責(zé)任，買受人有權(quán)向出賣人請求賠償。
  2、出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質(zhì)量問題而購買房屋的，則出賣人對此質(zhì)量問題不再承擔(dān)保證責(zé)任。
  3、出賣人出賣房屋時已經(jīng)存在質(zhì)量問題，而又沒有證據(jù)證明該質(zhì)量問題是由出賣人造成的，或者沒有證據(jù)證明出賣人已經(jīng)知道該質(zhì)量問題，也就是說該質(zhì)量問題是隱蔽的。哪些出賣人也不對此質(zhì)量問題承擔(dān)保證責(zé)任。但是，購買人可以向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:59:40

相關(guān)問題

• 問 驗房的時候發(fā)現(xiàn)有問題怎么辦
  答

  發(fā)現(xiàn)問題后當(dāng)場口頭提出問題，需要解答，并對**終的整改時間提出要求，當(dāng)場必須得到明確得答復(fù)。然后回頭把問題書面提交給對方，并要求書面詳細(xì)準(zhǔn)確的回復(fù)，并且要有落款（公章）和時間。這都是依據(jù)證明

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• 問 買的精裝房發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，能不能退？
  答

  1.要看您與開發(fā)商的精裝房買賣合同中對采用的裝修材料的品牌、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠商等有沒有做出明確詳細(xì)的約定，開發(fā)商如果交付的房屋不符合當(dāng)初的約定，您可以依照買賣合同要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。2.如果雙方在合同中沒有對裝修材料作出詳細(xì)明確的約定，既然當(dāng)初有樣板房，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致”。3.這需要你準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)材料，證明開發(fā)商交付的房屋與樣板房使用材料及房屋質(zhì)量不一致。如果能證明確實與樣板房使用材料及房屋質(zhì)量不一致，則可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修、更換材料，并賠償損失;如果不能更換或者更換成本巨大的，則可要求其賠償使用材料與樣板房使用材料之間的差價，以及其他實際損失。

  全部2個回答>
• 問 購買二手房，簽了合同，才發(fā)現(xiàn)有陷阱，怎么辦？
  答

  中介責(zé)任不大，只能通過協(xié)調(diào)，中介也只是中間人而已

  全部2個回答>
• 問 看中了市中心的一套二手房，但是又擔(dān)心會有質(zhì)量問題，簽訂合同之后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題或者其他產(chǎn)權(quán)糾紛問題應(yīng)該怎么辦？
  答

  如果出現(xiàn)房屋有重大問題，由于購房者對該房屋質(zhì)量問題事先并不明確，且賣方故意隱瞞質(zhì)量等重大問題，合同明顯違背公平原則，所以合同應(yīng)視為無效，購房人有權(quán)終止合同。在這里提醒一下，購房者在購房時應(yīng)該事先在合同中約定，要弄清房屋面積的計算方法、各種面積名稱的含義，請行家?guī)椭u價房屋質(zhì)量的好壞，了解所要買房地段的價格行情、遠(yuǎn)近規(guī)劃、賣房中介和房主的信譽等相關(guān)問題。由于合同文本具有法律效力，因此簽合同時要格外謹(jǐn)慎：一要使用政府主管部門認(rèn)可的合同文本；二要對所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；三要確實弄清所有條款內(nèi)容，不要勉強簽訂。

• 問 如果在驗收中發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，應(yīng)該怎么處理呢？
  答

  1、維修承諾問題：首先與KFS確定如果驗房時發(fā)現(xiàn)了問題，KFS承諾在多長時間內(nèi)進(jìn)行修繕和業(yè)主與KFS需要簽訂哪些維修單之類的單據(jù)。2、裝修質(zhì)量問題：上面說了，精裝修商品房的問題**多。主要體現(xiàn)在裝修質(zhì)量和所用材料、品牌與KFS承諾不符的問題上。發(fā)現(xiàn)上述問題時我們應(yīng)該將問題詳細(xì)記錄在裝修整改表中(由KFS提供)上報給KFS指定的裝修隊或工程部，并限期整改。3、水路、電路、天然氣問題：如果發(fā)現(xiàn)水、電路問題要詳細(xì)在驗樓單上予以注明。由于上述問題造成業(yè)主不能收樓的，要在驗樓單上詳細(xì)注明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。4、上、下水問題：上、下水不通問題在驗房時也比較常見，應(yīng)要求KFS檢查后說明導(dǎo)致問題的原因。在問題解決后再行收房。5、戶型問題：驗房時發(fā)現(xiàn)所驗商品房和合同簽訂的要購買的商品房不一致，其結(jié)構(gòu)與原設(shè)計圖相同戶型與購房合同中的戶型圖不符的現(xiàn)象雖不多見，但是一旦發(fā)現(xiàn)此問題我們可以根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定要求退房。6、面積問題：驗房時測量所購商品房面積是很重要的一個工作。在我們發(fā)現(xiàn)實際面積與合同面積的面積誤差絕對值超過3%時，可以選擇接受其實際面積也可以做退房處理。7、主體結(jié)構(gòu)問題：當(dāng)發(fā)現(xiàn)所購商品房存在主體結(jié)構(gòu)不合格的情況應(yīng)毫不猶豫的退房。8、規(guī)劃問題：現(xiàn)在有些KFS在未告知和得到業(yè)主同意的情況下擅自變更規(guī)劃設(shè)計，實際上根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，在這種情況下我們一樣可以要求退房。當(dāng)我們在驗房時發(fā)現(xiàn)問題后，第一、要保持冷靜，畢竟沒有什么問題是解決不了的。第二、要保留好證據(jù)，如KFS承諾書、相關(guān)合同和約定、驗樓單、相關(guān)照片和錄像等。第三、當(dāng)問題不嚴(yán)重時要盡量配合KFS進(jìn)行整改檢修，畢竟問題盡快得到解決才是我們所希望的。第四、如果開發(fā)商不能按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行我們可以到相關(guān)質(zhì)量監(jiān)查部門投訴，要求職能部門做出處理，或到法院起訴要求賠償。