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• 155****1256

  具體來看，如果一位老人有一套70平方米的房子，按照二線城市平均7000元左右的單價，市值約為50萬元，向銀行抵押該房產(chǎn)申請以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。按照銀行 的相關(guān)規(guī)定來看，申請以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人或者法定贍養(yǎng)人必須至少擁有2套房，其中1套用于抵押；貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價值和養(yǎng)老人合理養(yǎng)老需求確定，不超 過所抵押住房評估價值的60%，每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限**長不超過10年，利率按照同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。
  
  因此，按照60%的估值計算，這位老人貸款總額約為30萬元，貸款10年，約合每月2500元。對比西安市目前兩房的租金大約在1800元左右，養(yǎng)老金比房屋出租要獲得更多的現(xiàn)金。但除去貸款利息后，申請人實際拿到手的貸款金額要少一些。
  
  業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銀行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有些像住房抵押貸款，但出發(fā)點(diǎn)不同。對銀行來說，前者主要是為了收取利息，銀行一般不愿意接收房屋；而后者銀行已經(jīng)有了接收房屋的預(yù)期和準(zhǔn)備。這種模式適合10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力的借款人。
  
  比如55歲的人，尚未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但孩子正在上大學(xué)，開支較大。這種情況下可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有了養(yǎng)老金，就有能力償還貸款了。銀行以房養(yǎng)老的缺陷是規(guī)定了抵押期限，到期后如果不還款，房子就沒了。對于不少老人來說肯定有顧慮。

  查看全文↓ 2018-11-22 01:52:01
• 151****6619

  　長壽風(fēng)險與貸款人的壽命有關(guān)，并由信息不對稱產(chǎn)生的逆向選擇擴(kuò)大化。以房養(yǎng)老貸款額的支付是以終生按期支付的，當(dāng)借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產(chǎn)的價值，對貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產(chǎn)價值，
  
  　　這對借款人不利。另一方面，借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況。借款人在申請貸款階段可能會利用這種相對優(yōu)勢來較大化自己的利益。這就形成了逆向選擇，即身體健康的準(zhǔn)借款人會踴躍申請該貸款。那么存在逆向選擇時，貸款提供者就會面臨借款人的壽命大于預(yù)期壽命，從而導(dǎo)致貸款數(shù)額高于房產(chǎn)價值的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-11-22 01:51:46
• 137****8824

  養(yǎng)老機(jī)構(gòu)
  老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。
  金融機(jī)構(gòu)
  “以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的**大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價下行是主要原因。一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。

  查看全文↓ 2018-11-22 01:51:03

相關(guān)問題

• 問 以房養(yǎng)老存在哪些風(fēng)險
  答

  A通貨膨脹風(fēng)險B利率風(fēng)險C健康風(fēng)險這三個風(fēng)險較大至于D的信用風(fēng)險E子女失業(yè)風(fēng)險，與退休養(yǎng)老沒有什么直接關(guān)系

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• 問 請問以房養(yǎng)老條件有哪些
  答

  售房養(yǎng)老模式指達(dá)到一定年齡并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，通過出售現(xiàn)有住房將房屋的資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，并采取以大換小、售后返租或入住養(yǎng)老院的養(yǎng)老模式。這一模式一般適用于生活貧困或急需用錢、獨(dú)立居住的老年人。售房養(yǎng)老模式操作手續(xù)簡單、牽涉主體較少、售房款可由售房者自由支配，能在一定程度上改善售房者的生活水平，對房屋產(chǎn)權(quán)所有者具有較大的吸引力。但是，售房養(yǎng)老模式要求需達(dá)到一定的年齡、擁有房屋產(chǎn)權(quán)，且在售房交易完成后就自動失去對原有住房的產(chǎn)權(quán)。售房養(yǎng)老模式的運(yùn)營機(jī)構(gòu)一般是保險部門、社會保障機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)機(jī)構(gòu)等特定部門，政府住房保障主管部門一般發(fā)揮政策扶持、稅費(fèi)減免優(yōu)惠、監(jiān)管督查、信息咨詢等作用。售房養(yǎng)老模式**先在上海實施，2006年上海市公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”，啟動了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作。具體的操作方案是：年齡在65歲以上的老人，將產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)賣給市公積金管理中心，交易完成后，老人領(lǐng)取一次性資金。反過來，公積金管理中心再將房屋租給老人，雙方約定好租金，直到老人去世，房子由市公積金管理中心收回。租房養(yǎng)老模式指老年人將自己的大房子出租，而另外租住較小房子，通過獲取租金差價作為收入補(bǔ)償，或利用一部分租金入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老模式。該模式一般適用于有一定收入但經(jīng)濟(jì)條件并不寬裕的老年人。租房養(yǎng)老的自主性較強(qiáng)，老年人能通過比較，作出對自身更有利的決策，也能確保對房屋產(chǎn)權(quán)的控制。與其他變更房屋產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老方式相比，租房養(yǎng)老使老年人更容易接受。不過，租房養(yǎng)老模式一般要求原有房屋面積較大、地段較好，在市場交易過程中需要投入大量時間、精力尋找承租人和合適的小房房源，操作程序繁瑣。租房養(yǎng)老的運(yùn)營機(jī)構(gòu)一般是房產(chǎn)中介，政府對房產(chǎn)中介進(jìn)行實時監(jiān)管和定期業(yè)務(wù)指導(dǎo)。租房養(yǎng)老模式**先在北京實施。2007年，北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、石景山區(qū)委、區(qū)民政局三方聯(lián)合承辦了首家“養(yǎng)老房屋銀行”———北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心。具體做法是，老人在保留產(chǎn)權(quán)的條件下，出租其房屋，自己住在養(yǎng)老院，享受五星級養(yǎng)老服務(wù)，出租房屋所獲得的租金歸養(yǎng)老院所有。老年人委托中介機(jī)構(gòu)出租住房，可選擇按月、季或是按年出租。反向抵押貸款模式指老齡住房所有者將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)按月為房主支付一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主繼續(xù)獲得原有房屋的居住權(quán)。房主去世后，金融機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)出售所得款項償還之前支付給老人的養(yǎng)老金。住房反向抵押貸款模式的實質(zhì)是，通過對住房產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的分離、轉(zhuǎn)移、流動以籌措養(yǎng)老費(fèi)。反向抵押貸款模式一般適用于擁有住房的中低收入老年人，尤其是丁克家族。反向抵押貸款模式能使老年人在存活期間同時擁有房屋所有權(quán)和居住權(quán)，在老年人去世后才將房屋產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)移。在此期間，老年人能獲取較大的現(xiàn)金收入和較好的養(yǎng)老服務(wù)，使老年人生活得體面、有尊嚴(yán)。在實踐中，反向抵押貸款模式的運(yùn)作程序復(fù)雜、操作難度大、牽涉對象較多、運(yùn)行周期較長，一些銀行、公積金中心、養(yǎng)老院都試圖借鑒國外反向抵押貸款模式但均未成功。在住房反向抵押貸款模式的運(yùn)營管理中，銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)一般為貸款方，養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老服務(wù)的提供者，政府一般出臺優(yōu)惠政策、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、實施動態(tài)監(jiān)管。反向抵押貸款模式**先在南京實施。2005年4月，南京市湯山留園老年公寓**早推出住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式。擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押給留園公寓的，經(jīng)公證后可入住老年公寓，并終身免交一切費(fèi)用，老年公寓承擔(dān)老人的吃、住、看病就醫(yī)費(fèi)用。

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• 問 ??怎么以房養(yǎng)老?以房養(yǎng)老需要具備哪些條件?
  答

  擁有產(chǎn)權(quán)自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對以房養(yǎng)老該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。獨(dú)立住房在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。家境適中當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。地價較高老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長的城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

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• 問 以房養(yǎng)老試點(diǎn)公司有哪些
  答

  2014年6月23日，中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，決定自當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(即以房養(yǎng)老)試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。

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• 問 怎么以房養(yǎng)老?以房養(yǎng)老的利弊有什么?
  答

  以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，他的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，等他過世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來，自己還住在家里，自己付租金。 我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險公司——幸福人壽近期已正式獲得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)。老年人可將自己的產(chǎn)權(quán)住房抵押給保險公司，并從保險公司那里獲取養(yǎng)老金，直至終身。上海市公積金中心也曾有“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案出爐。

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