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• 138****8069

  售房養(yǎng)老模式
  
  指達(dá)到一定年齡并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，通過出售現(xiàn)有住房將房屋的資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，并采取以大換小、售后返租或入住養(yǎng)老院的養(yǎng)老模式。這一模式一般適用于生活貧困或急需用錢、獨(dú)立居住的老年人。售房養(yǎng)老模式操作手續(xù)簡單、牽涉主體較少、售房款可由售房者自由支配，能在一定程度上改善售房者的生活水平，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有者具有較大的吸引力。
  
  但是，售房養(yǎng)老模式要求需達(dá)到一定的年齡、擁有房屋產(chǎn)權(quán)，且在售房交易完成后就自動(dòng)失去對(duì)原有住房的產(chǎn)權(quán)。售房養(yǎng)老模式的運(yùn)營機(jī)構(gòu)一般是保險(xiǎn)部門、社會(huì)保障機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司或?qū)ＴO(shè)機(jī)構(gòu)等特定部門，政府住房保障主管部門一般發(fā)揮政策扶持、稅費(fèi)減免優(yōu)惠、監(jiān)管督查、信息咨詢等作用。
  
  售房養(yǎng)老模式**先在上海實(shí)施，2006年上海市公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”，啟動(dòng)了“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作。具體的操作方案是：年齡在65歲以上的老人，將產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)賣給市公積金管理中心，交易完成后，老人領(lǐng)取一次性資金。反過來，公積金管理中心再將房屋租給老人，雙方約定好租金，直到老人去世，房子由市公積金管理中心收回。
  
  租房養(yǎng)老模式
  
  指老年人將自己的大房子出租，而另外租住較小房子，通過獲取租金差價(jià)作為收入補(bǔ)償，或利用一部分租金入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老模式。該模式一般適用于有一定收入但經(jīng)濟(jì)條件并不寬裕的老年人。
  
  租房養(yǎng)老的自主性較強(qiáng)，老年人能通過比較，作出對(duì)自身更有利的決策，也能確保對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的控制。與其他變更房屋產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老方式相比，租房養(yǎng)老使老年人更容易接受。不過，租房養(yǎng)老模式一般要求原有房屋面積較大、地段較好，在市場交易過程中需要投入大量時(shí)間、精力尋找承租人和合適的小房房源，操作程序繁瑣。租房養(yǎng)老的運(yùn)營機(jī)構(gòu)一般是房產(chǎn)中介，政府對(duì)房產(chǎn)中介進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管和定期業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
  
  租房養(yǎng)老模式**先在北京實(shí)施。2007年，北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、石景山區(qū)委、區(qū)民政局三方聯(lián)合承辦了首家“養(yǎng)老房屋銀行”———北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心。具體做法是，老人在保留產(chǎn)權(quán)的條件下，出租其房屋，自己住在養(yǎng)老院，享受五星級(jí)養(yǎng)老服務(wù)，出租房屋所獲得的租金歸養(yǎng)老院所有。老年人委托中介機(jī)構(gòu)出租住房，可選擇按月、季或是按年出租。
  
  反向抵押貸款模式
  
  指老齡住房所有者將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)按月為房主支付一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主繼續(xù)獲得原有房屋的居住權(quán)。房主去世后，金融機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)出售所得款項(xiàng)償還之前支付給老人的養(yǎng)老金。
  
  住房反向抵押貸款模式的實(shí)質(zhì)是，通過對(duì)住房產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的分離、轉(zhuǎn)移、流動(dòng)以籌措養(yǎng)老費(fèi)。反向抵押貸款模式一般適用于擁有住房的中低收入老年人，尤其是丁克家族。反向抵押貸款模式能使老年人在存活期間同時(shí)擁有房屋所有權(quán)和居住權(quán)，在老年人去世后才將房屋產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)移。在此期間，老年人能獲取較大的現(xiàn)金收入和較好的養(yǎng)老服務(wù)，使老年人生活得體面、有尊嚴(yán)。
  
  在實(shí)踐中，反向抵押貸款模式的運(yùn)作程序復(fù)雜、操作難度大、牽涉對(duì)象較多、運(yùn)行周期較長，一些銀行、公積金中心、養(yǎng)老院都試圖借鑒國外反向抵押貸款模式但均未成功。在住房反向抵押貸款模式的運(yùn)營管理中，銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)一般為貸款方，養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老服務(wù)的提供者，政府一般出臺(tái)優(yōu)惠政策、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
  
  反向抵押貸款模式**先在南京實(shí)施。2005年4月，南京市湯山留園老年公寓**早推出住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式。擁有該市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押給留園公寓的，經(jīng)公證后可入住老年公寓，并終身免交一切費(fèi)用，老年公寓承擔(dān)老人的吃、住、看病就醫(yī)費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-11-22 01:54:36
• 138****5153

  地價(jià)較高
  
  　　老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長的城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

  查看全文↓ 2018-11-22 01:53:56
• 131****1638

  擁有產(chǎn)權(quán)
  
  自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)
  
  以房養(yǎng)老
  
  該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。
  
  
  
  獨(dú)立住房
  
  在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。

  查看全文↓ 2018-11-22 01:53:39

相關(guān)問題

• 問 ??怎么以房養(yǎng)老?以房養(yǎng)老需要具備哪些條件?
  答

  擁有產(chǎn)權(quán)自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)以房養(yǎng)老該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。獨(dú)立住房在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。家境適中當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。地價(jià)較高老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長的城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

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• 問 ??以房養(yǎng)老怎么看?以房養(yǎng)老需要具備哪些條件?
  答

  以房養(yǎng)老”模式目前在我國還不成熟,面臨著諸多問題有待解決。首先,“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”,一般存在如下默認(rèn)的“契約”:子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女,其中房產(chǎn)是**重要的遺留財(cái)產(chǎn)之一。這一契約始于中國古代“但存方寸地,留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念,隨著農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,契約內(nèi)容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度,抑或是從倫理道德上講,有房或無房,子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實(shí)施面臨較大阻礙。事實(shí)上,根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查,高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。其次,“以房養(yǎng)老”的實(shí)施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多,且老齡人口占比持續(xù)上升,雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快,但與實(shí)際需要相比差距仍較明顯。根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù),我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均每50個(gè)老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上,與老人的期望尚存在較大差距。近些年,國內(nèi)已開始建設(shè)品質(zhì)相對(duì)較高的養(yǎng)老社區(qū),多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司積極參與其中,但總體尚處布局階段。我國養(yǎng)老市場發(fā)展進(jìn)程滯后,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴(yán)重不足,使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實(shí)的難題,房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。此外,在醫(yī)療資源相對(duì)緊缺的背景下,老人看病難的問題更為突出,這可能是更多老人關(guān)注的焦點(diǎn)。再次,“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步?！耙苑筐B(yǎng)老”對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式,并非金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù),目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒,存在諸多不確定性。一是按揭金額難以確定。在“以房養(yǎng)老”模式下,房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能進(jìn)行處置,在簽訂合同到執(zhí)行處置時(shí)間跨度可能較大,難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格,如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限所作的明確規(guī)定,由于人的壽命難以預(yù)期,“倒按揭”的期限無法事先確定,每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。三是房產(chǎn)處置可能面臨更多不確定性。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,銀行并不具有對(duì)涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行直接處置的權(quán)利,而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價(jià)格受多方面因素綜合影響,銀行可能面臨拍價(jià)過低而導(dǎo)致較大損失的風(fēng)險(xiǎn)。**后,“以房養(yǎng)老”政策的具體實(shí)施,可能還將涉及銀行、保險(xiǎn)等不同類型的金融機(jī)構(gòu),當(dāng)前我國金融分業(yè)經(jīng)營格局可能將使操作的方式較為復(fù)雜,在業(yè)務(wù)鏈條中不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何有效實(shí)施監(jiān)管,避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞,還有待進(jìn)一步討論。盡管相關(guān)制度和條件有待完善,但也應(yīng)當(dāng)看到“以房養(yǎng)老”在應(yīng)對(duì)人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求方面的積極作用,如何切實(shí)有效的實(shí)施“以房養(yǎng)老”是當(dāng)前亟須思考的問題。筆者建議,應(yīng)通過遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本,改變中國家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵(lì),為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施創(chuàng)造條件。其次,加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度,通過稅收優(yōu)惠等多種措施引導(dǎo)民資進(jìn)入養(yǎng)老市場。第三,將養(yǎng)老抵押房產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)甚至廉租房等,通過適當(dāng)?shù)姆绞铰?lián)系起來,為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格體系,既保障老年人的利益,同時(shí)也避免金融機(jī)構(gòu)面臨過高的風(fēng)險(xiǎn)。第四,政府應(yīng)加快對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)期限、金融綜合經(jīng)營等方面的研究,及時(shí)推行公平、合理的政策制度,為“以房養(yǎng)老”的有效實(shí)施提供制度保障。

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• 問 以房養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)有哪些
  答

  具體來看，如果一位老人有一套70平方米的房子，按照二線城市平均7000元左右的單價(jià)，市值約為50萬元，向銀行抵押該房產(chǎn)申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。按照銀行 的相關(guān)規(guī)定來看，申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人或者法定贍養(yǎng)人必須至少擁有2套房，其中1套用于抵押；貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和養(yǎng)老人合理養(yǎng)老需求確定，不超 過所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限**長不超過10年，利率按照同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。因此，按照60%的估值計(jì)算，這位老人貸款總額約為30萬元，貸款10年，約合每月2500元。對(duì)比西安市目前兩房的租金大約在1800元左右，養(yǎng)老金比房屋出租要獲得更多的現(xiàn)金。但除去貸款利息后，申請(qǐng)人實(shí)際拿到手的貸款金額要少一些。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銀行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有些像住房抵押貸款，但出發(fā)點(diǎn)不同。對(duì)銀行來說，前者主要是為了收取利息，銀行一般不愿意接收房屋；而后者銀行已經(jīng)有了接收房屋的預(yù)期和準(zhǔn)備。這種模式適合10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力的借款人。比如55歲的人，尚未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但孩子正在上大學(xué)，開支較大。這種情況下可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有了養(yǎng)老金，就有能力償還貸款了。銀行以房養(yǎng)老的缺陷是規(guī)定了抵押期限，到期后如果不還款，房子就沒了。對(duì)于不少老人來說肯定有顧慮。

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• 問 以房養(yǎng)老試點(diǎn)公司有哪些
  答

  2014年6月23日，中國保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，決定自當(dāng)年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(即以房養(yǎng)老)試點(diǎn)，試點(diǎn)期為兩年。

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• 問 怎么以房養(yǎng)老?以房養(yǎng)老的利弊有什么?
  答

  以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，他的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，等他過世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來，自己還住在家里，自己付租金。 我國首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司——幸福人壽近期已正式獲得相關(guān)主管部門批準(zhǔn)。老年人可將自己的產(chǎn)權(quán)住房抵押給保險(xiǎn)公司，并從保險(xiǎn)公司那里獲取養(yǎng)老金，直至終身。上海市公積金中心也曾有“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案出爐。

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