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• 142****1888

  買房之前開發(fā)商標(biāo)榜著高檔會所的配套，住進(jìn)去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費(fèi)。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認(rèn)為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變?！? 律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)申報，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

相關(guān)問題

• 問 "捆綁精裝"質(zhì)量怎么樣 誰應(yīng)該為此負(fù)責(zé)
  答

  盛行于市場的精裝拆分銷售模式，曾一度讓在售項(xiàng)目在低迷的市場環(huán)境中“大獲全勝”；然而項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入交付階段，卻暴露出種種問題，業(yè)主維權(quán)頻發(fā)。究竟誰該為今天的局面埋單？ 樓盤限價 開發(fā)商得利出新招 北京市住建委強(qiáng)調(diào)，新建樓盤在申請預(yù)售資格時，開發(fā)商報價不能明顯高于樓盤此前成交價格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)樓盤售價。而針對“價格關(guān)”，部分開發(fā)商在當(dāng)時采取將精裝修價格從擬售房價中剝離出來的方式，單獨(dú)簽訂精裝修合同，用“毛坯變精裝”的方式曲線取得銷售許可，來保證項(xiàng)目利潤的提升。 簽訂精裝購房合同 **好明示品牌型號 在北京“限價”政策下，一些開發(fā)商通過毛坯改精裝變相提價，因相關(guān)監(jiān)督機(jī)制缺乏，開發(fā)商很有可能通過壓縮裝修成本牟利。而隨著那一波精裝房交房期的到來，“捆綁精裝修”帶來的負(fù)面影響果然也逐漸凸顯。 很多買房合同中對精裝標(biāo)準(zhǔn)沒有明確協(xié)議，對質(zhì)量問題違約金規(guī)定也很少提及，為業(yè)主運(yùn)用法律手段維權(quán)增加了難度。在開發(fā)商制定的合同中，條款都是經(jīng)過非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌殃P(guān)和審核，有很多模糊空間，比如精裝產(chǎn)品只界定品牌而不是價格，建議購買精裝修房屋時，對于和開發(fā)商簽訂的精裝修合同，購房者一定要保留復(fù)印件或者拍照，以免后期出現(xiàn)糾紛。同時，關(guān)于裝修所用的品牌、型號等**好有明確標(biāo)示。這對于業(yè)主后期維 權(quán)取證，帶來了很大的有利條件。

• 問 小區(qū)會所到底屬于誰 常年不開業(yè)主怎么辦
  答

  買房之前開發(fā)商標(biāo)榜著高檔會所的配套，住進(jìn)去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費(fèi)。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認(rèn)為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。” 律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)申報，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 會所為什么是為物業(yè)業(yè)主服務(wù)的
  答

  業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系中常見的問題與對策業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系中常見的問題與對策物業(yè)管理經(jīng)過近二十年的發(fā)展,正逐步走向社會化、專業(yè)化、市場化、一體化的軌道,并成為重要的第三產(chǎn)業(yè)而被越來越多的城鎮(zhèn)居民所接受。地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤入住前就聘請物業(yè)管理公司來解決樓盤入住帶來的通病:社區(qū)建筑垃圾堆集成山,水電氣網(wǎng)絡(luò)不全、屋內(nèi)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重等,以便為業(yè)主提供全面服務(wù)和安全保障。而很大部分業(yè)主在選擇購置物業(yè)時也以入住后牧業(yè)管理是否健全來做為置業(yè)的重要條件,甚至很多業(yè)主沖著物業(yè)公司的品牌來選擇樓盤。但物業(yè)管理是一門新興行業(yè),許多業(yè)主以及地產(chǎn)商對物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容不太清楚和了解,再加上一些樓盤在入住后表現(xiàn)出來的質(zhì)量等方面的原因,造成業(yè)主與發(fā)展商之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)各類矛盾和問題。物業(yè)公司在如何處理這些矛盾和問題,對于有效維護(hù)自己的品牌和利益,有效維護(hù)業(yè)主與發(fā)展商的合法權(quán)益十分重要。一、 業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)系中常見的問題具體表現(xiàn)為三個方面1、 入伙后的樓盤(小區(qū))現(xiàn)實(shí)情況與開發(fā)商的廣告宣傳承諾相差太大。有的開發(fā)商在房產(chǎn)營銷過程中,往往夸大其詞,廣告極具誘惑力,可是業(yè)主入住后,才發(fā)現(xiàn)很多條件根本達(dá)不到開發(fā)商前期宣傳中的承諾,這類現(xiàn)象極為普遍。以某小區(qū)為例,很多業(yè)主投訴說開發(fā)商在宣傳中說從家中可以欣賞海景,入住后才發(fā)現(xiàn)東邊的一群正在施工的建筑將永遠(yuǎn)會擋住自己的視線。其實(shí)在現(xiàn)實(shí)中,其它樓盤也一樣存在類似問題,同時,有些小區(qū)的綠化覆蓋面積與綠化質(zhì)量也達(dá)不到業(yè)主預(yù)想和要求,業(yè)主就認(rèn)為開發(fā)商對他們存在欺騙,于是到處投訴,矛盾不可調(diào)和。2、 樓盤(小區(qū))的配套設(shè)施不能到位,有些是已經(jīng)建好了,卻不能如期入住使用。在有些小區(qū),入住一年多的配套設(shè)施還是跟不上,不是游泳池遲遲不能投入使用,就是會所不能開張,后幾經(jīng)協(xié)商,會所開張了,業(yè)主又投訴會所不能以盈利為目的承包給私人進(jìn)行經(jīng)營。同時,小區(qū)內(nèi)的煤氣、有線電視、電話以及寬帶網(wǎng)等設(shè)施遲遲不能開通等。在有些小區(qū),業(yè)主建議多建些游樂設(shè)施和老人休閑設(shè)施,但遲遲得不到發(fā)展商的答復(fù)。所以這些問題的存在,都不同程度的加深了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。3、 房屋出現(xiàn)問題維修不及時,處理措施不得力是業(yè)主與開發(fā)商之間**常見的矛盾。應(yīng)該說,一個樓盤出現(xiàn)一些問題是正常的,但如果問題處理不及時或者經(jīng)過一次兩次甚至更多次的處理仍不能圓滿解決問題,這樣很容易激發(fā)業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。有些小區(qū),業(yè)主從入住起就發(fā)映衛(wèi)生間頂棚漏水,嚴(yán)重破壞小家庭裝修。對這些問題,有些開發(fā)商是遲遲不給予解決,有的是安排人修理態(tài)度又不好,有些是安排人員維修了態(tài)度又很好可維修不徹底解決問題。二、 物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理過程中,業(yè)主往往對物業(yè)公司并不太滿意,主要表現(xiàn)在四個方面:1、 業(yè)主對物業(yè)公司實(shí)行的一些收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目不理解,他們認(rèn)為是物業(yè)管理公司亂收費(fèi)。如對房屋保修項(xiàng)目之外項(xiàng)目和業(yè)主自身原因造成的房屋損壞的維修、業(yè)主更換門鎖或家用電器維修,物業(yè)公司一般是參照市場材料價格收取少量的工本費(fèi),而業(yè)主認(rèn)為既然交了管理費(fèi),物業(yè)公司就不應(yīng)該收取其它費(fèi)用,其實(shí)這是業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容的誤解。2、 業(yè)主投訴不能及時處理。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是萬能的,什么事情都得處理,包括水電、煤氣、寬帶網(wǎng)以及周邊環(huán)境等,都得由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。前段時間筆者所在小工區(qū)有業(yè)主投訴該小區(qū)范圍之外西北入口處堆放很多垃圾,造成空氣污染,蚊蠅成群,嚴(yán)重影響居民的進(jìn)出和生活。管理處接到投訴后馬上與往此處倒垃圾的部隊單位聯(lián)系,未能解決問題,后又與市、區(qū)有關(guān)部門反映投訴也未得到解決。對這樣小區(qū)管理紅線之外投訴的問題,管理處也是無能為力,但業(yè)主就是對物業(yè)公司不滿。在該管理處還有市政工程影響小區(qū)居民進(jìn)出方便,施工噪聲影響居民休息等等問題不一而足,在其他小區(qū)也同樣存在業(yè)主把政府部門管轄職能當(dāng)作是物業(yè)管理公司職能。除此之外,當(dāng)然還有一些原因確定是管理處在處理投訴時不能及時。3、 物業(yè)公司個別服務(wù)人員工作態(tài)度不好。有些物業(yè)管理從業(yè)人員對待業(yè)主投訴和來訪不熱情,認(rèn)為不是自己份內(nèi)之事不理不睬,有些缺乏耐心工作不細(xì)致等。所有這些都會造成業(yè)主對特業(yè)公司不滿。4、 管理收費(fèi)太高,而提供的服務(wù)太少。有部分業(yè)主喜歡把自己的高檔物業(yè)與財周邊一般小區(qū)等同,拿一級資質(zhì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與其它較低資質(zhì)企業(yè)相比較,他們認(rèn)為自己交的管理費(fèi)太高了,得到的服務(wù)太少了,而作為物業(yè)管理公司來說,認(rèn)為收費(fèi)較低,而提供的服務(wù)足夠了,兩個觀念上的碰撞勢必造成物業(yè)公司與業(yè)主之間的更大的矛盾。應(yīng)該來說,隨著公民法律意識的提高,業(yè)主的需求越來越理性,維權(quán)意識也越來越強(qiáng),所以對物業(yè)管理的期望值也越來越高。作為物業(yè)管理公司來說,如何正確處理三者之間關(guān)系中存在的問題與矛盾,意義重大。對于業(yè)主與開發(fā)商的矛盾,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,有問題向物業(yè)管理公司投訴,至于哪方處理,業(yè)主不管,那是物業(yè)公司和開發(fā)商的事,而開發(fā)商認(rèn)為,整個物業(yè)已經(jīng)交給物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。所以對于物業(yè)管理公司來說,如果不在中間協(xié)調(diào)處理好這個矛盾,本來屬于業(yè)主與開發(fā)商的矛盾就轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理公司頭上。而對于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾更加引起物業(yè)公司的重視。一方面要真正為業(yè)主服務(wù),另一方面又得為開發(fā)商角難,面對這種兩難境況,這就要求物業(yè)公司在兩者之間要充分發(fā)揮好協(xié)調(diào)與溝通作用,采取積極應(yīng)對之策。對策一:做好、做細(xì)樓盤入伙前期介入工作。一般來說,有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商都會在交樓前聘請信譽(yù)較好的物業(yè)公司對樓盤進(jìn)行托管,而對物業(yè)管理來說,更加應(yīng)該在前期介入階段把工作做到實(shí)處,力求細(xì)致。尤其是對房屋質(zhì)量、水、電、綠化等配套設(shè)施進(jìn)行檢查,對有問題的房屋及時提出處理,力求把房屋設(shè)計上存在的缺陷以及施工遺留問題在入伙前處理完善,把跑、冒、漏現(xiàn)象和水電網(wǎng)絡(luò)不全問題消滅在房屋交付小業(yè)主之前。同時督促開發(fā)商在售樓時與業(yè)主簽好“業(yè)主公約”,避免日后為管理費(fèi)等問題產(chǎn)生糾紛。做好、做細(xì)前期介入工作,從大環(huán)境到小環(huán)節(jié)為業(yè)主考慮周到。對策二;建立良好的溝通渠道和投訴制度。房屋出現(xiàn)問題后,業(yè)主**擔(dān)心的是投訴無門,或者被物業(yè)公司與開發(fā)商踢皮球一樣的來回折騰,實(shí)際上這是導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度,使業(yè)主的想法能及時傳達(dá)給發(fā)展商,將發(fā)展商的工作動態(tài)傳達(dá)給業(yè)主,這樣可以提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭議的問題,避免問題向復(fù)雜的方向發(fā)展。物業(yè)公司可以以信件、電話、面談等方式與業(yè)主進(jìn)行曲溝通,使業(yè)主對于物業(yè)管理公司從陌生到了解,從了解到信任。建立良好的投訴制度,首先要從物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和自身素質(zhì)抓起,做到凡事有記錄,處理要及時,事后要回訪。對策三;充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。一個成熟的社區(qū),應(yīng)該是讓業(yè)主委員會楊為與開發(fā)商對放的主體,參與小區(qū)公共事務(wù),及時調(diào)解各種矛盾,這樣既體現(xiàn)了業(yè)主的意志,又維護(hù)了業(yè)主的利益,同時,物業(yè)公司又避免了一些糾纏不清的矛盾。對策四:引進(jìn)商素質(zhì)的管理人才,加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),提高隊伍整體素質(zhì)。物業(yè)管理做為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的人才。物業(yè)管理的好壞,除了靠管理機(jī)制的完善外,得大程度上取決于管理處主任的素質(zhì),同時,其他物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)也決定物業(yè)管理的好壞。所以努力造就一支高素質(zhì)、懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù),精業(yè)務(wù)的行業(yè)隊伍,促使管理人員和專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)不斷提高和更新是物業(yè)管理行業(yè)競爭的需要,也是業(yè)主對物業(yè)管理的基本要求。對策五;明確物業(yè)管理內(nèi)容,揚(yáng)棄不必要的社會包袱。這了方便業(yè)主,物業(yè)公司往往大包大攬無償實(shí)施水、電、氣費(fèi)的代收代繳,這樣不僅加大了管理人員的開支,還會無形中增加了物業(yè)管理的稅費(fèi),,同時,因總表與分表的差額也加重了物業(yè)管理的損耗與負(fù)擔(dān),如果將其攤到業(yè)主頭上,又會因收費(fèi)過高而帶來業(yè)主的投訴。所以所以準(zhǔn)確界定物業(yè)管理內(nèi)容非常重要,對物業(yè)管理來說合理揚(yáng)棄一些社會各部門的職能,反而能更好的維護(hù)自己和業(yè)主的利益。對策六;加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),以優(yōu)秀的企業(yè)文化營造一流的服務(wù)理念。企業(yè)文化建設(shè)體現(xiàn)了企業(yè)的核心競爭力,是企業(yè)經(jīng)營管理水平、品質(zhì)管理水平、制度建設(shè)水平等綜合方面的反映。塑造積極的凡例人為本的企業(yè)文化,在市場競爭中提煉高尚的企業(yè)精神,以此來營造一流的經(jīng)營服務(wù)理念,實(shí)施品牌戰(zhàn)略,把企業(yè)文化中的精神內(nèi)涵貫徹到每個員工的工作和行為中去,為業(yè)主提供高水平、高質(zhì)量的服務(wù),對于減少與業(yè)主的糾紛,降低糾紛發(fā)生率會事半功倍。中有具有優(yōu)秀的企業(yè)文化的企業(yè),才能讓業(yè)主真正滿意。

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• 問 什么小區(qū)會所 常年關(guān)著業(yè)主如何進(jìn)去
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  買房之前開發(fā)商標(biāo)榜著高檔會所的配套，住進(jìn)去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費(fèi)。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認(rèn)為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。” 律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)申報，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 什么是小區(qū)會所 小區(qū)會所經(jīng)營所獲收益應(yīng)該屬于誰的
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  法律問題咨詢?yōu)槟峁┓慨a(chǎn)法律咨詢一系列問題。如果您遇到房產(chǎn)糾紛方面的問題可以進(jìn)行律師在線咨詢。社區(qū)法律咨詢律師將為大家詳解小區(qū)會所經(jīng)營收益歸誰所有?會所是指在樓盤小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所。小區(qū)會所是以經(jīng)營為目的的場所，在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有?律師認(rèn)為，其關(guān)鍵是要弄清楚小區(qū)會所的所有權(quán)歸誰所有。 樓盤建小區(qū)會所是開發(fā)商的義務(wù) 在一定程度和意義上，會所是將室內(nèi)的客廳“擴(kuò)大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區(qū)里，會所一般是一座獨(dú)立建筑，是置業(yè)者除家以外**近的“另一個空間”。會所內(nèi)部大致設(shè)置功能如下：聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網(wǎng)球場、小型高爾夫練習(xí)場;娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時托兒所。 會所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施，主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活。 據(jù)了解，新建住宅小區(qū)建設(shè)相應(yīng)的會所是開發(fā)商的一項(xiàng)行政義務(wù)。開發(fā)商在項(xiàng)目前期就必須就未來配套設(shè)施的規(guī)模、功能、擬開設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目等規(guī)劃報有關(guān)部門審核，以申請頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項(xiàng)許可均為附義務(wù)許可;開發(fā)商獲得許可后，須嚴(yán)格按照此申請文件的承諾建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 會所產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商則經(jīng)營收益歸其所有 會所是以經(jīng)營為目的的場所，在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢? 一般而言，開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次，順應(yīng)商品住宅消費(fèi)市場的熱點(diǎn)，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為保護(hù)購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，明確規(guī)定會所這樣的經(jīng)營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分?jǐn)偂? 判斷房產(chǎn)權(quán)屬**根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會所的所有權(quán)。會所的所有權(quán)一般是在開發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當(dāng)會所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商后，會所的所有權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，經(jīng)營收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所并不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。 開發(fā)商不得隨意處置會所 有些業(yè)主在入住后可能會發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先買房時開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會所，入住后不知不覺地消失了。當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商質(zhì)問為何擅自處分會所時，開發(fā)商會振振有詞，以享有會所的所有權(quán)為由對業(yè)主的要求予以反駁。事實(shí)確是如此嗎?享有會所所有權(quán)的開發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會所? 按照所有權(quán)的原理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利。開發(fā)商對于會所可以有處分的權(quán)利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的，會所的建立也是吸引業(yè)主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會所在建成后，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營，開發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權(quán)利的濫用。 如果開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施，若開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發(fā)商也有要求，開發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計劃，而且不得低于政府的**低要求，若開發(fā)商隨意利用、處分會所，實(shí)際上違反了行政義務(wù)。 如果開發(fā)商隨意處置會所，業(yè)主一方面可以依購房合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，一方面也可以請求政府進(jìn)行行政干預(yù)，由政府有關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。 還有相關(guān)問題，可以撥打全國法律咨詢熱線：4006012708。