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• 153****1932

  業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系中常見的問題與對策業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)系中常見的問題與對策物業(yè)管理經(jīng)過近二十年的發(fā)展,正逐步走向社會化、專業(yè)化、市場化、一體化的軌道,并成為重要的第三產(chǎn)業(yè)而被越來越多的城鎮(zhèn)居民所接受。地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤入住前就聘請物業(yè)管理公司來解決樓盤入住帶來的通病:社區(qū)建筑垃圾堆集成山,水電氣網(wǎng)絡(luò)不全、屋內(nèi)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重等,以便為業(yè)主提供全面服務(wù)和安全保障。而很大部分業(yè)主在選擇購置物業(yè)時也以入住后牧業(yè)管理是否健全來做為置業(yè)的重要條件,甚至很多業(yè)主沖著物業(yè)公司的品牌來選擇樓盤。但物業(yè)管理是一門新興行業(yè),許多業(yè)主以及地產(chǎn)商對物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容不太清楚和了解,再加上一些樓盤在入住后表現(xiàn)出來的質(zhì)量等方面的原因,造成業(yè)主與發(fā)展商之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)各類矛盾和問題。物業(yè)公司在如何處理這些矛盾和問題,對于有效維護(hù)自己的品牌和利益,有效維護(hù)業(yè)主與發(fā)展商的合法權(quán)益十分重要。
  一、 業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)系中常見的問題具體表現(xiàn)為三個方面
  1、 入伙后的樓盤(小區(qū))現(xiàn)實情況與開發(fā)商的廣告宣傳承諾相差太大。有的開發(fā)商在房產(chǎn)營銷過程中,往往夸大其詞,廣告極具誘惑力,可是業(yè)主入住后,才發(fā)現(xiàn)很多條件根本達(dá)不到開發(fā)商前期宣傳中的承諾,這類現(xiàn)象極為普遍。以某小區(qū)為例,很多業(yè)主投訴說開發(fā)商在宣傳中說從家中可以欣賞海景,入住后才發(fā)現(xiàn)東邊的一群正在施工的建筑將永遠(yuǎn)會擋住自己的視線。其實在現(xiàn)實中,其它樓盤也一樣存在類似問題,同時,有些小區(qū)的綠化覆蓋面積與綠化質(zhì)量也達(dá)不到業(yè)主預(yù)想和要求,業(yè)主就認(rèn)為開發(fā)商對他們存在欺騙,于是到處投訴,矛盾不可調(diào)和。
  2、 樓盤(小區(qū))的配套設(shè)施不能到位,有些是已經(jīng)建好了,卻不能如期入住使用。在有些小區(qū),入住一年多的配套設(shè)施還是跟不上,不是游泳池遲遲不能投入使用,就是會所不能開張,后幾經(jīng)協(xié)商,會所開張了,業(yè)主又投訴會所不能以盈利為目的承包給私人進(jìn)行經(jīng)營。同時,小區(qū)內(nèi)的煤氣、有線電視、電話以及寬帶網(wǎng)等設(shè)施遲遲不能開通等。在有些小區(qū),業(yè)主建議多建些游樂設(shè)施和老人休閑設(shè)施,但遲遲得不到發(fā)展商的答復(fù)。所以這些問題的存在,都不同程度的加深了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。
  3、 房屋出現(xiàn)問題維修不及時,處理措施不得力是業(yè)主與開發(fā)商之間**常見的矛盾。應(yīng)該說,一個樓盤出現(xiàn)一些問題是正常的,但如果問題處理不及時或者經(jīng)過一次兩次甚至更多次的處理仍不能圓滿解決問題,這樣很容易激發(fā)業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。有些小區(qū),業(yè)主從入住起就發(fā)映衛(wèi)生間頂棚漏水,嚴(yán)重破壞小家庭裝修。對這些問題,有些開發(fā)商是遲遲不給予解決,有的是安排人修理態(tài)度又不好,有些是安排人員維修了態(tài)度又很好可維修不徹底解決問題。
  二、 物業(yè)公司在實施物業(yè)管理過程中,業(yè)主往往對物業(yè)公司并不太滿意,主要表現(xiàn)在四個方面:
  1、 業(yè)主對物業(yè)公司實行的一些收費服務(wù)項目不理解,他們認(rèn)為是物業(yè)管理公司亂收費。如對房屋保修項目之外項目和業(yè)主自身原因造成的房屋損壞的維修、業(yè)主更換門鎖或家用電器維修,物業(yè)公司一般是參照市場材料價格收取少量的工本費,而業(yè)主認(rèn)為既然交了管理費,物業(yè)公司就不應(yīng)該收取其它費用,其實這是業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容的誤解。
  2、 業(yè)主投訴不能及時處理。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是萬能的,什么事情都得處理,包括水電、煤氣、寬帶網(wǎng)以及周邊環(huán)境等,都得由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。前段時間筆者所在小工區(qū)有業(yè)主投訴該小區(qū)范圍之外西北入口處堆放很多垃圾,造成空氣污染,蚊蠅成群,嚴(yán)重影響居民的進(jìn)出和生活。管理處接到投訴后馬上與往此處倒垃圾的部隊單位聯(lián)系,未能解決問題,后又與市、區(qū)有關(guān)部門反映投訴也未得到解決。對這樣小區(qū)管理紅線之外投訴的問題,管理處也是無能為力,但業(yè)主就是對物業(yè)公司不滿。在該管理處還有市政工程影響小區(qū)居民進(jìn)出方便,施工噪聲影響居民休息等等問題不一而足,在其他小區(qū)也同樣存在業(yè)主把政府部門管轄職能當(dāng)作是物業(yè)管理公司職能。除此之外,當(dāng)然還有一些原因確定是管理處在處理投訴時不能及時。
  3、 物業(yè)公司個別服務(wù)人員工作態(tài)度不好。有些物業(yè)管理從業(yè)人員對待業(yè)主投訴和來訪不熱情,認(rèn)為不是自己份內(nèi)之事不理不睬,有些缺乏耐心工作不細(xì)致等。所有這些都會造成業(yè)主對特業(yè)公司不滿。
  4、 管理收費太高,而提供的服務(wù)太少。有部分業(yè)主喜歡把自己的高檔物業(yè)與財周邊一般小區(qū)等同,拿一級資質(zhì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與其它較低資質(zhì)企業(yè)相比較,他們認(rèn)為自己交的管理費太高了,得到的服務(wù)太少了,而作為物業(yè)管理公司來說,認(rèn)為收費較低,而提供的服務(wù)足夠了,兩個觀念上的碰撞勢必造成物業(yè)公司與業(yè)主之間的更大的矛盾。應(yīng)該來說,隨著公民法律意識的提高,業(yè)主的需求越來越理性,維權(quán)意識也越來越強(qiáng),所以對物業(yè)管理的期望值也越來越高。作為物業(yè)管理公司來說,如何正確處理三者之間關(guān)系中存在的問題與矛盾,意義重大。對于業(yè)主與開發(fā)商的矛盾,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,有問題向物業(yè)管理公司投訴,至于哪方處理,業(yè)主不管,那是物業(yè)公司和開發(fā)商的事,而開發(fā)商認(rèn)為,整個物業(yè)已經(jīng)交給物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。所以對于物業(yè)管理公司來說,如果不在中間協(xié)調(diào)處理好這個矛盾,本來屬于業(yè)主與開發(fā)商的矛盾就轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理公司頭上。而對于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾更加引起物業(yè)公司的重視。一方面要真正為業(yè)主服務(wù),另一方面又得為開發(fā)商角難,面對這種兩難境況,這就要求物業(yè)公司在兩者之間要充分發(fā)揮好協(xié)調(diào)與溝通作用,采取積極應(yīng)對之策。對策一:做好、做細(xì)樓盤入伙前期介入工作。一般來說,有經(jīng)驗的開發(fā)商都會在交樓前聘請信譽較好的物業(yè)公司對樓盤進(jìn)行托管,而對物業(yè)管理來說,更加應(yīng)該在前期介入階段把工作做到實處,力求細(xì)致。尤其是對房屋質(zhì)量、水、電、綠化等配套設(shè)施進(jìn)行檢查,對有問題的房屋及時提出處理,力求把房屋設(shè)計上存在的缺陷以及施工遺留問題在入伙前處理完善,把跑、冒、漏現(xiàn)象和水電網(wǎng)絡(luò)不全問題消滅在房屋交付小業(yè)主之前。同時督促開發(fā)商在售樓時與業(yè)主簽好“業(yè)主公約”,避免日后為管理費等問題產(chǎn)生糾紛。做好、做細(xì)前期介入工作,從大環(huán)境到小環(huán)節(jié)為業(yè)主考慮周到。對策二;建立良好的溝通渠道和投訴制度。房屋出現(xiàn)問題后,業(yè)主**擔(dān)心的是投訴無門,或者被物業(yè)公司與開發(fā)商踢皮球一樣的來回折騰,實際上這是導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛的重要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度,使業(yè)主的想法能及時傳達(dá)給發(fā)展商,將發(fā)展商的工作動態(tài)傳達(dá)給業(yè)主,這樣可以提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭議的問題,避免問題向復(fù)雜的方向發(fā)展。物業(yè)公司可以以信件、電話、面談等方式與業(yè)主進(jìn)行曲溝通,使業(yè)主對于物業(yè)管理公司從陌生到了解,從了解到信任。建立良好的投訴制度,首先要從物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和自身素質(zhì)抓起,做到凡事有記錄,處理要及時,事后要回訪。對策三;充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。一個成熟的社區(qū),應(yīng)該是讓業(yè)主委員會楊為與開發(fā)商對放的主體,參與小區(qū)公共事務(wù),及時調(diào)解各種矛盾,這樣既體現(xiàn)了業(yè)主的意志,又維護(hù)了業(yè)主的利益,同時,物業(yè)公司又避免了一些糾纏不清的矛盾。對策四:引進(jìn)商素質(zhì)的管理人才,加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),提高隊伍整體素質(zhì)。物業(yè)管理做為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的人才。物業(yè)管理的好壞,除了靠管理機(jī)制的完善外,得大程度上取決于管理處主任的素質(zhì),同時,其他物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)也決定物業(yè)管理的好壞。所以努力造就一支高素質(zhì)、懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù),精業(yè)務(wù)的行業(yè)隊伍,促使管理人員和專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)不斷提高和更新是物業(yè)管理行業(yè)競爭的需要,也是業(yè)主對物業(yè)管理的基本要求。對策五;明確物業(yè)管理內(nèi)容,揚棄不必要的社會包袱。這了方便業(yè)主,物業(yè)公司往往大包大攬無償實施水、電、氣費的代收代繳,這樣不僅加大了管理人員的開支,還會無形中增加了物業(yè)管理的稅費,,同時,因總表與分表的差額也加重了物業(yè)管理的損耗與負(fù)擔(dān),如果將其攤到業(yè)主頭上,又會因收費過高而帶來業(yè)主的投訴。所以所以準(zhǔn)確界定物業(yè)管理內(nèi)容非常重要,對物業(yè)管理來說合理揚棄一些社會各部門的職能,反而能更好的維護(hù)自己和業(yè)主的利益。對策六;加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),以優(yōu)秀的企業(yè)文化營造一流的服務(wù)理念。企業(yè)文化建設(shè)體現(xiàn)了企業(yè)的核心競爭力,是企業(yè)經(jīng)營管理水平、品質(zhì)管理水平、制度建設(shè)水平等綜合方面的反映。塑造積極的凡例人為本的企業(yè)文化,在市場競爭中提煉高尚的企業(yè)精神,以此來營造一流的經(jīng)營服務(wù)理念,實施品牌戰(zhàn)略,把企業(yè)文化中的精神內(nèi)涵貫徹到每個員工的工作和行為中去,為業(yè)主提供高水平、高質(zhì)量的服務(wù),對于減少與業(yè)主的糾紛,降低糾紛發(fā)生率會事半功倍。中有具有優(yōu)秀的企業(yè)文化的企業(yè),才能讓業(yè)主真正滿意。

  查看全文↓ 2014-03-13 13:42:15
• 139****1449

  如何處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系摘要:業(yè)主與物業(yè)管理公司之間原本是互利共贏、共生共榮的合作關(guān)系,但現(xiàn)實中他們之間卻出現(xiàn)了許多矛盾和糾紛。因此,業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方明確各自的權(quán)利和義務(wù),加強(qiáng)對物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí)以及二者之間的溝通就成為理順雙方關(guān)系的關(guān)鍵所在。
  一、正確認(rèn)識業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系是處理好兩者之間矛盾的基礎(chǔ)《物業(yè)管理條例》第一章總則第二條講到,物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人,是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。物業(yè)管理企業(yè)是按照合同提供以上活動的服務(wù)主體。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過合同建立了關(guān)系,是在平等、自愿、雙向選擇的基礎(chǔ)上建立的,兩者是平等的民事主體關(guān)系。業(yè)主通過市場競爭機(jī)制聘用物業(yè)管理企業(yè),將物業(yè)管理項目委托給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按照合同的約定為業(yè)主提供服務(wù),其實是一種有價值的商品,業(yè)主要為占有和消費物業(yè)管理服務(wù)支付一定的費用,所以,兩者是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)、提供商品與消費服務(wù)的關(guān)系,也是一種互利共贏、共生共榮的合作發(fā)展關(guān)系。
  二、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系緊張的根源但在現(xiàn)實生活中,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)兩個利益主體之間的對立關(guān)系卻大于合作關(guān)系,本應(yīng)該是和睦相處的兩個主體卻變成了對立的矛盾雙方。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的糾紛屢屢發(fā)生:一方是要求“收費”,一方是“拒繳”;一方是指責(zé),一方是謾罵;一方是原告,一方是被告;一方堅守陣地,一方要求解聘。在一些地方,雙方的關(guān)系甚至惡化到了大打出手的地步。為什么會出現(xiàn)這樣的局面?筆者認(rèn)為有以下幾個原因:
  1. 政策宣傳不到位。無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)管理政策知識的了解程度都不夠。首先,不少業(yè)主對于物業(yè)管理相關(guān)政策了解不多,甚至一些業(yè)主委員會成員也不能依照相關(guān)的法律法規(guī)完善管理制度,實施正確的監(jiān)督管理,事事站在單方受益的角度考慮問題。而物業(yè)管理的從業(yè)人員對相關(guān)政策的學(xué)習(xí)也不夠,把握政策的能力不足,靠經(jīng)驗管理,缺乏可靠的法律依據(jù)。
  2. 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量不到位。物業(yè)管理企業(yè)管理制度不健全,服務(wù)不規(guī)范,員工服務(wù)意識差。相當(dāng)一部分企業(yè)是從原來的房管部門或單位后勤部門轉(zhuǎn)制成立的,有的還延續(xù)著原有的管理模式和管理觀念,員工還保留著原有的管理者身份,在工作中“霸氣十足”,淡化了自身的服務(wù)特征。部分民營的物業(yè)管理企業(yè)為追求自身利潤,不按照約定履行合同,提供了質(zhì)價不符的服務(wù)。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處理由業(yè)主處分的事項,侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。一些物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)低,缺乏科學(xué)的管理能力,缺乏正確的溝通能力、缺乏作為一名物業(yè)管理人員應(yīng)有的服務(wù)意識和操作技能,這些都導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不高。
  3. 政府相關(guān)政策滯后或缺乏連貫性和可操作性。物業(yè)管理糾紛的深層次原因復(fù)雜,不少業(yè)主把對社會不良現(xiàn)象、拆遷政策、開發(fā)企業(yè)或者現(xiàn)行的相關(guān)政策等方面的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上。物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主與政府之間、在業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間、甚至在業(yè)主與業(yè)主之間的夾縫中艱難生存。
  三、處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的幾點建議那怎樣才能處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系呢?筆者談幾點建議:首先需要業(yè)主轉(zhuǎn)變幾個觀念:
  1. 物業(yè)管理不是福利待遇,而是市場經(jīng)濟(jì)條件下提供的商品,業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)的同時,需要支付費用。
  2. 業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)的管理,雙方是利益的共同體,其目標(biāo)是一致的,無論發(fā)生什么分歧,業(yè)主要采取平等、包容、協(xié)助、友好的態(tài)度思考問題,化解矛盾。
  3. 業(yè)主要分清事件的責(zé)任主體,物業(yè)管理企業(yè)不是出氣筒、替罪羊。社會的不良現(xiàn)象;政府的監(jiān)督管理;相關(guān)政策的滯后和不合理;開發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作;建設(shè)單位的施工質(zhì)量;道路、交通、電信的不配套等等問題,絕大多數(shù)不是物業(yè)管理企業(yè)的直接責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)有協(xié)調(diào)解決的責(zé)任,但不應(yīng)該將矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上。
  4. 業(yè)主要樹立公共意識和自我約束能力。有時業(yè)主的言行,出于對自己既得利益的考慮,沒有顧及到全體業(yè)主的整體利益,而影響到了物業(yè)管理企業(yè)的工作開展。
  5. 業(yè)主在享受服務(wù)的同時,要接受物業(yè)管理企業(yè)的管理,因為良好的服務(wù)需要通過有序的管理來實現(xiàn),沒有管理也談不上服務(wù)。其次需要物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變幾個觀念:
  1. 物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識管理與服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù),需要通過科學(xué)的管理來實現(xiàn)高品質(zhì)的服務(wù)。管理不是“治理”,要正確使用好全體業(yè)主賦予你的權(quán)力。
  2. 物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識自己的法律地位,業(yè)主是出于對物業(yè)管理企業(yè)的信任,將物業(yè)的管理權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè),并通過《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂建立了兩者間的法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)就要按照合同的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供滿意服務(wù)。絕不能以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來欺騙業(yè)主,要做到質(zhì)價相符,否則就會被業(yè)主炒魷魚。
  3. 物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理就是看看門、管管人、掃掃地、種種草的簡單認(rèn)識,物業(yè)管理是一項綜合性很強(qiáng),技術(shù)含量很高的職業(yè)。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力,要做到政策清楚、管理有方,技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。
  4. 物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理管物不管人的觀念。物業(yè)管理在服務(wù)的過程中要經(jīng)常與業(yè)主或其他相關(guān)方聯(lián)系溝通,這也是化解矛盾、解決問題的必要途徑。其實,影響業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)間關(guān)系的另一個重要環(huán)節(jié),是政府相關(guān)部門的管理和監(jiān)督。由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,在我國推行的時間短,尚處在成長和發(fā)展階段。物業(yè)管理作為與百姓生活**密切的行業(yè),出現(xiàn)問題也是難免的。但作為政府,為保證物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,應(yīng)盡可能的完善相關(guān)的法律法規(guī),增強(qiáng)政策的銜接性、連貫性和可操作性。同時要加大監(jiān)管的力度,規(guī)范開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會等各相關(guān)各方的工作,協(xié)調(diào)各相關(guān)方的關(guān)系,為物業(yè)管理的健康成長創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。記得采納我的答案哦,謝謝

  查看全文↓ 2014-03-13 12:00:59
• 136****6949

  現(xiàn)在干什么都有壓力做到問心無愧就好

  查看全文↓ 2014-03-12 12:26:38
• 141****0447

  看與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理協(xié)議是如何約定的，無約定則無依據(jù)。

  查看全文↓ 2014-03-12 09:54:52
• 136****5906

  因為業(yè)主會所是屬于全體業(yè)主的，他是屬于公共設(shè)施。

  查看全文↓ 2014-03-11 16:17:41
• 135****4948

  恭喜你啊可以做老板了.管理物業(yè)需要成立一定資質(zhì)的物業(yè)管理公司,并且要通過招標(biāo)方式取得管理權(quán),同時還要制定管理辦法和收費標(biāo)準(zhǔn).事情非常多,建議你先到房產(chǎn)局去咨詢,也可以找現(xiàn)成的物業(yè)管理公司問問,做起來雖然麻煩,但這是個機(jī)會!

  查看全文↓ 2014-03-11 14:25:24
• 154****7417

  朋友啊 現(xiàn)在干什么都有壓力 好好的和業(yè)主溝通吧 溝通能解決很多問題 人啊做到問心無愧就行 做好自己 其他的交給上帝

  查看全文↓ 2014-03-11 10:42:58
• 138****3523

  您好。如果你車是放在小區(qū)上面的停車場是不需要交納費用的謝謝

  查看全文↓ 2014-03-10 20:35:28

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• 問 小區(qū)會所為什么會常年不開 誰應(yīng)該為此負(fù)責(zé)
  答

  買房之前開發(fā)商標(biāo)榜著高檔會所的配套，住進(jìn)去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認(rèn)為會所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對會所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。” 律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會所作為獨立產(chǎn)權(quán)單獨申報，且辦理了單獨的產(chǎn)權(quán)證書，則會所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 物業(yè)管理工作是為大廈業(yè)主,客戶,訪客提供什么服務(wù)
  答

  物業(yè)管理員的職責(zé)1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。2.負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。3.全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8.完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。

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• 問 ??物業(yè)對業(yè)主有哪些服務(wù)？物業(yè)服務(wù)包括什么內(nèi)容？
  答

  一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。具體如下：1：包括住宅小區(qū)居民自己的建筑房屋和住宅小區(qū)內(nèi)的所有房屋建筑的維修管理費用。2：包括住宅小區(qū)的設(shè)備，例如健身器材和兒童滑梯等娛樂設(shè)施。3：市政公用部分。例如草坪護(hù)欄，地板磚等的修建和維護(hù)。4：綠化環(huán)境。例如草坪樹木的修理維護(hù)和設(shè)計等5：交通。例如路障設(shè)計，地下車庫和停車位等。6：衛(wèi)生。例如平時小區(qū)內(nèi)環(huán)境的清理等。7：治安。保證小區(qū)內(nèi)居民生活安全。

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• 問 物業(yè)可以為業(yè)主提供哪些服務(wù)？物業(yè)服務(wù)包括什么內(nèi)容？
  答

  一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。具體如下：1：包括住宅小區(qū)居民自己的建筑房屋和住宅小區(qū)內(nèi)的所有房屋建筑的維修管理費用。2：包括住宅小區(qū)的設(shè)備，例如健身器材和兒童滑梯等娛樂設(shè)施。3：市政公用部分。例如草坪護(hù)欄，地板磚等的修建和維護(hù)。4：綠化環(huán)境。例如草坪樹木的修理維護(hù)和設(shè)計等5：交通。例如路障設(shè)計，地下車庫和停車位等。6：衛(wèi)生。例如平時小區(qū)內(nèi)環(huán)境的清理等。7：治安。保證小區(qū)內(nèi)居民生活安全。

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• 問 物業(yè)服務(wù)差,業(yè)主怎么做**有利?
  答

  激進(jìn)的回答就是不該交,如今的物業(yè)公司大部分就像烏鴉和強(qiáng)盜一樣,他們的服務(wù)明顯不到位,卻要求業(yè)主按時交納物業(yè)費,不然一些斷水、停電的做法時有發(fā)生。理性回答就是該交還是先交,同時要督促物業(yè)要及時更正尚存在的問題,把自身服務(wù)做好,業(yè)主住得放心和安心,交費也順心。

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