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• 155****2200

  買房之前開發(fā)商標榜著高檔會所的配套，住進去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經達到了70%，當初售樓書上明確寫著“酒店式服務管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務功能”。然而，目前一期小區(qū)已經入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓練場。當初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認為會所應屬業(yè)主專享。 一、會所的產權歸屬問題 關于會所的產權問題，我國《物權法》草案三審稿中，曾對會所權屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所絕大多數是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設，開發(fā)商應當依法享有占有、使用、收益、處分的權利。上海市《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權的歸屬，應由開發(fā)商與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權為房地產開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變?！? 律師認為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設過程中將會所作為獨立產權單獨申報，且辦理了單獨的產權證書，則會所產權應歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產權應歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現，業(yè)主應如何維權？ 開發(fā)商就商品房及相關設施所做的說明和許諾具體明確，應視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容。如果開發(fā)商未兌現，業(yè)主有權要求開發(fā)商履行其義務，否則開發(fā)商將承擔違約責任。同時，業(yè)主亦可向有關部門舉報該開發(fā)商，由政府相關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導致其承擔違約責任。 三、業(yè)主買房前應如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進《商品房預售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

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• 問 小區(qū)會所為什么會常年不開 誰應該為此負責
  答

  買房之前開發(fā)商標榜著高檔會所的配套，住進去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經達到了70%，當初售樓書上明確寫著“酒店式服務管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務功能”。然而，目前一期小區(qū)已經入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓練場。當初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認為會所應屬業(yè)主專享。 一、會所的產權歸屬問題 關于會所的產權問題，我國《物權法》草案三審稿中，曾對會所權屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所絕大多數是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設，開發(fā)商應當依法享有占有、使用、收益、處分的權利。上海市《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權的歸屬，應由開發(fā)商與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權為房地產開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變?！? 律師認為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設過程中將會所作為獨立產權單獨申報，且辦理了單獨的產權證書，則會所產權應歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產權應歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現，業(yè)主應如何維權？ 開發(fā)商就商品房及相關設施所做的說明和許諾具體明確，應視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容。如果開發(fā)商未兌現，業(yè)主有權要求開發(fā)商履行其義務，否則開發(fā)商將承擔違約責任。同時，業(yè)主亦可向有關部門舉報該開發(fā)商，由政府相關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導致其承擔違約責任。 三、業(yè)主買房前應如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進《商品房預售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 什么小區(qū)會所 常年關著業(yè)主如何進去
  答

  買房之前開發(fā)商標榜著高檔會所的配套，住進去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個時候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經達到了70%，當初售樓書上明確寫著“酒店式服務管理，共享大社區(qū)雙豪華會所等字樣，并且明確標明“提供定購、美容、餐飲等服務功能”。然而，目前一期小區(qū)已經入住一年有余，二期也交房三四個月了，東、西兩個會所依然空著，當初作為售樓處的東會所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會所，竟然成了保安們的訓練場。當初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現，不少業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費。也有業(yè)主對會所對外營業(yè)不滿，認為會所應屬業(yè)主專享。 一、會所的產權歸屬問題 關于會所的產權問題，我國《物權法》草案三審稿中，曾對會所權屬做出過如下規(guī)定：會所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺的《物權法》，刪除了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應為：實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所絕大多數是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或出租經營的，一般不作為建筑物的附屬設施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會所具有構造上及功能上的獨立性，為開發(fā)商投資建設，開發(fā)商應當依法享有占有、使用、收益、處分的權利。上海市《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會所所有權的歸屬，應由開發(fā)商與購房人在商品房預（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權為房地產開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變?！? 律師認為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設過程中將會所作為獨立產權單獨申報，且辦理了單獨的產權證書，則會所產權應歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會所作為公建配套申報，且會所面積也計入公攤面積，則會所的產權應歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會所未兌現，業(yè)主應如何維權？ 開發(fā)商就商品房及相關設施所做的說明和許諾具體明確，應視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容。如果開發(fā)商未兌現，業(yè)主有權要求開發(fā)商履行其義務，否則開發(fā)商將承擔違約責任。同時，業(yè)主亦可向有關部門舉報該開發(fā)商，由政府相關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會所不兌現而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，因為拒交物業(yè)費的行為將會導致其承擔違約責任。 三、業(yè)主買房前應如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購房時一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進《商品房預售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動提出把原規(guī)劃的會所、花園等改變用途。

• 問 小區(qū)會所使用權應該屬于誰的 業(yè)主如何維權
  答

  案情： 某小區(qū)的業(yè)主俱樂部一直是老年人的“娛樂天堂”，不僅可以打牌聊天還可以健身，甚至在頂樓還有游泳池，而且只收一點茶水費，很公道。但就在幾個月前，業(yè)主俱樂部卻被商城中心取代，一樓墻體被敲碎，地上堆積著水泥、磚頭，二樓有十幾名工人正在刷漆、布管，裝修現場一片繁忙。而三樓則已經裝飾一新，儼然一個豪華的寫字樓。有時候白天黑夜都在裝修，很擾民。而且還有很多空調掛在外面，熱氣也會影響周邊的住戶。但更讓業(yè)主們憤怒的是小區(qū)業(yè)主俱樂部的權屬問題，他們認為，該業(yè)主俱樂部屬于小區(qū)配套建筑，產權應歸全體業(yè)主所有，未經業(yè)主同意不能擅自變賣或者變更使用功能。 小區(qū)物業(yè)處負責人卻表示，這一建筑本來就屬于營業(yè)性質的俱樂部，產權開始屬于開發(fā)商，開發(fā)商破產以后，銀行對其名下的物業(yè)進行了拍賣，產權落在廈門一私人老板手上，后來這位老板又將該建筑轉手，但并不是轉給現在的商城集團，現在使用該建筑的商城集團是從第三個產權人手上租來的。 **終了解才發(fā)現，該業(yè)主俱樂部性質為商業(yè)用途，并不是業(yè)主們所說的屬于全體業(yè)主所有。 律師說法： 一般情況下，小區(qū)配套的會所不作為公攤面積由業(yè)主來負擔，所以一般是作為獨立的產權進行登記的，也就是產權是屬于開發(fā)商的。而上述業(yè)主俱樂部既然能辦下產權，就說明相關部門在權屬的問題上已經很明確，房產證寫誰就歸誰。對于業(yè)主反對會所變更用途，小區(qū)在建設規(guī)劃之初，如果對會所的性質有明確規(guī)定的，且樓盤在銷售廣告宣傳時，突出是為業(yè)主服務的功能，在購房合同里也對服務性質有明確規(guī)定的，雖然產權歸開發(fā)商，但在未經業(yè)主同意的情況下，如果擅自更改用途，也屬于違約行為，侵害了購房者的利益，業(yè)主可以通過法律途徑進行維權。 相關法律知識： 《商品住宅價格管理暫行辦法》 第五條  商品住宅價格由下列項目構成： （一）成本 1、征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規(guī)定執(zhí)行； 2、勘察設計及前期工程費：依據批準的設計概算計算； 3、住宅建設、安裝工程費：依據施工圖預算計算； 4、住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)配套公共建筑的建設費：依據批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算；住宅小區(qū)的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標執(zhí)行； 5、管理費：以本款1到4項之和為基數的1—3%計算； 6、貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據當地建設銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。 （二）利潤 以本暫行辦法第五條成本1至4項之和為基數核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 （三）稅金 按國家稅法規(guī)定繳納 （四）地段差價，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據國家有關規(guī)定制定。地段差價收入存入建設銀行。 第六條  下列費用不計入商品住宅價格： 1、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用； 2、住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用。

• 問 什么是小區(qū)會所 小區(qū)會所經營所獲收益應該屬于誰的
  答

  法律問題咨詢?yōu)槟峁┓慨a法律咨詢一系列問題。如果您遇到房產糾紛方面的問題可以進行律師在線咨詢。社區(qū)法律咨詢律師將為大家詳解小區(qū)會所經營收益歸誰所有?會所是指在樓盤小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所。小區(qū)會所是以經營為目的的場所，在經營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有?律師認為，其關鍵是要弄清楚小區(qū)會所的所有權歸誰所有。 樓盤建小區(qū)會所是開發(fā)商的義務 在一定程度和意義上，會所是將室內的客廳“擴大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區(qū)里，會所一般是一座獨立建筑，是置業(yè)者除家以外**近的“另一個空間”。會所內部大致設置功能如下：聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網球場、小型高爾夫練習場;娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時托兒所。 會所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施，主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活。 據了解，新建住宅小區(qū)建設相應的會所是開發(fā)商的一項行政義務。開發(fā)商在項目前期就必須就未來配套設施的規(guī)模、功能、擬開設的服務項目等規(guī)劃報有關部門審核，以申請頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務許可;開發(fā)商獲得許可后，須嚴格按照此申請文件的承諾建設配套商業(yè)服務設施，否則將承擔相應的法律責任。 會所產權屬開發(fā)商則經營收益歸其所有 會所是以經營為目的的場所，在經營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢? 一般而言，開發(fā)商為了提高樓盤的品質和檔次，順應商品住宅消費市場的熱點，往往愿意在投資中增加這類設施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內建筑面積和分攤的公用建筑面積，為保護購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規(guī)則》，明確規(guī)定會所這樣的經營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分攤。 判斷房產權屬**根本的依據是房產權屬證明。由于會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產權證中也就不包含會所的所有權。會所的所有權一般是在開發(fā)商的名下。根據《民法通則》有關所有權的規(guī)定，當會所建筑本身的產權歸屬開發(fā)商后，會所的所有權歸開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經營的權利，經營收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所并不享有經營的權利，也無權要求分享會所經營的收益。 開發(fā)商不得隨意處置會所 有些業(yè)主在入住后可能會發(fā)現這樣一種現象，原先買房時開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會所，入住后不知不覺地消失了。當業(yè)主向開發(fā)商質問為何擅自處分會所時，開發(fā)商會振振有詞，以享有會所的所有權為由對業(yè)主的要求予以反駁。事實確是如此嗎?享有會所所有權的開發(fā)商是否真的有權隨意處分會所? 按照所有權的原理，所有權包括占有、使用、收益、處分四項權利。開發(fā)商對于會所可以有處分的權利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業(yè)主的需要而建設的，會所的建立也是吸引業(yè)主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發(fā)商所有的產權，它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關系后應履行的一種義務。會所在建成后，應根據業(yè)主的需要使用和經營，開發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權利的濫用。 如果開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務設施，若開發(fā)商沒有兌現或擅自變動，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔違約責任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發(fā)商也有要求，開發(fā)商在申領規(guī)劃許可證和施工許可證時必須有關于配套商業(yè)服務設施的計劃，而且不得低于政府的**低要求，若開發(fā)商隨意利用、處分會所，實際上違反了行政義務。 如果開發(fā)商隨意處置會所，業(yè)主一方面可以依購房合同要求開發(fā)商承擔違約責任，一方面也可以請求政府進行行政干預，由政府有關部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。 還有相關問題，可以撥打全國法律咨詢熱線：4006012708。

• 問 房屋搬遷，到底屬于誰
  答

  拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

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