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• 154****0828

  案情： 某小區(qū)的業(yè)主俱樂部一直是老年人的“娛樂天堂”，不僅可以打牌聊天還可以健身，甚至在頂樓還有游泳池，而且只收一點(diǎn)茶水費(fèi)，很公道。但就在幾個(gè)月前，業(yè)主俱樂部卻被商城中心取代，一樓墻體被敲碎，地上堆積著水泥、磚頭，二樓有十幾名工人正在刷漆、布管，裝修現(xiàn)場(chǎng)一片繁忙。而三樓則已經(jīng)裝飾一新，儼然一個(gè)豪華的寫字樓。有時(shí)候白天黑夜都在裝修，很擾民。而且還有很多空調(diào)掛在外面，熱氣也會(huì)影響周邊的住戶。但更讓業(yè)主們憤怒的是小區(qū)業(yè)主俱樂部的權(quán)屬問題，他們認(rèn)為，該業(yè)主俱樂部屬于小區(qū)配套建筑，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主同意不能擅自變賣或者變更使用功能。 小區(qū)物業(yè)處負(fù)責(zé)人卻表示，這一建筑本來就屬于營(yíng)業(yè)性質(zhì)的俱樂部，產(chǎn)權(quán)開始屬于開發(fā)商，開發(fā)商破產(chǎn)以后，銀行對(duì)其名下的物業(yè)進(jìn)行了拍賣，產(chǎn)權(quán)落在廈門一私人老板手上，后來這位老板又將該建筑轉(zhuǎn)手，但并不是轉(zhuǎn)給現(xiàn)在的商城集團(tuán)，現(xiàn)在使用該建筑的商城集團(tuán)是從第三個(gè)產(chǎn)權(quán)人手上租來的。 **終了解才發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主俱樂部性質(zhì)為商業(yè)用途，并不是業(yè)主們所說的屬于全體業(yè)主所有。 律師說法： 一般情況下，小區(qū)配套的會(huì)所不作為公攤面積由業(yè)主來負(fù)擔(dān)，所以一般是作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記的，也就是產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商的。而上述業(yè)主俱樂部既然能辦下產(chǎn)權(quán)，就說明相關(guān)部門在權(quán)屬的問題上已經(jīng)很明確，房產(chǎn)證寫誰就歸誰。對(duì)于業(yè)主反對(duì)會(huì)所變更用途，小區(qū)在建設(shè)規(guī)劃之初，如果對(duì)會(huì)所的性質(zhì)有明確規(guī)定的，且樓盤在銷售廣告宣傳時(shí)，突出是為業(yè)主服務(wù)的功能，在購(gòu)房合同里也對(duì)服務(wù)性質(zhì)有明確規(guī)定的，雖然產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，但在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，如果擅自更改用途，也屬于違約行為，侵害了購(gòu)房者的利益，業(yè)主可以通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)。 相關(guān)法律知識(shí)： 《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》 第五條  商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成： （一）成本 1、征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 2、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算； 3、住宅建設(shè)、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算； 4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行； 5、管理費(fèi)：以本款1到4項(xiàng)之和為基數(shù)的1—3%計(jì)算； 6、貸款利息：計(jì)入成本的貸款的利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。 （二）利潤(rùn) 以本暫行辦法第五條成本1至4項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤(rùn)率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 （三）稅金 按國(guó)家稅法規(guī)定繳納 （四）地段差價(jià)，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。地段差價(jià)收入存入建設(shè)銀行。 第六條  下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格： 1、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用； 2、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

  查看全文↓ 2016-06-21 10:35:10

相關(guān)問題

• 問 會(huì)所變醫(yī)院 業(yè)主應(yīng)該要如何維權(quán)
  答

  原本因?yàn)闃窍驴赡軙?huì)有會(huì)所才買的房子，但是買完之后卻被告知現(xiàn)在要變醫(yī)院，對(duì)于這樣的情況，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？該以什么辦法維護(hù)自己的權(quán)益。 “當(dāng)初我們之所以買這里的房子，一個(gè)重要原因就是售樓中心在宣傳時(shí)說，小區(qū)4號(hào)樓下將建一個(gè)帶健身功能的會(huì)所?！?3日，長(zhǎng)春市民張先生說。張先生家住長(zhǎng)春市慶豐路附近郡望安石小區(qū)，2013年他到售樓中心買房時(shí)，覺著報(bào)價(jià)并不便宜，但在宣傳冊(cè)上說，靠著路邊的4號(hào)樓下房屋將建一個(gè)會(huì)所，售樓人員說，這個(gè)會(huì)所里會(huì)有健身設(shè)施供業(yè)主使用，正是因?yàn)檫@一點(diǎn)打動(dòng)了他，才買了房子。 “自從我買房后，也沒人來建這個(gè)會(huì)所?！睆埾壬f，一星期前，來了一些施工人員給4號(hào)樓下裝修，聽物業(yè)和施工人員說，這里準(zhǔn)備開一家民營(yíng)醫(yī)院。后來，他們?cè)谝患抑衅妇W(wǎng)站上看到一則招聘信息，正是這個(gè)要建的醫(yī)院招人，“這不和當(dāng)初售樓時(shí)的宣傳相違背了嗎？”張先生說。 13日上午，記者來到該小區(qū)，看到小區(qū)4號(hào)樓靠路邊處的樓前，堆放著裝修材料，此時(shí)，一些業(yè)主正在樓前議論這件事兒。 “如果醫(yī)院真的建成并開業(yè)，會(huì)給我們業(yè)主帶來不少影響。”業(yè)主王女士說，首先，會(huì)打破小區(qū)的封閉性；其次，外來患者進(jìn)入小區(qū)，如遇到傳染病患者，會(huì)帶來病菌；再就是醫(yī)院會(huì)產(chǎn)生噪音。這些都會(huì)干擾到業(yè)主們正常的生活。所以，開醫(yī)院對(duì)業(yè)主來講弊大于利。 居民李女士說，現(xiàn)在要建醫(yī)院，違背宣傳初衷，所以，他們請(qǐng)相關(guān)部門能重視此事。 售樓中心工作人員介紹，小區(qū)4號(hào)樓一到三層的產(chǎn)權(quán)歸地產(chǎn)公司，目前已經(jīng)租給一名男子，準(zhǔn)備開一個(gè)中醫(yī)養(yǎng)生保健醫(yī)院，如果租房人經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目違背了地產(chǎn)公司的初衷，地產(chǎn)公司也會(huì)考慮不租給他。 承租人說，當(dāng)初地產(chǎn)公司告訴他們租的4號(hào)樓樓下房屋屬于綜合性商業(yè)用樓。 隨后，新文化記者來到寬城區(qū)衛(wèi)計(jì)局，工作人員介紹，小區(qū)樓下房屋要開醫(yī)院的話，必須得到衛(wèi)生部門審批。今年8月，因?yàn)樵撔^(qū)的申請(qǐng)材料齊全，他們就受理了，但由于目前有居民反對(duì)，所以，他們已經(jīng)暫停辦理此事，并要求停止對(duì)房屋進(jìn)行施工。 律師：房企有告知義務(wù) 吉林吉翔律師事務(wù)所律師劉海波說，在現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度下，房企有權(quán)對(duì)項(xiàng)目做出規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更，但應(yīng)當(dāng)履行報(bào)批和告知義務(wù)。房企宣傳冊(cè)上的廣告構(gòu)成商品房買賣合同的組成部分。如業(yè)主認(rèn)為房企違約，在沒有約定責(zé)任的情況下，有權(quán)提起民事訴訟。 另外，關(guān)于居民小區(qū)內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以及能否設(shè)立民營(yíng)醫(yī)院，屬于衛(wèi)生部門行政審批范疇。

• 問 什么是小區(qū)會(huì)所 小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)所獲收益應(yīng)該屬于誰的
  答

  法律問題咨詢?yōu)槟峁┓慨a(chǎn)法律咨詢一系列問題。如果您遇到房產(chǎn)糾紛方面的問題可以進(jìn)行律師在線咨詢。社區(qū)法律咨詢律師將為大家詳解小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)收益歸誰所有?會(huì)所是指在樓盤小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。小區(qū)會(huì)所是以經(jīng)營(yíng)為目的的場(chǎng)所，在經(jīng)營(yíng)過程中必然會(huì)帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有?律師認(rèn)為，其關(guān)鍵是要弄清楚小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)歸誰所有。 樓盤建小區(qū)會(huì)所是開發(fā)商的義務(wù) 在一定程度和意義上，會(huì)所是將室內(nèi)的客廳“擴(kuò)大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會(huì)所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區(qū)里，會(huì)所一般是一座獨(dú)立建筑，是置業(yè)者除家以外**近的“另一個(gè)空間”。會(huì)所內(nèi)部大致設(shè)置功能如下：聚會(huì)場(chǎng)所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場(chǎng)所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺(tái)球廳、乒乓室、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型高爾夫練習(xí)場(chǎng);娛樂場(chǎng)所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時(shí)托兒所。 會(huì)所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施，主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活。 據(jù)了解，新建住宅小區(qū)建設(shè)相應(yīng)的會(huì)所是開發(fā)商的一項(xiàng)行政義務(wù)。開發(fā)商在項(xiàng)目前期就必須就未來配套設(shè)施的規(guī)模、功能、擬開設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目等規(guī)劃報(bào)有關(guān)部門審核，以申請(qǐng)頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項(xiàng)許可均為附義務(wù)許可;開發(fā)商獲得許可后，須嚴(yán)格按照此申請(qǐng)文件的承諾建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商則經(jīng)營(yíng)收益歸其所有 會(huì)所是以經(jīng)營(yíng)為目的的場(chǎng)所，在經(jīng)營(yíng)過程中必然會(huì)帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢? 一般而言，開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次，順應(yīng)商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計(jì)價(jià)的情況下，購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為保護(hù)購(gòu)房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在建筑面積測(cè)算方面侵害購(gòu)房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，明確規(guī)定會(huì)所這樣的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分?jǐn)偂? 判斷房產(chǎn)權(quán)屬**根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會(huì)所的所有權(quán)。會(huì)所的所有權(quán)一般是在開發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當(dāng)會(huì)所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商后，會(huì)所的所有權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，經(jīng)營(yíng)收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)于會(huì)所并不享有經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益。 開發(fā)商不得隨意處置會(huì)所 有些業(yè)主在入住后可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先買房時(shí)開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會(huì)所，入住后不知不覺地消失了。當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商質(zhì)問為何擅自處分會(huì)所時(shí)，開發(fā)商會(huì)振振有詞，以享有會(huì)所的所有權(quán)為由對(duì)業(yè)主的要求予以反駁。事實(shí)確是如此嗎?享有會(huì)所所有權(quán)的開發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會(huì)所? 按照所有權(quán)的原理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利。開發(fā)商對(duì)于會(huì)所可以有處分的權(quán)利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會(huì)所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的，會(huì)所的建立也是吸引業(yè)主購(gòu)房的一個(gè)重要因素。因此，會(huì)所不僅僅作為開發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會(huì)所在建成后，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權(quán)利的濫用。 如果開發(fā)商和業(yè)主在購(gòu)房合同中約定會(huì)所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施，若開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動(dòng)，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。即使購(gòu)房合同中沒有類似約定，政府在這方面對(duì)開發(fā)商也有要求，開發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時(shí)必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計(jì)劃，而且不得低于政府的**低要求，若開發(fā)商隨意利用、處分會(huì)所，實(shí)際上違反了行政義務(wù)。 如果開發(fā)商隨意處置會(huì)所，業(yè)主一方面可以依購(gòu)房合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，一方面也可以請(qǐng)求政府進(jìn)行行政干預(yù)，由政府有關(guān)部門對(duì)其作出限期改正的決定，并對(duì)其進(jìn)行行政處罰。 還有相關(guān)問題，可以撥打全國(guó)法律咨詢熱線：4006012708。

• 問 小區(qū)的土地使用權(quán)是業(yè)主的嗎
  答

  開發(fā)商出賣完房屋后，小區(qū)的土地使用權(quán)一般歸業(yè)主。因?yàn)殚_發(fā)商出售給業(yè)主的房屋的價(jià)值是包括取得土地使用權(quán)的價(jià)格的。

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• 問 ??房屋使用權(quán)到期怎么辦?房屋使用權(quán)到期后房屋屬于誰?
  答

  按照國(guó)家現(xiàn)行的政策就是土地使用期限到期后如果政府沒有重新拆遷和規(guī)劃，房子還可以繼續(xù)使用的話，每年每平方繳納2元錢的土地租金就可以了！不過一般住宅性質(zhì)的房子的建筑使用壽命是50年左右，也許等不到70年房子就成危房了，到那個(gè)時(shí)候讓你住，你也不會(huì)考慮住的了，不過不用擔(dān)心，房子的所有權(quán)是永久屬于你的，即使是危房一旦拆遷，該補(bǔ)償給你的錢一分也少不了！這個(gè)不用太過擔(dān)心！

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• 問 小區(qū)會(huì)所到底屬于誰 常年不開業(yè)主怎么辦
  答

  買房之前開發(fā)商標(biāo)榜著高檔會(huì)所的配套，住進(jìn)去全部都沒有，都大門緊閉，從來不開。這個(gè)時(shí)候業(yè)主該怎么辦呢？ 近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會(huì)所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購(gòu)、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個(gè)月了，東、西兩個(gè)會(huì)所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會(huì)所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會(huì)所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場(chǎng)。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對(duì)物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費(fèi)。也有業(yè)主對(duì)會(huì)所對(duì)外營(yíng)業(yè)不滿，認(rèn)為會(huì)所應(yīng)屬業(yè)主專享。 一、會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題 關(guān)于會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問題，我國(guó)《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對(duì)會(huì)所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會(huì)所、車庫(kù)、陸地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但**終出臺(tái)的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對(duì)于刪除的理由，全國(guó)人大法律委員會(huì)回應(yīng)為：實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會(huì)所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會(huì)所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會(huì)所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購(gòu)房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的，會(huì)所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會(huì)所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變?！? 律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會(huì)所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)申報(bào)，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則會(huì)所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商將會(huì)所作為公建配套申報(bào)，且會(huì)所面積也計(jì)入公攤面積，則會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。 二、會(huì)所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？ 開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報(bào)該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對(duì)其作出限期改正的決定，并對(duì)其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會(huì)所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)的行為將會(huì)導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。 三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形? 業(yè)主在購(gòu)房時(shí)一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會(huì)所不得向外營(yíng)業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如**等，尤其是要求開發(fā)商不得主動(dòng)提出把原規(guī)劃的會(huì)所、花園等改變用途。