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1、太多的內部炒房影響銷控，往往近水樓臺的緣故，好的房源、便宜的房源先自己留下了，往往不通過正大光明的辦事，影響房源的正常的銷售，也很容易引發(fā)同事關系的不和諧；2、如果通過內部關系找到比較低的折扣，或者購買的比較早，價格本身就低，為了好出手往往價格比現(xiàn)階段的銷售價格低，也影響其他房源的銷售，對項目價格體系產(chǎn)生影響；3、代理公司銷售員作為乙方的員工，向甲方找優(yōu)惠或者到財務合同更名往往讓甲方感覺團隊管理散漫，更感覺房子賣便宜了，嚴重的時候甲方會通過壓縮或者克扣代理傭金來處罰代理公司，制造甲乙方的不和諧；4、炒房就是賺差價（比甲方賺的都多了）炒房再更名賣出的時候，往往涉及的金錢交易巨大，**常見的辦法就是銷售人員交個定金好點的交個**相當?shù)腻X，先把房子定了，然后找機會脫手，讓買家再簽合同，單價依然按照當時買的價格填寫，按照現(xiàn)在的價格差價計算出來后，與客戶協(xié)調好，把差價給銷售員（或其他替身），剩下的錢去交財務，這樣適合賺的不多的情況下，和聰明銷售員和癡癡呆呆的客戶（甲方的人喜歡這樣空手套白狼）。再者就是按照流程簽訂購房合同，辦理銀行按揭，通過轉按揭或提前還款方式改簽個合同賺大錢。多么惡劣！一旦被客戶厭惡，爆料，那可就對項目對你個人形象巨大了。不過現(xiàn)在更名對于房管局有要求了，他們要再次鋌而走險了（其實不愿意太具體、太明白的說這些路子）?，F(xiàn)在的銷售體系里，往往存在利益不相容，或者說，都有賺更多錢的欲望，太限制了就不好干。比如不能更名，就不好！不如這樣。1、首先銷售經(jīng)理以上的級別的高官要自律，炒別人的房，別炒自己房！或者動動腦筋不要明目張膽的炒！**好別炒！否則就是上梁不正，很難管理說服員工。2、必須說服甲方，盡量不要出現(xiàn)甲方關系內部炒房的現(xiàn)象，更不能輕易的放優(yōu)惠權利，更不能接受乙方人員的優(yōu)惠申請！聲明以此出現(xiàn)的問題乙方不承擔任何責任！**好承諾給甲方（**好也告訴銷售員）乙方內部員工購房，優(yōu)惠由乙方兌現(xiàn)（估計沒有代理公司發(fā)這個神經(jīng)，其實建議這樣去做，以增加員工情感，畢竟真正買房的員工估計不多）。我們曾經(jīng)就給一結婚購房的員工優(yōu)惠了
全部4個回答>賣房怎樣轉按揭?沒有工作在北京怎么按揭貸款買房，可以買嗎？
132****3695 | 2019-09-27 03:16:14
已有4個回答
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151****9630
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:35
但還貸周期太長，雖說壓力緩解，卻也不全是好事，因為在漫長的還貸過程中，總會出現(xiàn)各種各樣的原因，讓房主不得不將房子轉手：
為了孩子教育買學區(qū)房、想要提高生活質量置換大房子或是家里急需用錢等等等等……
那么房貸還沒還完，房子是否可以轉手呢？如果可以，又該怎么操作，接下來小編為你詳細解析：
01、轉按揭
這是一種比較簡單直接的方法?！稗D按揭”就是把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
具體就是由賣房向原貸款銀行A提出提前還款的申請，由賣房拿著《房屋買賣合同》向另一家銀行B提出貸款申請。
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然后賣家拿著B銀行放出的錢去還A銀行的貸款，將房產(chǎn)解押，交付買方使用。之后買方就將房產(chǎn)抵押給B銀行，開始還貸。等還貸結束之后，將房產(chǎn)解押，買家就擁有了房子的所有權。
注意：轉按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行可以辦理，有的是不接受這種方式的，還有轉按揭一般是通過中介公司辦理。所以想要以這種方式解決房屋交易問題的，可以提前向中介公司咨詢。
02、用買家**款
一般，買家會支付總房款的3成～4成作為買房的**款，當房貸只剩較小部分未結清時，賣房者可用買家的**款將其余的房貸結清，而后進行將房產(chǎn)解除抵押、過戶等流程，這是一種比較常見的方法。
03、申請其他貸款
賣家也可以通過申請其他貸款產(chǎn)品獲得足夠的資金將房貸結清，等房產(chǎn)交易的流程順利完成，賣家收到全部房款后再將貸款結清。
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152****5649
引言：下文的討論都是在買房人沒有違約、有后續(xù)房款的支付能力、有購房資格、房屋不存在查封等履行障礙的前提下展開的。
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:30
一、已過戶
《物權法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?不動產(chǎn)物權的轉移以登記為標志，登記也具有公示公信的效力。如果賣房人一方二賣，其中一個買房人已經(jīng)辦理過戶手續(xù)拿到了產(chǎn)證，則一般為該買房人取得房屋的所有權。
但是有兩點需要注意：
1、已過戶拿到產(chǎn)證者取得房屋所有權是正常的繼受取得房屋所有權，并非基于善意取得制度取得房屋所有權。《物權法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！?賣房人雖然一房二賣，但是在辦理過戶手續(xù)前，賣房人仍然對標的房屋享有所有權，不存在無權處分的問題，也就不存在善意取得的適用。另外，買房人取得房屋所有權也不要求買房人是“善意的”，即不要求買房人不知道或者不應當知道賣房人與其他人也簽訂了房屋買賣合同（惡意串通損害第三人利益的除外）。因為兩個買房人雖然存在“競爭關系”，不能簡單的定論后買者是惡意的。
2、取得產(chǎn)證者不一定能夠取得房屋的所有權。如果取得產(chǎn)證者存在與賣房人惡意串通損害另外一個買房人利益的情況，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定【有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；……】取得產(chǎn)證的買房人與賣房人之間的合同無效，根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定【合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！咳〉卯a(chǎn)證者應當將房屋過戶回賣房人，另外一個買房人可以根據(jù)《合同法》第一百零七條【當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。】的規(guī)定要求賣房人繼續(xù)履行合同（過戶、交房等）。 -
153****8234
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:25
隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展崛起,很多人紛紛加入了買房一族的隊列。但是很多人買了房子之后又有了別的選擇,于是想把手中的房子轉手賣出去。但往往令人尷尬的是,開發(fā)商的房產(chǎn)證遲遲還沒有辦下來,這種情況之下,想轉手賣房需要怎么去辦呢?別著急,事情總會有解決的方案的呢。
市民A就遇到這樣一則問題,他說:“貸款買的房,剛剛接了房,已拿到鑰匙,開發(fā)商房產(chǎn)證還未辦下來(據(jù)說半年),我現(xiàn)在想賣房,請問可以嗎?如果賣是不是還得我貸款的銀行同意?合同是我本人還是銀行跟購房者去簽呢?現(xiàn)在的房產(chǎn)證還沒有辦下來,辦理購房合同的的更名可以嗎?是不是就少叫5.5%的稅?”
根據(jù)以上市民A遇到的問題,有關的部門人士給出了如下方面的回答:
1、如果你的按揭沒有夠一年(或者半年,這個要看銀行的具體要求),這個要咨詢銀行是否同意賣。
2、房產(chǎn)證沒有下來,是不妨礙賣房事宜的。
3、如果銀行那邊時間沒有問題,購房合同是你和買房的一方簽訂,但你要咨詢清楚,因為有的銀行不給轉按揭,會要求你一次性還款。而你的客戶又想按揭的話,這個就存在按揭款項先還再借的問題。
4、房產(chǎn)證未下來,但估計房子已經(jīng)在房管局備案了。這樣,你就一定要繳納5.5%的稅。
其實也有這樣倆種方法。第一種:合同更名,就是手里的購房合同在產(chǎn)權人項改成買房人的名字。這個方法要根據(jù)這個小區(qū)的具體情況來操作的,如果這個小區(qū)都可以走更名程序的,就可實行操作。如果開發(fā)商那邊說不能更名,那就不能操作。這個方法主要是看跟開發(fā)商那邊的關系如何。
而且合同更名的更名費是根據(jù)開發(fā)商來決定的。第二種:協(xié)議過戶,就是你可以要求購房人先**一定數(shù)額的金錢,然后簽一個協(xié)議合同,把你的購房合同先給他,讓他擁有房子的使用權,等產(chǎn)證下來了再過戶。這個方法比較簡單,但是無論是對于你還是購房人承擔的風險是很大的。
無論是怎樣的一種情況,小編想提醒大家的是:買房買房要謹慎,畢竟房子是伴隨我們一生的住處。買房之前一定要考慮好實際情況,且不可只看重眼前的利益,要有自己一定的見解。當然小編可以理解的是,有緊急情況下買房屬于例外對待,也是難以避 -
132****7153
原借款人向銀行提出申請；
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:20
銀行審核通過的，由銀行、售房人和購房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上；
售房人和購房人簽訂住房轉讓合同；
4
購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算： 貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)；
相關問題
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答
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答
目前在很多地區(qū)不支持轉按揭貸款！在二手房買賣中，應注意以下幾點：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；2、產(chǎn)權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
全部4個回答> -
答
一、轉按揭的定義“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內,借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡而言之即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。二、辦理轉按揭的基本操作流程1、買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、收入證明、營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復印件);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對賬單及借款憑證;身份證、戶口本復印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;2、對所交易的房屋進行評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權證復印件;3、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批準并發(fā)放到貸款專用賬戶;4、賣方辦理完結提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項;5、賣方辦理完結注銷抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過戶;6、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款;7、買方產(chǎn)權證下發(fā)后,辦理抵押登記:8、他項權利證書由銀行收執(zhí),買方取回房產(chǎn)證。三、轉按揭的緣由:
全部4個回答> -
答
和新房買賣手續(xù)相比，二手房交易過程較新房更為繁雜，很多地方稍不注意可能后患無窮，尤其是不少剛需購房常涉及按揭貸款，如需通過銀行辦理商業(yè)貸款，二手房面簽需要準備哪些材料？二手房面簽的流程是什么呢？二手房銀行貸款面簽注意事項：一、基本情況要在合同里列出買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方式。簽約時如果不是買賣雙方本人到場簽字，一定要看其是否有簽約人的授權委托書原件，確認后方可進行簽字。二、明確房款及房款的支付方式、支付時間首先要明確房款是凈得價還是含稅價。其次，如果買方采取貸款方式支付房款的，要明確**款的比例、支付時間及買方的貸款額度。另外，貸款有商業(yè)貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的周期是不同的，通常商業(yè)貸款從審批到放貸所需要的時間為l5天左右，辦理公積金貸款所需周期相對較長，賣方要根據(jù)自己的實際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那么這種情況就不要選擇公積金貸款的買方了。再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個銀行批貸的合理期限，若超過該期限銀行沒有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內，買方仍未支付的，每逾期一日買方應向賣方支付違約金，超過一定期限的賣方有權解除合同。三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什么質量問題要向買方明示。
全部4個回答> -
答
可以， 買賣未還清貸款房產(chǎn)的具體操作： 1、轉按揭： **簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 2、用買方的**款繳清剩余貸款： 這是當下二手房交易中**多應用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易?！ ?、利用銀行貸款來繳清剩余貸款： 如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。
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