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• 143****2171

  樓面價、樓板價、地面價的含義及計算公式介紹：
  樓面價是指土地總價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。
  計算公式：樓面價=土地總價格 / 建筑總面積。

  查看全文↓ 2019-09-14 14:44:59
• 136****1113

  樓面價：是指土地價格除以該土地的允許大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的大面積單位售價中所包含的土地成本。
  
  樓面價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價÷規(guī)劃容積率
  
  房價：是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置**重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。
  
  =+建安工程費++凈利潤+管理費及開發(fā)費+公共配套設(shè)施費+所得稅++前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費（按構(gòu)成比例排序）
  
  房價由以上10其中作為**基本的構(gòu)成因素所占比例**大。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右，這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如果是通過競爭激烈的拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的70%左右甚至更高。
  
  也就是說樓面價和房價呈正比例關(guān)系，至少是1.7倍左右開發(fā)商才能保本，一般情況下，房價為樓面價的2～3倍。

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• 137****9145

  樓面地價”即所謂的樓板價，它是房價構(gòu)成**基礎(chǔ)的部分。
  房價構(gòu)成的要素很多，包括土地成本、拆遷成本、設(shè)計費監(jiān)理費審計費、建安成本、配套成本、資金成本、管理成本和稅費等，
  樓板價就是土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。樓板價=土地價格除以土地面積除以容積率。

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相關(guān)問題

• 問 樓面地價與房價關(guān)系是怎么樣的？
  答

  樓面價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積X容積率房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關(guān)系,一是土地本身的價格,二是規(guī)劃容積率。計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費用；容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建10000平方的房子，那么它的容積率就是1.0假設(shè)一個小區(qū)土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.0=600元/平方米（0.0015畝是1平方米）所以樓面地價=400000/（600*1.8）=370元/平方米（一畝約600平方米）

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• 問 ??樓面地價與房價之間有哪些關(guān)系?
  答

  “樓面地價”即所謂的樓板價，它是房價構(gòu)成**基礎(chǔ)的部分。房價構(gòu)成的要素很多，包括土地成本、拆遷成本、設(shè)計費監(jiān)理費審計費、建安成本、配套成本、資金成本、管理成本和稅費等，樓板價就是土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。樓板價=土地價格除以土地面積除以容積率。

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• 問 樓面地價與房價之間有什么關(guān)系? 
  答

  樓面價是指土地總價格除以該土地的允許**大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的**大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面價的計算公式為：樓面價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價÷規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積例如，2月6日土拍中的209號地，土地面積為43347.07平方米，**大容積率為3.0，**終成交價為33250萬元。樓面價=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

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• 問 什么是樓面地價？如何計算樓面地價呢？
  答

  有以下兩種方法可以計算樓面地價是指單位建筑面積的價格，樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。地面價格是指單位土地面積的價格，地面價格=土地價格/土地面積。這兩種方法的區(qū)別與聯(lián)系是，樓面地價一般應(yīng)用于土地出讓或者買賣時，而地面地價就是我們通俗的理解價格除以面積，這兩者不可能相同。一塊土地?zé)o論是作為住宅、商業(yè)還是工業(yè)都有一定的容積率限制，這就導(dǎo)致了土地并沒有全部用在建筑方面，所以建筑基底面積一定比土地面積小。

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• 問 樓面地價與房價比例是多少
  答

  根據(jù)經(jīng)驗估算，一個凈利潤為10%的房地產(chǎn)項目，其售價約為樓面價的2.5倍。這個倍率取決于開發(fā)商想賺多少錢。上公式：預(yù)測售價=地價+建設(shè)成本+財稅管理費用+企業(yè)所得稅+預(yù)期利潤目前隨土地市場越發(fā)透明完善，政府評估的地價是與周邊市場接軌的。政府在公開市場不會賤賣土地導(dǎo)致財政收入減少，開發(fā)商也需要保障一定的利潤空間。因此一塊招拍掛獲取的土地**終的凈利潤率在8~10%是很正常的。這個利潤率是政府和開發(fā)商互相博弈的結(jié)果。由于長期趴珠三角，我們可以一起以珠三角的口徑來試算一下。

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