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• 143****7623

  切忌直接給**解抵押
  
  先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。
  
  
  
  一、切忌直接給**解抵押
  
  二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險：
  
  （1）賣家不止有一筆貸款。
  
  你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。

  查看全文↓ 2019-08-29 07:11:20
• 147****7699

  一、辦理二手房貸款時所需材料：
  1、身份證原件及復(fù)印件；
  2、與賣房者簽訂的購房合同或購房意向書原件；
  3、**款憑證原件及復(fù)印件；
  4、婚姻狀況證明：結(jié)婚證/離婚證明/未婚證明原件及復(fù)印件；
  5、戶口簿原件及復(fù)印件；
  6、資信證明原件（使用銀行提供的標準格式）。

  查看全文↓ 2019-08-29 07:11:15
• 154****4013

  在這種情況下，切忌直接給**解抵押，二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求：“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風(fēng)險：
  1、賣家不止有一筆貸款
  你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清，陷入兩難境地：進，拿不到房子；退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押另謀他事，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。因此極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿你的**去還錢，但只是杯水車薪。
  2、賣家挪用**款
  賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因為查封房無法過戶，輕則耗時費力，重則錢房兩失。
  正確的做法是將房款進行資金監(jiān)管
  一般買一套二手房需要一定的時間，金額大、時間長、手續(xù)繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產(chǎn)證騙去大額**的買家，也有被坑騙丟掉產(chǎn)權(quán)的賣家。
  而資金監(jiān)管就是專門防范這些風(fēng)險的。簡單來說，做資金監(jiān)管就像買房賣房時用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過戶”不給錢。買房人不是直接付款給業(yè)主，而是把錢放在銀行一個被監(jiān)管的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業(yè)主。萬一“過戶”出紕漏，別擔(dān)心，錢一分也不會少。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監(jiān)管賬戶。
  買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付**，并且直接給錢，這個時候就一定要留個心眼了?？偠灾?，二手房買賣一定要進行資金監(jiān)管，**好不要直接將房款給賣房人。

  查看全文↓ 2019-08-29 07:11:09
• 148****0864

  
  某軍閥有個四姨太喜歡到廟里去燒香拜佛，往往一個月要跑七八趟之多，軍閥問起時，便告訴他是為了他的前程和健康才拜佛祈求保佑，軍閥于是放心了。有一天，軍閥突然心血來潮，問起跟隨四姨太的跟班小陸子，每回隨夫人到廟里去干什么?小陸子說：“稟告大帥，夫人燒完香拜完佛之后，就隨廟里的大師父在禪房里吃飯?！避婇y說：“喔!那一定是素齋了?！毙￡懽由衩刭赓獾卣f：“稟告大帥，那大師父是吃葷的，并且還是一湯四菜。”軍閥一愣，問：“什么一湯四菜?”小陸子說：“小的有一回等得太久，因為好奇，所以就躲在禪房外偷聽。起先聽到大師父叫著‘水’好多，就聽到喝湯的聲音，然后夫人開始叫‘鴨’‘鴨’，過一會夫人又說師父的‘雞’又肥又大，吃完雞后，大師父一直叫‘燒蹄子’，看來是吃豬蹄膀了，然后過了一會，大師父又嚷著要翻過來，這回顯然是在吃‘魚’了，不然為什么要翻過來?”軍閥氣得臉色發(fā)青，小陸子仍未查覺，繼續(xù)說：“大師父準備的菜色又好，份量又足，夫人每回吃飯的時候，都大叫太好了，太棒了，還一直喘著氣，說是頂?shù)盟懿涣?，顯然是吃得太飽的緣故……”
  因為現(xiàn)在貸款買房的越來越多，所以很多二手房在賣的時候都要房貸未還清。少的可能房東自己都能還清，多的則不能自己還。所以在二手房交易中有一個不成文的規(guī)矩，就是很多二手房房東要求買房幫自己還款，這種看似很正常的行為，其實也有不小的風(fēng)險，如果是買房，你會幫房東還房貸嗎？
  
  首先我們來看一下幫房東還房貸的好處和風(fēng)險。
  
  好處
  
  買方幫房東還房貸的**大好處就是房東不需要去找其他資金，也不需要金融公司幫忙墊資，因為墊資是有費用的，無疑節(jié)省了一筆費用，而且?guī)头繓|解決了房貸的麻煩。對于買方來說，幫房東還房貸也是在為自己省錢，如果房東需要金融公司幫忙墊資，墊資費用本身應(yīng)該是由房東出的，但是羊毛出在羊身上，房東很可能將這筆費用轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。所以幫房東還按揭其實對于買賣雙方都是有好處的。
  
  風(fēng)險
  
  其實市場上大部分房東都是誠信的，但是因為房產(chǎn)為大宗交易，涉及的金額較多，如果提前將**款給房東，那么是有一定風(fēng)險的。一般買方幫房東還房貸都是將錢打進房東的還款卡上，然后銀行直接將還款的錢轉(zhuǎn)走完成還款。但是如果房東在錢到賬后，又將錢轉(zhuǎn)走，不進行還款，那么買方的錢就很難得到保障。還有種情況是房東確實將錢還了，但是房東還有其他債務(wù)糾紛，在還款后，因為債務(wù)糾紛房子被查封，那么這樣的情況就很麻煩了，
  
  房東沒錢還買方，房屋又不能過戶給買方。**后的結(jié)果一般只能打官司，買方雖然作為債權(quán)人，但是因為還有其他債權(quán)人，就算房屋拍賣了，那么很有可能買方的錢不能如數(shù)的歸還，買方可能就只有走上漫長的官司之路了。
  
  因為我做過房產(chǎn)中介，也確實碰到過這樣的情況，所以我現(xiàn)在一般都不建議買方幫房東還款，畢竟涉及到買方的資金安全，雖然這樣的情況較少，但是不怕一萬就怕萬一，這些事情是不能完全把控的。**好的方法就是讓房東自行處理，比如房東向親戚朋友借錢還房貸或者金融公司幫忙墊資，涉及到的費用可以雙方協(xié)商，如果金額不大，那么墊資費用也不會很高。如果買方愿意幫房東還房貸，那么**好是陪同房東一起去銀行了解還款適宜，在確認情況后再幫忙還款，第一時候掌握還款的情況，還款后盡快安排過戶，盡量不要拖太長時間。

  查看全文↓ 2019-08-29 07:11:05

相關(guān)問題

• 問 二手房貸款,房東需要做什么?如果買二手房貸款，房主需要出示那些資料?
  答

  買二手房按揭是銀行向房東付清。銀行二手房貸款辦理流程：⑴ 購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同；⑵ 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料；⑶ 買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構(gòu)進行房屋評估；⑷ 律師事務(wù)所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見書》；⑸ 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；⑹ 買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)；⑺ 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；⑻ 買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)；⑼ 借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金；⑽ 借款人按月還款；⑾ 借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。二手房交易需繳納的費用有：保險費、公證費、抵押費、權(quán)證資料費、貸款服務(wù)費、登記費、交易評估費、交易手續(xù)費、交易印花稅、契稅、營業(yè)稅。

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• 問 ??二手房貸款,房東需要做什么
  答

  賣房人需要提交的資料：A、《房地產(chǎn)證》；B、《房地產(chǎn)共有（用）證》(共有的房地產(chǎn))；C、全額購房發(fā)票或完稅證明；（賣房人是個人的，提供以下資料：）D、身份證 / 戶口簿 /軍官證 / 護照等合法身份證正本；E、婚姻狀況正本：未婚證 / 結(jié)婚證 / 離婚證（離婚協(xié)議）；F、配偶身份證 / 戶口簿 / 軍官證 / 護照等合法身份證正本（已婚狀況）；G、收款存折；H、（如房屋已有抵押情況）《原貸款抵押合同》、供款存折、還欠銀行貸款余額清單；I、（如房屋已有租賃情況）《出租聲明》或租戶同意搬遷的證明資料；

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• 問 二手房貸款多少? 我買的二手房還有貸款，我能買嗎？
  答

  不能打折，貸款利率計算方法一、計算利息的基本公式 儲蓄存款利息計算的基本公式為：利息=本金×存期×利率二、利率的換算 年利率、月利率、日利率三者的換算關(guān)系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意與存期相一致。三、計息起點 1、儲蓄存款的計息起點為元，元以下的角分不計付利息。 2、利息金額算至厘位，實際支付時將厘位四舍五入至分位。 3、除活期儲蓄年度結(jié)算可將利息轉(zhuǎn)入本金生息外，其他各種儲蓄存款不論存期如何，一律于支取時利隨本清，不計復(fù)息。四、存期的計算 1、計算存期采取算頭不算尾的辦法。 2、不論大月、小月、平月、閏月，每月均按30天計算，全年按360天 計算。 3、各種存款的到期日，均按對年對月對日計算，如遇開戶日為到期月份所 缺日期，則以到期月的末日為到期日。五、外幣儲蓄存款利息的計算 外幣儲蓄存款利率遵照中國人民銀行公布的利率執(zhí)行，實行原幣儲蓄，原幣計息（輔幣可按當(dāng)日外匯牌價折算成人民幣支付）。其計息規(guī)定和計算辦法比照人民幣儲蓄辦法。

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• 問 ??貸款買賣二手房交易流程是怎樣的，房主需要做什么呢？
  答

  一次性付款的二手交易常規(guī)程序。簽買賣合同，買方支付定金--遞件（遞交交易申請），買方支付首期房款（一般為房款的30%-50%）--問稅、完稅、過戶，買方支付房款余額，賣方交付房屋--領(lǐng)證。按揭付款的交易常規(guī)流程：簽買賣合同，買方支付定金--賣方協(xié)助買方簽署相關(guān)文件，買方申請銀行按揭貸款--取得銀行同意貸款給買方購房的書面答復(fù)--遞件，買方支付首期房款（一般是30%或除貸款部分的房款）--問稅、完稅、過戶--領(lǐng)房產(chǎn)證--抵押--領(lǐng)他項權(quán)證--銀行放款，賣方交付房屋即使是按常規(guī)程序辦理，買賣雙方都有一定的風(fēng)險；如果是簽合同或遞件就付全款，風(fēng)險就更大。房子再好再便宜，如果風(fēng)險過大，都是得不償失的。原有貸款的房屋，一般有如下的付款方式可適用辦理交易。1）先還款，涂銷抵押，后買方按揭付款或一次性付款。這種方式一般適用于辦理買方一次性付款或買方要按揭選擇的不是賣方原貸款銀行或當(dāng)?shù)胤抗芫忠蠼灰追课菀欢ㄊ峭耆a(chǎn)權(quán)不可有他項權(quán)人的。這種做法，常見賣方無力或不愿，而要求買方提前支付部分房款，墊資替賣方提前歸還貸款。這種做法風(fēng)險也是比較大的，主要是怕買方支付房款后到可以完成交易過戶期間（此期間，在房管局的登記中，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方），賣方房屋被查封，不可辦理交易或因訴訟房屋無法出售給買方，其后，買方不僅不能購買房屋，且無法追回已付款項。如果你是第一次購買二手房或自己對二手房比較陌生或身邊沒有起碼5年以上從業(yè)經(jīng)驗的專業(yè)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)專業(yè)律師從幫你操作的，**好不要采取這種付款方式，哪怕房子再便宜。如果是賣方自己出資提前還款后，遞件時付首期房款的，則是按常規(guī)流程操作了。2）轉(zhuǎn)按付款。在當(dāng)?shù)胤抗芫珠_設(shè)了“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)的地區(qū)、城市，買方是一次性付款且愿意選擇賣方原貸款銀行進行按揭的，此付款方式為首選這樣付款，比賣方?jīng)]有抵押的房屋交易，風(fēng)險更低。同時也是二手房交易中，風(fēng)險**低的交易付款方式）。這種付款方式就是買方、賣方與銀行簽訂三方協(xié)議，在房屋仍是在賣方名下抵押給銀行的情況下，先過戶，然后涂銷抵押，**后辦理買方抵押的一種方式（房管局稱為：帶抵押過戶，銀行稱為：按轉(zhuǎn)按）。整個手續(xù)的辦理，與買方辦理按揭購房相似，只是多簽署一份“轉(zhuǎn)按協(xié)議”。不過，這種付款方式的前提，一定是當(dāng)?shù)胤抗芫珠_設(shè)了“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)，及銀行開設(shè)了“按轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)的（一般房管局有帶抵押業(yè)務(wù)的，當(dāng)?shù)劂y行通常都有按轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)）。3、簽協(xié)議并不能保證你沒有風(fēng)險。只是，買賣合同里如果對違約責(zé)任和違約賠償簽訂的明確、情況估計充分的話，一旦糾紛產(chǎn)生訴訟時，對你比較有利而已。4、房產(chǎn)是否必須在產(chǎn)權(quán)清晰（沒有抵押、查封、限制交易等情況）時，才可交易的，看你當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門的具體規(guī)定。5、買二手房時，要注意的問題很多。**簡單的法子是你有一位信得過，而且是具有多年從業(yè)經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)專業(yè)律師的朋友，全程給你做顧問。如果沒有，你要注意的問題太多。即使是買一手房，沒有房地產(chǎn)方面專業(yè)知識，也是風(fēng)險重重。其實許多購房者都是“勇者無懼”“不知者無懼”的。當(dāng)然，風(fēng)險發(fā)生的概率也不是很高，所以不幸的人，也還只是少數(shù)。你想學(xué)習(xí)的話，可以多逛逛房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站、論壇。陌生中介公司和經(jīng)紀人的話，不能不信，更不能全信。

  全部3個回答>
• 問 如何貸款購買二手房? 我買的二手房還有貸款，我能買嗎？
  答

  二手房按揭貸款，一般來說，有這幾方面限制：產(chǎn)權(quán)證：已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房，或立即可以取得房地產(chǎn)權(quán)證并入住的商品房;房齡：不超過20年的普通住房和不超過15年的其他房產(chǎn);貸款成數(shù)：普通住房**高8成，而其他房產(chǎn)**高6成;貸款期限：普通住房的房產(chǎn)已使用年限與貸款年限之和**長不超過30年，其他房產(chǎn)的已使用年限與貸款年限之和**長不超過20年(且貸款期限**長不超過10年);貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過65周歲。利率選擇因人而異：收入穩(wěn)定并且月收入很高的人群，可以考慮選擇固定利率，因為未來可以不受加息的影響。但如果是工作穩(wěn)定但收入不高的階層，如老師、大學(xué)教授、公務(wù)員等，則建議選擇浮動利息，因為他們在銀行貸款客戶中屬于優(yōu)質(zhì)客戶，可以享受優(yōu)惠利率，所以浮動利率比較優(yōu)惠。收入證明與還款能力：銀行在批貸時，會要求借款人提供收入證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則夫妻雙方可以同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。特別提醒，有一些二手房是無法貸款的，如回遷房，安置房，公產(chǎn)房，企業(yè)產(chǎn)房，小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)證不齊全的二手房都不能貸款。大家在選房子的時候一定要注意房子是否具備產(chǎn)權(quán)證。

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