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• 137****2447

  一次性付款的二手交易常規(guī)程序。簽買賣合同，買方支付定金--遞件（遞交交易申請），買方支付首期房款（一般為房款的30%-50%）--問稅、完稅、過戶，買方支付房款余額，賣方交付房屋--領(lǐng)證。
  按揭付款的交易常規(guī)流程：簽買賣合同，買方支付定金--賣方協(xié)助買方簽署相關(guān)文件，買方申請銀行按揭貸款--取得銀行同意貸款給買方購房的書面答復(fù)--遞件，買方支付首期房款（一般是30%或除貸款部分的房款）--問稅、完稅、過戶--領(lǐng)房產(chǎn)證--抵押--領(lǐng)他項(xiàng)權(quán)證--銀行放款，賣方交付房屋
  即使是按常規(guī)程序辦理，買賣雙方都有一定的風(fēng)險；如果是簽合同或遞件就付全款，風(fēng)險就更大。房子再好再便宜，如果風(fēng)險過大，都是得不償失的。
  原有貸款的房屋，一般有如下的付款方式可適用辦理交易。
  1）先還款，涂銷抵押，后買方按揭付款或一次性付款。
  這種方式一般適用于辦理買方一次性付款或買方要按揭選擇的不是賣方原貸款銀行或當(dāng)?shù)胤抗芫忠蠼灰追课菀欢ㄊ峭耆a(chǎn)權(quán)不可有他項(xiàng)權(quán)人的。
  這種做法，常見賣方無力或不愿，而要求買方提前支付部分房款，墊資替賣方提前歸還貸款。這種做法風(fēng)險也是比較大的，主要是怕買方支付房款后到可以完成交易過戶期間（此期間，在房管局的登記中，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣方），賣方房屋被查封，不可辦理交易或因訴訟房屋無法出售給買方，其后，買方不僅不能購買房屋，且無法追回已付款項(xiàng)。如果你是第一次購買二手房或自己對二手房比較陌生或身邊沒有起碼5年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)專業(yè)律師從幫你操作的，**好不要采取這種付款方式，哪怕房子再便宜。如果是賣方自己出資提前還款后，遞件時付首期房款的，則是按常規(guī)流程操作了。
  2）轉(zhuǎn)按付款。在當(dāng)?shù)胤抗芫珠_設(shè)了“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)的地區(qū)、城市，買方是一次性付款且愿意選擇賣方原貸款銀行進(jìn)行按揭的，此付款方式為首選這樣付款，比賣方?jīng)]有抵押的房屋交易，風(fēng)險更低。同時也是二手房交易中，風(fēng)險**低的交易付款方式）。這種付款方式就是買方、賣方與銀行簽訂三方協(xié)議，在房屋仍是在賣方名下抵押給銀行的情況下，先過戶，然后涂銷抵押，**后辦理買方抵押的一種方式（房管局稱為：帶抵押過戶，銀行稱為：按轉(zhuǎn)按）。整個手續(xù)的辦理，與買方辦理按揭購房相似，只是多簽署一份“轉(zhuǎn)按協(xié)議”。不過，這種付款方式的前提，一定是當(dāng)?shù)胤抗芫珠_設(shè)了“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)，及銀行開設(shè)了“按轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)的（一般房管局有帶抵押業(yè)務(wù)的，當(dāng)?shù)劂y行通常都有按轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)）。
  3、簽協(xié)議并不能保證你沒有風(fēng)險。只是，買賣合同里如果對違約責(zé)任和違約賠償簽訂的明確、情況估計(jì)充分的話，一旦糾紛產(chǎn)生訴訟時，對你比較有利而已。
  4、房產(chǎn)是否必須在產(chǎn)權(quán)清晰（沒有抵押、查封、限制交易等情況）時，才可交易的，看你當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門的具體規(guī)定。
  5、買二手房時，要注意的問題很多。**簡單的法子是你有一位信得過，而且是具有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)專業(yè)律師的朋友，全程給你做顧問。如果沒有，你要注意的問題太多。即使是買一手房，沒有房地產(chǎn)方面專業(yè)知識，也是風(fēng)險重重。其實(shí)許多購房者都是“勇者無懼”“不知者無懼”的。當(dāng)然，風(fēng)險發(fā)生的概率也不是很高，所以不幸的人，也還只是少數(shù)。你想學(xué)習(xí)的話，可以多逛逛房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站、論壇。陌生中介公司和經(jīng)紀(jì)人的話，不能不信，更不能全信。
  

  查看全文↓ 2019-01-26 15:16:25
• 153****9047

  二手房買方貸款辦理流程
  
  1. 購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同；
  2. 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料；
  3. 買賣雙方到貸款銀行指定(認(rèn)可)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評估；
  4. 律師事務(wù)所對借款人的資信證明材料和評估報告進(jìn)行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見書》；
  5. 貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請人是否同意貸款；
  6. 買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)；
  7. 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；
  8. 買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  9. 借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金；
  10. 借款人按月還款；
  11. 借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。
  

  查看全文↓ 2019-01-26 15:16:09
• 136****3753

  辦理按揭不一定要通過第三方中介！流程如下：
  
  　　雙方先到銀行申請貸款，再到房管部門過戶，再在房管部門抵押、再到銀行支取貸款~如下：
  　　1、買賣雙方商議好房價簽好合同后需要帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、過戶確權(quán)審批表到房管部門網(wǎng)簽后到銀行申請貸款；之后到房管部門測繪公司申請測繪，出具新的測繪圖；
  　　2、雙方帶著（1）所述材料，到房管部門和稅務(wù)部門委托的評估公司申請?jiān)u估；評估公司受理后按評估程序?qū)λ性u估房屋出具評估報告，繳納評估費(fèi)。
  　　3、雙方帶著（2）所述材料，到稅務(wù)部門申請繳納契稅；稅務(wù)部門受理后認(rèn)真審核，出具契稅單，繳納契稅；申請繳納（或減免）營業(yè)稅、個稅，稅務(wù)部門受理后認(rèn)真審核，符合規(guī)定的出具納稅單（免稅單）；
  　　4、雙方帶著（3）項(xiàng)材料到房管部門申請辦理，房管部門審批核準(zhǔn)后，繳費(fèi)取證，之后辦理抵押登記，到銀行支取貸款~

  查看全文↓ 2019-01-26 15:15:55

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣交易流程是怎樣的
  答

  ①買賣雙方需要先簽訂合同，買家要支付相應(yīng)的定金。②如果買家要貸款買房的話，那么需要去銀行申請貸款，同時要和銀行簽訂具體的貸款合同。③在支付首付的時候需要在銀行做一下資金的監(jiān)管，這樣做可以有效的防止出現(xiàn)意外。然后就是等銀行的按揭審批了，通常在三個工作日內(nèi)會出審批結(jié)果，但公積金貸款會慢一些。④貸款通過之后，接下來就可以進(jìn)行買賣的交易，如果房子有欠款的話是要先提前還款。⑤接下來買賣雙方需要去繳納各自的稅費(fèi)，同時要憑借著稅票去辦理過戶手續(xù)。⑥房產(chǎn)證的名字如果已經(jīng)變更了，那么買家可以去銀行解凍首付款，這樣銀行就會把錢打給賣家了。⑦房產(chǎn)證辦好了之后需要去銀行辦理抵押手續(xù)的，然后銀行才會放款的，最后進(jìn)行物業(yè)交接即可。

• 問 二手房買賣貸款交易流程有哪些?出售有貸款的二手房，交易的流程是怎樣的？
  答

  1、銀行征信調(diào)查(去人民銀行查買方的征信情況)2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查(調(diào)查房產(chǎn)是否抵押,查封,析產(chǎn),繼承,共有權(quán)人情況) 3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款 4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件 5、銀行發(fā)放貸款 6、雙方共同去做物業(yè)交割 7、向賣方支付尾款 盡量選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理,對于交易雙方的安全更有保障。

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• 問 二手房貸款,房東需要做什么?如果買二手房貸款，房主需要出示那些資料?
  答

  買二手房按揭是銀行向房東付清。銀行二手房貸款辦理流程：⑴ 購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同；⑵ 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關(guān)證明材料；⑶ 買賣雙方到貸款銀行指定(認(rèn)可)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評估；⑷ 律師事務(wù)所對借款人的資信證明材料和評估報告進(jìn)行鑒證、調(diào)查、分析，出具《法律意見書》；⑸ 貸款銀行進(jìn)行審批，通知借款申請人是否同意貸款；⑹ 買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續(xù)；⑺ 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；⑻ 買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)；⑼ 借款合同生效后，貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金；⑽ 借款人按月還款；⑾ 借款人還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保。二手房交易需繳納的費(fèi)用有：保險費(fèi)、公證費(fèi)、抵押費(fèi)、權(quán)證資料費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、交易評估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、交易印花稅、契稅、營業(yè)稅。

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• 問 ??二手房貸款,房東需要做什么
  答

  賣房人需要提交的資料：A、《房地產(chǎn)證》；B、《房地產(chǎn)共有（用）證》(共有的房地產(chǎn))；C、全額購房發(fā)票或完稅證明；（賣房人是個人的，提供以下資料：）D、身份證 / 戶口簿 /軍官證 / 護(hù)照等合法身份證正本；E、婚姻狀況正本：未婚證 / 結(jié)婚證 / 離婚證（離婚協(xié)議）；F、配偶身份證 / 戶口簿 / 軍官證 / 護(hù)照等合法身份證正本（已婚狀況）；G、收款存折；H、（如房屋已有抵押情況）《原貸款抵押合同》、供款存折、還欠銀行貸款余額清單；I、（如房屋已有租賃情況）《出租聲明》或租戶同意搬遷的證明資料；

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• 問 ??怎么銷售二手房?二手房銷售需要做什么呢?
  答

  首先你現(xiàn)在不是文員，你是一名銷售，還是二手房銷售，你就不能有太多的原則，倔強(qiáng)就更不行。你要做的就是熱情，不要臉，熱情，不要臉。這樣你才有希望的，而且你買二手房銷售，服務(wù)一定要做的好，競爭的太多，不然你肯定不如別人。干一行愛一行才能融入這一行。

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