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• 145****1954

  按揭成數(shù)的意思是：將房子的總價(jià)款分成10份，每一份稱為一成，除去**的成數(shù)，剩下的就是“按揭成數(shù)”。

  查看全文↓ 2019-08-22 07:29:00
• 137****1751

  若通過(guò)招行辦理房貸，**/貸款金額需要看當(dāng)?shù)卣咭约霸u(píng)估公司的評(píng)估決定。

  查看全文↓ 2019-08-22 07:28:57
• 146****4376

  
  前言
  
  2019年1月1日生效的《關(guān)于印發(fā)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》（國(guó)發(fā)[2018]41號(hào)）中有這樣一條規(guī)定：發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限**長(zhǎng)不超過(guò)240個(gè)月。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。也就是說(shuō)，首套房貸款利息支出可享受稅前扣除優(yōu)惠，同時(shí)只要納稅人享受了一次首套房的利息扣除，即便此后按照首套房貸款政策執(zhí)行的情形，也不能稅前扣除。
  
  那么首套房是怎么認(rèn)定的？其實(shí)在不同的時(shí)間點(diǎn)和不同的地區(qū)，其界定標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，本文在結(jié)合法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)首套房的界定進(jìn)行梳理。
  
  本文綱要
  一、全國(guó)性首套房界定
  
  二、全國(guó)性**款比例規(guī)定
  
  三、首套房的貸款利率
  
  四、16個(gè)熱點(diǎn)城市首套房的界定及**比例
  
  一、全國(guó)性首套房界定
  
  一直以來(lái)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度都是“房住不炒”，住房一直是普通老百姓的基本生活需求，為了給大家的基本生活提供保障，國(guó)家給購(gòu)買(mǎi)首套房的人提供了優(yōu)惠政策，而購(gòu)買(mǎi)二套房、三套房享受不到。例如，中國(guó)人民銀行規(guī)定，我國(guó)城市居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房享有按揭貸款利率優(yōu)惠，除此之外，首套房、二套房及以上套數(shù)的貸款**比例也有較大的差異。因此，弄清楚首套房如何界定非常關(guān)鍵。
  
  （一）首套房概念
  從字面層面意思理解來(lái)看，首套房主要符合以下特征：成年人擁有產(chǎn)權(quán)的人生第一套房，也是在全國(guó)范圍內(nèi)擁有的唯一住房。
  
  通過(guò)查閱相關(guān)資料，筆者發(fā)現(xiàn)所謂首套房一般需要同時(shí)滿足三個(gè)條件：
  
  買(mǎi)房人年滿18周歲；
  
  所購(gòu)房為普通住房；
  
  購(gòu)房人現(xiàn)在名下沒(méi)有單獨(dú)或與他人共同購(gòu)買(mǎi)的住房。
  
  當(dāng)然，以上第三個(gè)條件也有例外的情形，例如，按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的、通過(guò)繼承遺產(chǎn)或拆遷安置獲得的住房，或者與父母一起購(gòu)買(mǎi)的除外。
  
  我們重點(diǎn)來(lái)解釋一下子女和父母共同買(mǎi)房，子女今后再買(mǎi)房是否屬于首套房的幾種情形。
  
  首先我們需要明確的是，認(rèn)定房貸次數(shù)是以借款人家庭為單位來(lái)認(rèn)定，包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說(shuō)成年子女在界定是否享受首套房?jī)?yōu)惠政策的時(shí)候，與父母名下房產(chǎn)并不掛鉤。為更好理解這一概念，我們做以下假設(shè)：
  
  案例一：在小明15歲的時(shí)候，小明的父母以自己和小明的名義購(gòu)買(mǎi)了一套房子，小明在成年以后再次購(gòu)房，屬于首套房。
  
  案例二：小明年滿18歲后，小明的父母以自己和小明的名義購(gòu)買(mǎi)了一套房子，小明此后購(gòu)房，則可能屬于二套房。
  
  （二）首套房認(rèn)定
  至于何為首套房，其實(shí)目前并未有明確的定義，只是相關(guān)法規(guī)規(guī)定了在申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)，在滿足何種條件下，銀行可按照首套房政策執(zhí)行，否則執(zhí)行二套房及以上信貸政策。
  
  2007年，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā)452號(hào)）則規(guī)定，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如果其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。其他均按第二套房貸執(zhí)行。
  
  2010年，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房[2010]83號(hào)）中，確定了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也就是符合以下三種情形之一的，均按第二套房貸執(zhí)行：
  
  借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上成套住房的（“認(rèn)房”）；
  
  有購(gòu)房貸款記錄：借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套及以上住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的（“認(rèn)貸”）；
  
  貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的（“認(rèn)調(diào)查”）。
  
  上述二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是只有借款人名下無(wú)房且沒(méi)有住房貸款記錄，才會(huì)被認(rèn)定為首套房，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)不滿足，也就是如上述所說(shuō)的有房或者有購(gòu)房貸款記錄的，均不能算作首套房。
  
  2014年，關(guān)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所放松。2014年9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)[2014]287號(hào)），其中規(guī)定，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。
  
  287號(hào)文一定程度上放松了2010年83號(hào)文對(duì)在申請(qǐng)住房按揭貸款過(guò)程中，執(zhí)行首套房政策，還是二套房政策的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，在287文下，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使買(mǎi)家名下已有一套房，銀行依然可以執(zhí)行首套房貸款政策。
  
  當(dāng)然，如果買(mǎi)家在銀行征信系統(tǒng)里，已經(jīng)登記有一條貸款買(mǎi)房的信息，但同時(shí)貸款還未結(jié)清，這一情形肯定按照二套房貸款政策執(zhí)行。另外還有一種情形是，如果買(mǎi)家名下已有2套及以上住房，并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和**比例。
  
  綜上所述，關(guān)于何為首套房，目前為止并未有明確的定義，而是在銀行在辦理住房按揭貸款的過(guò)程中，具體認(rèn)定是否按照首套房政策執(zhí)行。
  
  總體來(lái)看，是否執(zhí)行首套房政策的認(rèn)定主要有三種標(biāo)準(zhǔn)：
  
  認(rèn)房不認(rèn)貸：只要購(gòu)房者名下無(wú)房，不管以前是否辦理過(guò)住房貸款，都是認(rèn)定為首套房。
  
  認(rèn)貸不認(rèn)房：在銀行辦理房貸時(shí)，會(huì)考慮借款人的歷史貸款記錄，如果已經(jīng)結(jié)清所有貸款，即使借款人名下已有一套房，依然執(zhí)行首套房貸款政策；而如果借款人在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有一條貸款買(mǎi)房的信息，并且貸款還未結(jié)清，那么又申請(qǐng)貸款買(mǎi)房時(shí)將界定該房為二套房或以上。
  
  認(rèn)房又認(rèn)貸：貸款買(mǎi)房時(shí)，如果借款人名下無(wú)房或者沒(méi)有住房貸款記錄，都將被認(rèn)定為首套房?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”需要同時(shí)審查借款人的住房和貸款情況，是三者中**嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-08-22 07:28:54

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• 問(wèn) 買(mǎi)房按揭成數(shù)是什么意思?按揭成數(shù)是什么意思，主要看當(dāng)?shù)氐馁J款政策
  答

  按揭成數(shù)的意思就是指你需要貸款的比例（占總房?jī)r(jià)）；假設(shè)你買(mǎi)的房子是100萬(wàn)按揭成數(shù)為7成，那么就是指你需要貸款70萬(wàn)元，希望我的答復(fù)令你滿意

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)房按揭成數(shù)是什么意思?房貸按揭成數(shù)是什么意思
  答

  按揭成數(shù)的意思是：將房子的總價(jià)款分成10份，每一份稱為一成，除去**的成數(shù)，剩下的就是“按揭成數(shù)”。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么叫按揭成數(shù)？按揭成數(shù)是什么意思
  答

  是指所貸款的額度總額占房款總額的比例。按揭成數(shù)=貸款的額度/房款總額

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)房按揭成數(shù)是什么意思
  答

  買(mǎi)房按揭成數(shù)就是指買(mǎi)房時(shí)可以貸款的比例。國(guó)家規(guī)定，第一套房的**為房?jī)r(jià)的30%，貸款為房?jī)r(jià)的70% 。按揭就是房子為抵押物的按揭貸款。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 按揭成數(shù)是什么意思
  答

  按揭成數(shù)其實(shí)指的就是貸款總額度占到房屋總款項(xiàng)的比例，計(jì)算的公式為：貸款的額度/房款總額=按揭成數(shù)。簡(jiǎn)而言之，如果房屋總款項(xiàng)是100萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元，那么按揭成數(shù)就是6成。按揭貸款購(gòu)房指的是購(gòu)房者將房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先支付房款給開(kāi)發(fā)商，而購(gòu)房者每月向銀行分期支付本金以及利息，通常銀行可以按揭的成數(shù)在5-8成不等。申請(qǐng)按揭貸款的條件：1、具有穩(wěn)定的職業(yè)以及收入，而且信用要良好，并且擁有償還本息的能力。2、擁有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或者是質(zhì)押物，同時(shí)還要擁有所購(gòu)房屋全部?jī)r(jià)款的20%以上的自籌資金，用于支付首付。3、擁有購(gòu)房合同或者是購(gòu)房協(xié)議，而且購(gòu)房的價(jià)格符合銀行以及銀行委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。4、符合銀行規(guī)定的其他貸款條件。