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• 138****1090

  “營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。
  　　但是“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。
  　　個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
  　　個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
  　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅。
  　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。
  　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。
  簡單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下
  

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:48
• 136****5533

  營改增對房地產(chǎn)有如下四點(diǎn)影響：
  1. 房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;
  2. 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;
  3. 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會降低，促使土地、項(xiàng)目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;
  4. 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:43
• 141****9030

  營改增是針對二手房交易的，對房產(chǎn)證沒滿兩年，不是唯一住房的，需要交現(xiàn)評估價(jià)減去原始購買時的價(jià)格之間差額的5.6%的增值稅。你買一手房是沒有影響的房子
  

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:38
• 151****5956

  營改增之后對出售滿5年的房產(chǎn)沒有影響。
  　　2016年5月1日起實(shí)行營改增，取消營業(yè)稅，開始征收增值稅。新的稅費(fèi)政策規(guī)定是滿2年住房過戶免除5%增值稅。所以對滿五年的住房過戶沒任何影響。
  　　《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》規(guī)定：
  　　個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
  　　上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。
  
  　　而針對北、上、深、廣的政策是：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:32
• 133****3698

  非普通住房稅負(fù)也將降低
  從市場情況看,此次營改增后購房者稅負(fù)會降低,是個利好消息。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì),春節(jié)后濟(jì)南市場二手房成交持續(xù)活躍,3月1-16日房產(chǎn)中介帶看量比2月14-29日上漲40.2%；成交單量比2月14-29日上漲16%；二手房買賣成交均價(jià)比2月14-29日上漲0.04%；二手房買賣掛牌均價(jià)比2月14-29日上漲6%；說明業(yè)主對房價(jià)上漲的預(yù)期普遍提高,市場供需兩旺。
  但是,值得注意的是,畢竟?jié)鲜袌鲑彿啃枨笫且詣傂韬透纳茷橹?雖然交易量會上升,單實(shí)際成交價(jià)并未出現(xiàn)很大變化。羅貴洋認(rèn)為,此次個人二手房交易營改增對兩年以上(含兩年)的住房采用了統(tǒng)一表述,并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。這可能意味著未來不分差別對待。這也是個利好,意味著非普通住宅原來要交稅的,營改增后將不用再交了。
  山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海:
  營改增將打擊“炒房團(tuán)
  孫大海在接受媒體采訪時認(rèn)為,“營改增”一定程度上可以規(guī)范二手房交易市場存在的虛假交易行為,對打擊“炒房團(tuán)”也有一定的好處。不過,對于老百姓而言,“營改增”之后稅負(fù)是否減輕,還要看稅率是否合理以及之前免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)。
  二手房交易市場一直存在虛假不實(shí)的情況,買賣雙方為了少繳稅,故意將合同上的房價(jià)降低,即所謂的“陰陽合同”,雖然稅務(wù)部門和房管部門有默認(rèn)的價(jià)格范圍,但其更新的頻率遠(yuǎn)沒有市場價(jià)格更新快,讓一些人有了漏洞可鉆?！盃I業(yè)稅改成增值稅后,房子在過戶、銷售、轉(zhuǎn)讓的過程中,會出現(xiàn)房屋增值空間越大繳稅越多的局面,一定程度上可以規(guī)范虛假交易的情況?！睂O大海說。
  而對于“炒房團(tuán)”來說,如果將房子炒到了很高的價(jià)格,在成交的時候就會面臨增的越多繳稅越多,所以“營改增”一定程度上可以抑制“炒房團(tuán)”的行為。
  山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星:
  增值稅不適合,直接減免
  個人二手房交易實(shí)施營改增,可以使稅收更公平、稅負(fù)更加優(yōu)化。根據(jù)國家營改增政策精神,營業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。營業(yè)稅進(jìn)行直接減免,簡便易行。但增值稅運(yùn)行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式,不適合進(jìn)行直接減免。所以,以往我國在進(jìn)行增值稅減免時,多采用“即征即退”“先征后返”等方式。營改增后,營業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn),還需要等待具體的實(shí)施方案。
  證券時報(bào)記者羅克關(guān):
  二手房交易暫無需擔(dān)心營改增
  未來即便營改增要覆蓋二手房交易,當(dāng)前的稅費(fèi)基本框架也會沿用下去。比如,個人首套,或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應(yīng)該會沿用下去,否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會加重,這不符合營改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。另外,當(dāng)前的二手房交易稅費(fèi)制度實(shí)際鼓勵個人長期持有住宅,而非短期倒賣加重市場泡沫,這也意味著營改增不會單純以增值額計(jì)稅,因?yàn)榘催@個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負(fù)擔(dān)會加重,反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。個人二手房交易進(jìn)入營改增范圍,至少應(yīng)該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因?yàn)榧幢闶切☆~納稅人且只適用簡易征收辦法,其中涉及的數(shù)據(jù)規(guī)模也將大大超出當(dāng)前的營改增試點(diǎn)。另外一個可供參照的時點(diǎn)是,國土部門全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息**快也要在2017年才能實(shí)現(xiàn)共享和可查詢,而這個數(shù)據(jù)庫顯然會是未來計(jì)稅的重要依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:27

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)營改增有哪些影響呢？
  答

  “營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響?！　〉恰盃I改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。　　個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉?！　”热纾程鬃》糠恐髻徣霑r是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

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• 問 ??營改增新房有影響嗎
  答

  營改增對房地產(chǎn)有如下四點(diǎn)影響：房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會降低，促使土地、項(xiàng)目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

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• 問 營改增對個人買房的影響有哪些？
  答

  總體而言，營改增后個人購房的稅負(fù)是下降的。因?yàn)樵舛愴?xiàng)目不變，稅率不變。而增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算時要先從總成交價(jià)中扣除應(yīng)繳增值稅后作為計(jì)稅依據(jù)，這樣計(jì)稅依據(jù)就減少了。更好的是，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號文，契稅、個人所得稅、土地增值稅等相關(guān)房產(chǎn)交易稅種都和增值稅保持一致，計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的價(jià)格。1、原本需全額繳納營業(yè)稅的房產(chǎn)交易，主要指個人出售不滿兩年的住宅，稅負(fù)下降是**可觀的。舉個例子，原本個人出售一套不滿2年的住宅，合同成交價(jià)105萬，假設(shè)根據(jù)房屋情況適用契稅稅率1%，個人所得稅稅率1%，營業(yè)稅稅率5%。原本要交契稅1.05萬，個人所得稅1.05萬，增值稅5.25萬。營改增后，計(jì)稅依據(jù)調(diào)整為105/(1+5%)=100萬，即將增值稅從總價(jià)中剔除出去，還原成不含稅的價(jià)格。新的契稅為1萬，個人所得稅1萬，增值稅5萬，可以省下3500元的稅費(fèi)。2、對原本已滿兩年，免征營業(yè)稅的住宅交易，營改增對這部分交易的稅費(fèi)沒有影響。營改增的免稅項(xiàng)目平移到增值稅，這部分房產(chǎn)營改增后后同樣免征增值稅。因?yàn)椴淮嬖谛枥U納的增值稅，所以計(jì)稅依據(jù)也不做調(diào)整。稅負(fù)不變。3、對于按原營業(yè)稅政策需差額繳納營業(yè)稅的房產(chǎn)交易，稅負(fù)有一定下降。主要指個人出售非住宅和單位出售房產(chǎn)兩種情況，計(jì)稅方法由原先的 營業(yè)稅=(賣價(jià)-購入價(jià))*5%，調(diào)整為 增值稅=(賣價(jià)-購入價(jià))/(1+5%)*5%。其他稅種的計(jì)稅依據(jù)相應(yīng)調(diào)整為"賣價(jià)-增值稅“。相比較原先的直接以賣價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，自然也下降不小。所以，總體而言，營改增是有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)的。

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• 問 營改增對契稅有影響嗎
  答

  對契稅沒有影響。對營業(yè)稅有影響。規(guī)定2016年5月起取消營業(yè)稅的征收。改為征收增值稅。對于持有不滿2年的二手房，過戶需要繳納5%的增值稅。

  全部5個回答>
• 問 營改增后要換購房發(fā)票嗎？
  答

  營改增后，納稅人銷售房產(chǎn)時，預(yù)收的購房款，可開具增值稅普通發(fā)票。房產(chǎn)交付時，收回預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票；也可以不收回原發(fā)票，直接按結(jié)算余額開具增值稅普通發(fā)票，同時在發(fā)票備注欄注明面積、總價(jià)、購房款已結(jié)清等信息。

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