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• 146****7112

  總體而言，營改增后個人購房的稅負(fù)是下降的。
  因為原免稅項目不變，稅率不變。而增值稅是價外稅，計算時要先從總成交價中扣除應(yīng)繳增值稅后作為計稅依據(jù)，這樣計稅依據(jù)就減少了。
  更好的是，根據(jù)財稅【2016】43號文，契稅、個人所得稅、土地增值稅等相關(guān)房產(chǎn)交易稅種都和增值稅保持一致，計稅依據(jù)為不含增值稅的價格。
  1、原本需全額繳納營業(yè)稅的房產(chǎn)交易，主要指個人出售不滿兩年的住宅，稅負(fù)下降是**可觀的。
  舉個例子，原本個人出售一套不滿2年的住宅，合同成交價105萬，假設(shè)根據(jù)房屋情況適用契稅稅率1%，個人所得稅稅率1%，營業(yè)稅稅率5%。
  原本要交契稅1.05萬，個人所得稅1.05萬，增值稅5.25萬。
  營改增后，計稅依據(jù)調(diào)整為105/(1+5%)=100萬，即將增值稅從總價中剔除出去，還原成不含稅的價格。
  新的契稅為1萬，個人所得稅1萬，增值稅5萬，可以省下3500元的稅費。
  2、對原本已滿兩年，免征營業(yè)稅的住宅交易，營改增對這部分交易的稅費沒有影響。
  營改增的免稅項目平移到增值稅，這部分房產(chǎn)營改增后后同樣免征增值稅。因為不存在需繳納的增值稅，所以計稅依據(jù)也不做調(diào)整。稅負(fù)不變。
  3、對于按原營業(yè)稅政策需差額繳納營業(yè)稅的房產(chǎn)交易，稅負(fù)有一定下降。
  主要指個人出售非住宅和單位出售房產(chǎn)兩種情況，計稅方法由原先的 營業(yè)稅=(賣價-購入價)*5%，調(diào)整為 增值稅=(賣價-購入價)/(1+5%)*5%。其他稅種的計稅依據(jù)相應(yīng)調(diào)整為"賣價-增值稅“。相比較原先的直接以賣價作為計稅依據(jù)，自然也下降不小。
  所以，總體而言，營改增是有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)的。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:32
• 138****4762

  
  熱心網(wǎng)友2016-05-03 15:16:22
  以目前的信息來看：
  稅率上漲了，但由于增加了抵扣的因素，實際稅負(fù)并不會比原營業(yè)稅高很多；二手房方面具體的實施方案還沒有正式出臺，除了計算方法其他估計會沿用原營業(yè)稅的政策；改征初期一定會有不少混亂的情況，得靠后期總局文件打補(bǔ)丁。
  **后流轉(zhuǎn)稅真的會是影響房價的大因素嗎？我個人不同意。所以我覺得對個人而言營改增除了拿到的發(fā)票有變化，流程可能有變化，其他影響是不大的。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:25
• 137****0885

  1、房地產(chǎn)營改增為房企減輕稅負(fù)，相應(yīng)企業(yè)利潤率會因此提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”；
  2、營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)購置辦公樓成本降低，從而刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣可以有效去化寫字樓庫存；
  3、企業(yè)新增不動產(chǎn)增值稅降低，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促進(jìn)土地、項目收購，加速房地產(chǎn)的整合；
  4、企業(yè)建房成本降低，便會在基本面較好的城市投資購房，從而促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:20
• 144****5779

  首先，需要明白一個初衷，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù)，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。 當(dāng)然，也有專家認(rèn)為，“營改增”的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項稅額能夠得到抵扣。
  簡單的說，就是房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。也就是說，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:15

相關(guān)問題

• 問 營改增對契稅有影響嗎
  答

  對契稅沒有影響。對營業(yè)稅有影響。規(guī)定2016年5月起取消營業(yè)稅的征收。改為征收增值稅。對于持有不滿2年的二手房，過戶需要繳納5%的增值稅。

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• 問 房地產(chǎn)營改增有哪些影響呢？
  答

  “營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響?！　〉恰盃I改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。　　個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉?！　”热?，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下

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• 問 ??購房營改增有什么影響？誰能說說呢？
  答

  “營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響?！　〉恰盃I改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。　　個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下

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• 問 ??營改增新房有影響嗎
  答

  營改增對房地產(chǎn)有如下四點影響：房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負(fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

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• 問 營改增對安置房過戶有影響嗎？具體有什么影響？有了解情況的嗎請問？
  答

  營改增拆遷房的開發(fā)商需要納稅，拆遷戶不需要繳交增值稅，但是領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》前要繳交契稅和印花稅。

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