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• 158****2514

  雖然一直在強調不要買小產(chǎn)權房，但很多人的劣根就是“貪便宜”。而且也很容易被人忽悠去買小產(chǎn)權房，那么到底小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房有啥區(qū)別？
  
  小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房的區(qū)別
  
  一、小產(chǎn)權房
  
  1、小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產(chǎn)權。
  
  2、職工想要轉讓小產(chǎn)權房的話，必須在購買五年之后才能夠進行。
  
  3、小產(chǎn)權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。
  
  4、購買小產(chǎn)權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
  
  二、大產(chǎn)權房
  
  1、大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。
  
  2、職工可以自由出售或轉讓大產(chǎn)權房，沒有時間上的限制。
  
  3、大產(chǎn)權房的用地是由國家(也就是當?shù)卣?劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
  
  4、購買大產(chǎn)權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。
  
  買小產(chǎn)權房會具備一定的風險
  
  1、缺少“五證”
  
  “五證”即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。
  
  2、拆遷難補償
  
  除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
  
  3、質量難保證
  
  房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
  
  4、小產(chǎn)權房不能抵押或者上市轉賣
  
  由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，小產(chǎn)權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權房需要注意的地方。
  
  5、小產(chǎn)權房不能抵押貸款
  
  小產(chǎn)權房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。

  查看全文↓ 2019-06-13 20:37:16
• 143****1885

  小產(chǎn)權房是不是違章建筑，在通俗當中怎么理解，首先小產(chǎn)權房的概念是什么？“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。
  首先我們向著名中小企業(yè)拆遷律師吳少博了解一下小產(chǎn)權房的買賣過程是怎么樣的?
  吳律師：在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因為他賣給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對象跟商品房的銷售對象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證），但是**主要的是沒有進行集體土地征用改變?yōu)閲型恋兀缓筮M行召拍掛的程序來進行相關的商品房土地的取得和預售等程序。
  在實踐中，我國小產(chǎn)權房太多了，據(jù)統(tǒng)計小產(chǎn)權房的數(shù)量是真正的五證齊全的商品房的數(shù)倍。2014、2015年國土資源部也掀起了清理全國小產(chǎn)權房的行動，但是很快就偃旗息鼓沒有任何消息了，因為小產(chǎn)權房數(shù)量太龐大了，而且都經(jīng)過了交易性行為并且付出了相應的對價，都進行了成交的買賣行為，要清理小產(chǎn)權房可行性非常的困難。那么我們不禁要問問吳律師，小產(chǎn)權房等不等于違章建筑？
  吳律師：我們認為一定要清楚一點，**主要的一點在于你所利用的集體土地興建的房屋，利用的是怎樣的集體土地，等于說利用的是耕地還是集體建設用地，如果利用的是集體建設用地興建的房屋本身并不是違法建筑，集體建設用地即便沒有取得鄉(xiāng)村建設工程許可證，但是是在相應的建設用地上建設的房屋，原則上不能隨便認定為違章建筑。但是后邊的行為把房屋進行銷售跟買賣，并且賣給了非本集體組織成員，這個時候就可能有單純的集體建設房屋行為轉變成市場銷售的房屋，這就是轉變成一個在實踐中談到的小產(chǎn)權房問題。
  小產(chǎn)權房如果進行了交易行為等不等于違章建筑，我們認為如果嚴格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設用地所興建的房屋并且進行了實際出售，那么是不是嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認為也要結合實踐中各方面的具體措施來定。
  第一，如果是長時間存在。特別是八九十年代所建的房屋，還有大部分的回遷房也屬于這個情況，那么你能把他屬于違章建筑嗎？第二是經(jīng)過政府的號召鼓勵的行為所買賣的小產(chǎn)權房，你也可以認定為違章建筑嗎？三亞的金色陽光小區(qū)當時的市長帶領進行實際銷售的，這是不是政府潛在的認可行為呢？這是不是小產(chǎn)權房有待商榷。第三點，這種小產(chǎn)權房如果認定為違章建筑怎么處理？現(xiàn)在全國各地，特別是海南三亞，都是一次性無償拆除，給業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟損失，包括裝飾裝修以及物品的損失。是不是只能采取這一種行為呢？現(xiàn)在我們探討的補交相關的土地出讓金，或者把房屋進行沒收，沒收完后再看看采取哪種方式，可以賣個以前的買售人，或者說拿到市場去進行實際成交買賣，這本身也是按照違章建筑的規(guī)定所采取的行政處罰措施，或者可不可以罰款處理，罰款額度跟繳納的觸底出讓金保持一致呢，這也是可以的。當然前提是房屋的質量是合格的，占用的土地不影響城市城鄉(xiāng)規(guī)劃。我們認為所采取的這種處罰措施是多樣性的，而不該單一的直接進行無償拆除，這樣引起的社會效應，買售人的基本的合法利益也好都不是一個合法的保障。

  查看全文↓ 2019-06-13 20:36:56
• 148****0677

  通俗點的說，由國家發(fā)產(chǎn)權證的房屋即為大產(chǎn)權房，不是由國家發(fā)產(chǎn)權證的房屋即為小產(chǎn)權房。我國所購買的普通商品房都屬于大產(chǎn)權房，其中包括70年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權、40年產(chǎn)權三種。一般小產(chǎn)權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違建設的房子;三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。大產(chǎn)權和小產(chǎn)權的區(qū)別如下：
  ①小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權。大產(chǎn)權房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。
  ②個人想要轉讓小產(chǎn)權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。大產(chǎn)權房可以自由轉讓，沒有時間上的限制。
  ③小產(chǎn)權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。大產(chǎn)權房的用地是由國家劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
  ④購買小產(chǎn)權房后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。購買大產(chǎn)權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

  查看全文↓ 2019-06-13 20:36:45

相關問題

• 問 ??小產(chǎn)權房是私產(chǎn)房嗎?私產(chǎn)房和商品房的區(qū)別是什么?
  答

  區(qū)別：1、產(chǎn)權性質不同：私產(chǎn)房說的是房屋產(chǎn)權性質。私產(chǎn)就是說房屋所有權是屬于個人的，還有公房，產(chǎn)房之類的。商品房只是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。2、居住期限不同：私房是住一輩子。商品房,是一個市場管理的,權限只有幾十年。3、其他區(qū)別：商品房經(jīng)購房者購買后變?yōu)樗疆a(chǎn)房，但私產(chǎn)房并不都是商品房。比如買賣、繼承、出租等，如果是沒有完全產(chǎn)權的商品房，就沒有自己的處分權，不能上市流通；如果是完全產(chǎn)權的私產(chǎn)，那就可以根據(jù)自己需要自主處置了。

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• 問 ??小產(chǎn)權房是私產(chǎn)房嗎?什么是私產(chǎn)?
  答

  私產(chǎn)：包括私人或私營企業(yè)自建的房產(chǎn)、購買的商品房以及購買的公助房產(chǎn)（即：經(jīng)濟適用房）。公產(chǎn)：一、按所有制劃分包括全民所有制公產(chǎn)和集體所有制公產(chǎn)。二、按房屋產(chǎn)別劃分：包括直管公產(chǎn)和單位自管公產(chǎn)1.直管公產(chǎn)；指房地產(chǎn)管理部門直接管理的房產(chǎn)，分為公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)。2.單位自管公產(chǎn)指全民所有制或集體所有制單位及軍隊自行管理的房產(chǎn)，分為全民所有制單位自管公產(chǎn)，集體所有制單位自管公產(chǎn)，軍產(chǎn)。公產(chǎn)和私產(chǎn)**大的區(qū)別就是公產(chǎn)如要出買就必過經(jīng)招、拍、掛的的公開交易過程，以防止資產(chǎn)流失，但私產(chǎn)是喜歡買多少就多少甚至是送人都沒有問題。商品房合同是房地產(chǎn)開發(fā)過程中由國家建設部頒印的合同，以保證商品房買出的合法性，如果商品賣給私人就叫私產(chǎn)，賣給國家機關等就變成公產(chǎn)了。

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• 問 私產(chǎn)房是小產(chǎn)權嗎
  答

  私產(chǎn)房不一定是小產(chǎn)權房，對于私產(chǎn)房的解釋則為按照房屋再轉讓時，是否需要繳納土地出讓金來進行區(qū)分，如果不需要繳納土地出讓金，那么稱之為是大產(chǎn)權，如果需要繳納土地出讓金，那么稱之為是小產(chǎn)權。另外，可以按照產(chǎn)權證的發(fā)證機關來進行區(qū)分，國家發(fā)產(chǎn)權證被稱之為是大產(chǎn)權，反之則為小產(chǎn)權。小產(chǎn)權房屋主要指的是農(nóng)民在集體土地上所建造的房屋，而這類房屋也沒有繳納土地出讓金等相關費用，而產(chǎn)權證并不是由國家房管部門來進行頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者是由村委會來頒發(fā)產(chǎn)權證明，小產(chǎn)權房屋在流通方面會有很多的限制，因為只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質，在交易的過程中會有諸多的風險，因為拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。

• 問 小產(chǎn)權房是商品房嗎？區(qū)別是什么？
  答

  國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。說明一開始相當多的農(nóng)民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題

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• 問 私產(chǎn)房是大產(chǎn)權嗎
  答

  私產(chǎn)房又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅，唯一一種可以做銀行貸款的產(chǎn)權性質的房屋.

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