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• 146****2350

  商品房預(yù)告登記不是單一的針對期房，只要符合預(yù)告登記規(guī)定的房屋買賣都可以按照約定向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。
  　　參看《中華人民共和國物權(quán)法》
  　　第二十條　當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
  　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

  查看全文↓ 2019-06-10 16:05:54
• 141****9473

  貸款買期房時必須辦理預(yù)告登記證明嗎?是的。
  “預(yù)告登記”是市房產(chǎn)局依據(jù)《房屋登記辦法》新開展的一項登記業(yè)務(wù)，是為防止開發(fā)商“一房二賣”、保護(hù)購房人將來實現(xiàn)房屋物權(quán)的一種登記行為。據(jù)介紹，房屋權(quán)屬證書不再是房屋權(quán)利的唯一合法憑證，房屋登記簿的證據(jù)效力將高于房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。
  預(yù)告登記與百姓密切相關(guān)，可以避免“一房二賣”的發(fā)生。當(dāng)商品房建成并取得竣工驗收手續(xù)后，開發(fā)商要為建設(shè)的房屋先辦理房屋初始登記，取得開發(fā)商的房屋所有權(quán)證。此時，因為之前辦理了預(yù)告登記，沒有購房者的允許，開發(fā)公司就不能將這套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其他人。然后，開發(fā)商與購房人共同申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。也就是說，讓購房者取得房屋所有權(quán)證。
  購房人一次性付款購買房屋的，辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記是以買賣雙方自愿申請為基礎(chǔ)。購房人以銀行按揭貸款方式購房的，由于銀行發(fā)放貸款的條件是辦理預(yù)告登記，因此，購房人須辦理該登記。也就是說，如果您是一次性付款，預(yù)告登記是自愿的，可選的，非強(qiáng)制的;如果是按揭購房，銀行則要求必須辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記。
  房屋預(yù)告登記證明怎么辦理?
  備案
  在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，準(zhǔn)備資料到房管局備案。(這一步都是由開發(fā)商必做的，具體沒必要了解)
  準(zhǔn)備辦理預(yù)告資料
  由房開蓋章，客戶簽字的《商品房買賣合同》一份，備案后的備案表一份，房屋登記申請表一份，身份證復(fù)印件一份，婚姻狀況證明一份，　首期款和維修基　收據(jù)復(fù)印件一份，以上復(fù)印件全部加蓋房開公章。
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  查看全文↓ 2019-06-10 16:05:46
• 157****2056

  辦理預(yù)告登記不是必須的，但是為了保證當(dāng)事人的利益，**好申請辦理預(yù)告登記。
  “預(yù)告登記”是市房產(chǎn)局依據(jù)《房屋登記辦法》新開展的一項登記業(yè)務(wù)，是為防止開發(fā)商“一房二賣”、保護(hù)購房人將來實現(xiàn)房屋物權(quán)的一種登記行為。據(jù)介紹，房屋權(quán)屬證書不再是房屋權(quán)利的唯一合法憑證，房屋登記簿的證據(jù)效力將高于房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。
  預(yù)告登記與百姓密切相關(guān)，可以避免“一房二賣”的發(fā)生。當(dāng)商品房建成并取得竣工驗收手續(xù)后，開發(fā)商要為建設(shè)的房屋先辦理房屋初始登記，取得開發(fā)商的房屋所有權(quán)證。此時，因為之前辦理了預(yù)告登記，沒有購房者的允許，開發(fā)公司就不能將這套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其他人。然后，開發(fā)商與購房人共同申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。也就是說，讓購房者取得房屋所有權(quán)證。
  購房人一次性付款購買房屋的，辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記是以買賣雙方自愿申請為基礎(chǔ)。購房人以銀行按揭貸款方式購房的，由于銀行發(fā)放貸款的條件是辦理預(yù)告登記，因此，購房人須辦理該登記。也就是說，如果您是一次性付款，預(yù)告登記是自愿的，可選的，非強(qiáng)制的;如果是按揭購房，銀行則要求必須辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記。
  辦理預(yù)告登記必須當(dāng)事人雙方(即買賣雙方，或抵押貸款的雙方)同時到市房產(chǎn)登記服務(wù)大廳申請辦理，在工作人員面前做詢問筆錄、人像采集、簽字并按指印。如果購買人要對房屋共有，也就是在房證上寫上夫妻倆個人的名字，此時，還得夫妻同時來大廳。

  查看全文↓ 2019-06-10 16:05:34

相關(guān)問題

• 問 買期房是不是都要預(yù)告登記
  答

  購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。 就我個人理解，在你購買期房時，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案后，預(yù)告登記的效用已經(jīng)產(chǎn)生。

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• 問 ?? 買期房如何預(yù)告登記？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時的房子不能出房產(chǎn)證，只有預(yù)告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預(yù)告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。

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• 問 誰能告訴我買期房如何預(yù)告登記
  答

  辦理預(yù)告登記不是必須的，但是為了保證當(dāng)事人的利益，**好申請辦理預(yù)告登記。

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• 問 ??貸款買期房必須預(yù)告登記嗎? 需要什么流程？
  答

  現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)熱居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)商“一房多賣”的情況時有發(fā)生。據(jù)報道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上海“天天花園”事件，同一套房產(chǎn)賣給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開發(fā)商重復(fù)售樓資金過億元。筆者認(rèn)為，之所以經(jīng)常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預(yù)售登記備案制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預(yù)售登記備案制度，這對于穩(wěn)定社會秩序、保護(hù)購房者的利益、構(gòu)建法制化的和諧社會有著極其重大的意義。值此《物權(quán)法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預(yù)售備案優(yōu)先權(quán)制度作若干思考。一、期房預(yù)售登記備案法律制度的缺憾我國現(xiàn)階段期房預(yù)售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突現(xiàn)階段期房預(yù)售備案登記制度主要散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記備案制度，主要是由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別進(jìn)行登記的，這二個部門對期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過于原則，操作難度大，其中有關(guān)預(yù)售登記的規(guī)定與完整的房地產(chǎn)物權(quán)又存在著交叉與沖突。這對于“準(zhǔn)物權(quán)”的期房預(yù)售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了“有機(jī)可乘”的空間，妨礙了物權(quán)的合法、安全轉(zhuǎn)移。2、以行政管理為主，忽視民事效力建設(shè)部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規(guī)范期房預(yù)售的專門法規(guī)。但是，從全文共計17條規(guī)定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規(guī)范期房預(yù)售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對期房預(yù)售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，如不進(jìn)行預(yù)售登記，則“責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對期房預(yù)售合同審查和管理，并沒有就期房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時，對期房預(yù)售登記備案的程序、內(nèi)容、機(jī)構(gòu)設(shè)置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產(chǎn)管理登記機(jī)構(gòu)對期房的預(yù)售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預(yù)售登記備案起到應(yīng)有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣（或再抵押）”等損害購房人利益的情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經(jīng)抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣（或再抵押）”等現(xiàn)象出現(xiàn)時，購房者的合法權(quán)利還是難以得到法律的有力保護(hù)。3、地方法規(guī)不盡一致在實施建設(shè)部、國家土地管理局有關(guān)商品房預(yù)售登記備案的上述規(guī)定中，我國一些地方法規(guī)在以下幾個方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購買“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對第三人發(fā)生對抗效力，如不登記備案，預(yù)售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預(yù)售合同生效的條件。如《珠海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”。根據(jù)該規(guī)定，不登記備案的商品房預(yù)售合同是無效的，法律不予保護(hù)。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款5%以下的罰款……”根據(jù)該規(guī)定，可以理解為預(yù)售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)行政處罰責(zé)任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說給懷有惡意目的的開發(fā)商留下有機(jī)可乘的空間。二、居住用期房備案的法律性質(zhì)及其效力思考目前，我國有關(guān)法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預(yù)售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權(quán)法》征求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認(rèn)為應(yīng)對居住用期房預(yù)售登記備案從“準(zhǔn)物權(quán)”的法律性質(zhì)及法律效力上去思考，即賦予其對世權(quán)或優(yōu)先權(quán)的效力。1、登記備案的法律性質(zhì)建立商品房預(yù)售登記備案制度的目的是為了保護(hù)購房者的合法權(quán)益，避免和預(yù)防一些不必要的訟爭，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全。關(guān)于預(yù)售期房備案登記制度的性質(zhì)，目前廣泛的觀點(diǎn)認(rèn)為：該制度本身并不是一種物權(quán)登記。《物權(quán)法》草案征求意見稿第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記”。對于其中的“預(yù)告登記”，從其本意去理解預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)，它應(yīng)當(dāng)是一種債權(quán)物化的預(yù)告，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)或“準(zhǔn)物權(quán)”。換言之，商品房預(yù)售合同登記備案的法律性質(zhì)屬于不動產(chǎn)“準(zhǔn)物權(quán)”的權(quán)屬登記。其已有法律基礎(chǔ)思想是：首先，從現(xiàn)行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律規(guī)定來看，預(yù)售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關(guān)登記、公告等規(guī)定，具有預(yù)告、公示的民事性質(zhì)。如果否定權(quán)屬登記備案的這一“公示性”的民事性質(zhì)，那么備案登記制度就不存在任何意義。其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動產(chǎn)物權(quán)的變動具有以下幾個共同特征：（1）將期房這一“準(zhǔn)物權(quán)”的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內(nèi)容能夠為不特定的相關(guān)利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權(quán)物化期待權(quán)。第三、準(zhǔn)物權(quán)一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權(quán)。相反，如果購房人不辦理登記備案，那么購房者僅僅只擁有合同債權(quán)，其購房的債權(quán)物化可能性在法律上將難以得到有效保護(hù)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！痹摻忉審姆ɡ砩蠈Φ怯泜浒傅钠诜俊皽?zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)作了明確的回答。2、登記備案的法律效力登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學(xué)者觀點(diǎn)認(rèn)為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對于登記備案的法律效力，物權(quán)法草案在第二十一、二十二條均作了相應(yīng)的勾畫。筆者認(rèn)為根據(jù)我國現(xiàn)行期房登記備案制度中的民法原理進(jìn)行考量，應(yīng)當(dāng)可以得出期房，尤其是居住用期房預(yù)售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結(jié)論?！?*高人民法院關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！痹摻忉岆m然沒有期房預(yù)售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預(yù)售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機(jī)關(guān)的備案，消費(fèi)者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預(yù)售備案登記對于第三人的效力問題。我國現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權(quán)的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在于登記備案具有公示的預(yù)告性質(zhì)。從公示預(yù)告的性質(zhì)而言，其對世效力就在于：（1）保全效力，使債權(quán)獲得物權(quán)對抗第三人的效力；（2）順位保護(hù)效力；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。如果否定期房預(yù)售登記備案的對世效力，就等于沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權(quán)的變更、變動、轉(zhuǎn)移將是不可想象的。三、賦予居住用期房備案對世權(quán)制度的思考物權(quán)法草案中有關(guān)居住用期房預(yù)售登記備案制度已經(jīng)就其對世效力作了規(guī)定，但仍過于原則，難以操作，容易產(chǎn)生不同的理解，如：并沒有預(yù)售登記備案程序、內(nèi)容、機(jī)構(gòu)設(shè)置的規(guī)定，與現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財產(chǎn)交易安全的功能與作用。一項完善的法律制度無不以人為本、保護(hù)公民生存的基本資料為主要目標(biāo)。在我國，公民購買期房的目的主要用于生活居住消費(fèi)或經(jīng)營。若不賦予購房者在辦理預(yù)售登記備案后具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權(quán)，對社會穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。因此，物權(quán)法草案在構(gòu)建我國期房預(yù)售登記備案制度中，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，將登記備案作為預(yù)售合同的生效要件，對期房預(yù)售合同約定的債權(quán)具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護(hù)購房人**關(guān)心、**需要的物權(quán)?；谏鲜龈爬ㄋ伎?，為確立居住用期房合同備案對世權(quán)制度，建議在物權(quán)法草案中還應(yīng)增加以下規(guī)定：1、登記機(jī)構(gòu)法定化，即備案登記機(jī)構(gòu)有法律直接規(guī)定或授權(quán)規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當(dāng)事人必須以書面方式向登記機(jī)關(guān)作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經(jīng)公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。這樣考慮的出發(fā)點(diǎn)是源于憲法對于公民生存基本權(quán)利的保護(hù)，從秩序價值上賦予購房者優(yōu)先權(quán)，穩(wěn)定社會生存和發(fā)展的根基，有利于構(gòu)建法治化的和諧社會。8

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• 問 現(xiàn)在期房出售都會進(jìn)行預(yù)告登記，那么現(xiàn)房呢？現(xiàn)房有預(yù)告登記的嗎？
  答

  不是很清楚

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