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• 156****8054

  現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)熱居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)商“一房多賣”的情況時有發(fā)生。據(jù)報道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上海“天天花園”事件，同一套房產(chǎn)賣給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開發(fā)商重復(fù)售樓資金過億元。筆者認為，之所以經(jīng)常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預(yù)售登記備案制度存在嚴重缺陷有關(guān)。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預(yù)售登記備案制度，這對于穩(wěn)定社會秩序、保護購房者的利益、構(gòu)建法制化的和諧社會有著極其重大的意義。值此《物權(quán)法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預(yù)售備案優(yōu)先權(quán)制度作若干思考。
  一、期房預(yù)售登記備案法律制度的缺憾
  我國現(xiàn)階段期房預(yù)售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。
  1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突
  現(xiàn)階段期房預(yù)售備案登記制度主要散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記備案制度，主要是由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別進行登記的，這二個部門對期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過于原則，操作難度大，其中有關(guān)預(yù)售登記的規(guī)定與完整的房地產(chǎn)物權(quán)又存在著交叉與沖突。這對于“準物權(quán)”的期房預(yù)售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了“有機可乘”的空間，妨礙了物權(quán)的合法、安全轉(zhuǎn)移。
  2、以行政管理為主，忽視民事效力
  建設(shè)部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規(guī)范期房預(yù)售的專門法規(guī)。但是，從全文共計17條規(guī)定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規(guī)范期房預(yù)售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對期房預(yù)售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，如不進行預(yù)售登記，則“責令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對期房預(yù)售合同審查和管理，并沒有就期房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時，對期房預(yù)售登記備案的程序、內(nèi)容、機構(gòu)設(shè)置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產(chǎn)管理登記機構(gòu)對期房的預(yù)售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預(yù)售登記備案起到應(yīng)有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣（或再抵押）”等損害購房人利益的情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經(jīng)抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣（或再抵押）”等現(xiàn)象出現(xiàn)時，購房者的合法權(quán)利還是難以得到法律的有力保護。
  3、地方法規(guī)不盡一致
  在實施建設(shè)部、國家土地管理局有關(guān)商品房預(yù)售登記備案的上述規(guī)定中，我國一些地方法規(guī)在以下幾個方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購買“當事人應(yīng)當備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對第三人發(fā)生對抗效力，如不登記備案，預(yù)售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預(yù)售合同生效的條件。如《珠海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”。根據(jù)該規(guī)定，不登記備案的商品房預(yù)售合同是無效的，法律不予保護。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款5%以下的罰款……”根據(jù)該規(guī)定，可以理解為預(yù)售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔行政處罰責任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說給懷有惡意目的的開發(fā)商留下有機可乘的空間。
  二、居住用期房備案的法律性質(zhì)及其效力思考
  目前，我國有關(guān)法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預(yù)售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權(quán)法》征求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認為應(yīng)對居住用期房預(yù)售登記備案從“準物權(quán)”的法律性質(zhì)及法律效力上去思考，即賦予其對世權(quán)或優(yōu)先權(quán)的效力。
  1、登記備案的法律性質(zhì)
  建立商品房預(yù)售登記備案制度的目的是為了保護購房者的合法權(quán)益，避免和預(yù)防一些不必要的訟爭，維護不動產(chǎn)交易安全。關(guān)于預(yù)售期房備案登記制度的性質(zhì)，目前廣泛的觀點認為：該制度本身并不是一種物權(quán)登記。
  《物權(quán)法》草案征求意見稿第二十一條規(guī)定：“當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”。對于其中的“預(yù)告登記”，從其本意去理解預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)，它應(yīng)當是一種債權(quán)物化的預(yù)告，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)或“準物權(quán)”。換言之，商品房預(yù)售合同登記備案的法律性質(zhì)屬于不動產(chǎn)“準物權(quán)”的權(quán)屬登記。其已有法律基礎(chǔ)思想是：
  首先，從現(xiàn)行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律規(guī)定來看，預(yù)售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關(guān)登記、公告等規(guī)定，具有預(yù)告、公示的民事性質(zhì)。如果否定權(quán)屬登記備案的這一“公示性”的民事性質(zhì)，那么備案登記制度就不存在任何意義。
  其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動產(chǎn)物權(quán)的變動具有以下幾個共同特征：（1）將期房這一“準物權(quán)”的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內(nèi)容能夠為不特定的相關(guān)利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權(quán)物化期待權(quán)。
  第三、準物權(quán)一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權(quán)。相反，如果購房人不辦理登記備案，那么購房者僅僅只擁有合同債權(quán)，其購房的債權(quán)物化可能性在法律上將難以得到有效保護?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！痹摻忉審姆ɡ砩蠈Φ怯泜浒傅钠诜俊皽饰餀?quán)”性質(zhì)作了明確的回答。
  2、登記備案的法律效力
  登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學(xué)者觀點認為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對于登記備案的法律效力，物權(quán)法草案在第二十一、二十二條均作了相應(yīng)的勾畫。筆者認為根據(jù)我國現(xiàn)行期房登記備案制度中的民法原理進行考量，應(yīng)當可以得出期房，尤其是居住用期房預(yù)售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結(jié)論。
  《**高人民法院關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！痹摻忉岆m然沒有期房預(yù)售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預(yù)售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機關(guān)的備案，消費者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預(yù)售備案登記對于第三人的效力問題。
  我國現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權(quán)的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在于登記備案具有公示的預(yù)告性質(zhì)。從公示預(yù)告的性質(zhì)而言，其對世效力就在于：（1）保全效力，使債權(quán)獲得物權(quán)對抗第三人的效力；（2）順位保護效力；（3）破產(chǎn)保護效力。如果否定期房預(yù)售登記備案的對世效力，就等于沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權(quán)的變更、變動、轉(zhuǎn)移將是不可想象的。
  三、賦予居住用期房備案對世權(quán)制度的思考
  物權(quán)法草案中有關(guān)居住用期房預(yù)售登記備案制度已經(jīng)就其對世效力作了規(guī)定，但仍過于原則，難以操作，容易產(chǎn)生不同的理解，如：并沒有預(yù)售登記備案程序、內(nèi)容、機構(gòu)設(shè)置的規(guī)定，與現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無法真正起到保護購房人之權(quán)益，維護財產(chǎn)交易安全的功能與作用。一項完善的法律制度無不以人為本、保護公民生存的基本資料為主要目標。在我國，公民購買期房的目的主要用于生活居住消費或經(jīng)營。若不賦予購房者在辦理預(yù)售登記備案后具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權(quán)，對社會穩(wěn)定產(chǎn)生嚴重影響。
  因此，物權(quán)法草案在構(gòu)建我國期房預(yù)售登記備案制度中，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預(yù)售登記備案制度的準物權(quán)效力，將登記備案作為預(yù)售合同的生效要件，對期房預(yù)售合同約定的債權(quán)具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護購房人**關(guān)心、**需要的物權(quán)。
  基于上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對世權(quán)制度，建議在物權(quán)法草案中還應(yīng)增加以下規(guī)定：1、登記機構(gòu)法定化，即備案登記機構(gòu)有法律直接規(guī)定或授權(quán)規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當事人必須以書面方式向登記機關(guān)作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經(jīng)公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。
  這樣考慮的出發(fā)點是源于憲法對于公民生存基本權(quán)利的保護，從秩序價值上賦予購房者優(yōu)先權(quán)，穩(wěn)定社會生存和發(fā)展的根基，有利于構(gòu)建法治化的和諧社會。
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  查看全文↓ 2019-05-23 21:02:43
• 138****5065

  預(yù)告登記手續(xù)是房屋產(chǎn)權(quán)主管部門對于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的預(yù)登記手續(xù)，當然是抓緊辦理為好了。這是對自己的一種保障
  

  查看全文↓ 2019-05-23 21:02:06
• 152****2429

  在我國商品房預(yù)售過程中，開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán)，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。
  為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《**高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的，可認定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任?！?/span>

  查看全文↓ 2019-05-23 21:01:41
• 158****8725

  預(yù)告登記和付款方式?jīng)]任何關(guān)系，任何情況下都可以做預(yù)告登記，避免一房多賣，尤其是期房。

  查看全文↓ 2019-05-23 21:01:19

相關(guān)問題

• 問 ??問下大伙買期房都要預(yù)告登記嗎？
  答

  商品房預(yù)告登記不是單一的針對期房，只要符合預(yù)告登記規(guī)定的房屋買賣都可以按照約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記?！　⒖础吨腥A人民共和國物權(quán)法》　　第二十條　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！　☆A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 買期房是不是都要預(yù)告登記
  答

  購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。 就我個人理解，在你購買期房時，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，并經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案后，預(yù)告登記的效用已經(jīng)產(chǎn)生。

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• 問 ??買期房如何貸款嗎？需要什么流程？
  答

  一、個人在申請商品房住房貸款時應(yīng)提供以下資料：1、借款人夫妻雙方（共同所有權(quán)人）戶口簿、身份證及復(fù)印件。2、與售房單位簽訂的購房合同或協(xié)議。3、借款人單位出具的職務(wù)和收入證明，私營企業(yè)主要提供有關(guān)部門出具的能表明其償債的經(jīng)營收入和納稅證明、營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件。4、借款人首期房款存款證明及復(fù)件。5、個人住房貸款申請表（格式由銀行提供）。 二、個人申請住房貸款程序：1、與開發(fā)公司簽訂購房協(xié)議。2、填寫個人住房貸款申請表，提供銀行所需資料。3、經(jīng)銀行審查條件合格，在銀行存足首期購房款或出具**憑證。4、經(jīng)審批合格后，簽訂借款合同、抵押合同及保證合同。5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記，房屋保險及公證手續(xù)。6、辦理貸款入賬及轉(zhuǎn)存手續(xù)。7、到開發(fā)公司辦理有關(guān)入戶手續(xù)。 三、個人住房貸款從貸款后的次月開始還款。個人住房貸款的還款方式有兩種，即每月本金加利息總額固定的等額本息還款法和每月本金相同的等額本金還款法。目前，銀行常用等額本息還款法。因為在相同的借款期限內(nèi)，采用這種還款法，每月還款額固定、便于記憶，借款人初期的還款壓力較小。 等額本息還款公式： 每月還款額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）總還款月數(shù)÷{（1＋月利率）總還款月數(shù)－1} 銀行執(zhí)行的個人住房貸款**多年限為30年，月利率分別為：1年4．185‰，2年和3年4．32‰，4年和5年4．3875‰，6年至30年4．59‰。

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• 問 ??期房退房必須走法院嗎? 需要什么流程？
  答

  期房的購房者一般是不可以退房的，但是在一下十種情況，購房者是可以退房的。(一)商品房買賣合同內(nèi)容異于認購書內(nèi)容商品房交易通常采用先簽認購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認購書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對未決事項雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時買方有權(quán)拒簽，并要求返還定金。(二)開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準、證件《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對商品房預(yù)售限定了嚴格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。(三)開發(fā)商單方變更規(guī)劃在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。(四)按揭未獲批準《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第2十三條規(guī)定，因不可歸責于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權(quán)請求解除合同。(五)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償。(六)面積誤差《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比絕對值超過3%，買受人有權(quán)請求解除合同。(七)質(zhì)量瑕疵《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十二條、第十三條明確規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。(八)拆遷補償安置房屋《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條明確規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋事實的，買受人有權(quán)要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。(九)遲延交房實踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等)進行規(guī)避。(十)逾期辦證商品房買賣合同通常會對辦證期限作出明確約定，如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對此開發(fā)商一般通過簽訂商品房買賣合同時設(shè)定相當長的辦證時間進行規(guī)避。

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• 問 ?? 買期房如何預(yù)告登記？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時的房子不能出房產(chǎn)證，只有預(yù)告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預(yù)告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。

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