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• 141****1444

  除了你母親和你舅，你外婆還有沒有第一順序繼承人？沒有的話，憑你上述的材料就可以申請產(chǎn)權(quán)人變更登記了，不需要評估和公證嘛。如果還有其它繼承人，那是有些麻煩呢。

  查看全文↓ 2019-06-06 16:51:32
• 152****9367

  完全可以，地隨房走，不管房屋轉(zhuǎn)讓幾手，只要合法取得了房產(chǎn)證，都可以辦理對應(yīng)的土地證。辦理變更時需要變更好的房產(chǎn)證和原土地證，如果找不到A，拿不到原土地證，可以掛失，公示期滿后，直接辦理變更手續(xù)。這手續(xù)很簡單的，這種情況辦的也很多，具體問題你可以咨詢你房屋所在地的土地部門。
  

  查看全文↓ 2019-06-06 16:51:28
• 132****8813

  作者：何帥領(lǐng) 石杰，萬商天勤律師事務(wù)所
  
  摘要：**高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》24條對名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定條件作出了規(guī)定，筆者通過對認(rèn)定條件的分析，結(jié)合實踐中的具體情況，對名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及其法律效力的認(rèn)定進(jìn)行了初步探討。
  
  關(guān)鍵詞：合作開發(fā)房地產(chǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同性質(zhì)認(rèn)定 法律效力
  
  
  
  
  
  由于房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的高投資、高風(fēng)險的特點，房地產(chǎn)合作開發(fā)早已成為該行業(yè)的常見運作模式，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在其中扮演了非常重要的角色。但該合同為合同法上的“無名合同”，長期以來合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的認(rèn)定及效力的判定一直沒有一個權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)，在監(jiān)管方面亦不盡完善，故在實踐中，大量土地轉(zhuǎn)讓合同、借款合同、房屋買賣及租賃合同紛紛以“合作開發(fā)”、“合建”、“聯(lián)建”等冠名，以合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的面目出現(xiàn)。其中，名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為尤為常見，對我國的土地管理制度形成了一定程度的影響，已受到了廣泛關(guān)注，**高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）（以下簡稱“《解釋》”）已對其進(jìn)行了定性1，但對該類型合同的認(rèn)定及效力方面并未明確規(guī)定，以下筆者就該類型合同的認(rèn)定及法律效力問題進(jìn)行簡要的分析和探討，以求教于同仁。
  
  
  
  一、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定
  
  按照《解釋》，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)具備三大法律特征。其中，共擔(dān)風(fēng)險是其**具實質(zhì)性的，實踐中，那些名不符實的“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的產(chǎn)生的主要原因是有的當(dāng)事人不愿承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險，也正是因為如此，導(dǎo)致這些合同因不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險的法律特征而被判定為其他性質(zhì)的合同。
  
  《解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人（下稱土地方）不擔(dān)風(fēng)險只收取固定利益，實際上就是不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險的法律特征。由于在實踐中不擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的一方通常并非是開發(fā)經(jīng)營的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項目開發(fā)經(jīng)營作為認(rèn)定的條件之一。“收取固定利益”中的利益應(yīng)包括房產(chǎn)和貨幣，即無論約定分得固定數(shù)量房產(chǎn)還是貨幣，均應(yīng)理解為收取了固定利益。
  
  盡管《解釋》的上述規(guī)定對有些合建合同糾紛的解決提供了一定的法律依據(jù)，但是，在真正適用上述規(guī)定時實際上存在諸多難點。
  
  1、保底條款與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定
  
  既然《解釋》24條規(guī)定了名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就沒有將該種合同當(dāng)然認(rèn)定為無效，而是要按照有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的相關(guān)法律規(guī)定判斷該種合同是否有效。結(jié)果無外乎有效與無效，但在認(rèn)定有效的情況下，則似乎與保底條款相關(guān)規(guī)定存在沖突。
  
  **高人民法院于1990年11月12日頒布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》（下稱《解答》）中，對保底條款的效力問題作出了規(guī)定?！督獯稹返?條明確規(guī)定聯(lián)營合同中的保底條款無效。認(rèn)定無效的理由主要有兩點，其一是保底條款違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當(dāng)共擔(dān)風(fēng)險、共負(fù)盈虧的原則；其二是有保底條款的聯(lián)營，是名為聯(lián)營，實為借款，違反了企業(yè)間不得拆借資金的金融法規(guī)?！督忉尅?4條中規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件——土地方不擔(dān)風(fēng)險只收取固定利益——恰恰就是《解答》中規(guī)定的認(rèn)定為保底條款的理由之一，這樣在兩司法解釋的實施中就存在矛盾。比如，A公司與B公司簽訂合作建房合同，合同約定A公司出土地，B公司出資金，由B公司負(fù)責(zé)組織建設(shè)，A公司不承擔(dān)建設(shè)及租售經(jīng)營過程中的風(fēng)險，無論項目贏利還是虧損，A公司固定分得5000萬元（或固定房產(chǎn)）。上述約定條款符合《解釋》24條規(guī)定的認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，假設(shè)合作建房合同實質(zhì)上符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備的條件，屬于有效合同，那么A公司固定分得的5000萬元應(yīng)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。然而，若依據(jù)《解答》的上述規(guī)定，則上述約定條款屬于保底條款，應(yīng)被認(rèn)定無效，而《解答》中規(guī)定的處理方法是：由雙方重新商定合理分配或按聯(lián)營各方的投資比例重新分配項目利潤。由此可見，有關(guān)保底條款的規(guī)定與《解釋》24條的規(guī)定存在沖突。

  查看全文↓ 2019-06-06 16:51:23

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• 問 企業(yè)合并國有土地使用證改名字嗎? 土地使用證能改名字嗎
  答

  完全可以，地隨房走，不管房屋轉(zhuǎn)讓幾手，只要合法取得了房產(chǎn)證，都可以辦理對應(yīng)的土地證。辦理變更時需要變更好的房產(chǎn)證和原土地證，如果找不到A，拿不到原土地證，可以掛失，公示期滿后，直接辦理變更手續(xù)。這手續(xù)很簡單的，這種情況辦的也很多，具體問題你可以咨詢你房屋所在地的土地部門。

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• 問 企業(yè)合并國有土地使用證改名字嗎? 企業(yè)名稱變更，土地證和房產(chǎn)證如何變更？
  答

  　　1、農(nóng)民集體所有土地　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條，農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。設(shè)區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實行統(tǒng)一登記。　　可見，農(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，才需要給使用權(quán)人發(fā)給土地使用證，發(fā)證機(jī)關(guān)為縣級或者市級土地管理部門?！　?、土地使用證的變更　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記?！　「鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

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• 問 ??用國有土地使用證可以貸款嗎?只有國有土地使用證怎么貸款呢用國有土地使用證
  答

  不能，需要有房產(chǎn)證才可以。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；有合法有效的購房合同；以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問 請問國有土地使用權(quán)證和國有土地使用證是同一個嗎？
  答

  請問國有土地使用權(quán)證和國有土地使用證是同一個嗎？

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• 問 國有土地使用證怎么辦? 國有土地使用證可以過戶嗎
  答

  國有土地使用權(quán)證由用地者到當(dāng)?shù)貒临Y源局申請辦理。辦理程序（1）申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。（2）地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實地調(diào)查，全面核實土地登記申請的內(nèi)容，計算宗地面積，繪制宗地圖。（3）權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進(jìn)行審核。（4）注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。（5）頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取

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