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• 151****7707

  在高房?jī)r(jià)的背景下，由于種種原因，小產(chǎn)權(quán)房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場(chǎng)體系之外，形成龐大的住房黑市。
  
  集體土地上的房屋能不能買(mǎi)賣(mài)？
  
  我國(guó)實(shí)行房地一體主義立法模式，對(duì)集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)的法律和政策調(diào)整主要通過(guò)對(duì)土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷(xiāo)售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣(mài)房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)。
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
  
  《物權(quán)法》對(duì)此也作出了相同規(guī)定。
  
  《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣(mài)房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。
  
  但在對(duì)于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定其無(wú)效。
  
  集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)等。
  
  本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員都是指哪些？
  
  本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買(mǎi)賣(mài)主體不同，但合同法律效力并無(wú)差異。
  
  由于農(nóng)村宅基地具有較強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無(wú)償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會(huì)擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制。因此其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地和房屋的合同無(wú)效。
  
  對(duì)于城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問(wèn)題，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。
  
  國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；
  
  2004年12月24日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
  
  2011年11月10日，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》第10條規(guī)定：“對(duì)于借戶籍管理制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”
  
  上述國(guó)家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。
  
  集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員購(gòu)買(mǎi)集體土地房屋，在哪些情況下有效？
  
  本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員買(mǎi)賣(mài)集體土地上房屋的合同有效的例外情形。
  
  一是出賣(mài)人將宅基地上所建房屋賣(mài)與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣(mài)人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)有效。
  
  二是購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后，如果所買(mǎi)的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書(shū)的，可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)房屋和土地權(quán)屬的變更作出行政許可，亦應(yīng)認(rèn)定合同有效。
  
  三是買(mǎi)受人雖系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購(gòu)買(mǎi)房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定為家庭共同購(gòu)買(mǎi)的，買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。
  
  四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實(shí)施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實(shí)施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  
  五是對(duì)同一房屋經(jīng)多次買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)**后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。如果**后一手的買(mǎi)賣(mài)人系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

  查看全文↓ 2019-06-06 07:35:51
• 136****6173

  **高院規(guī)定法院對(duì)于民事訴訟實(shí)行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，
  《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問(wèn)題的規(guī)定》
  第一條 人民法院對(duì)依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實(shí)行立案登記制。
  第二條 對(duì)起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書(shū)面憑證并注明收到日期。
  　　對(duì)符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以登記立案。
  　　對(duì)不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明。

  查看全文↓ 2019-06-06 07:35:21
• 158****8746

  由于小產(chǎn)權(quán)房是不合法的不動(dòng)產(chǎn),小產(chǎn)權(quán)房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產(chǎn)公司協(xié)商處理。
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

  查看全文↓ 2019-06-06 07:35:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房有問(wèn)題能去法院起訴嗎？
  答

  一般是不予以支持要求法律保護(hù)的訴訟請(qǐng)求。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房有問(wèn)題能去法院起訴嗎？
  答

  一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

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• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房有問(wèn)題能去法院起訴嗎？法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛的處理規(guī)定有哪些？
  答

  法院的內(nèi)部規(guī)定比法律的效率還大！**高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明在今天召開(kāi)的全國(guó)民事審判工作會(huì)議上表示,人民法院在民事審判中要更為全面地認(rèn)識(shí)合同效力。在采礦權(quán)等糾紛中,要根據(jù)不同的強(qiáng)制性規(guī)范來(lái)確定合同屬于無(wú)效還是未生效,對(duì)于未生效的采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,要注意其繼續(xù)履行的可能性。在農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中,要貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序,對(duì)于無(wú)效的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同,要通過(guò)運(yùn)用締約過(guò)失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院受理嗎？
  答

  　**高院規(guī)定法院對(duì)于民事訴訟實(shí)行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，　　《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問(wèn)題的規(guī)定》　　第一條 人民法院對(duì)依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實(shí)行立案登記制?！　〉诙l 對(duì)起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書(shū)面憑證并注明收到日期?！　?duì)符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以登記立案。　　對(duì)不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的合同無(wú)效，不受法律的保護(hù)，因此，要維權(quán)是很困難的事情。　　各地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！薄　∮械膭t主張“此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！辫b于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過(guò)協(xié)商解決的方式來(lái)處理?！　∈紫?，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過(guò)程中擅自擴(kuò)大了銷(xiāo)售對(duì)象。　　在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有?！　∑浯危‘a(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)糾紛法院受理嗎？
  答

  如果是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的，逾期交房糾紛不受法律保護(hù)，法院不會(huì)受理

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