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• 152****5482

  如果是非本集體經(jīng)濟組織成員購買小產(chǎn)權(quán)房的，逾期交房糾紛不受法律保護，法院不會受理

  查看全文↓ 2018-06-11 16:10:12
• 145****1504

  所謂的小產(chǎn)權(quán)房就是非流通的房屋,因此該房屋的使用人沒有處分權(quán)或處分權(quán)受限制,房屋的提供方(一般為單位)和房屋使用人之間在房屋問題上并非是民事法律關(guān)系.因此,對該房屋進行的處分法院不予受理.

  查看全文↓ 2018-06-11 16:09:53
• 153****1661

  小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護，因此，要維權(quán)是很困難的事情。各地對小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦有關(guān)手續(xù)。”有的則主張“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！辫b于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理。
  首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。在此情況下，應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。
  其次，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-06-11 16:09:20
• 148****7831

  不會受理的，因為小產(chǎn)權(quán)房交易是不合法的，不合法的交易法院是不會受理的。但可以找個有經(jīng)驗的律師幫助你出謀劃策，改變訴訟標(biāo)的或者訴訟請求，不要以小產(chǎn)權(quán)房糾紛為訴訟請求，而可以以經(jīng)濟糾紛的請求起訴。

  查看全文↓ 2018-06-11 16:08:44

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院受理嗎？
  答

  　**高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，　　《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》　　第一條 人民法院對依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。　　第二條 對起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期?！　Ψ戏梢?guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案?！　Σ环戏梢?guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護，因此，要維權(quán)是很困難的事情?！　「鞯貙π‘a(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦有關(guān)手續(xù)?！薄　∮械膭t主張“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！辫b于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理?！　∈紫?，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。　　在此情況下，應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。　　其次，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎?小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院不受理怎么辦?
  答

  在高房價的背景下，由于種種原因，小產(chǎn)權(quán)房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場體系之外，形成龐大的住房黑市。集體土地上的房屋能不能買賣？我國實行房地一體主義立法模式，對集體土地上的房屋買賣的法律和政策調(diào)整主要通過對土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權(quán)人對自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》對此也作出了相同規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。但在對于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時的國家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會公共利益為由認定其無效。集體土地上的房屋買賣包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買賣等。本集體經(jīng)濟組織以外人員都是指哪些？本集體經(jīng)濟組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無差異。由于農(nóng)村宅基地具有較強的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟管理體制。因此其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村宅基地和房屋的合同無效。對于城鎮(zhèn)居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問題，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進行裁判。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2011年11月10日，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第10條規(guī)定：“對于借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證?！鄙鲜鰢艺呙鞔_規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。集體經(jīng)濟組織以外人員購買集體土地房屋，在哪些情況下有效？本集體經(jīng)濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經(jīng)濟組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認定房屋買賣有效。二是購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。因為行政機關(guān)已經(jīng)對房屋和土地權(quán)屬的變更作出行政許可，亦應(yīng)認定合同有效。三是買受人雖系其他集體經(jīng)濟組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認定為家庭共同購買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟組織成員之間買賣的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效。五是對同一房屋經(jīng)多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)**后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進行判斷認定。如果**后一手的買賣人系本集體經(jīng)濟組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何判決?小產(chǎn)權(quán)房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋物權(quán)問題法院是不處理的，若果是相鄰權(quán)糾紛則根據(jù)雙方過錯程度來判決。法院是不會因別的糾紛來處理小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)問題的。

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• 問 公房糾紛法院受理嗎
  答

  根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和司法審判實踐經(jīng)驗，在案件受理范圍方面，糾紛當(dāng)事人應(yīng)注意以下一些界限：1、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買賣、租賃、典當(dāng)、建筑承包（包括勘察、設(shè)計、建筑等）、合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件審理。2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬于法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內(nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起民事訴訟。3、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟。4、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。5、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機關(guān)受理，行政機關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可作為行政案件提起訴訟，但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。6、因為有關(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門申請解決，也可向法院提起行政訴訟。7、有關(guān)私房落實政策的案件，如私房改造中的問題，建國初期由有關(guān)部門代管的房產(chǎn)問題，落實華僑、港、澳、臺胞私房政策的問題，原告應(yīng)向當(dāng)?shù)芈鋵嵥椒空卟块T或有關(guān)主管部門申請解決。但有關(guān)部門按照私房落實政策先落實了房產(chǎn)，后又撤消的，當(dāng)事人對撤消的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。二、哪些房產(chǎn)案件人民法院不受理1、因落實政策而引起的房屋糾紛，應(yīng)由各級政府主管部門解決。2、因政府行使指令而調(diào)整劃撥、機構(gòu)撤并分合而引起的房產(chǎn)糾紛，一般不予受理。3、因單位內(nèi)部建房、分房等引起的糾紛，一般不予受理。

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• 問 公房糾紛法院受理嗎
  答

  為修繕樓房的公用設(shè)備或相鄰房屋、設(shè)備，利害關(guān)系人起訴要求相鄰方予以配合的，應(yīng)以相鄰糾紛受理。

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