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• 137****6948

  一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。
  小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-08 16:39:47
• 144****0309

  所謂的小產(chǎn)權(quán)房就是非流通的房屋,因此該房屋的使用人沒有處分權(quán)或處分權(quán)受限制,房屋的提供方(一般為單位)和房屋使用人之間在房屋問題上并非是民事法律關(guān)系.因此,對(duì)該房屋進(jìn)行的處分法院不予受理.
  

  查看全文↓ 2018-06-08 16:39:26
• 131****7145

  該房屋沒有合法的建設(shè)手續(xù)以及產(chǎn)權(quán)手續(xù)，在法律上是不允許交易的，所以你們的買賣是不受法律保護(hù)的，也不存在誰比誰有優(yōu)先權(quán)的問題。
  因此，從法律的角度給你建議只能是：請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效并要求退回買房款。其他的建議（或說是辦法）都只能是法律之外的

  查看全文↓ 2018-06-08 16:38:57

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎？
  答

  一般是不予以支持要求法律保護(hù)的訴訟請(qǐng)求。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎?小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院不受理怎么辦?
  答

  在高房?jī)r(jià)的背景下，由于種種原因，小產(chǎn)權(quán)房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場(chǎng)體系之外，形成龐大的住房黑市。集體土地上的房屋能不能買賣？我國(guó)實(shí)行房地一體主義立法模式，對(duì)集體土地上的房屋買賣的法律和政策調(diào)整主要通過對(duì)土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權(quán)人對(duì)自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》對(duì)此也作出了相同規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。但在對(duì)于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定其無效。集體土地上的房屋買賣包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買賣等。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員都是指哪些？本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無差異。由于農(nóng)村宅基地具有較強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則將會(huì)擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體制。因此其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村宅基地和房屋的合同無效。對(duì)于城鎮(zhèn)居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問題，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。2011年11月10日，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第10條規(guī)定：“對(duì)于借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”上述國(guó)家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員購(gòu)買集體土地房屋，在哪些情況下有效？本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認(rèn)定房屋買賣有效。二是購(gòu)買農(nóng)村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)房屋和土地權(quán)屬的變更作出行政許可，亦應(yīng)認(rèn)定合同有效。三是買受人雖系其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購(gòu)買房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且在購(gòu)買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定為家庭共同購(gòu)買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實(shí)施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實(shí)施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。五是對(duì)同一房屋經(jīng)多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)**后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。如果**后一手的買賣人系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎？法院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛的處理規(guī)定有哪些？
  答

  法院的內(nèi)部規(guī)定比法律的效率還大！**高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明在今天召開的全國(guó)民事審判工作會(huì)議上表示,人民法院在民事審判中要更為全面地認(rèn)識(shí)合同效力。在采礦權(quán)等糾紛中,要根據(jù)不同的強(qiáng)制性規(guī)范來確定合同屬于無效還是未生效,對(duì)于未生效的采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,要注意其繼續(xù)履行的可能性。在農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中,要貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序,對(duì)于無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,要通過運(yùn)用締約過失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何上學(xué)?買小產(chǎn)權(quán)房，孩子能去公立**上學(xué)嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房對(duì)孩子去公立**上學(xué)是沒有影響的。小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院受理嗎？
  答

  　**高院規(guī)定法院對(duì)于民事訴訟實(shí)行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，　　《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》　　第一條 人民法院對(duì)依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實(shí)行立案登記制?！　〉诙l 對(duì)起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。　　對(duì)符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以登記立案?！　?duì)不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護(hù)，因此，要維權(quán)是很困難的事情。　　各地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！薄　∮械膭t主張“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！辫b于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理?！　∈紫?，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。　　在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有?！　∑浯危‘a(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

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