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• 155****2084

  法院的內(nèi)部規(guī)定比法律的效率還大！
  **高人民法院副院長奚曉明在今天召開的全國民事審判工作會議上表示,人民法院在民事審判中要更為全面地認識合同效力。在采礦權(quán)等糾紛中,要根據(jù)不同的強制性規(guī)范來確定合同屬于無效還是未生效,對于未生效的采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,要注意其繼續(xù)履行的可能性。在農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中,要貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序,對于無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,要通過運用締約過失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:12:53
• 151****9474

  **高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，
  《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》
  第一條 人民法院對依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。
  第二條 對起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。
  　　對符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案。
  　　對不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:12:45
• 137****8365

  在高房價的背景下，由于種種原因，小產(chǎn)權(quán)房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場體系之外，形成龐大的住房黑市。
  
  集體土地上的房屋能不能買賣？
  
  我國實行房地一體主義立法模式，對集體土地上的房屋買賣的法律和政策調(diào)整主要通過對土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權(quán)人對自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)。
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
  
  《物權(quán)法》對此也作出了相同規(guī)定。
  
  《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  
  由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。
  
  另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。
  
  但在對于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時的國家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會公共利益為由認定其無效。
  
  集體土地上的房屋買賣包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買賣等。
  
  本集體經(jīng)濟組織以外人員都是指哪些？
  
  本集體經(jīng)濟組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無差異。
  
  由于農(nóng)村宅基地具有較強的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟管理體制。因此其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村宅基地和房屋的合同無效。
  
  對于城鎮(zhèn)居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問題，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進行裁判。
  
  國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；
  
  2004年12月24日國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。
  
  2011年11月10日，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第10條規(guī)定：“對于借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”
  
  上述國家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。
  
  集體經(jīng)濟組織以外人員購買集體土地房屋，在哪些情況下有效？
  
  本集體經(jīng)濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。
  
  一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經(jīng)濟組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認定房屋買賣有效。
  
  二是購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。因為行政機關(guān)已經(jīng)對房屋和土地權(quán)屬的變更作出行政許可，亦應(yīng)認定合同有效。
  
  三是買受人雖系其他集體經(jīng)濟組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認定為家庭共同購買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟組織成員之間買賣的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。
  
  四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效。
  
  五是對同一房屋經(jīng)多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)**后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進行判斷認定。如果**后一手的買賣人系本集體經(jīng)濟組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:12:36

相關(guān)問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎?小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院不受理怎么辦?
  答

  在高房價的背景下，由于種種原因，小產(chǎn)權(quán)房作為一種尷尬的存在一直廣泛游離于市場體系之外，形成龐大的住房黑市。集體土地上的房屋能不能買賣？我國實行房地一體主義立法模式，對集體土地上的房屋買賣的法律和政策調(diào)整主要通過對土地的調(diào)整體現(xiàn)。集體建設(shè)用地上建造的房屋如果銷售給城鎮(zhèn)居民，則房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了城鎮(zhèn)居民。雖然房屋所有權(quán)人對自己的房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)，但是出賣房屋就變相處分了集體建設(shè)用地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》對此也作出了相同規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到限制，出賣房屋也就受到限制。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。另有規(guī)定，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同無效，不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。但在對于1999年《土地管理法》修訂之前訂立并已履行完畢的合同而言，如符合當(dāng)時的國家政策及有關(guān)法律規(guī)定的，不應(yīng)以損害社會公共利益為由認定其無效。集體土地上的房屋買賣包括農(nóng)民自有房屋即農(nóng)村宅基地房屋買賣、集體土地上作為商品房出售的小產(chǎn)權(quán)房買賣等。本集體經(jīng)濟組織以外人員都是指哪些？本集體經(jīng)濟組織以外人員分為其他集體經(jīng)濟組織成員和城鎮(zhèn)居民兩種情況，這兩種情況雖買賣主體不同，但合同法律效力并無差異。由于農(nóng)村宅基地具有較強的福利和保障性質(zhì)，且是本集體組織成員無償取得的，取得宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，否則將會擾亂現(xiàn)行的集體土地管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟管理體制。因此其他集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村宅基地和房屋的合同無效。對于城鎮(zhèn)居民買賣建立于集體土地之上的宅基地使用權(quán)的問題，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國家有關(guān)政策的規(guī)定進行裁判。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2011年11月10日，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第10條規(guī)定：“對于借戶籍管理制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”上述國家政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或地上建筑物，因此，應(yīng)當(dāng)認定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。集體經(jīng)濟組織以外人員購買集體土地房屋，在哪些情況下有效？本集體經(jīng)濟組織以外人員買賣集體土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出賣人將宅基地上所建房屋賣與其他集體經(jīng)濟組織成員、城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占該宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人也轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，則宅基地性質(zhì)已發(fā)生變化的，可以認定房屋買賣有效。二是購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買的房屋已近有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。因為行政機關(guān)已經(jīng)對房屋和土地權(quán)屬的變更作出行政許可，亦應(yīng)認定合同有效。三是買受人雖系其他集體經(jīng)濟組織成員、城鎮(zhèn)居民，但其配偶或子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也為共同居住的，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認定為家庭共同購買的，買賣房屋合同有效。此種情況下，可以視為同一集體經(jīng)濟組織成員之間買賣的農(nóng)村宅基地房屋，合同有效。四是根據(jù)1986年《土地管理法》及1999年1月4日發(fā)布的《土地管理法實施條例》第27條的規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞的，需要集體土地建住宅的，依照《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)民申請宅基地的程序辦理。該條雖被此后修訂的《土地管理實施條例》刪除。但根據(jù)“法不溯及既往”的原則，在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳同胞的，應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同有效。五是對同一房屋經(jīng)多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)**后一手的身份和交易情況，結(jié)合前述原則進行判斷認定。如果**后一手的買賣人系本集體經(jīng)濟組織成員的，視為宅基地并未流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的人，不違反法律、政策的禁止性規(guī)定，合同有效。

  全部3個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎？
  答

  一般是不予以支持要求法律保護的訴訟請求。

  全部3個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房有問題能去法院起訴嗎？
  答

  一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

  全部3個回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛法院受理嗎？
  答

  　**高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，　　《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》　　第一條 人民法院對依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。　　第二條 對起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期?！　Ψ戏梢?guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案?！　Σ环戏梢?guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護，因此，要維權(quán)是很困難的事情?！　「鞯貙π‘a(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦有關(guān)手續(xù)?！薄　∮械膭t主張“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。”鑒于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理。　　首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象?！　≡诖饲闆r下，應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有?！　∑浯?，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

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• 問 ??國家對小產(chǎn)權(quán)房規(guī)定有哪些？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。2013年12月，北京市國土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知，堅決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

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