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• 142****2964

  法院完全可以查封。被告雖然將房屋抵押給銀行，但是法院依法查封后可以按律進(jìn)行拍賣，拍賣所得資金可與銀行結(jié)清剩余款項(xiàng)。您可以先結(jié)清剩余房款并且過戶，或者將被告人欠款作為您已給付的房款。這樣法院在查封拍賣后就可以將您已經(jīng)給付的房款進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割交還給您（詳情參見“**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定”的關(guān)于第三人責(zé)任的司法解釋）。
  

  查看全文↓ 2019-02-24 10:17:30
• 156****4816

  房子有貸款法院也可以查封,只是在查封后如果進(jìn)入執(zhí)行程序時(shí),需要先將執(zhí)行款項(xiàng)優(yōu)先支付給銀行,剩余部分再給申請(qǐng)人。因此房子有貸款不影響法院查封措施。

  查看全文↓ 2019-02-24 10:17:23
• 137****0827

  因我在深圳二手房買家維權(quán)解答咨詢時(shí)，說被查封的房產(chǎn)其實(shí)也可以訴訟繼續(xù)履行，昨晚有人打電話來要和我就該問題“探討”下。我感覺，我還是有必要把我在沒開通微信公眾號(hào)前3月份寫的這篇文章重新發(fā)下，有關(guān)查封房訴訟繼續(xù)履行問題我的法理分析和廣東省法院的指導(dǎo)意見都在這里面。查封其實(shí)和抵押一樣，只要你能夠和排在前面的查封人達(dá)成協(xié)議，他們同意在條件具備的時(shí)候，解除查封，你訴訟繼續(xù)履行沒有法律障礙。依據(jù)法律規(guī)定，第一查封合法有效的前提下，后面的輪候查封不生效，你只要處理完前面的查封，把你訴訟繼續(xù)履行案件的查封變成第一查封就可以，后面的輪候查封行為因?yàn)闆]有生效，對(duì)你的繼續(xù)履行的訴訟和執(zhí)行不構(gòu)成威脅。
  
  
  
  
  
  原標(biāo)題“周律講故事系列（一）—賣房咋就賣出一身的麻煩？”
  
  
  
  今天上午接待一個(gè)咨詢的客戶，事前不知道該案件一審已經(jīng)開過一次庭，以為只是一個(gè)簡(jiǎn)單的咨詢，早知道他已經(jīng)委托律師代理一審并已經(jīng)開過庭，我就不用在周末一大早約他了，聽他講完他們的案子，**后連收事前說好的咨詢費(fèi)的口都難張了。免費(fèi)讓人家咨詢了2個(gè)小時(shí)，總要有點(diǎn)收獲，他們的案件也算是給我提供個(gè)素材，一個(gè)角度，審視下賣房的風(fēng)險(xiǎn)。我寫下本案，希望對(duì)以后類似情況的賣房者有所警示。
  
  
  
  這是個(gè)悲催的賣房故事。
  
  
  
  先說下我了解的基本情況，業(yè)主多年前和另外三個(gè)人共同為他人的一筆大額貸款提供擔(dān)保，并承擔(dān)連帶保證責(zé)任，悲催的故事就此拉開序幕。借款人貸款到期后無法還錢，被債權(quán)人銀行訴訟，業(yè)主和其他三人保證人被告上法院承擔(dān)連帶保證責(zé)任，四個(gè)擔(dān)保人名下的房產(chǎn)也被人民法院依法查封，這官司一打就是三四年，債權(quán)人勝訴后借款人和保證人無法如期還錢，案件進(jìn)入執(zhí)行拍賣階段，其他三個(gè)擔(dān)保人的房產(chǎn)有個(gè)被拍賣用拍賣款支付了部分債權(quán)，業(yè)主的房產(chǎn)經(jīng)兩次拍賣均流拍，第三次拍賣的白菜價(jià)格業(yè)主無法認(rèn)同，于是就考慮自己要贖樓解套，想辦法在市場(chǎng)上通過熟悉的中介出售。事前已經(jīng)和買家講明房產(chǎn)的實(shí)際情況存在查封，并在2015年4月通過中介簽訂買賣合同，約定去法院申請(qǐng)解封所需費(fèi)用由買家承擔(dān)，合同中約定的違約金條款被刪除，只約定因解封不能合同無法履行，賣家返還買家定金，而正是這個(gè)看似對(duì)賣家絕對(duì)有利的條款，**后把自己害的很悲催，如果約定的是違約后賠償合同價(jià)20%的違約金也許以后的故事就不會(huì)發(fā)生。合同簽訂后，業(yè)主和債權(quán)人銀行達(dá)成和解協(xié)議，業(yè)主借款償還一部分借款后債權(quán)人銀行申請(qǐng)法院解除了對(duì)業(yè)主房產(chǎn)的查封，此時(shí)買家的貸款承諾書也已經(jīng)到位，業(yè)主又籌錢自己辦理了贖樓手續(xù)，本以為可以順利過戶，結(jié)果三個(gè)保證人中被拍賣房產(chǎn)的那一個(gè)，因?yàn)橛米约悍慨a(chǎn)的拍賣款支付給債權(quán)人銀行后，費(fèi)用超過了自己應(yīng)該應(yīng)該承擔(dān)的四分之一的比例，于是把業(yè)主訴訟到法院依法行使追償權(quán)，在業(yè)主完成贖樓準(zhǔn)備過戶前查封了該房產(chǎn)，致使合同無法履行。本來在此時(shí)，合同因?yàn)榭陀^原因?qū)е聼o法履行，業(yè)主在主觀上無過錯(cuò)，只需要承擔(dān)違約金就可以完事，悲催的是合同刪除了違約金條款，只是約定了賣家返還定金，在15年房子上漲如此之大的情況下，買家斷是不會(huì)答應(yīng)該條件的，答應(yīng)了就意味著忙活了幾個(gè)月，**后房沒買到喪失了購房時(shí)機(jī)，真的只接受返還定金的話，損失太大，于是雙方一直在僵持談判，合同對(duì)賠償問題的約定顯然對(duì)業(yè)主有利，也不肯讓步，結(jié)果逼的買家沒有辦法選擇在15年底在合同簽訂7個(gè)月后訴訟繼續(xù)履行。事情發(fā)展到這一步，出乎業(yè)主的預(yù)料。一旦買家繼續(xù)履行訴訟成功，業(yè)主就真上了絕路，借款解除了第一次的查封，借款完成了贖樓紅本在手，二次借款的利息總是要給的，到現(xiàn)在費(fèi)用已經(jīng)很高了。還有另外一個(gè)保證人的追償權(quán)案件，對(duì)方也已經(jīng)二審勝訴，不執(zhí)行生效判決也面臨高額的延遲履行利息。
  
  
  
  上面就是該案的基本情況，我簡(jiǎn)單的說下此案涉及的法律問題：
  
  
  
  一、關(guān)于擔(dān)保責(zé)任問題。沒事不要給其他人提供擔(dān)保，在他人的借款合同上簽字做保證人，借款人沒辦法還錢時(shí)，你就要替他償還，以后碰見這種事要慎重，千萬不可大意，不然你的美好人生可能從你簽字的那一刻而改寫。
  
  
  
  附：《擔(dān)保法》第六條規(guī)定，本法所稱保證，是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。
  
  
  
  二、關(guān)于拍賣房流拍的問題。房產(chǎn)被法院依法查封后，案件勝訴后，敗訴方仍然無法還錢，房產(chǎn)則會(huì)被法院依法拍賣，通常情況下，第一次評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)差不多，此時(shí)拍賣都會(huì)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的幅度不得超過前次保留價(jià)的20%，依據(jù)**高人民法院司法解釋規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，至三次拍賣依然流拍的情況下，還應(yīng)當(dāng)在60天內(nèi)再進(jìn)行一次變賣，變賣由法院實(shí)施，也就是說倘若第三次還是流拍的話，有可能就內(nèi)部定向銷售了，此時(shí)對(duì)于房產(chǎn)所有者極為不利。
  
  
  
  附：**高人民法院《關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八第二款規(guī)定，“第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該資產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人，其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)歸還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外?！?br/>
  
  
  三、關(guān)于追償權(quán)的問題。本案的業(yè)主如果在賣房前知道其他保證人有這個(gè)法律上的追償權(quán)，也就不會(huì)冒險(xiǎn)去借款申請(qǐng)解封和贖樓過戶了，多賠了錢的其他保證人一定會(huì)掉過頭來找他打官司追償，要求他承擔(dān)應(yīng)該承擔(dān)的份額。
  
  
  
  附：《擔(dān)保法》第十二條規(guī)定，已承擔(dān)保證責(zé)任的保證人，有權(quán)向債務(wù)人追

  查看全文↓ 2019-02-24 10:17:19
• 135****5977

  房?jī)r(jià)那么高，錢包那么癟，因此大家在買房時(shí)也只能選擇貸款了。然而，面對(duì)每月的高月供，好多人都苦不堪言，有些人由于辭職或者家中有事而導(dǎo)致房貸斷供了，甚至還有一些人對(duì)此不以為然，因此小編要告訴大家：你可知道斷供后果有多嚴(yán)重嗎？
  
  
  
  一、房貸斷供后果有多嚴(yán)重？
  
  
  
  1、銀行提前收回全部房貸
  
  
  
  人生事難料，如果哪一天你突然沒錢還房貸了，是不是就應(yīng)該將房貸斷供？錯(cuò)，其實(shí)這樣的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)槿绻杩钊宋窗磿r(shí)還貸，那么銀行將會(huì)根據(jù)貸款合同提前一次性收回全部房貸。
  
  
  
  2、銀行起訴，房產(chǎn)或被拍賣
  
  
  
  如果借款人頻繁不還房貸，或者長(zhǎng)期不還房貸的話，那么銀行就很可能向法院起訴。這樣一來，你的房產(chǎn)將會(huì)被查封拍賣，強(qiáng)制一次性還清全部貸款。
  
  
  
  3、增加個(gè)人信用污點(diǎn)
  
  
  
  若情況過于嚴(yán)重，隱含將會(huì)在征信系統(tǒng)中記錄你的不良行為，這對(duì)你以后從銀行貸款等都有很大的影響，就連申請(qǐng)信用卡也會(huì)變得很困難。在此處小編還要強(qiáng)調(diào)一下：房貸逾期在征信上的影響遠(yuǎn)比信用卡逾期嚴(yán)重。
  
  
  
  4、銀行罰息
  
  
  
  看到前面的4個(gè)后果后，是不是心里很后怕？那么就快來補(bǔ)救一下吧：也許由于一些客觀原因，從而造成你未按時(shí)還貸，但是如果你能夠及時(shí)補(bǔ)齊，那么銀行只會(huì)進(jìn)行罰息，并不會(huì)過于嚴(yán)重。
  
  
  
  二、如果房子降價(jià)只值200萬你卻有240萬房貸，可以棄房斷供嗎？
  
  
  
  你有遇到過房子值200萬，但是房貸卻要240萬的問題嗎？雖然這個(gè)問題看似很怪異，但是在現(xiàn)實(shí)中卻真實(shí)的發(fā)生了，于是就有人問了，可以棄房斷供嗎？
  
  
  
  當(dāng)然了，小編是會(huì)勸你別這樣做的，因?yàn)闂壏磕耸窍孪虏?，而且由于你是借銀行的錢買了房子，因此你需要還得是錢，也就是你向銀行借款240萬，你就需要還款給銀行240萬本金（外加利息）。
  
  
  
  而將房子抵押給銀行，是給銀行的抵押物，是用以約束借款人能夠按時(shí)還款的一種手段。也就是說，不是你想棄房就可斷供的，因?yàn)槟憬璧牟皇欠孔?，?dāng)然了，在一般情況下，如果你想棄房斷供的話，只要和相關(guān)銀行協(xié)商好，應(yīng)該是可以的。
  
  
  
  但問題是，即使你棄房斷供了，銀行拿了你的房子拍賣，那么你又要面對(duì)新的問題了。那就是：即使銀行查封了你的房子和拍賣了之后，還款數(shù)額還是不夠的，因?yàn)榉孔觾r(jià)值200萬，但是欠的是240萬的貸款，所以銀行在無法收到240萬加利息的情況下，就還會(huì)繼續(xù)向你催收。
  
  
  
  這樣一來，你的麻煩就大了，不但房子沒了，還要倒貼40萬元。如果你不棄房斷供，雖然是多交了40萬元貸款，但起碼還有一套房子呢，不然，就真的吃大虧了。

  查看全文↓ 2019-02-24 10:17:12

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• 問 查封房貸款是什么? 房子有貸款，法院還能不能查封？
  答

  法院完全可以查封。被告雖然將房屋抵押給銀行，但是法院依法查封后可以按律進(jìn)行拍賣，拍賣所得資金可與銀行結(jié)清剩余款項(xiàng)。您可以先結(jié)清剩余房款并且過戶，或者將被告人欠款作為您已給付的房款。這樣法院在查封拍賣后就可以將您已經(jīng)給付的房款進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割交還給您（詳情參見“**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定”的關(guān)于第三人責(zé)任的司法解釋）。

  全部4個(gè)回答>
• 問 個(gè)人起訴查封房貸款可以嗎? 銀行按揭的房子法院可以查封嗎
  答

  銀行還有貸款的房子被法院查封了，如果沒有能力繼續(xù)還貸款：① 銀行會(huì)讓法院進(jìn)行拍賣；② 拍賣的錢先用于償還銀行欠款；③ 再用于支付法院審理執(zhí)行案件的相關(guān)費(fèi)用；④ 剩余的錢返回給被執(zhí)行人。

  全部3個(gè)回答>
• 問 個(gè)人查封房貸款可以嗎? 房主因?yàn)榍穫鶎?dǎo)致房子被查封，能不能買？
  答

  法院查封的房產(chǎn)是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人的，說明房屋產(chǎn)權(quán)人有失當(dāng)行為，所以法院查封了其名下資產(chǎn)。若查封后房屋產(chǎn)權(quán)人不能及時(shí)償還欠款，那么該房屋有被拍賣的可能，房屋的拍賣所得，要優(yōu)先保障銀行的抵押權(quán)，銀行優(yōu)先受償，之后剩余的款項(xiàng)才能用于下一位債權(quán)人的受償。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??保障性住房可以查封嗎？法院能不能查封廉租房？
  答

  法院可以強(qiáng)制查封廉租房。公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各種社會(huì)主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

  全部5個(gè)回答>
• 問 個(gè)人查封房貸款怎么辦? 房子被法院查封，還能否到銀行辦理貸款
  答

  夫妻雙方鬧離婚，現(xiàn)有房產(chǎn)一套（房子為二手房），車一輛。 房產(chǎn)先是由原房主委托第三人代理出售房屋，并與男方簽訂房屋買賣合同，之后，原房主出具一份轉(zhuǎn)讓和授權(quán)委托，被轉(zhuǎn)讓人和被委托人均為男方。之后，夫妻登記結(jié)婚?；楹螅k理了房屋過戶手續(xù)，并貸款。 房屋過戶時(shí)銀行尚有25萬貸款沒有還清。辦理過戶后，將房屋貸款增加到了45萬，是以房屋作抵押貸款的。多帶出來的20萬中，18萬元用于購車，2萬元用于生活消費(fèi)。 房屋購買和過戶時(shí)價(jià)值50萬元，現(xiàn)價(jià)值100萬。車輛現(xiàn)價(jià)值10萬元。貸款后，共同還款本金10萬元，利息15萬元。 房產(chǎn)證是男方的名字，借款人為男方，女方為共同抵押人。以上所述有相關(guān)證據(jù)。 問題一，除共同還款部分，該房產(chǎn)是否可以認(rèn)定為男方婚前財(cái)產(chǎn)。理由和依據(jù)。 問題四，婚前房產(chǎn)的**額度是否影響房產(chǎn)分配？辦理過戶時(shí)曾有對(duì)房屋的評(píng)估。

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