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• 141****7899

  一、房屋買賣只公正不過戶可以
  二手房交易時選擇房屋公證，而不直接過戶的行為，通常是想少交營業(yè)稅，還可能是因為房屋本身還沒有辦下房產(chǎn)證或有其他問題。這種做法并不保險，對房屋交易也沒有保障。
  二、房屋買賣只公正不過戶有什么風(fēng)險
  第一種，為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。
  第二種，房屋權(quán)利受到限制。
  第三種，房屋共有人不同意賣房。
  第四種，賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。
  第五種，聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。
  第六種，產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:39
• 136****8907

  買賣雙方經(jīng)過要約、承諾后，對房屋買賣的主要條款如房價、交款時間等達(dá)成了合意，該房屋買賣合同即告成立。合同成立后，一般來說合同自成立時生效，但《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?br/>
  對房屋買賣而言，《城市房地產(chǎn)管理法》僅有第三十五條作了如下規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。從中可知，該法并沒有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件。
  
  《**高人民法院關(guān)于適用＜合同法＞若干問題的解釋》（一）第9條進(jìn)一步規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?br/>
  因此，買賣房屋合同自成立時起，已經(jīng)生效，雖未辦過戶登記手續(xù)，但該合同對雙方均具有約束力。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:35
• 144****7582

  1、依據(jù)我國《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》等規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)變動應(yīng)登記才生效，也就是過戶登記手續(xù)的完成?！逗贤ā芬矊⒎课葙I賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，規(guī)定該類買賣合同從依法成立時成立并生效，所有權(quán)從登記過戶生效。
  2、簽訂合同生效有兩種情況：一是必須依法辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時間。在這種情形下當(dāng)事人雙方在簽訂合同后，須將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同才能生效。二是合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同屬于第一類買賣合同。
  同時需要注意，合同的生效與所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓之間是有本質(zhì)區(qū)別的。我國《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睆倪@條規(guī)定可以知道，如果我們購買動產(chǎn)，比如說手機(jī)、電視、家具等生活用品，當(dāng)買家向我們交付這些產(chǎn)品時，其所有權(quán)便歸我們所有，無需去辦理其他的手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:27
• 142****8804

  　買房子不過戶房產(chǎn)還是屬于原房主的，所以會有風(fēng)險。
  　　風(fēng)險一——為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險。由于房屋整體出于增值趨勢，賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時，不一定會判房子屬于購房者。
  　　風(fēng)險二——房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。
  　　風(fēng)險三——房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。
  　　風(fēng)險四——賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個人，此時居住者對房子只有使用的權(quán)利，而沒有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。
  　　風(fēng)險五——聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。
  　　風(fēng)險六——產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)公司的相關(guān)手續(xù)不齊全時，開發(fā)商可能會推遲給買受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時一手買房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:22

相關(guān)問題

• 問 房子不過戶**好方法是什么?房子不過戶會有哪些后果嗎?
  答

  如果都遵守法律,就沒有什么問題,只要將房產(chǎn)交易及過戶和收款由原房主公證授權(quán)給你,這樣將來你直接過戶給買你房子的人,你可以節(jié)約一次交易的稅費.

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• 問 ??房子公證不過戶有效嗎？會有什么風(fēng)險嗎？
  答

  一、哪些情況需要辦理公證手續(xù)?1、買賣合同公證在房屋買賣過程中，如一方為境外人則買賣合同必須經(jīng)過公證后方生效，有境外人的客戶如果不經(jīng)公證則無法送交易核心交易。2、委托公證交易雙方如果無法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)手續(xù)，交易核心一般會要求無法親自到場的當(dāng)事人出具公證后的委托書方為其辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。3、貸款合同公證如果境外人購房想要須貸款，那么其貸款合同必須經(jīng)過公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易核心才會受理并辦他項權(quán)利證。4、贈與公證房產(chǎn)贈與一般要前往交易核心辦理產(chǎn)權(quán)更改，這時就必須將贈與協(xié)議進(jìn)行公證，贈與公證費是合同總價的2%。二、買房只公證不過戶有什么風(fēng)險?1、交易不成功如果交易雙方為了逃避營業(yè)稅，選擇暫不過戶，這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險。賣方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此類糾紛判決時也不一定會將房子判給買方。2、房屋權(quán)利受到限制房屋產(chǎn)權(quán)所有人如果由于民事訴訟、刑事懲罰等原因，使得房子被查封、抵押，買方一旦購買，那就將承擔(dān)很大風(fēng)險，即便房子已經(jīng)進(jìn)行了交易公證，也屬于無效。3、房屋共有人不同意賣房如果在做公證時，房屋的共有人不在場，之后就會產(chǎn)生共有人以不知情為理由不同意出售房屋的情況，這樣的話，即使房子已經(jīng)做了公證，也是無效的。4、拿不到產(chǎn)權(quán)證購房者如果購買了小產(chǎn)權(quán)房，那就無法取得合法房產(chǎn)證，一旦房子不符合城市規(guī)劃，政府就會對這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。

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• 問 房子可以公證不過戶嗎？會有什么風(fēng)險嗎？
  答

  一、哪些情況需要辦理公證手續(xù)?1、買賣合同公證在房屋買賣過程中，如一方為境外人則買賣合同必須經(jīng)過公證后方生效，有境外人的客戶如果不經(jīng)公證則無法送交易核心交易。2、委托公證交易雙方如果無法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)手續(xù)，交易核心一般會要求無法親自到場的當(dāng)事人出具公證后的委托書方為其辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。3、貸款合同公證如果境外人購房想要須貸款，那么其貸款合同必須經(jīng)過公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易核心才會受理并辦他項權(quán)利證。4、贈與公證房產(chǎn)贈與一般要前往交易核心辦理產(chǎn)權(quán)更改，這時就必須將贈與協(xié)議進(jìn)行公證，贈與公證費是合同總價的2%。二、買房只公證不過戶有什么風(fēng)險?1、交易不成功如果交易雙方為了逃避營業(yè)稅，選擇暫不過戶，這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險。賣方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此類糾紛判決時也不一定會將房子判給買方。2、房屋權(quán)利受到限制房屋產(chǎn)權(quán)所有人如果由于民事訴訟、刑事懲罰等原因，使得房子被查封、抵押，買方一旦購買，那就將承擔(dān)很大風(fēng)險，即便房子已經(jīng)進(jìn)行了交易公證，也屬于無效。3、房屋共有人不同意賣房如果在做公證時，房屋的共有人不在場，之后就會產(chǎn)生共有人以不知情為理由不同意出售房屋的情況，這樣的話，即使房子已經(jīng)做了公證，也是無效的。4、拿不到產(chǎn)權(quán)證購房者如果購買了小產(chǎn)權(quán)房，那就無法取得合法房產(chǎn)證，一旦房子不符合城市規(guī)劃，政府就會對這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。

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• 問 業(yè)主違約拒不過戶后果是什么 業(yè)主違約拒不過戶怎么辦
  答

  提問： 你好，請問二手房買賣，業(yè)主在簽訂合同后又拒絕過戶，購房者應(yīng)該怎么辦? 重慶律師解答： 【案例簡介】 經(jīng)某中介公司居間介紹，2009年11月10日買方陳先生與業(yè)主李先生簽訂《二手房買賣合同》，以100萬購買李先生深圳市羅湖區(qū)某房屋，合同約定：買方于簽約之日支付賣方定金2萬元，11月13日前監(jiān)管首期款18萬元，余款按揭支付。賣方保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒有查封，沒有設(shè)定抵押，擁有完全處分權(quán)。雙方于銀行出具貸款承諾后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞交過戶手續(xù)，任何一方逾期履行義務(wù)超過十日，對方可解除合同并有權(quán)選擇要求其支付房地產(chǎn)總價款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。 上述合同簽訂后，買方如約支付了賣方定金2萬元，11月16日監(jiān)管了首期款28萬元，11月20日取得了70萬元的貸款承諾，賣方亦將房地產(chǎn)證原件交付中介做過戶之用，但在遞件時卻被交易中心告知房屋因欠稅早在2000年已被羅湖國土分局產(chǎn)權(quán)科查封，必須補(bǔ)稅并申請解除查封后方可生成買賣合同辦理過戶手續(xù)。賣方在補(bǔ)稅后，因傳聞舊改遲遲不予辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致交易無法完成，銀行收回了首期款監(jiān)管協(xié)議及貸款承諾函原件。 2010年12月31日買方委托深圳二手房律師團(tuán)隊律師向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁決解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》;2、裁決賣方支付購房違約金20萬元并返還定金2萬元;3、裁決賣方承擔(dān)買方律師費2.2萬元及仲裁費、保全費。 仲裁過程中賣方委托律師辯稱：1、涉案房屋實際屬于李先生夫妻共有，簽約后李先生妻子不同意，雙方簽訂的合同無效;2、買方陳先生沒有及時支付首期款，也沒有申請銀行按揭，沒有收到按揭承諾;3、簽約時自己不清楚房屋屬于查封狀態(tài)，沒有偶惡意隱瞞查封行為;4、合同無效不適用違約條款，無需支付違約金。 【仲裁裁決】 深圳仲裁委員會經(jīng)審理認(rèn)為：1、雙方簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容與形式均沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。房屋登記所有人出賣房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣方擅自出賣房屋侵害為由主張買賣無效的不予支持，除非買受人和產(chǎn)權(quán)登記人私下串通。根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，物權(quán)需要公示。不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。公示效力使登記的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。對于信賴該登記而從事交易的人，即使后證明登記錯誤，法律也承認(rèn)公示物權(quán)的法律效力。本案買方在合同關(guān)系中屬于善意買受人且無過失，其已盡到注意義務(wù)，并無義務(wù)審查房產(chǎn)是否是婚后取得的財產(chǎn)，是否有夫妻財產(chǎn)約定的情況等。此時房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任完全在于賣方。因此涉案房產(chǎn)無論是否是夫妻共同財產(chǎn)都不能對抗善意買受人，本案合同合法有效，對于賣方的抗辯理由仲裁庭不予采信。2、雖然《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》遲于合同約定的時間簽訂，但賣方未予追究并簽署了該協(xié)議，是以自己行為表示對延期行為的認(rèn)可，買方已實際履行了合同義務(wù)。3、賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。賣方后明確表示不予履行出售義務(wù)，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。 2011年4月18日裁決如下： 1、賣方支付買方購房違約金20萬元(成交價的20%)并返還定金2萬元; 2、賣方補(bǔ)償買方律師費2.2萬元; 3、本案保全費1730元由賣方承擔(dān); 4、本案仲裁費13425元由賣方承擔(dān)。 本裁決為終局裁決，字做出之日起發(fā)生法律效力。 【律師分析】 1、根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，買方購房時沒有義務(wù)查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實際共有人。登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買賣合同為有效合同; 2、簽訂首期款監(jiān)管協(xié)議即是對首期款監(jiān)管行為的認(rèn)可，如與約定的監(jiān)管時間不符，視為對監(jiān)管時間的協(xié)議變更，賣方無權(quán)因此而拒絕履行合同; 3、賣方對房屋的產(chǎn)權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致無法交易的，需承擔(dān)違約責(zé)任; 4、仲裁案件勝訴方可要求敗訴方補(bǔ)償包括律師費在內(nèi)因辦理仲裁案件所支出的合理費用，但提起仲裁時需要交納遠(yuǎn)高于訴訟的費用，一旦敗訴也要承擔(dān)高于訴訟的費用損失; 5、目前深圳法院肆意降低違約金，侵犯守約方權(quán)益的現(xiàn)象普遍存在，深圳仲裁委支持20%違約金是對當(dāng)事人意思自治的尊重，值得肯定。

• 問 協(xié)議離婚之后，如果房產(chǎn)證不過戶會有什么后果?
  答

  我國實行不動產(chǎn)登記制度。離婚協(xié)議代替不了房產(chǎn)證。房產(chǎn)證還有配偶的名字，說明配偶還有50%的產(chǎn)權(quán)。

  全部2個回答>