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• 137****3040

  提問： 你好，請問二手房買賣，業(yè)主在簽訂合同后又拒絕過戶，購房者應(yīng)該怎么辦? 重慶律師解答： 【案例簡介】 經(jīng)某中介公司居間介紹，2009年11月10日買方陳先生與業(yè)主李先生簽訂《二手房買賣合同》，以100萬購買李先生深圳市羅湖區(qū)某房屋，合同約定：買方于簽約之日支付賣方定金2萬元，11月13日前監(jiān)管首期款18萬元，余款按揭支付。賣方保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒有查封，沒有設(shè)定抵押，擁有完全處分權(quán)。雙方于銀行出具貸款承諾后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞交過戶手續(xù)，任何一方逾期履行義務(wù)超過十日，對方可解除合同并有權(quán)選擇要求其支付房地產(chǎn)總價款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。 上述合同簽訂后，買方如約支付了賣方定金2萬元，11月16日監(jiān)管了首期款28萬元，11月20日取得了70萬元的貸款承諾，賣方亦將房地產(chǎn)證原件交付中介做過戶之用，但在遞件時卻被交易中心告知房屋因欠稅早在2000年已被羅湖國土分局產(chǎn)權(quán)科查封，必須補(bǔ)稅并申請解除查封后方可生成買賣合同辦理過戶手續(xù)。賣方在補(bǔ)稅后，因傳聞舊改遲遲不予辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致交易無法完成，銀行收回了首期款監(jiān)管協(xié)議及貸款承諾函原件。 2010年12月31日買方委托深圳二手房律師團(tuán)隊(duì)律師向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁決解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》;2、裁決賣方支付購房違約金20萬元并返還定金2萬元;3、裁決賣方承擔(dān)買方律師費(fèi)2.2萬元及仲裁費(fèi)、保全費(fèi)。 仲裁過程中賣方委托律師辯稱：1、涉案房屋實(shí)際屬于李先生夫妻共有，簽約后李先生妻子不同意，雙方簽訂的合同無效;2、買方陳先生沒有及時支付首期款，也沒有申請銀行按揭，沒有收到按揭承諾;3、簽約時自己不清楚房屋屬于查封狀態(tài)，沒有偶惡意隱瞞查封行為;4、合同無效不適用違約條款，無需支付違約金。 【仲裁裁決】 深圳仲裁委員會經(jīng)審理認(rèn)為：1、雙方簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容與形式均沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。房屋登記所有人出賣房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣方擅自出賣房屋侵害為由主張買賣無效的不予支持，除非買受人和產(chǎn)權(quán)登記人私下串通。根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，物權(quán)需要公示。不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。公示效力使登記的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。對于信賴該登記而從事交易的人，即使后證明登記錯誤，法律也承認(rèn)公示物權(quán)的法律效力。本案買方在合同關(guān)系中屬于善意買受人且無過失，其已盡到注意義務(wù)，并無義務(wù)審查房產(chǎn)是否是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，是否有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的情況等。此時房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任完全在于賣方。因此涉案房產(chǎn)無論是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)都不能對抗善意買受人，本案合同合法有效，對于賣方的抗辯理由仲裁庭不予采信。2、雖然《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》遲于合同約定的時間簽訂，但賣方未予追究并簽署了該協(xié)議，是以自己行為表示對延期行為的認(rèn)可，買方已實(shí)際履行了合同義務(wù)。3、賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。賣方后明確表示不予履行出售義務(wù)，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。 2011年4月18日裁決如下： 1、賣方支付買方購房違約金20萬元(成交價的20%)并返還定金2萬元; 2、賣方補(bǔ)償買方律師費(fèi)2.2萬元; 3、本案保全費(fèi)1730元由賣方承擔(dān); 4、本案仲裁費(fèi)13425元由賣方承擔(dān)。 本裁決為終局裁決，字做出之日起發(fā)生法律效力。 【律師分析】 1、根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，買方購房時沒有義務(wù)查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實(shí)際共有人。登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買賣合同為有效合同; 2、簽訂首期款監(jiān)管協(xié)議即是對首期款監(jiān)管行為的認(rèn)可，如與約定的監(jiān)管時間不符，視為對監(jiān)管時間的協(xié)議變更，賣方無權(quán)因此而拒絕履行合同; 3、賣方對房屋的產(chǎn)權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致無法交易的，需承擔(dān)違約責(zé)任; 4、仲裁案件勝訴方可要求敗訴方補(bǔ)償包括律師費(fèi)在內(nèi)因辦理仲裁案件所支出的合理費(fèi)用，但提起仲裁時需要交納遠(yuǎn)高于訴訟的費(fèi)用，一旦敗訴也要承擔(dān)高于訴訟的費(fèi)用損失; 5、目前深圳法院肆意降低違約金，侵犯守約方權(quán)益的現(xiàn)象普遍存在，深圳仲裁委支持20%違約金是對當(dāng)事人意思自治的尊重，值得肯定。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:30

相關(guān)問題

• 問 過戶后業(yè)主拒不遷出戶口怎么辦？
  答

  首先，先和原房主進(jìn)行協(xié)商，如果房主不遷出戶口的話可以使用一下的辦法。變更戶口登記需依當(dāng)事人申請方可辦理，有關(guān)部門確實(shí)無法直接辦理或強(qiáng)制辦理。原房主不遷戶口、購買者就無法入戶的問題，其實(shí)是可以入戶的。房屋產(chǎn)權(quán)人可以申請單獨(dú)立戶，也就是人們通俗意義上所說的“一房兩戶”。辦理時申請人除正常落戶手續(xù)外，還要專門提交一份書面說明，寫明：我已知曉某某某的戶口在房子里，并簽字。shzyshange44但專家也表示，這實(shí)在是一個沒有辦法的辦法，產(chǎn)權(quán)人雖然落戶了，但若子女就學(xué)，**是否認(rèn)可；再次進(jìn)行上海二手房買賣時，下家是否能接受，這些都是不確定因素。而且單獨(dú)立戶就會存在兩個戶口本，購房人要謹(jǐn)防原房主用戶口本辦理其他手續(xù)，比如再次賣房或是拿去抵押等等，這些都有產(chǎn)生糾紛的隱患。購房者要謹(jǐn)慎辦理，如有疑惑，一定要去派出所查詢清楚。

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• 問 過戶后業(yè)主拒不遷出戶口怎么辦？
  答

  一、買賣合同沒有約定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的解決方案。在發(fā)生該類爭議時，建議買方積極和賣方協(xié)商，給予其必要的時間，以遷移房屋內(nèi)的所有戶口；同時，雙方在具體協(xié)商過程中，可以通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式，約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，防止賣方惡意違約?！　《?、直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任?！　∪⑨槍艨谶w移問題，買方可以預(yù)留部分房價款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房價款；如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金。 本案中按照買賣合同約定，賣方遷移戶口是其約定義務(wù)，無論該房屋內(nèi)有誰的戶口，賣方都應(yīng)當(dāng)按照合同的約定時間無條件遷出；賣方不能以房屋內(nèi)戶口不屬于自己為由，拒絕遷出，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。賣方對買方承擔(dān)違約責(zé)任后可以依據(jù)其與上手簽訂的買賣合同的約定，向其上手追究違約責(zé)任。

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• 問 二手房交易業(yè)主敗訴,拒不退還定金和違約金怎么辦?
  答

  我以前是做房產(chǎn)中介的，像你的這種情況我也碰到過。你和房東在簽協(xié)議的時候，房東的房產(chǎn)證是需要壓在房屋中介的，如果房東不繳納違約金的話是拿不回房產(chǎn)證的。不過，違約金是交給中介的，所以即使交了你也拿不到的

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• 問 ??房子不過戶**好方法是什么?房子不過戶會有什么后果嗎?
  答

  一、房屋買賣只公正不過戶可以二手房交易時選擇房屋公證，而不直接過戶的行為，通常是想少交營業(yè)稅，還可能是因?yàn)榉课荼旧磉€沒有辦下房產(chǎn)證或有其他問題。這種做法并不保險，對房屋交易也沒有保障。二、房屋買賣只公正不過戶有什么風(fēng)險第一種，為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。第二種，房屋權(quán)利受到限制。第三種，房屋共有人不同意賣房。第四種，賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。第五種，聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。第六種，產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。

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• 問 房東違約不過戶要怎么去處理呢？
  答

  可以根據(jù)當(dāng)初簽訂的合同，要求對方繼續(xù)履行，對方拒絕的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，雙方不能達(dá)成協(xié)商解決意見的，可以向人民法院提起訴訟?！　「鶕?jù)《合同法》第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。　　第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對　　方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲　　得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同　　可能造成的損失。

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