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• 148****1776

  二手房過戶流程主要有以下四步：
  一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結(jié)清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
  20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結(jié)清給賣方。
  三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時間；進(jìn)交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時間；進(jìn)交易中心20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結(jié)清給賣方。

  查看全文↓ 2019-01-24 11:43:26
• 155****7019

  合同簽訂后她反悔了，說丈夫?qū)Υ耸虏恢?銀行貸款手續(xù)都辦了，他卻被指“違約在先”……
  
  二手房買賣糾紛中，因漲價導(dǎo)致的賣方違約占較大比例 買賣二手房要注意哪些問題 法官給您支招
  
  二手房買賣這些“坑” 您得繞著走
  
  二手房買賣中，由于漲價毀約等因素造成的合同不能履行，讓買方、賣方都很鬧心。法院近期受理的案件中，二手房買賣糾紛也占了較大比例。
  
  二手房買賣糾紛的常見情況有哪些?買賣雙方又該注意哪些問題?法官在接受河南商報記者采訪時結(jié)合近期判決的案例進(jìn)行了總結(jié)和提醒。
  
  案例1
  
  合同簽訂后她反悔了 說丈夫?qū)Υ耸虏恢?br/>
  2016年4月，原告孟某經(jīng)中介介紹，決定購買被告吳某的一處房產(chǎn)。為表示誠意原告孟某當(dāng)即給被告2萬元的誠意金，并約定誠意金直接轉(zhuǎn)成房屋購買的定金。
  
  簽過合同后，被告卻一直不履行過戶手續(xù)，甚至以辦理銀行解凍手續(xù)為由將中介保管的涉案房產(chǎn)證借走并再也沒有交給中介。
  
  庭審期間，中介提交了被告吳某所售房屋的鑰匙，并說明鑰匙是簽過合同后被告交給中介的，被告還囑咐中介，原告孟某只要交了**款，辦理好貸款手續(xù)，就將房屋鑰匙交給原告，沒想到合同沒有履行完，被告就不愿意賣房了。
  
  被告方辯稱，涉案房屋是被告吳某和丈夫的共同財產(chǎn)，但被告的丈夫?qū)ι姘阜课莸馁I賣并不知情

  查看全文↓ 2019-01-24 11:43:22
• 142****4725

  購置二手房的費用包括以下幾種：
  1、二手房房費；
  2、若二手房辦理銀行按揭，則需要繳納：
  （1）銀行按揭抵押公證費。抵押公證費是貸款額的 1 ‰，不足 200 元的按 200 元征收。
  （2）按揭合同工本費 380 元 / 套。
  （3）商品房案值評估費為總房價的 3 ‰～5 ‰。
  3、買房人應(yīng)繳納稅費：
  （1）契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
  （2）交易費：3元/平方米
  （3）權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)
  （4）測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
  4、賣房人應(yīng)繳納稅費：
  （1）交易費：3元/平方米
  （2）個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）
  （3）營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿2年的)
  5、若二手房是通過中介，則需要再支付成交價的1%-3%的中介費

  查看全文↓ 2019-01-24 11:43:16
• 132****8638

  **近的房市，頗有點表面風(fēng)平浪靜、實則暗潮洶涌的感覺。
  
  很多人以為限購限貸后已無人買房，但現(xiàn)實是很多新房賣無可賣，要托關(guān)系才能買到，不少人轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場，于是二手房價格依然堅挺。
  
  
  
  
  5月份，杭州主城區(qū)成交二手房5137套，比新房還多了近700套。
  
  
  
  
  其中優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的二手房源不僅成交量上漲，成交均價更是上調(diào)了13%左右。
  
  在這樣的市場環(huán)境下，很多人買房心切，難免被黑心房東和無良中介坑。
  
  **典型的就是在巨大利益的驅(qū)動下，房東進(jìn)行“一房二賣”。
  
  Case 1 房東“一房二賣”
  
  
  
  2016年年底，北京的湯女士在杭州濱江區(qū)政府附近看中一套二手房，89方345萬，很快通過中介向房東支付了25萬定金。但是意向合同簽訂不久，房東拒絕按約簽訂正式合同并且以加價三四十萬元的價格，再次把房子賣給了第三方。
  
  湯女士馬上向法庭申請了保全，房東房子被查封無法轉(zhuǎn)賣。**后在法官調(diào)解下，房東愿意返還湯女士定金25萬、賠償金20萬，總共45萬元。
  
  雖然“賺”了20萬，但此時房子已漲到400萬元，湯女士也因為限購失去了購房資格。
  
  有房東明目張膽地反悔，也有房東為自己找了塊“遮羞布”。
  
  Case 2 房東辯稱：未取得配偶同意
  
  
  
  2016年1月23日，廈門市民陳女士與賣家老林簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定老林將夫妻共有的某房屋以380萬元的價格出售。隨后，陳女士共支付了50多萬元給賣家，用于償還按揭貸款。
  
  2016年4月16日，賣家老林反悔，隨后通知陳女士解約。于是，陳女士將賣家老林告上法庭，并向法院起訴要求判令老林賠償房屋差價損失120多萬元。
  
  老林答辯說，他與陳女士簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》系無效合同，老林已將因合同取得財產(chǎn)返還。而且，這套房子是夫妻共同財產(chǎn)，他在未取得妻子同意的情況下簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，是無權(quán)處分行為，損害了妻子的利益。對此法院不予支持。
  
  2017年3月，海滄區(qū)法院作出一審判決，支持了陳女士的訴訟請求，要求賣家賠償128萬多元的差價損失。
  
  你以為通過中介買二手房就靠譜嗎？
  
  Case 3 房子被查封，中介拒不退定金
  
  
  
  2016年11月9日，上海的李先生通過寶原地產(chǎn)購買通河二村14號102室并向中介預(yù)付了5萬元定金。
  
  可就在11月28日要交付第一筆房款時，寶原房產(chǎn)的中介告訴他的妻子，該套房產(chǎn)已被查封，無法買賣。
  
  李先生要求退還5萬元定金被中介拒絕，說只能替李先生再找房源。
  
  遇到這樣的情況，買家可以運用法律維權(quán)，拿回定金必要時可向中介索賠。
  
  有不靠譜的房東和中介，當(dāng)然也有不靠譜的購房者。
  
  Case 4 退了下家的意向金但拿不回上家的
  
  
  
  今年3月，有一對小夫妻通過中介看中退休林老師家位于翠苑的房子，**后雙方談定價格200萬元并支付了5萬元意向金。
  
  與此同時，老林夫婦在城西女兒家附近相中一套95平方的公寓，與房東約定400萬購房款一次性付清，并付了10萬元意向金。
  
  新政出第二天，小夫妻與老林夫妻簽訂協(xié)議，發(fā)現(xiàn)**比例提高，小夫妻無力支付**款。老林把意向金退給了小夫妻，但賣不了翠苑的房子，也就無法一次性付清城西400萬的房款。而城西的房東又不愿退意向金，林老師家遭遇了巨大的損失。
  
  這一樁樁血淚教訓(xùn)都在提醒我們：二手房市場有風(fēng)險，交易需謹(jǐn)慎。
  
  那么在進(jìn)行二手房交易時，我們該注意哪些問題？老濕為你一一理清。
  
  
  
  1
  
  區(qū)分定金與訂金
  
  
  
  定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。我國《擔(dān)保法》規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，若賣家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。
  
  訂金亦稱誠意金、意向金等，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。
  
  簡單來說，定金無法退還，而訂金則可以退還。
  
  所以在簽訂《意向合同》或《居間協(xié)議》時一定明確是“定金”還是“訂金”。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-24 11:43:10

相關(guān)問題

• 問 二手房中介坑有哪些? 買二手房找中介都有哪些坑？
  答

  現(xiàn)在二手房交易越來越透明了，不像以前有吃差價的，當(dāng)時被大家稱為“黑中介”！現(xiàn)在“黑中介”的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在整個中介行業(yè)都是透明化交易，不存在坑這么一說，與其說坑，還不如說在找中介買二手房時有哪些需要注意的更為貼切！現(xiàn)在中介扮演的角色已經(jīng)不僅僅只是提供信息，促成交易那么簡單了，現(xiàn)在找中介的目的是為了更高效的快速找到適合自己的房子，并且有一定的保障！現(xiàn)在整體的中介行業(yè)，略微大一點的公司都是收取服務(wù)費，而且是一次性的，整體都是一條龍服務(wù)，包括貸款，繳稅，過戶，物業(yè)交割等一系列服務(wù)，這是一個一整套的服務(wù)流程，也是作為中介公司**基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么現(xiàn)在有些大的公司，相對應(yīng)的有一些保障，這些保障大概如下，交易不成功退還全部代理費，查封先行墊付，兇宅**高原價回購等！我們找中介再也不是為了單單找他們能快速的找到好房子，更為重要的是現(xiàn)在房子的標(biāo)地額越來越大，有的三代的錢才可以買一套房子，我們很擔(dān)心中間交易的資金風(fēng)險，所以找到中介公司想買一定的保障！大公司收費標(biāo)準(zhǔn)和小公司肯定不同，那么有些人為了省那點錢會覺得其實二手房交易就那么點事兒，的確二手房交易就那么點事，有的公司就可以有保障，有的小公司就沒保障，中間不出問題都可以，一旦出現(xiàn)問題，小公司完全可以卷鋪蓋走人，但是大公司能這么做嗎？上下幾千號的員工，肯定是沒發(fā)動的！所以，我們找中介買二手房一定不是想我們不被坑就而已了，整個中介行業(yè)現(xiàn)在是越來越規(guī)范，坑基本很少，也不去比誰家沒有坑，現(xiàn)在比的是誰家服務(wù)好，誰家更有保障！

  全部3個回答>
• 問 買二手房找什么中介? 買二手房找中介都有哪些坑？
  答

  通常情況是買房來付這個中介費用的，不過具體情況要看買賣雙的協(xié)商！重點要看是誰主動找的誰？情況不同結(jié)果也就不同：如果是原業(yè)主急于將房子賣掉，當(dāng)然這個費用有原業(yè)主來付的幾率更大。如果是買房的客戶急于購房，找到中介，那客戶的幾率就大。其實這個沒有一個標(biāo)準(zhǔn)，也有協(xié)商平攤的。但是無論怎樣購房前就要先問清楚要收多少費用，這個無論是說來出心里有個底，然后在和業(yè)主、中介三者協(xié)商一致后，會在合同上注明由誰來付這筆費用。

  全部5個回答>
• 問 二手房中介怎么坑買方呢？
  答

  很多同學(xué)聽說“二手房砍價師”的另一個反應(yīng)是“沒準(zhǔn)是串通中介坑買方的套路”。非常能理解大家的質(zhì)疑，畢竟已經(jīng)習(xí)慣了中介的各種黑，突然出這么一個嚴(yán)重擦邊的服務(wù)，不質(zhì)疑才怪。16年，我在為這個借鑒單邊代理制的“買方顧問/買方代理/買方經(jīng)紀(jì)”業(yè)務(wù)起名、設(shè)計規(guī)則流程時，已經(jīng)考慮到這個問題。畢竟初心再好，如果沒有合理的制度規(guī)則約束，難免**后還是會異化成另一個“黑中介”。如何才能確?？硟r師的立場、利益和買方徹底一致？如何收費，才能體現(xiàn)出我們的立場，衡量出服務(wù)的價值，讓咱購房人心甘情愿的多付這筆錢？矛盾了近三個月，才探索出了“二手房砍價師”和“二次砍價 差價提成”這個看似有點怪的服務(wù)和收費方式。那砍價師會不會串通中介坑買方呢？不會！“二次砍價 差價提成”的方式，已從體制上把顧問和買方的立場、利益徹底捆綁在一起。在你砍不動時，一般還能幫你多砍1-2%，提4成做顧問費，目前多數(shù)收費在1-3萬區(qū)間，賺得并不算少。顧問靠本事吃飯，錢賺的心安理得，又受人尊敬，立足于建立長遠(yuǎn)的個人品牌信譽，沒興趣自毀“顧問、老師”的正面形象，與中介合流。況且砍不到你能接受的價位，或二次砍價我們提太多，你也未必會買。顧問犯不著為了筆未知成交與否，未知“二次砍價”多少的交易去串通。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房買賣套路多,如何交易二手房不被坑?
  答

  從**開始的挑房選房再到交易過戶，你想知道的這里都有！ 看房之前，現(xiàn)在各大網(wǎng)站了解下二手房市場信息等。時間充沛后，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預(yù)算。一方面，中介會聯(lián)系你相中房子的業(yè)主，另一方面中介也會根據(jù)你的要求篩選他手里的房源，推薦符合要求的房子給你?？捶孔拥臅r候，注意下面幾點：（1）一定要調(diào)查清楚業(yè)主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業(yè)主賣房子的心態(tài)，好不好砍價。有些業(yè)主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業(yè)主打好招呼，但是到了現(xiàn)場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。（2）問清楚房子的學(xué)位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業(yè)主自住的類型要麻煩。因為合同法規(guī)定了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”， 即買賣不破租賃，租客有優(yōu)先購買權(quán)，必須讓租客放棄。這一點在后期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協(xié)議，以規(guī)避風(fēng)險。（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關(guān)系到你贖樓交多少擔(dān)保手續(xù)費和贖樓利息?，F(xiàn)在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業(yè)主重新抵押，即使當(dāng)時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔(dān)保手續(xù)費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔(dān)3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費后面講詳細(xì)的）?？偟膩碚f，如果房子抵押了欠款非常多，你和業(yè)主就必須好好砍價了，盡量減少成本。（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來回回都是你，會影響后面和業(yè)主砍價。每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標(biāo)3%，后面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比**高的一套。如果你看的差不多了，挑選一個專業(yè)靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！重要的事情說三遍，因為這個決定了你以后買房的操心程度。問合同、問手續(xù)流程都必須清楚到位的中介?，F(xiàn)在的中介入門門檻很低，不專業(yè)的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數(shù)。

  全部4個回答>
• 問 二手房中介怎么坑買方的？這些風(fēng)險具體有哪些？
  答

  同時租給好幾個人 中介商用事先短期租借好或即將到期的房子，在同一時段內(nèi)反復(fù)借給多人，收取租金或是押金，待向租房人承諾交鑰匙時，中介商放棄窩點，逃之夭夭。

  全部3個回答>