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• 146****0749

  既然是要求你自己建房的，那理應(yīng)是屬于集體土地！轉(zhuǎn)為國有土地是不行的！集體土地房地產(chǎn)證不能過戶，不過應(yīng)該可以協(xié)議租賃給別人，也就是變相的賣給人家！

  查看全文↓ 2019-01-04 00:27:18
• 147****6093

  集體土地改為國有土地按法律規(guī)定只有通過國家征收一條途徑，然后在補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，除了價格便宜一點(diǎn)，辦理手續(xù)和新征一塊土地差不多。
  
  土地性質(zhì)：一般情況下集體企業(yè)改制的時候，改制文件中對土地的處置應(yīng)該有比較明確的辦法如果沒有的話，直接變更為個人是肯定不行的，必須要辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)得交稅。
  
  如果你只是為融資的話，我覺得變更土地性質(zhì)根本沒有必要。補(bǔ)辦出讓要花的錢肯定比銀行評估后打折所能貸給你的錢高！集體土地證書作為零資產(chǎn)同樣可以和房產(chǎn)在一起抵押的！
  
  國有土地：
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條，單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，由國務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-04 00:27:12
• 137****6175

  
  
  2015年12月21日，備受矚目的中央經(jīng)濟(jì)工作會議結(jié)束。關(guān)于會議公告內(nèi)容的報道，鬧出了一個不大不小的烏龍。有媒體先是發(fā)布英文消息稱將“撤銷對房屋所有權(quán)的過時限制”（Obsolete restrictions on home ownership shall be revoked），迅速引發(fā)輿論熱議，紛紛揣測這是否意味著“70年產(chǎn)權(quán)”將被取消；約兩個小時后，該媒體將表述修改為“房地產(chǎn)市場過時的限制措施應(yīng)該被撤銷”（Obsolete restrictive measures (in the property market) should be revoked），熱議遂戛然而止。
  
  
  
  熱議雖止，但熱議背后有著民眾對切身利害的高度關(guān)注。那么，所謂的“70年產(chǎn)權(quán)”，究竟是怎么出爐的呢？
  
  
  
  “土地使用權(quán)”被分離出來，與80年代的兩次修憲，有密切關(guān)系
  
  
  
  “70年產(chǎn)權(quán)”，乃是指城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地的使用期限是70年。所以，對其追根溯源，涉及到兩個關(guān)鍵問題：1、“土地使用權(quán)”是如何從“土地所有權(quán)”中分離出來的？2、“70年”這個使用期限，是如何制定的？
  
  
  
  第一個問題，與兩次修憲有密切關(guān)系。第1次是在1982年，憲法中增入了一條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有?！边@是國家第一次正式宣布城市土地國有化，自此，國家獲得了一切城市土地的所有權(quán)——1949年的《共同綱領(lǐng)》，明確保護(hù)包括土地在內(nèi)的各階層私產(chǎn)；1954年《憲法》，城市居民的土地所有權(quán)仍受保護(hù)。1955年的一份統(tǒng)計顯示，北京地區(qū)有53.85%的房子屬于私產(chǎn)；蘇州的私有房產(chǎn)比例更是高達(dá)86%。①1956年開始對城市私有房產(chǎn)實行“國有化改造”；1967年國家房管局要求“（城鎮(zhèn)之中）無論什么空地、無論什么人的土地都要收歸國有”。②即便如此，1982年的一份對全國226個城市的統(tǒng)計顯示，仍有4.5%左右的城市土地，屬于集體和個人所有，個人所有部分主要是住房宅基地。③直到八二憲法頒布，這極小一部分城市私有土地才徹底消失；也正因為八二憲法頒布之時，城市私有土地的比例已如此微弱，所以增入“城市的土地屬于國家所有”一條，在當(dāng)時幾乎沒有引起任何輿論反應(yīng)。
  
  
  
  第2次是在1988年，刪去了禁止土地出租的規(guī)定，增入“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的條款。自此，城市土地的使用權(quán)與所有權(quán)分離，政府出售城市土地使用權(quán)，有了合法依據(jù)。至于這么做的動機(jī)，據(jù)上海市土地管理局局長蔣如高稱：“原因在于20世紀(jì)80年代初，國家要改革開放，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨缺乏資金的巨大難題。資金從哪里來？很多外國朋友向我們建議，城市的土地非常值錢，而我們搞建設(shè)不是利用土地而是借債，就說我們是‘捧著金飯碗討飯’?！?④時任副總理的田紀(jì)云1987年8月的一次講話，也表達(dá)了相同的意思。田紀(jì)云說：
  
  
  
  “土地使用費(fèi)能收一些，可以搞一些土地生意，特別是秦皇島要采取有償使用，這是一個很大的財源。香港地皮生意是一個大財源，你們先找些資料看一下。秦皇島市、北戴河還可以在這方面改革。可以考慮，土地占用稅是一個大財源。也可以搞土地買賣，土地租用，這是無本生意，只賺不賠。他買的是使用權(quán)，土地所有權(quán)沒變。這個使用權(quán)也是有期限的，十年、二十年都可以，國家這個資源一定要利用，這也是控制的一個辦法。‘黃金海岸’可以劃出一片搞試點(diǎn)。我們很困難，要想辦法開辟點(diǎn)財源。”⑤
  
  
  
  
  
  圖注：1950年政府頒發(fā)的《土地所有權(quán)證》
  
  
  
  “70年”出爐時輿論毫無反應(yīng)，質(zhì)疑主要集中在有沒有“賣國”
  
  
  
  第二個問題，住宅土地使用權(quán)出讓期限為“70年”，這一規(guī)定，**早見于1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。其制定過程，據(jù)時任國家土地管理局局長的王先進(jìn)自述，大致如下：
  
  
  
  “這是根據(jù)境外經(jīng)驗、結(jié)合我國實際情況提出來的。英國可能是實行批租制**早的國家，那時全英土地全部歸國王所有。開始時批租年期**高為999年，實際是永租制，后來逐步減少。香港原來屬英國管轄，也是實行批租制，開始批租**高年期不超過九龍租地的年限。后來逐漸調(diào)整為75年，但也有短期的。參考他們的做法，并考慮我們沒有批租經(jīng)驗，規(guī)定較短的年限為好。于是，國家土地管理局遞交國務(wù)院的報告中提出50年。后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的問題時，時任中央主要領(lǐng)導(dǎo)問我為什么規(guī)定50年，長一些行不行？我當(dāng)時回答：一是我們沒有經(jīng)驗，開始規(guī)定較短期為好；二是一個人的工作年限，一般為50年，可以夠他們一輩子經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；三是我們過去規(guī)定房屋使用期一般為50年；四是如果認(rèn)為時間短了，再增加幾十年也是可以的。后來制定法律時，改為**高年限70年?！雹?br/>
  
  
  上述對英國和香港（回歸前，下同）的“批租制”的描述，不盡完整。雖然英國的土地，名義上全部屬于王室，除王室之外沒有任何人可以宣稱擁有一塊土地的絕對所有權(quán)，但王室并不真正控制這些土地，也不能從中獲取經(jīng)濟(jì)利益——2009年的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，王室真正控制的土地面積（與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的“君權(quán)土地”）只有26萬公頃。至于香港，因其屬于殖民地，乃是英王行使王權(quán)征服所得，故英王擁有對該殖民地的實際所有權(quán)，出于現(xiàn)實政治的需要，又將香港土地的實際控制和處置權(quán)交給了港英政府。故香港幾乎所有的土地都控制在港英政府手中，而在英國本土，1978年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政府只控制著大約16%的土地。⑦
  
  
  
  此外，值得一提的是，住宅土地使用權(quán)出讓期限“70年”的規(guī)定出爐之后，和八二憲法正式宣布城市土地國有化相似，社會輿論幾乎沒有任何反應(yīng)。當(dāng)日**洶涌之輿論，乃是擔(dān)憂將土地使用權(quán)有償出讓給外資企業(yè)，會變相造成新的“租界”，是一種賣國行為——王先進(jìn)回憶：“一些人大常委行使法律權(quán)利，向國務(wù)院提出質(zhì)疑，要求限期答復(fù)。賣國是一項很大的罪名，當(dāng)時也的確有些緊張?！珖舜筮€要求我去當(dāng)面接受質(zhì)詢?！雹唷百u國”疑聲之中，無人過問“70年”的合理與否。⑨
  
  
  
  
  
  圖注：1988年8月，上海市舉行土地使用權(quán)有償出讓決標(biāo)新聞發(fā)布會
  
  

  查看全文↓ 2019-01-04 00:27:03
• 136****0663

  問：購房時“訂金”與“定金”有什么區(qū)別？
  
  答：“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。
  
  問：住房公積金個人住房抵押貸款的**長期限為？
  
  答：
  1、一手樓貸款期限**長不超過30年。
  2、二手樓貸款期限**長不超過20年。
  3、貸款期限可以延長到法定退休年齡后5年。
  
  問：房產(chǎn)證過戶需要那些程序？
  
  答：從房產(chǎn)證過戶的程序來看，主要分為三步：
  第一步，買賣雙方到當(dāng)?shù)氐囟惥掷U納各種稅費(fèi)；
  第二步，買賣雙方拿繳納完稅費(fèi)的契稅票到房管局辦理過戶手續(xù)；
  第三步，買賣雙方過完戶根據(jù)建委各區(qū)時間不同按其規(guī)定領(lǐng)取新房產(chǎn)證；
  另，如果借款人是貸款買房，那么過戶前需要先支付**款給
  
  問：房產(chǎn)開發(fā)商違約遲遲交不了房，有權(quán)要求退房嗎？
  
  答：在書面要求開發(fā)商履行交房義務(wù)后三個月 仍然不能交房 可以要求解除買賣合同 并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  
  問：婚前房產(chǎn)如何轉(zhuǎn)為兩人共有?
  
  答：辦理公證是指辦理財產(chǎn)公證。這種方法可能更便捷一些。但《房屋所有權(quán)證》上登記的人可以單獨(dú)行使權(quán)利，共有權(quán)人根據(jù)財產(chǎn)公證可以主張自己的權(quán)利。房產(chǎn)證上增加名字是指產(chǎn)權(quán)變更。即對此房屋擁有共有權(quán)利。具體費(fèi)用咨詢一下公證機(jī)關(guān)及房產(chǎn)登記部門。
  
  問：怎樣保障“二手”商品房的交易資金安全？
  
  答：根據(jù)市國土房產(chǎn)局發(fā)布的《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》示范文本，除交易保證金及必要費(fèi)用外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收任何交易款項。為保障交易資金安全，建議買賣雙方委托銀行對交易資金進(jìn)行第三方監(jiān)管。
  
  問：哪些住房可以不計入個人住房范圍？
  
  答：
  （一）借住直系親屬以外的他人住房；
  （二）居住單位的非住宅用房或者集體宿舍的；
  （三）租住私有住房（包括轉(zhuǎn)租的公有住房）的。
  
  問：裝修入住的業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)要交嗎？
  
  答：根據(jù)湖南省物價局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》的通知
  第二十一條物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，按房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；未辦理房產(chǎn)證的，按購房合同表明的建筑面積計算。另有約定的從其規(guī)定。
  
  物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租、或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
  
  問：購房后是否還可以申領(lǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資金？
  
  答：申請人購買商品房的，在與開發(fā)建設(shè)單位簽定《商品房買賣合同》時，提供《沈陽市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定書》（以下簡稱《資格認(rèn)定書》），并同時簽定《申領(lǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼授權(quán)委托書》（以下簡稱《授權(quán)委托書》）。開發(fā)建設(shè)單位在網(wǎng)上合同備案時，應(yīng)在電子合同中標(biāo)注“經(jīng)濟(jì)適用住房” 字樣，并注明貨幣補(bǔ)貼金額。合同備案部門在商品房合同備案時，加蓋經(jīng)濟(jì)適用住房專用章，并注明貨幣補(bǔ)貼的額度。開發(fā)建設(shè)單位憑提交的購房人身份證及復(fù)印件、《資格認(rèn)定書》、《授權(quán)委托書》及備案的《商品房買賣合同》，到區(qū)、縣(市)住房保障管理部門辦理補(bǔ)貼款發(fā)放手續(xù)。區(qū)、縣(市)住房保障管理部門在核準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)單位提交的資料后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)，將補(bǔ)貼款撥付至開發(fā)建設(shè)單位指定的銀行帳戶。
  
  問：土地的使用年限是如何確定的？
  
  答：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。
  

  查看全文↓ 2019-01-04 00:26:47

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• 問 ?? 集體土地證可以換成國有土地證嗎
  答

  農(nóng)村集體土地可以轉(zhuǎn)為國有土地。1、征地告知。在征地報批前，市、縣（市）國土資源部門就當(dāng)將擬征土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。2、征地調(diào)查確認(rèn)。3、組織征地聽證。被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證規(guī)定》組織聽證。4、組織報批材料。5、報批審查。根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限，根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨(dú)選址項目用地等形式上報。6、繳納有關(guān)稅費(fèi)。用地經(jīng)批準(zhǔn)后，按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，稅費(fèi)繳清后方可領(lǐng)取用地批文。7、兩公告一登記。8、補(bǔ)償安置聽證。被征地農(nóng)民在該征地補(bǔ)償安置方案制訂之前有權(quán)申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。9、補(bǔ)償安置。

  全部3個回答>
• 問 集體土地有土地證嗎? 集體土地證如何辦理成國有土地證
  答

  打開土地證，其中有一欄土地性質(zhì)，標(biāo)注為出讓、劃撥、集體等性質(zhì)，前兩者是屬于國有土地。國有土地證是交了土地出讓金的，有幾十年的使用權(quán)，住宅一般為70年。在此期間是可用作抵押或是轉(zhuǎn)讓的，可通過本地國土局完成交易。集體土地是沒有交土地出讓金的，一般是有相關(guān)政府（村委、上屬管理單位）來管理，或使用，個人不能隨意轉(zhuǎn)讓和抵押的。如是本村村民住宅，可正常完成交易。

  全部3個回答>
• 問 ??集體土地證可以換成國有土地證嗎？誰知道呢？
  答

  集體土地改為國有土地按法律規(guī)定只有通過國家征收一條途徑，然后在補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，除了價格便宜一點(diǎn)，辦理手續(xù)和新征一塊土地差不多。 土地性質(zhì)是國有還是集體，和你企業(yè)的性質(zhì)是不搭邊的兩回事情，一般情況下集體企業(yè)改制的時候，改制文件中對土地的處置應(yīng)該有比較明確的辦法。如果沒有的話，直接變更為個人是肯定不行的，必須要辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)得交稅。 如果你只是為融資的話，我覺得變更土地性質(zhì)根本沒有必要。補(bǔ)辦出讓要花的錢肯定比銀行評估后打折所能貸給你的錢高！集體土地證書作為零資產(chǎn)同樣可以和房產(chǎn)在一起抵押的！

  全部4個回答>
• 問 是集體土地證還是國有土地證
  答

  金域名邸是國有土地，證都辦完了

  全部2個回答>
• 問 國有土地證和集體土地證的區(qū)別？
  答

  住宅方面的集體土地證，其實就是群眾常講的宅基地證。該證只發(fā)給具備建房條件的農(nóng)村村民。而國有土地證是發(fā)給擁有國有土地使用權(quán)的單位或個人的，只要有合法的權(quán)屬依據(jù)，任何人都可以申領(lǐng)國有土地證