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• 138****2369

  宅基地買賣只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，而且還要滿足幾個條件。具體見下文。
  
  農(nóng)村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟成員之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與非本集體經(jīng)濟成員之間的農(nóng)村房屋買賣。
  
  一、對于城市居民到農(nóng)村購買農(nóng)村房屋的效力，在司法實踐中已沒有任何爭議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購買房屋的合同屬于無效合同。
  
  二、對于非同一集體經(jīng)濟組織成員的房屋買賣合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟組織所有，也就是說只有本集體經(jīng)濟組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，所以《物權(quán)法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無效合同，因為根據(jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體成員，那么無疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，該合同屬于無效合同。
  
  三、對于同一集體經(jīng)濟組織成員的房屋買賣行為法律沒有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，不能再申請宅基地。不過即使是同一集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個條件：
  
  (1)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織成員;
  
  (2)轉(zhuǎn)讓行為須征得集體經(jīng)濟組織同意;
  
  (3)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
  
  (4)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件。
  
  　依據(jù)如下：
  
  《土地管理法》(2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
  
  《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)〔1999〕39號)規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號 )規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
  
  《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)〔2007〕71號)第二點規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  
  《物權(quán)法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過)第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。

  查看全文↓ 2018-12-22 10:03:44
• 154****5479

  買賣宅基地怎么也是違法行為，即政府不管買方是否符合法律規(guī)定可以批準使用權(quán)，一律先認定是違法行為，沒收非法所得，收回宅基地，處罰以后再把買方作為審批對象進行審批，不符合規(guī)定就不批準

  查看全文↓ 2018-12-22 10:03:36
• 148****6888

  土地法 第七十三條
  買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  買賣錢款屬于違法所得，人民群眾自己看著辦吧。愿意得到錢，**好不要說買賣，自己知道自己得到錢就行了

  查看全文↓ 2018-12-22 10:03:25

相關(guān)問題

• 問 ??本村村民之間買賣宅基地是否合法？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。所以，本村村民是可以進行宅基地買賣的，但是農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

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• 問 農(nóng)村的宅基地可以賣給本村已有宅基地的村民嗎？
  答

  您好，農(nóng)村的宅基地只可以賣給本村村民。我國法律規(guī)定，集體土地只能在村集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。如果是賣給外村的人，法律上是不予以承認的，即轉(zhuǎn)讓協(xié)議法律上無效。

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• 問 ??我想問下我有一套宅基地住房，要是買賣的話先過戶給本村村民，然后再由本村村民過戶給非本村的人可以嗎
  答

  　無效?！　￡P(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：　　“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

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• 問 本村村民買賣宅基地沒有宅基地證，如果對方反悔怎么辦？求解答。
  答

  你好，農(nóng)村宅基地只有集體土地使用證，沒有房產(chǎn)證和土地證之類的東西，原則上農(nóng)村宅基地不中買賣，抵押。對宅基地附著物（房屋）可以買賣，但沒有房產(chǎn)證，只有按民間交易的形式（合約）如于到拆遷補償?shù)膯栴}，只給拆遷維修費和集體土地補償費，不按國有土地上的房屋補償，關(guān)于補償費歸誰的問題，這要看你們買賣合約簽訂的內(nèi)容，國家法律對農(nóng)村房屋買賣不保護。農(nóng)村房屋買賣局限于本村村民之間。

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• 問 農(nóng)村宅基地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村村民，可以轉(zhuǎn)讓嗎？
  答

  農(nóng)村宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地等類型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利，它包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。一、有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定及特征我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。 《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。農(nóng)村宅基地一般具有以下特征。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。二是法律規(guī)定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！彼氖遣豢闪鬓D(zhuǎn)。即特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押。二、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及熱門話題物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農(nóng)民集體沒有對宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農(nóng)民集體對宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。立法沒有完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán);再如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民。對此，圍繞農(nóng)村宅基地使用的熱門話題主要有：1、宅基地能否繼承。按照法律規(guī)定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無效。我國《土地管理法》第二條規(guī)定：……土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)符合法律對其“轉(zhuǎn)讓”的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無效。3、城里人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城里人。1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 三、我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的弊端我國目前的農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，已不太符合社會主義市場經(jīng)濟體制的要求。一不適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制；二不適應(yīng)農(nóng)村人口消長變更之勢；三不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟單位的傳統(tǒng)習(xí)慣；四不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。而**大的弊端是阻礙了我國城市化進程。 1、宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及村干部所操縱，越權(quán)劃撥，以權(quán)謀私的現(xiàn)象嚴重。 2、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的。3、一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，“空心村”現(xiàn)象明顯。 4、法律規(guī)定的單一性和取得方式多樣性沖突。 5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農(nóng)民沒有宅基地一家?guī)状司幼≡谝黄穑@就是幾戶有一處住宅。甚至不經(jīng)申請就搶占耕地建房，當?shù)刂鞴軝C關(guān)也無可奈何。6、舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。 四、規(guī)范宅基地的管理和制度建設(shè)之建議《物權(quán)法》頒布后，有關(guān)農(nóng)村宅基地仍存在的一些問題依然存在。為此，筆者認為，有必要進一步加強農(nóng)村宅基地的制度建設(shè)。1、完善補充法律法規(guī)，出臺新的補充規(guī)定或者對已有的阻礙正確引導(dǎo)，管理，著重參股理好農(nóng)村宅基地的福利性和財產(chǎn)性的關(guān)系，全面反映農(nóng)村宅基地的屬性。處理好國家和農(nóng)民集體的關(guān)系，在宅基地的審批過程中，農(nóng)民集體沒有對宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；賦予農(nóng)民集體對宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)，改變法律對宅基地所有者的漠視，發(fā)揮農(nóng)民集體所有者應(yīng)有的作用，處理好國家干預(yù)和市場機制的關(guān)系。2、逐步完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，允許其依法買賣、抵押等并且要給這些行為一定的限制。如果宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，那就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民，為此要遵循等價有償原者則，不得強制將其收回。3、完善制度建設(shè)，既然城市由房管局，農(nóng)村也應(yīng)建立相應(yīng)的管理機關(guān)，主管農(nóng)村的建房，宅基地的申請，使用和轉(zhuǎn)讓和收回?，F(xiàn)在雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)有土地辦，但發(fā)揮的作用不大。我們應(yīng)該像對待城市市民買房一樣設(shè)立登記機關(guān)，記載該戶農(nóng)民的宅基地的實際面積和大體位置，發(fā)給農(nóng)民房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護。也就是做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應(yīng)區(qū)別對待。4、在新的制度下，應(yīng)該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特出情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。在現(xiàn)實中有不少一戶多宅的情況，對此應(yīng)特別對待，使其合法化，同時應(yīng)該每年對此收取一定的稅收，督促其將多余的宅基地的轉(zhuǎn)讓給北村其他缺乏宅基地的用戶，加強自動調(diào)節(jié)功能。5、對人均宅基地面積全省統(tǒng)一規(guī)定一定的范圍，再由各地按照實際情況確定標準，報省人大備案。各地都應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行，對于超越宅基地規(guī)定的，每年收取一定的費用。收取的費用，由縣級市的主管機關(guān)保存，作為該村的基建基金，專款專用，不得隨便提取。6、是否可以考慮允許城鎮(zhèn)戶口的人購買宅基地。即在實際操作中，本村外人員通過合法渠道取得宅基地使用權(quán)的應(yīng)給以合法保護。7、對于申請取得宅基的用戶以后要收取一定的費用，要有償使用。盡量使其購買農(nóng)村的閑置宅基地，荒地等。并且要根據(jù)需要宅基地的多少，適當調(diào)高擁有多處宅基地的用戶的使用費用（超過的收?。?，使供求關(guān)系達到一個適度的平衡。8、對農(nóng)村宅基地進行整理規(guī)劃。農(nóng)村宅基地整理必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則。農(nóng)村宅基地整理規(guī)劃指的是村莊整理規(guī)劃，即對某一村莊宅基地的利用進行重新安排，包括原有宅基地利用的調(diào)整，騰出宅基地的利用，規(guī)劃擴大宅基地的定位等。做到編制好村莊規(guī)劃設(shè)計，嚴格規(guī)范建設(shè)行為，采取措施確保每家每戶都嚴格按照村莊規(guī)劃設(shè)計實施建設(shè)，有條件的村要實行統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)。做到村莊基礎(chǔ)設(shè)施以及公益設(shè)施由村集體統(tǒng)一建設(shè)。

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