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• 155****7782

  　無(wú)效。
  　　關(guān)于外村村民能否購(gòu)買宅基地上房屋的問(wèn)題，房屋土地行政管理部門認(rèn)為：根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：
  　　“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

  查看全文↓ 2018-08-06 10:16:40
• 152****7098

  我國(guó)《土地管理法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！钡?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！钡?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”由此可以看出，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體土地，每戶村民只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，而且每戶村民只能申請(qǐng)一處。也就是說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》禁止買賣農(nóng)村宅基地，同樣禁止城鎮(zhèn)居民和外村人購(gòu)買農(nóng)村宅基地。
  　　需要說(shuō)明的是，從特定意義上講，農(nóng)村宅基地是具有一定社會(huì)福利和社會(huì)保障功能的。農(nóng)村宅基地是村民基于其本村村民身份而無(wú)償取得的，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格緊密聯(lián)系在一起。雖然，在本村集體認(rèn)可的前提下，每戶村民之間可以互相流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地，但是轉(zhuǎn)讓之后，該戶村民就無(wú)權(quán)再申請(qǐng)農(nóng)村宅基地了。如果將農(nóng)村宅基地賣給外村人，則屬于無(wú)效的買賣，買賣合同屬于無(wú)效合同，買賣行為不受法律保護(hù)。所以，在此建議想要購(gòu)買農(nóng)村宅基地的人們，慎重考慮。

  查看全文↓ 2018-08-06 10:16:30
• 153****6650

  按照國(guó)家土地管理規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能出售給外村居民，這樣的房子不能辦理過(guò)戶。
  我國(guó)《物權(quán)法》第 153 條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，要 符合土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
  《土地管理法》第 62 條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村 村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體 所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理?！?br/>根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無(wú)效的買賣。
  國(guó)務(wù)院辦公廳 1999 年頒布的 《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》 規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土 地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;
  國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資 者使用， 并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法 行為之一。
  因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第 52 條第 5 項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國(guó)家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無(wú)效。

  查看全文↓ 2018-08-06 10:15:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)本村村民買本村的宅基地可以嗎?
  答

  宅基地買賣只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，而且還要滿足幾個(gè)條件。具體見(jiàn)下文。農(nóng)村房屋的買賣可以分為三大類：一類是城市居民與農(nóng)村居民之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟(jì)成員之間的農(nóng)村房屋買賣;一類是農(nóng)村居民與非本集體經(jīng)濟(jì)成員之間的農(nóng)村房屋買賣。一、對(duì)于城市居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村房屋的效力，在司法實(shí)踐中已沒(méi)有任何爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》等相關(guān)法律法規(guī)以及政策的規(guī)定，城市居民到農(nóng)村購(gòu)買房屋的合同屬于無(wú)效合同。二、對(duì)于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣合同效力，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有，也就是說(shuō)只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有本集體土地的使用權(quán)，所以《物權(quán)法》第一百五十三條作出如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的房屋買賣合同也屬于無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定是不能辦理宅基地過(guò)戶登記的。農(nóng)村的土地只是屬于本集體所有，如果隨意將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體成員，那么無(wú)疑是侵害了本集體公共利益和他人合法權(quán)益，該合同屬于無(wú)效合同。三、對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣行為法律沒(méi)有禁止，只是規(guī)定，一旦村民將房屋轉(zhuǎn)讓他人后，不能再申請(qǐng)宅基地。不過(guò)即使是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣也要符合以下幾個(gè)條件：(1)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員;(2)轉(zhuǎn)讓行為須征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意;(3)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。(4)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件?！∫罁?jù)如下：《土地管理法》(2004年修訂)第八條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào))規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！蛾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào) )規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào))第二點(diǎn)規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！段餀?quán)法》(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò))第一百六十二條規(guī)定， 宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。

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• 問(wèn) ??本村村民之間買賣宅基地是否合法？
  答

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。所以，本村村民是可以進(jìn)行宅基地買賣的，但是農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)，非本村村民購(gòu)買本村房屋，買賣有效嗎？
  答

  關(guān)于農(nóng)村房屋的買賣問(wèn)題，目前確實(shí)個(gè)頭疼的問(wèn)題。我們國(guó)家的土地是兩種所有制：國(guó)家所有制、農(nóng)村集體所有制。農(nóng)村就是集體所有制土地。關(guān)于集體所有制土地的建設(shè)用地使用問(wèn)題，我國(guó)土地法規(guī)定就只有四種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。就是說(shuō)，只有在這四種情況下，才可以使用農(nóng)村的建設(shè)用地。否則，是不能使用土地搞建設(shè)的。所以，你不是本村村民，要想取得農(nóng)村土地中的建設(shè)用地，只有投資鄉(xiāng)村企業(yè)或者投資鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)。如果你通過(guò)投資鄉(xiāng)村企業(yè)而取得農(nóng)村建設(shè)用地，然后再通過(guò)批準(zhǔn)建房，便可取得集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。而且，這房屋、土地的權(quán)利，可以通過(guò)企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易的程序發(fā)生轉(zhuǎn)移。并且，可以抵押等充分發(fā)揮物權(quán)。但你想通過(guò)購(gòu)買農(nóng)村住宅房屋，而你又不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，這種情況，你的房屋買賣合同是無(wú)效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)移。我國(guó)《房屋登記辦法》第八十七條明確規(guī)定，申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

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• 問(wèn) 本村村民用地買賣合法嗎？
  答

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定：1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理》第一條第二款規(guī)定：土地屬國(guó)家所有和集體所有，禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，但同時(shí)規(guī)定土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。2、國(guó)有土地有國(guó)有出讓地和國(guó)有劃撥地兩種。1、國(guó)有劃撥地使用權(quán)是不能上市自由轉(zhuǎn)讓。2、國(guó)有出讓地的使用權(quán)是可以上市自由轉(zhuǎn)讓。想提醒一下：我國(guó)土地屬國(guó)家和集體所有，任何單位和個(gè)人不得買賣或其它形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)（土地法明確規(guī)定），平常講的買賣國(guó)有土地，指的是有償轉(zhuǎn)讓變更土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地的使用權(quán)一般規(guī)定有30、40、50、70年不等。3、集體所有的土地禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，集體所有的土地使用權(quán)一般限定在本村村民使用，作為依法審批給村民個(gè)人建房、村辦企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，村民個(gè)人承包地及使用地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)包一般用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（未經(jīng)許可不得改變用途-----用于非農(nóng)建設(shè)）。綜上所述：自然人能持有的是土地使用權(quán)，而非所有權(quán)；土地買賣是違法行為，存在違法風(fēng)險(xiǎn)且不受法律保護(hù)；對(duì)于目前存在個(gè)人私下買賣土地行為，如果當(dāng)事人之間引發(fā)爭(zhēng)議，法院裁定為：無(wú)效合同。城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。中華人民共和國(guó)土地管理法第四條國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

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• 問(wèn) ??我是本村村民想買一處宅基地，應(yīng)該怎樣交易
  答

  　房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，是村民的合法財(cái)產(chǎn)，不能出賣給本村村民以外的人，只可以出賣給本村村民，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)、沒(méi)有所有權(quán)，不能買賣，同村村民間可以轉(zhuǎn)讓，雙方向縣級(jí)國(guó)土資源局申請(qǐng)宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！　⒖迹?、《土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！　∞r(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！　∞r(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！　∞r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！　?、《浙江省農(nóng)村宅基地管理辦法》第八條 農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從?！　〉诙畻l 個(gè)人建造住宅依法取得的宅基地應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記。農(nóng)戶在建房竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取集體土地使用證?！　∫蛞婪ㄞD(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移依法改變土地使用權(quán)的，在合同生效后30日內(nèi)向縣土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

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