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• 145****7294

  　土地使用權出讓的程序
  　　1.土地使用權出讓的審批程序
  　　房地產(chǎn)熱過后，政府加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，其中重要的控制措施是嚴把房地產(chǎn)市場的龍頭———土地使用權出讓關，嚴格出讓的審批程序。依照有關規(guī)定，土地使用權出讓應經(jīng)過下列審批程序：
  　　(1)確立房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標。房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標是指省級以上人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對土地的需求，在保證土地供需平衡基礎上提出的房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃控制指標。一般包括國家級控制指標和省級控制指標兩個層次，又分為長期、中期和年度控制指標三種。
  　　(2)制定年度出讓土地使用權總面積方案。年度出讓土地使用權總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級人民政府下達的房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標，結合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)對土地需求的實際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權總面積方案。一般包括出讓項目的名稱、投資開發(fā)建設規(guī)模。投資總額、開發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權總面積方案須報上一級人民政府審批。
  　　(3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設部門、房地產(chǎn)管理部門等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標或拍賣方式，還須擬定相應的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補償方案。
  　　(4)正式報批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后，向上一級人民政府正式報批。年月日國務院下發(fā)了《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》，根據(jù)該通知的規(guī)定，政府對土地使用權出讓的批準權限與土地使用權劃撥的批準權限相同。
  　　2.土地使用權出讓的操作程序
  　　土地使用權出讓經(jīng)依法審查并獲得批準后，即可進入操作程序。其操作必須嚴格依下列法定程度進行：
  　　(1)出讓方采取協(xié)議、招標或拍賣方式確立受讓方。
  　　(2)由出讓方與受讓方簽訂土地使用權出讓合同，隨后由受讓方按合同約定交納土地使用權出讓金。
  　　(3)出讓方向受讓方頒發(fā)《國有土地使用權》證。至此，國有土地使用權出讓受讓關系正式成立。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:21:57
• 147****2116

  集體土地怎么轉為國有土地證：
  
  集體土地改為國有土地按法律規(guī)定只有通過國家征收一條途徑，然后在補辦土地出讓手續(xù)，除了價格便宜一點，辦理手續(xù)和新征一塊土地差不多。土地性質是國有還是集體，和你企業(yè)的性質是不搭邊的兩回事情，一般情況下集體企業(yè)改制的時候，改制文件中對土地的處置應該有比較明確的辦法。
  
  1、《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓?！奔w土地證書作為零資產(chǎn)同樣可以和房產(chǎn)在一起抵押的。
  
  2、國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》第三條規(guī)定：“招標、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則?！?br/>
  3、第四條款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各種經(jīng)營用房，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”；第2款規(guī)定：“前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地由兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或掛牌方式出讓?！?br/>
  集體土地證轉為國有土地證流程是什么
  
  一般的程序是：集體土地征地為國有，補辦出讓手續(xù)，就可以轉讓了。但國有土地補辦出讓，涉及很多很嚴肅的政策，如果是房地產(chǎn)用地，還要進入市場公開招拍掛，其他用途的可以直接補辦出讓手續(xù)。
  
  集體土地轉國有土地需要的手續(xù)和流程：
  
  1、土地使用權流轉登記申請書；　
  
  2、原土地使用權證原件；　
  
  3、地上建筑物權屬證件復印件或證明材料（核對原件）；　
  
  4、申請登記人身份證復印件（核對原件）；　
  
  5、征地協(xié)議書（縣征地事務所與土地所有者簽訂）；　
  
  6、土地評估報告及備案表（有資質的地產(chǎn)評估機構辦理）；　
  
  7、土地出讓合同（縣國土資源局與土地受讓方簽訂）；　
  
  8、土地出讓金繳納憑證；　
  
  9、契稅繳納憑證或減免稅審批件；
  
  10、涉及轉讓的需提交地上建設物轉讓契約復印件（核對原件）；　
  
  11、其他需提供的材料，需和對方談判，見中華人民共和國土地管理法。
  
  其實綜合來考慮如果集體土地被國家征用那么就可以獲得一筆賠償或者居住的房屋，這對于不少靠土地吃飯的農(nóng)戶來說并不是理想的，沒有了土地生存也就沒有了依靠，以上內容由安通廠房網(wǎng)整理。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:21:35
• 131****8610

  先弄清這房子是宅基地的農(nóng)民自建房還是其他集體土地或者耕地上蓋的房子，有區(qū)別，宅基地房本集體內部可以轉，不過你老公再申請宅基地就有障礙了。
  其次：看你那一大堆問題，沒必要搞這么復雜，也沒必要請律師。
  集體地包含宅基地各地的管理規(guī)則有區(qū)別，整體來說，沒有特別明確的合法或者確權途徑，但這不代表你不能買。關鍵在于法律后果：
  你要是買來住的話，住就可以了，以后無論誰來要房子或者拆遷，至少還不得把原來錢給你？
  要是考慮增值收益的話，存在一些問題，若**后被確認轉讓無效， 而出讓方主張收回房屋的話，大部分增值收益判決歸對方，但你也能獲得一定比例的增值收益，目前北京就是這樣判的。
  此外，著重考慮一點，這房是否是耕地來著，若是的話國土部衛(wèi)星照到要強拆的，不過有集體土地使用證時耕地的可能性不大，你核實下唄。
  所以結論是：就你描述的情況來看，法律后果比較明確，本金應該不會有大的風險，其他事情遇到再說。確認是宅基地的話，跟現(xiàn)房主簽房屋買賣合同或者按當?shù)卣蠛灒缓蟾谝粋€房主去當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)辦一登記即可。其他非宅基地的集體建設用地程序不明確。耕地的房子不能買。
  不要糾結于書面上的簽什么合同及是否有效的問題上，這說不清楚，也要具體看怎么寫。因為就算無效，你出了錢，你住的房，法院會考慮的。你就當有效就好，呵呵。這是個司法實務的問題。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:21:24

相關問題

• 問 集體土地出讓程序是怎么樣的？
  答

  根據(jù)我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。但是，《憲法》和有關的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權可以依法轉讓。這里的土地使用權應包括國有和集體兩種。對于國有土地使用權，國務院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉讓的條件、轉讓的范圍、轉讓辦法；對集體土地使用權的轉讓至今還沒有一部相關的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權的轉讓問題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺相關的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權轉讓大開方便之門。從資源保護的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不??；一切都完蛋，任你如何流動，政府只管納稅、收費；這是市場經(jīng)濟條件下政府管理資源的**高明手段。 一、關于集體土地使用權轉讓的法律根據(jù)問題 國務院至今未出臺一部相關的集體土地使用權轉讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學術理論上的長期爭鳴是極為正常的?，F(xiàn)在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹?shù)?，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據(jù)上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營期限內，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。這里的承包經(jīng)營權，實質即為集體所有農(nóng)業(yè)用地的土地使用權，調整行為說白了就是土地使用權有條件的轉讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會通過及報上級機關批準而已。 （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農(nóng)民集體所有的土地使用權應特指農(nóng)業(yè)用地，如果農(nóng)業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農(nóng)轉審批手續(xù)而轉讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。

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• 問 集體土地出讓程序是如何的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法轉讓，當事人雙方應當簽訂書面合同，并且應當經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營權流轉合同一般包括以下條款： （一）雙方當事人的姓名、住所； （二）流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級； （三）流轉的期限和起止日期； （四）流轉土地的用途； （五）雙方當事人的權利和義務； （六）流轉價款及支付方式； （七）違約責任。

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• 問 村集體土地出讓程序是怎樣的?
  答

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法轉讓，當事人雙方應當簽訂書面合同，并且應當經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營權流轉合同一般包括以下條款： （一）雙方當事人的姓名、住所； （二）流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級； （三）流轉的期限和起止日期； （四）流轉土地的用途； （五）雙方當事人的權利和義務； （六）流轉價款及支付方式； （七）違約責任。

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• 問 ??村集體土地出讓程序是如何的?
  答

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法轉讓，當事人雙方應當簽訂書面合同，并且應當經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營權流轉合同一般包括以下條款： （一）雙方當事人的姓名、住所； （二）流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級； （三）流轉的期限和起止日期； （四）流轉土地的用途； （五）雙方當事人的權利和義務； （六）流轉價款及支付方式； （七）違約責任。

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• 問 農(nóng)村集體土地征地程序是怎么樣的？
  答

  1、預選符合規(guī)劃的農(nóng)用地。征用農(nóng)村土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則，不得使用該土地。用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設用地后，首先應向國土資源、建設、規(guī)劃等部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。2、編制建設項目可行性報告。確認農(nóng)用地可用于建設后，應根據(jù)建設部門的要求，編制建設項目可行性報告，并向建設部門提交用地申請，由建設部門審查，符合的，由用地單位按規(guī)定繳納選址規(guī)費，建設部門頒發(fā)建設項目《選址意見書》。3、提交用地預審申請。農(nóng)用地轉用或土地征收經(jīng)依法批準后，用地單位應持《選址意見書》兩年內向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。 4、辦理立項等手續(xù)。用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用。5、提交用地正式申請。用地單位再持以上各項審批文件，向原作出預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。 6、辦理審批手續(xù)，批準用地。由國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。7、土地征用。由國土資源局具體負責對農(nóng)用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù)。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。以上各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府應拒絕發(fā)放建設用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權拒絕建設單位動工用地。 8、領取用地批準文件。國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》。 9、繳納出讓費，獲得土地適用權。土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。10、辦理建設項目審批手續(xù)，開始建設適用土地。簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續(xù)予以施工建設。

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