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• 145****6659

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：
  （一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；
  （二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；
  （三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；
  （四）流轉(zhuǎn)土地的用途；
  （五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
  （六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；
  （七）違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-09-19 21:27:12
• 141****1663

  根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，《憲法》和有關(guān)的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應(yīng)包括國(guó)有和集體兩種。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)務(wù)院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法；對(duì)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒(méi)有一部相關(guān)的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開(kāi)方便之門。從資源保護(hù)的角度理解，用途管住了，一切就管住；用途管不??；一切都完蛋，任你如何流動(dòng)，政府只管納稅、收費(fèi)；這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府管理資源的**高明手段。
  一、關(guān)于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律根據(jù)問(wèn)題 國(guó)務(wù)院至今未出臺(tái)一部相關(guān)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學(xué)術(shù)理論上的長(zhǎng)期爭(zhēng)鳴是極為正常的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，人們要把原先在理論上長(zhǎng)期爭(zhēng)鳴的東西付諸于實(shí)踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號(hào)，這就有點(diǎn)令人疑惑不解了。因?yàn)?，理論上?zhēng)鳴和實(shí)踐中具體運(yùn)作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個(gè)大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認(rèn)為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應(yīng)當(dāng)是非常慎密而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模淞⒎ǖ淖谥家伯?dāng)是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實(shí)用主義的做法均不足取，事實(shí)上，無(wú)論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒(méi)有在文字上明確表述集體所有土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn)，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)上的支持。
  （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承在實(shí)際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對(duì)集體土地轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行全面否定，均因未深刻領(lǐng)會(huì)新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。
  ②該條款的下一段話即取得建設(shè)用地的企業(yè)……已開(kāi)宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)移。何謂依法轉(zhuǎn)移？轉(zhuǎn)移者，轉(zhuǎn)讓也。既然允許轉(zhuǎn)讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動(dòng)辦理變更登記手續(xù)。如果征為國(guó)有，那就不是轉(zhuǎn)讓，而是劃撥或出讓。這個(gè)根本概念必須弄清。

  查看全文↓ 2019-09-19 21:26:52
• 151****2026

  國(guó)家建設(shè)要征收農(nóng)民集體土地主要由兩個(gè)環(huán)節(jié)組成，一是由省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)征收土地，二是由市、縣市人民政府組織實(shí)施征收土地。市、縣人民政府組織實(shí)施征收土地的程序是：
  （1）發(fā)布征收土地公告。在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村范圍內(nèi)發(fā)布征地公告，將批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙藓娃k理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)關(guān)等事項(xiàng)公之于眾。并明確公告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建（構(gòu)）建筑物不列入補(bǔ)償范圍。
  （2）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。公告發(fā)布后，被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)持權(quán)屬證書和產(chǎn)權(quán)證明等資料到指定的國(guó)土資源管理部門辦理相關(guān)的征地補(bǔ)償?shù)怯洝?br/>（3）擬訂征地補(bǔ)償安置方案。市、縣國(guó)土資源管理部門會(huì)同有關(guān)單位擬訂征地補(bǔ)償安置方案并公告，聽(tīng)取被征地農(nóng)民意見(jiàn)，并對(duì)征集到的意見(jiàn)進(jìn)行處理，采納合理合法的意見(jiàn)對(duì)征地補(bǔ)償安置方案進(jìn)行修改。征地補(bǔ)償安置方案的內(nèi)容包括：農(nóng)民集體被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。
  （4）確定征地補(bǔ)償安置方案。國(guó)土資源管理部門將征求意見(jiàn)后的征地補(bǔ)償安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)省國(guó)土資源管理部門備案。經(jīng)批準(zhǔn)、備案后，征地補(bǔ)償安置方案由市、縣國(guó)土資源管理部門組織實(shí)施。
  （5）實(shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地。按規(guī)定，征地的各項(xiàng)補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。落實(shí)支付征地補(bǔ)償、安置費(fèi)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)督促被征地的單位和個(gè)人按期交付土地。對(duì)沒(méi)有正當(dāng)理由阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地，拒不交出征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源管理部門責(zé)令交出土地；仍拒不交出土地的，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，先由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。對(duì)征地補(bǔ)償、安置有爭(zhēng)議，不影響征收土地方案的實(shí)施。

  查看全文↓ 2019-09-19 21:26:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??村集體土地出讓程序是如何的?
  答

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款： （一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所； （二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)； （三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期； （四）流轉(zhuǎn)土地的用途； （五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)； （六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式； （七）違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 村集體土地出讓程序是怎樣的?
  答

  根據(jù)農(nóng)村土地承包法通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款： （一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所； （二）流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)； （三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期； （四）流轉(zhuǎn)土地的用途； （五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)； （六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式； （七）違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 集體土地出讓程序是怎么樣的？
  答

  　土地使用權(quán)出讓的程序　　1.土地使用權(quán)出讓的審批程序　　房地產(chǎn)熱過(guò)后，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，其中重要的控制措施是嚴(yán)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭———土地使用權(quán)出讓關(guān)，嚴(yán)格出讓的審批程序。依照有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓應(yīng)經(jīng)過(guò)下列審批程序：　　(1)確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)是指省級(jí)以上人民政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地的需求，在保證土地供需平衡基礎(chǔ)上提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃控制指標(biāo)。一般包括國(guó)家級(jí)控制指標(biāo)和省級(jí)控制指標(biāo)兩個(gè)層次，又分為長(zhǎng)期、中期和年度控制指標(biāo)三種?！　?2)制定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級(jí)人民政府下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地控制指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地需求的實(shí)際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權(quán)總面積方案。一般包括出讓項(xiàng)目的名稱、投資開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。投資總額、開(kāi)發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權(quán)總面積方案須報(bào)上一級(jí)人民政府審批?！　?3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標(biāo)或拍賣方式，還須擬定相應(yīng)的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補(bǔ)償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補(bǔ)償方案?！　?4)正式報(bào)批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后，向上一級(jí)人民政府正式報(bào)批。年月日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》，根據(jù)該通知的規(guī)定，政府對(duì)土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限與土地使用權(quán)劃撥的批準(zhǔn)權(quán)限相同?！　?.土地使用權(quán)出讓的操作程序　　土地使用權(quán)出讓經(jīng)依法審查并獲得批準(zhǔn)后，即可進(jìn)入操作程序。其操作必須嚴(yán)格依下列法定程度進(jìn)行：　　(1)出讓方采取協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式確立受讓方?！　?2)由出讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，隨后由受讓方按合同約定交納土地使用權(quán)出讓金?！　?3)出讓方向受讓方頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)》證。至此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓受讓關(guān)系正式成立。

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• 問(wèn) 集體土地出讓程序是怎么樣的？
  答

  根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，《憲法》和有關(guān)的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應(yīng)包括國(guó)有和集體兩種。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)務(wù)院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法；對(duì)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒(méi)有一部相關(guān)的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開(kāi)方便之門。從資源保護(hù)的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不?。灰磺卸纪甑?，任你如何流動(dòng)，政府只管納稅、收費(fèi)；這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府管理資源的**高明手段。 一、關(guān)于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律根據(jù)問(wèn)題 國(guó)務(wù)院至今未出臺(tái)一部相關(guān)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學(xué)術(shù)理論上的長(zhǎng)期爭(zhēng)鳴是極為正常的?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，人們要把原先在理論上長(zhǎng)期爭(zhēng)鳴的東西付諸于實(shí)踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號(hào)，這就有點(diǎn)令人疑惑不解了。因?yàn)椋碚撋蠣?zhēng)鳴和實(shí)踐中具體運(yùn)作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個(gè)大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認(rèn)為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應(yīng)當(dāng)是非常慎密而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，其立法的宗旨也?dāng)是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實(shí)用主義的做法均不足取，事實(shí)上，無(wú)論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒(méi)有在文字上明確表述集體所有土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn)，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。這里的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)質(zhì)即為集體所有農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán)，調(diào)整行為說(shuō)白了就是土地使用權(quán)有條件的轉(zhuǎn)讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會(huì)通過(guò)及報(bào)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而已。 （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。我認(rèn)為，該條款有二層意思：①這里的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)應(yīng)特指農(nóng)業(yè)用地，如果農(nóng)業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，當(dāng)然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉(zhuǎn)、受讓雙方都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實(shí)際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對(duì)集體土地轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行全面否定，均因未深刻領(lǐng)會(huì)新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設(shè)用地的企業(yè)……已開(kāi)宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)移。何謂依法轉(zhuǎn)移？轉(zhuǎn)移者，轉(zhuǎn)讓也。既然允許轉(zhuǎn)讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動(dòng)辦理變更登記手續(xù)。如果征為國(guó)有，那就不是轉(zhuǎn)讓，而是劃撥或出讓。這個(gè)根本概念必須弄清。

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• 問(wèn) 農(nóng)村集體土地出讓的流程是怎樣的
  答

  （一）申請(qǐng)1、由農(nóng)村村民個(gè)人向所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理所提出申請(qǐng)，領(lǐng)取土地登記申請(qǐng)審批表。2、提交個(gè)人身份證或農(nóng)村居民戶口簿復(fù)印件一份。3、土地權(quán)屬材料(82年5月14日以前，提交村、隊(duì)權(quán)屬來(lái)源證明書;82年5月14日以后，提交農(nóng)村建房使用證;97年4月以后提交農(nóng)村建房申請(qǐng)書、農(nóng)村建設(shè)用地批準(zhǔn)書等)。（二）調(diào)查由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理所對(duì)申請(qǐng)者的用地進(jìn)行地籍調(diào)查、地籍測(cè)量、申請(qǐng)人現(xiàn)場(chǎng)指界、鄰宗地簽字蓋章，填寫地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖。（三）審核先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理所進(jìn)行審核，再報(bào)縣國(guó)土資源局審核，審核用地材料是否合法，用地界線是否無(wú)爭(zhēng)議，用地面積是否準(zhǔn)確。（四）審批經(jīng)審核符合“用地面積清楚，界址準(zhǔn)確，權(quán)屬合法，無(wú)爭(zhēng)議”原則的，可批準(zhǔn)并進(jìn)行張榜公布，在公布一個(gè)月內(nèi)無(wú)單位或個(gè)人對(duì)其提出爭(zhēng)議的，由縣人民政府頒發(fā)集體土地使用證。只要申請(qǐng)者符合法律法規(guī)及當(dāng)?shù)卣囊?guī)章制度的要求，依法依規(guī)提交申請(qǐng)材料，集體土地使用證一般都會(huì)辦理下來(lái)。有了集體土地使用證，那么就可以談?wù)劶w土地使用證的轉(zhuǎn)讓程序了。

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