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• 153****8808

  只要不違反法律規(guī)定，就有效。大體說，在農(nóng)村合作雙方系同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該建設(shè)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且辦理了相關(guān)審批手續(xù)，有效；否則，無效。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，非本村村民，進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。
  《土地法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
  第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
  前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

  查看全文↓ 2018-11-29 12:07:40
• 136****2003

  合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，并補(bǔ)償相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分。根據(jù)我國法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)人必須具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，且宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。本案中王某是城鎮(zhèn)居民，不具有享有宅基地使用權(quán)的主體資格。因此，雙方簽訂的合作建房合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無效。理由如下：
  　　1、要認(rèn)定農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效，應(yīng)該從我國現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于宅基地的性質(zhì)、目的以及流轉(zhuǎn)的規(guī)定進(jìn)行綜合分析?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這規(guī)定并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，而是對(duì)農(nóng)民宅基地分配申請(qǐng)資格上的限制。宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán)，使用權(quán)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。我國對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)亦采取了嚴(yán)格的限制，宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間轉(zhuǎn)讓，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。本案中王某戶籍在城鎮(zhèn)，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，不能享有宅基地使用權(quán)，由于王某與徐某在合同中約定了房屋的產(chǎn)權(quán)分配，根據(jù)房地一體原則，王某就享有一定的宅基地使用權(quán)，而王某的主體身份又不具備登記宅基地使用權(quán)資格，從而無法登記房屋所有權(quán)。故雙方簽訂的合作建房合同因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無效。
  　 2、《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”無效合同自始無效。綜上，本案中王某與徐某簽訂的合作建房合同經(jīng)法院認(rèn)定無效后，徐某應(yīng)返還王某投資的95萬元建房成本并補(bǔ)償房屋相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，而非將五套房屋分割給王某所有。

  查看全文↓ 2018-11-29 12:07:27
• 138****1905

  你好非集體組織成員買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同是否有效具有很大爭議?，F(xiàn)在大體有兩種觀點(diǎn)。一種為有效論。理由是：其一，**高人民法院(1992)民他字第8號(hào)復(fù)函肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時(shí)也間接地肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買賣的；其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析，其禁止的僅是對(duì)宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止；其三，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效符合《合同法》規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，形式也符合《合同法》的規(guī)定，就應(yīng)該認(rèn)定為有效合同，因此只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具備合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。另一種觀點(diǎn)為無效說。理由是：依照《土地管理法》第62條及相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。由于“地隨房走”的制度，假如允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，這與《土地管理法》規(guī)定顯然是矛盾的。其次，依照《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故其流轉(zhuǎn)條件不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)受到限制，其轉(zhuǎn)讓合同的效力不能徑直認(rèn)定為有效。

  查看全文↓ 2018-11-29 12:07:13
• 136****7052

  小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！焙贤瑹o效說的理由有
  三：其一，依照《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制。同一個(gè)時(shí)間段里，依照房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，假如允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將引起宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！痹摻剐砸?guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，這樣看來，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無效。其二，依照《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于所有權(quán)不完整的財(cái)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認(rèn)定其為有效。其三，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?007年12月30日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號(hào)文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。無從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障。期望可以對(duì)你有用謝謝

  查看全文↓ 2018-11-29 12:07:02

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合同是否有效
  答

  買不到地皮的,沒有這樣的事情;

  全部9個(gè)回答>
• 問 ??農(nóng)村宅基地合作建房協(xié)議有效嗎？
  答

  如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無效。市區(qū)土地昂貴，能不能到農(nóng)村買塊便宜地塊，由市民出錢、農(nóng)民出地合作蓋房共同享受？很多城里人都有這樣的夢(mèng)想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農(nóng)民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無效。1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地建設(shè)房子。另外根據(jù)我國合同法的規(guī)定，違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。2、合作建房協(xié)議書無效，產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)各自過錯(cuò)的程度予以分擔(dān)。由于簽訂合同時(shí)，雙方均知曉合同項(xiàng)下地塊的性質(zhì)是農(nóng)村集體土地，因此雙方對(duì)于合同無效負(fù)有同等的過錯(cuò)，原則上，損失應(yīng)由雙方平均分?jǐn)偂?、法院的認(rèn)定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質(zhì)上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。土地管理法規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，禁止宅基地進(jìn)入市場(chǎng)交易。而合作建房協(xié)議書，實(shí)際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地的協(xié)議。

  全部5個(gè)回答>
• 問 購買農(nóng)村宅基地買賣合同是否有效？
  答

  法律規(guī)定了轉(zhuǎn)讓宅基地是違法行為，不要拿轉(zhuǎn)讓和政府對(duì)抗，沒有意義。國家制定了宅基地的相關(guān)使用規(guī)定，任何群眾都得有法必依，否則政府不認(rèn)定是合法的，拆遷時(shí)沒有補(bǔ)償。如果政府人員敢違規(guī)違紀(jì)做出補(bǔ)償，以后上級(jí)政府發(fā)現(xiàn)，可以無條件收回補(bǔ)償，并處罰當(dāng)事人以及相關(guān)干部。有一戶一地規(guī)定明擺著宅基地只能認(rèn)定一個(gè)合法使用家庭，是你們家，就不是他們家，他不痛痛快快給，就當(dāng)做是給了，該怎么住就怎么住。怎么也不能好好相處了，就不能讓步，自己主動(dòng)出擊解決

  全部4個(gè)回答>
• 問 農(nóng)村宅基地合資建房協(xié)議書是怎樣的？ 農(nóng)村宅基地合作建房合同有效嗎？
  答

  你這種做法很難受到法律保護(hù)。且不說非村民有沒有權(quán)利建房了，僅就房產(chǎn)來說，必須以登記為準(zhǔn)。在誰名下就是誰的，賠也是給權(quán)利人賠。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??農(nóng)村宅基地建房協(xié)議有效嗎？
  答

  一、買農(nóng)村房子協(xié)議有沒有法律效力雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。 具體如下：(一)對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。(二)對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效(一)產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。(三)侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

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