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• 157****4006

  如果農村集體土地流轉制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無效。
  市區(qū)土地昂貴，能不能到農村買塊便宜地塊，由市民出錢、農民出地合作蓋房共同享受？很多城里人都有這樣的夢想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無效。
  1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農村購買宅基地建設房子。另外根據我國合同法的規(guī)定，違反國家法律強制性規(guī)定的合同無效。
  2、合作建房協(xié)議書無效，產生的損失應根據各自過錯的程度予以分擔。
  由于簽訂合同時，雙方均知曉合同項下地塊的性質是農村集體土地，因此雙方對于合同無效負有同等的過錯，原則上，損失應由雙方平均分攤。
  3、法院的認定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。
  土地管理法規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協(xié)議書，實際上是非法轉讓宅基地的協(xié)議。

  查看全文↓ 2018-11-28 23:55:16
• 136****8051

  要認定農村宅基地合作建房合同是否有效,應該從我國現(xiàn)行法律法規(guī)關于宅基地的性質、目的以及流轉的規(guī)定進行綜合分析。
  《物權法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”這規(guī)定并非對宅基地使用權轉讓的禁止,而是對農民宅基地分配申請資格上的限制。宅基地使用權是一種特殊的用益物權,使用權人必須是本集體經濟組織成員,宅基地只能用于建造住宅,主要用途是自用,限于居住功能。
  我國對宅基地的流轉亦采取了嚴格的限制,宅基地只能在本集體經濟組織成員間轉讓,禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。

  查看全文↓ 2018-11-28 23:55:07
• 144****5558

  你好非集體組織成員買賣“小產權房”合同是否有效具有很大爭議。現(xiàn)在大體有兩種觀點。一種為有效論。理由是：其一，**高人民法院(1992)民他字第8號復函肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件，同時也間接地肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的；其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權的單獨轉讓，但在宅基地上的房屋所有權發(fā)生流轉的情況下，該宅基地使用權的附隨轉讓并不禁止；其三，認定小產權房買賣合同有效符合《合同法》規(guī)定小產權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定當然要基于《合同法》的有關規(guī)定，只要合同的內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，形式也符合《合同法》的規(guī)定，就應該認定為有效合同，因此只要小產權房買賣合同具備合同要件，就應當認定為有效。另一種觀點為無效說。理由是：依照《土地管理法》第62條及相關條款的規(guī)定，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。由于“地隨房走”的制度，假如允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，這與《土地管理法》規(guī)定顯然是矛盾的。其次，依照《物權法》規(guī)定，宅基地使用權屬于用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故其流轉條件不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產，而應受到限制，其轉讓合同的效力不能徑直認定為有效。

  查看全文↓ 2018-11-28 23:54:49
• 148****9133

  合作建房(開發(fā))合同的幾種　如果農村集體土地流轉制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無效。
  市區(qū)土地昂貴，能不能到農村買塊便宜地塊，由市民出錢、農民出地合作蓋房共同享受?很多城里人都有這樣的夢想，按現(xiàn)行法律規(guī)定：市民和農民簽訂協(xié)議，在宅基地上合作建房，這樣的協(xié)議違法無效。
  1、土地管理法的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能到農村購買宅基地建設房子。另外根據我國合同法的規(guī)定，違反國家法律強制性規(guī)定的合同無效。
  2、合作建房協(xié)議書無效，產生的損失應根據各自過錯的程度予以分擔。
  由于簽訂合同時，雙方均知曉合同項下地塊的性質是農村集體土地，因此雙方對于合同無效負有同等的過錯，原則上，損失應由雙方平均分攤。
  3、法院的認定：無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，本質上是違反法律規(guī)定的，屬于試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。

  查看全文↓ 2018-11-28 23:54:38
• 135****0931

  只要不違反法律規(guī)定，就有效。大體說，在農村合作雙方系同一個集體經濟組織成員，且符合一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，該建設符合鄉(xiāng)村規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且辦理了相關審批手續(xù)，有效；否則，無效。需要特別強調的是，非本村村民，進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。
  《土地法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
  農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
  農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
  前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。

  查看全文↓ 2018-11-28 23:54:27

相關問題

• 問 ??農村宅基地建房協(xié)議有效嗎？
  答

  一、買農村房子協(xié)議有沒有法律效力雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。 具體如下：(一)對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。(二)對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。(三)農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。二、農村房屋買賣合同什么情況下無效(一)產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。(三)侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

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• 問 農村宅基地合資建房協(xié)議書是怎樣的？ 農村宅基地合作建房合同有效嗎？
  答

  你這種做法很難受到法律保護。且不說非村民有沒有權利建房了，僅就房產來說，必須以登記為準。在誰名下就是誰的，賠也是給權利人賠。

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• 問 ??農村宅基地合作建房合同是否有效？
  答

  只要不違反法律規(guī)定，就有效。大體說，在農村合作雙方系同一個集體經濟組織成員，且符合一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，該建設符合鄉(xiāng)村規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且辦理了相關審批手續(xù)，有效；否則，無效。需要特別強調的是，非本村村民，進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！锻恋胤ā返诹l 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。

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• 問 農村宅基地互換協(xié)議是否有效？
  答

  1、“注意是規(guī)范的《宅基地互換協(xié)議書》！”：你所要的協(xié)議，不是要式合同，所以沒有法律規(guī)定的“規(guī)范”樣式，只要寫清互換人的基本情形、所交換的宅基地的具體情況、雙方自愿交換的意思就行了。2、樓上朋友給出的，是宅基地“轉讓”協(xié)議，而不是“互換”協(xié)議，不符合樓主的要求。3、附：宅基地互換協(xié)議書（供參考）。另外，提示一下：此協(xié)議只是證明了雙方互換宅基地的意思表示，協(xié)議生效后，**好是到村委會開個證明并將雙方的宅基地證姓名變更，如果不變更，不發(fā)生物權的變動、只是協(xié)議有效，將來恐有麻煩。宅基地互換協(xié)議書甲方： XXX 身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：XXXX（甲方妻子）身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：乙方： XXX 身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XXX 聯(lián)系電話：XXXX（乙方妻子）身份證號碼XXXXXX 現(xiàn)住址XX 聯(lián)系電話：甲乙雙方經協(xié)商一致，自愿將各自的宅基地及地上物交換，雙方經友好協(xié)商達成如下協(xié)議以資共同遵守：一、甲方宅基地位置為XXXXXXXX，該宅基地登記面積共XXX平方米，四至是東XXX，西XXX，南XXX，北XXX。甲方宅基地上有正房X間、廂房X間（寫清詳細情況），有樹XXX棵（有其他物的都寫明物品名稱和數(shù)量、狀況）。二、乙方宅基地位置為XXXXXXXX，該宅基地登記面積共XXX平方米，四至是東XXX，西XXX，南XXX，北XXX。乙方宅基地上有正房X間、廂房X間（寫清詳細情況），有樹XXX棵（有其他物的都寫明物品名稱和數(shù)量、狀況）。三、甲方、乙方對各自的房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：1、保證對該宅基地有處分權：沒有其他共有權人；2、該房屋的抵押狀況為：無抵押。3、該房屋的使用狀況為：無使用權人。4、房屋沒有其他任何糾紛。四、甲方雙方自愿將各自宅基地房有房子附屬物相互轉讓，相互不補償（如果有補償，寫清誰補償誰、補償款數(shù)額、支付方式和支付時間等）。五、甲乙雙方約定，于本協(xié)議生效后20日內相互交換占有，協(xié)議生效后30日內相互協(xié)助辦理過戶手續(xù)（時間如不合適，可以雙方協(xié)商確定）。六、如果中途一方反悔，不協(xié)助另一方辦理過戶手續(xù)的，應承擔違約賠償金XXX萬元。七、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。甲方：簽名 年月日甲妻：簽名 年月日乙方：簽名 年月日乙妻：簽名 年月日

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• 問 農村宅基地能否轉讓？農村宅基地轉讓協(xié)議是？
  答

   1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。

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