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• 134****8894

  注意驗(yàn)看有效證書。許多房產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，有效證書不是很全，雖然缺少部分證書不一定真會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但如果某個(gè)項(xiàng)目假造證書的話，則會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)，購房時(shí)一定要注意。
  面積是影響房屋總價(jià)至關(guān)重要的因素。防止面積欺詐非常關(guān)鍵。有關(guān)面積的問題，在合同中一定要詳細(xì)再詳細(xì)，尤其要避免因?qū)崪y面積與預(yù)售面積誤差過大給購房者所造成的不必要的損失。
  慎簽認(rèn)購書。買房第一步是與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，并交一定額度的定金。建議購房者**好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，以避免不必要的麻煩。
  留意購房合同文本。購房者應(yīng)和發(fā)展商簽署由房管部門印制的合同文本。這些文本對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)定，較少出現(xiàn)發(fā)展商擬定的“不平等條約”。 房價(jià)與物管費(fèi)要分簽。一般購房者繳納按購銷雙方約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和房屋面積計(jì)算出的房價(jià)款和按國家規(guī)定的各種稅費(fèi)。有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)消費(fèi)者的侵害。
  所以，購房者應(yīng)該將物業(yè)條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 明確交房日期。因建設(shè)資金不足而延期交房是常有的事。開發(fā)商為逃避責(zé)任，常常在交房時(shí)大做文章，購房者應(yīng)注意簽合同時(shí)，一定要將交房日期明白地確定為“×年×月×日”，同時(shí)，還要注明開發(fā)商不能按時(shí)交房需承擔(dān)的責(zé)任。
  注意所買房產(chǎn)是否已被抵押。在購房前消費(fèi)者應(yīng)核驗(yàn)開發(fā)商出示的國有土地使用權(quán)證時(shí)，須注意該證書上：“有關(guān)他項(xiàng)權(quán)利證明”欄內(nèi)是否注明上述抵押。
  如有上述情況，購房者應(yīng)注意核驗(yàn)自己購買的房產(chǎn)是否屬于已抵押的部分。 明確違約責(zé)任。在預(yù)售契約中一定要清楚約定責(zé)任，**好明確約定違約金，有些發(fā)展商要求客戶在簽定正式預(yù)售契約后，再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，購房者要注意協(xié)議統(tǒng)一，以免日后扯皮。

  查看全文↓ 2018-11-27 22:26:40
• 145****2398

  (一)房屋質(zhì)量問題的主要表現(xiàn)
  屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水;內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮;門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內(nèi)墻板潛水，陽臺(tái)積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落;室內(nèi)外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結(jié)構(gòu)及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)
  (二)出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因
  工程設(shè)計(jì)不合理、施工方偷工減料或者使用不合格的原料、施工方任意改變工程設(shè)計(jì)圖紙、擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、施工單位缺乏資質(zhì)導(dǎo)致施工不合格、監(jiān)理單位缺乏資質(zhì)等原因?qū)е卤O(jiān)督不到位、轉(zhuǎn)包或者違法分包等。
  (三)主要案例
  1.20xx年，韓某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，王某以21萬余元購買被告開發(fā)的宣城市某商城住房一套。20xx年，某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋經(jīng)工程驗(yàn)收合格后，將房屋交付給韓某。韓某在裝潢過程中發(fā)現(xiàn)房屋房體有裂縫及滲水現(xiàn)象，要求某房地產(chǎn)公司對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測。同年9月，經(jīng)某省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢測站檢測與分析，某房地產(chǎn)公司所交付給韓某的房屋部分貫穿墻體的裂縫趨于穩(wěn)定，墻體裂縫和樓板裂縫不會(huì)影響主體結(jié)構(gòu)安全使用，但是應(yīng)對(duì)墻體的裂縫、爆灰和預(yù)制板拼縫予以有效修補(bǔ)。法院判決支持了韓某的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)可了房屋檢測分析報(bào)告的效力，判令開發(fā)商對(duì)房屋出現(xiàn)的問題予以維修，并賠償了韓某房屋因此貶值的損失。
  2.韓先生購買了一套公寓，交房時(shí)，由于韓先生在國外，故未能按期辦理人住手續(xù)。3年后，韓先生回國，領(lǐng)取鑰匙人住。在人住3個(gè)月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當(dāng)時(shí)韓先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設(shè)的木地板。韓先生認(rèn)為該房屋質(zhì)量不合格，訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但開發(fā)商認(rèn)為，該房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，且3年前即已向韓先生發(fā)出入住通知，是由于韓先生自身原因未辦理人住手續(xù)，應(yīng)視為已經(jīng)交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過保修期，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)任何責(zé)任。法院經(jīng)審理后，認(rèn)為，雖然l年前開發(fā)商即向韓先生發(fā)出交房通知，但由于韓先生未對(duì)該房進(jìn)行驗(yàn)收，該房屋的保修期應(yīng)從韓先生實(shí)際入住日起算，因此，開發(fā)商應(yīng)為韓先生修理水管并承擔(dān)賠償責(zé)任。
  (四)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的法律責(zé)任
  房屋建造質(zhì)量的法律責(zé)任的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國合同法》、《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中。
  1.施工單位對(duì)建筑質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任
  根據(jù)建筑法的規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)由施工單位承擔(dān)責(zé)任。
  (1) 基本規(guī)定：《中華人民共和國建筑法》第六十二條的規(guī)定，建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。
  (2) 房屋低保修期限：
  《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條明確規(guī)定了建設(shè)工程的低保修期限：
  在正常使用條件下，建設(shè)工程的低保修期限為：
  ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
  ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
  ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;
  ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
  其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
  建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
  《建筑法》第四十一條的進(jìn)一步明確，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
  (3)建筑工程的保修范圍
  《建筑法》第四十一條第二款 建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。
  (4)施工單位不履行保修義務(wù)的處理
  《建筑法》第七十五條　建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定，不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，可以處以罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，承擔(dān)賠償責(zé)任。
  2.商品房購房人也可以向房屋出賣人追究責(zé)任
  對(duì)商品房購房人來說，直接找施工單位進(jìn)行維修并賠償非常費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以在《高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，規(guī)定了可以向房屋出賣人追究相應(yīng)責(zé)任，包括要求修復(fù)或者要求解除房屋買賣合同。房屋出賣人承擔(dān)責(zé)任后，可以向施工單位追償。
  根據(jù)高院的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
  因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請(qǐng)求法院解除合同和賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求法院解除合同和賠償損失。
  3.房屋質(zhì)量問題造成其他損失的責(zé)任承擔(dān)
  房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅會(huì)造成房屋本身的損害，還可能造成人身或者其他財(cái)產(chǎn)的損失，根據(jù)《建筑法》第八十條的要求，“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償。
  4.房屋超過合理使用年限后的質(zhì)量責(zé)任
  如果房屋超過了合理使用年限的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。
  根據(jù)《建筑法》第四十二條的規(guī)定，建設(shè)工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。
  (五)居民在遇到房屋質(zhì)量問題的處理方法
  一般而言，法院在處理房屋質(zhì)量問題時(shí)，首先會(huì)看造成房屋質(zhì)量問題的原因是什么。在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，居民首先應(yīng)當(dāng)通過房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對(duì)房屋問題進(jìn)行檢測，明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的原因，并通過拍照或者房屋檢測機(jī)構(gòu)現(xiàn)場記錄的方式固定房屋受損的證據(jù)。
  在取得房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)注意看房屋是否還在保修期內(nèi)。處在保修期內(nèi)的，居民可以向出賣人要求修復(fù)房屋并賠償損失，符合高院的規(guī)定即嚴(yán)重影響居住的，居民還可以要求解除購房合同。房屋已過保修期的，居民可以通過物業(yè)管理方建立的房屋公共維修基金來解決維修問題(專有物業(yè)除外)，但是房屋質(zhì)量問題經(jīng)檢測機(jī)構(gòu)鑒定后，認(rèn)定系主體結(jié)構(gòu)不合格的，買房人仍然有權(quán)要求解除房屋買賣合同。對(duì)于保修期，商品房買賣合同與《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的一般比較明確。
  對(duì)于房屋質(zhì)量問題造成其他財(cái)產(chǎn)或者人身受到損害的，受害的居民可以向責(zé)任人要求賠償損失。
  對(duì)于已經(jīng)超過了合理使用年限的房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)房屋承擔(dān)修復(fù)和維護(hù)的責(zé)任。
  此外，如果是房屋受損不是出于質(zhì)量問題，而是由于不可抗力或者意外事故如火災(zāi)、颶風(fēng)等原因造成的，那么已經(jīng)投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的居民，可以向保險(xiǎn)公司要求賠付相關(guān)損失。

  查看全文↓ 2018-11-27 22:26:38
• 145****3340

  1、我買的房子到底是不是70年產(chǎn)權(quán)?
  買房支招：在簽訂房屋買賣合同之前首先要審查開發(fā)商提供的五證是否齊全，審查時(shí)需要特別注意的是五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致。
  此外，簽訂合同時(shí)對(duì)于交房、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要明確約定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊語句，以避免日后糾紛發(fā)生。
  五證分別為《國有土地使用權(quán)證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》。
  市民可到發(fā)證機(jī)關(guān)相關(guān)網(wǎng)站，查詢這些證件的真?zhèn)?。一般來說，市民在購買商品房時(shí)，可重點(diǎn)查看《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)槿羝渌淖C不全便無法取得《商品房預(yù)售許可證》。
  2、開發(fā)商推遲交房怎么辦?
  買房支招：購房者遇到逾期交房等違約違法行為，應(yīng)根據(jù)自身需求并結(jié)合開發(fā)商補(bǔ)救情況選擇要房或退房。具體來講，如果開發(fā)商能夠盡快完善各項(xiàng)證件、手續(xù)，盡快使房屋滿足交付條件、確保將來能夠辦理房屋權(quán)屬證書，購房者可以選擇要房。當(dāng)然，即使合同得以繼續(xù)履行，購房者也有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任或要求賠償損失。
  另外，購房者也可以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證等手續(xù)為由，要求解除合同或確認(rèn)合同無效，如果合同被解除或確認(rèn)無效的，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)返還購房者已付購房款、利息并賠償損失，如果購房者認(rèn)為開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，購房者還可要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  3、開發(fā)商推遲辦證怎么辦?
  買房支招：按照購房合同中關(guān)于交付房產(chǎn)證時(shí)間的約定，有約定的依約定，沒有約定的依法律規(guī)定。根據(jù)**高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，自合同訂立之日起(預(yù)售房為交房之日起)90日內(nèi)，購房者應(yīng)取得房屋權(quán)屬證書，否則就可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
  其次，如果超過約定或法律規(guī)定的期限，由于開發(fā)商原因購房者沒有拿到房產(chǎn)證的，購房者可以向開發(fā)商主張逾期辦證的違約責(zé)任。合同明確約定了逾期辦證違約金的，依合同約定主張，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)主張逾期辦證違約金。
  4、房產(chǎn)面積縮水怎么辦?
  買房支招：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人以此請(qǐng)求解除合同的，不予支持;2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
  5、學(xué)區(qū)房不等于劃片房?
  買房支招：不少樓盤雖然與**的地理位置相鄰，但孩子的學(xué)籍能否劃入該片并不確定。有些樓盤與**僅一墻之隔，也不能劃入該**就讀。學(xué)區(qū)房也需要有“資格認(rèn)證”，而且學(xué)區(qū)房不等于劃片房。
  幼兒園社區(qū)可以自行配建，但**、**的劃片還需要教育局的整體規(guī)劃。市民買房時(shí)還是要多去了解房屋所在的區(qū)域范圍，購房合同中也會(huì)對(duì)房屋坐落的地址進(jìn)行詳細(xì)說明，市民可以將其與教育局劃片范圍進(jìn)行對(duì)比，這樣就可以清楚明白地了解該樓盤的劃片**，以免購買了所謂的學(xué)區(qū)房，卻仍不能入學(xué)。而對(duì)一些規(guī)劃中的教育資源，到底什么時(shí)候能夠投入使用也要了解清楚。
  眾所周知，買房子這件事就是一個(gè)麻煩體。買房到裝修到入住以后，每個(gè)過程都可能引起糾紛。在買房過程中常見問題有哪些?業(yè)主們該如何維權(quán)?
  6、空置房物業(yè)費(fèi)如何收取?
  買房支招：按照規(guī)定，連續(xù)三月無裝修空置房，物業(yè)費(fèi)按20%繳納
  7、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)怎么辦?
  買房支招：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房交付使用后，購買者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買者有權(quán)退房，給購買者造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。孔小姐所購房屋很可能是在地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程方面出現(xiàn)了質(zhì)量問題，因此，孔小姐可以退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
  8、定房時(shí)交了訂金又不想要了怎么辦?
  買房支招：常在買房初始階段發(fā)生的糾紛有購房者與開發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上，購房者給開發(fā)商的訂金是可以退還的，而定金一般無法退還。
  9、期房交房開發(fā)商要求漲價(jià)，合理嗎?
  買房支招：作為開發(fā)商應(yīng)履行合同義務(wù)，不可擅自變更合同約定內(nèi)容。作為購房者，在面對(duì)開發(fā)商違約的情況下，可以向人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。
  10、開發(fā)商加層怎么辦?
  買房支招：一般來講，開發(fā)商不可能擅自加高樓層，需要到規(guī)劃局進(jìn)行相關(guān)更改手續(xù)。

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相關(guān)問題

• 問 ??買房子遇到的問題常見的都有什么呢?
  答

  注意驗(yàn)看有效證書。許多房產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，有效證書不是很全，雖然缺少部分證書不一定真會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但如果某個(gè)項(xiàng)目假造證書的話，則會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)，購房時(shí)一定要注意。 面積是影響房屋總價(jià)至關(guān)重要的因素。防止面積欺詐非常關(guān)鍵。有關(guān)面積的問題，在合同中一定要詳細(xì)再詳細(xì)，尤其要避免因?qū)崪y面積與預(yù)售面積誤差過大給購房者所造成的不必要的損失。 慎簽認(rèn)購書。買房第一步是與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，并交一定額度的定金。建議購房者**好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，以避免不必要的麻煩。 留意購房合同文本。購房者應(yīng)和發(fā)展商簽署由房管部門印制的合同文本。這些文本對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)定，較少出現(xiàn)發(fā)展商擬定的“不平等條約”。 房價(jià)與物管費(fèi)要分簽。一般購房者繳納按購銷雙方約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和房屋面積計(jì)算出的房價(jià)款和按國家規(guī)定的各種稅費(fèi)。有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)消費(fèi)者的侵害。所以，購房者應(yīng)該將物業(yè)條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 明確交房日期。因建設(shè)資金不足而延期交房是常有的事。開發(fā)商為逃避責(zé)任，常常在交房時(shí)大做文章，購房者應(yīng)注意簽合同時(shí)，一定要將交房日期明白地確定為“×年×月×日”，同時(shí)，還要注明開發(fā)商不能按時(shí)交房需承擔(dān)的責(zé)任。 注意所買房產(chǎn)是否已被抵押。在購房前消費(fèi)者應(yīng)核驗(yàn)開發(fā)商出示的國有土地使用權(quán)證時(shí)，須注意該證書上：“有關(guān)他項(xiàng)權(quán)利證明”欄內(nèi)是否注明上述抵押。如有上述情況，購房者應(yīng)注意核驗(yàn)自己購買的房產(chǎn)是否屬于已抵押的部分。 明確違約責(zé)任。在預(yù)售契約中一定要清楚約定責(zé)任，**好明確約定違約金，有些發(fā)展商要求客戶在簽定正式預(yù)售契約后，再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，購房者要注意協(xié)議統(tǒng)一，以免日后扯皮。

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• 問 ??購買房子糾紛常見的都有哪些呢？
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  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見的種類，合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人。避免一房二賣，需要注意以下幾個(gè)方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時(shí)。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。5、中介費(fèi)糾紛很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因?yàn)橐恍┰驘o法履行，這個(gè)時(shí)候購房者想要要回中介費(fèi)，但是中介機(jī)構(gòu)卻不退。對(duì)于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時(shí)候，**好在協(xié)議中約定好中介費(fèi)的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時(shí)候很喜歡對(duì)自己的房屋進(jìn)行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對(duì)于這樣的情況，購房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進(jìn)合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。7、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛一般夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的時(shí)候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無法及時(shí)使用糾紛很多購房者買了房子但是住進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對(duì)這些問題進(jìn)行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對(duì)于這樣的情況，購房者一定要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

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• 問 購買房子糾紛常見的都有什么呢？
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  1、逾期交付房屋引起的糾紛賣方在合同約定的交房時(shí)間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛?，比如買家未按時(shí)付款，否則要對(duì)買家承擔(dān)違約責(zé)任。這時(shí)，買家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計(jì)算。2、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但買家想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，而賣家一般是不辦過戶手續(xù)。賣家不辦理過戶手續(xù)時(shí)，買家如果對(duì)這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免賣家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，**好將房屋進(jìn)行保全。3、要求返還定金引起的糾紛按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。按照法律的規(guī)定，支付定金應(yīng)當(dāng)簽訂定金合同，如果買家付了定金后，只是由中介公司或賣家出具了一個(gè)“收條”，上面寫了“定金”兩個(gè)字，而且在支付定金的時(shí)候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個(gè)定金的性質(zhì)是無法確定的。在這種情況下，買家不想購買房屋，定金應(yīng)當(dāng)返還。4、要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛要求解除合同或確認(rèn)合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會(huì)伴隨著賠償損失的請(qǐng)求，法院在審理這類案件時(shí)會(huì)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度的不同，來判定各方承擔(dān)的責(zé)任。5、因“黑白合同”引起的糾紛“黑白合同”又稱陰陽合同，指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。但是，這樣的規(guī)定并不全面，因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會(huì)難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。6、因戶口遷移引起的糾紛房屋交付后，買家才發(fā)現(xiàn)房子還存有賣家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣家應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會(huì)被受理。所以此類糾紛暫時(shí)不能通過法律途徑解決。

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• 問 ??常見的安置房問題都有哪些？
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  　　買安置房的注意事項(xiàng)：　　(一)購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同?！　?二)動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長?！　?三)在購買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定?！　?四)購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔

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• 問 買房子貸款的手續(xù)都有哪些呢？
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  買房子按揭需要什么手續(xù)1．需要貸款人到貸款銀行填報(bào)《個(gè)人住房借款申請(qǐng)表》并提交下列材料：①身份證、戶口；②購買住房的合同意向書或其他證明文件；③所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收人證明；④貸款銀行要求的其他證明。2．有關(guān)貸款銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)及其他各項(xiàng)證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具貸款承諾書，并與借款人簽訂抵押合同。3．其借款人辦理抵押房屋的保險(xiǎn)，持購房合同到貸款銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理抵押房屋的保險(xiǎn)。4．其借款人持購房合同、抵押合同、收押合同及保險(xiǎn)單，與第三方（法人）擔(dān)保人一起到貸款銀行簽訂《個(gè)人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記，當(dāng)事人要求公證的，可到公證機(jī)關(guān)辦理公證。5．到貸款銀行將貸款以轉(zhuǎn)帳方式劃入合同中指定的售房單位在貸款銀行的存款帳戶。買房子按揭需要什么手續(xù)？買房貸款需要什么材料？買房貸款需要什么材料1．提交個(gè)人住房借款申請(qǐng)書；2．提交身份證復(fù)印件；3．要經(jīng)辦行認(rèn)可的，有關(guān)部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料；4．對(duì)合法購買的住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件；5．需要抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；6．需保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；7．有關(guān)銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價(jià)證券；8．需房屋銷（預(yù)）售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證；9．配偶與其共同申請(qǐng)借款的，借款申請(qǐng)書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示結(jié)婚證和戶口簿等；10．貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。

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