已有3個回答

• 132****5416

  如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。 申請銀行個人住房貸款工作流程：
  （一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。
  （二）支付30％以上的房款。
  （三）去房管部門辦理預(yù)售登記。
  （四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。 兩種還貸方式利息天壤之別 一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。 市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。 “在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！?簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現(xiàn)在要少2.49萬元。 銀行普遍主薦“等額法” 為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。 在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費信貸超市，記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房，**30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372.78元； 記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。 究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話： “兩種還貸方法哪一種更合算呢？” “總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了。” “哪一種更方便呢？” “當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！?隨后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員**終也承認應(yīng)該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。 銀行傾向性在于息差 導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差?！?“兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算，得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！ 該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于“吃利息飯”的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？ 至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測算，銀行的計算機系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了。 而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時間也只有一年零兩個月。大多數(shù)時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達11多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。 銀行稱沒占到便宜 昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事。 “不存在銀行占便宜。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的，而是央行規(guī)定的?！苯ㄐ薪K省分行房地產(chǎn)信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。 “簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?！?據(jù)叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應(yīng)增加。 針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現(xiàn)狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強告知義務(wù)。 “可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！?一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。 消協(xié)稱購房人有知情權(quán) 南京市消費者協(xié)會秘書長孫建和在剖析上述現(xiàn)象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費者提供服務(wù)的經(jīng)營者，有義務(wù)在服務(wù)場所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容，即兩種不同的還款方式。另外，還應(yīng)該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權(quán)利。 我國《消法》第八條、第九條規(guī)定，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利”；“消費者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務(wù)”；“消費者在自主選擇商品或服務(wù)時，有權(quán)進行比較、鑒別和挑選?！?孫建和認為，如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規(guī)定，對消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。 原因在雙方信息不對稱 貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規(guī)定。然而，為何到了實際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么？ 受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因。在市場經(jīng)濟條件下，這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢。 錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規(guī)定也只是面對銀行而設(shè)的，普通人無從得知，所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理。 陳廣華律師也認為，在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導(dǎo)。(記者/王海燕鄭春平) 相關(guān)鏈接 兩種還貸方式比較
  1、計算方法不同。 等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。 等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，
  2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；
  3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右)，“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例**高時也就各占50%左右。
  4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。 望采納答案，感謝了！

  查看全文↓ 2018-11-18 10:58:32
• 151****0664

  主要還是國家大政策,當落實到個人的時候總會出現(xiàn)這樣那樣的問題,利率的提升是因為宏觀調(diào)控,為了對付通脹,實施緊縮,控制貸款,銀行的可貸資金越少,就會提高利率,簡單的說誰給的價高風(fēng)險低,就借給誰嗎.
  雖然你和哥哥都是二套房,但是可以考慮公積金貸款嗎,那個和二套沒太大關(guān)系呀

  查看全文↓ 2018-11-18 10:58:14
• 133****6584

  
  說到貸款利率這個詞我想大家應(yīng)該都不陌生，大家可能到現(xiàn)在都沒有買過房子，但至少都跟銀行打過交道。在銀行存錢有利息，貸款同樣也存在利息，銀行它也屬于一個盈利性的組織，銀行大部分的收入來源都是貸款利率和存款利率的差額。所以貸款的利率遠遠高于存款利率。
  
  目前在咱們國家5年以上的貸款利率是4.9%，1-5年的利率是4.75%，1年以內(nèi)的貸款利率是4.35%，在這里我們討論的是購房貸款，所以5年以內(nèi)的貸款利率先不考慮。
  
  我們今天談?wù)勝J款的基準利率，目前的房貸的基準利率是4.9%，前段時間首套房貸款利率優(yōu)惠政策取消了，在取消優(yōu)惠政策之前如果是第一次貸款買房的話可以享受基準利率的8.5折的優(yōu)惠政策，相當于貸款利率只有4.17%，
  
  有的地方可能優(yōu)惠政策還要大，地方不同優(yōu)惠幅度都不一樣，后來又傳出二十家銀行干脆停止發(fā)放購房貸款的消息，緊接著是二套房貸上浮標準也要調(diào)整為20%，有的地方甚至首套房都要上調(diào)10%，上浮20%是什么概念，就是基準利率的1.2倍，貸款利率就變成了5.88%，大家聽到上的數(shù)字或許沒有什么感覺，我們舉個例子大家就會明白差別還是很大的。
  以首套房為例，貸款100萬貸30年按基準利率計算每月還款額為5307元，如果按8.5折優(yōu)惠政策計算每月還款額為4872元，一個月相差435元，一年相差5220元，30年相差156600，這僅僅是按100萬來計算，如果是貸500萬或1000萬呢？如果首套房貸款利率再上浮10%呢？差距就會越來越大。
  
  去年國家全面寬松的購房貸款政策讓樓市一路攀升，成交價格和成交量都創(chuàng)出歷史天量，產(chǎn)生這種量價齊生的狀況和購房貸款寬松的政策有很大關(guān)系，因為貸款利率低，貸款買房比較劃算，能有資格的買的都貸款買房了。
  隨著國家決策層從“化解房地產(chǎn)庫存”轉(zhuǎn)變成“抑制房地產(chǎn)泡沫”，銀行的信貸政策開始連續(xù)收緊，限貸令成為了抑制泡沫的殺手锏，不僅首套房利率標準連續(xù)提高，現(xiàn)在開始了提高利率的硬性措施，說明化解庫存的任務(wù)基本完成，就像開發(fā)商賣房子一樣，剛開始為了回籠資金，對于前期購房的客戶給出種種優(yōu)惠政策刺激大家來買，一旦資金缺口補上之前的優(yōu)惠政策就會慢慢取消了，既可以不著急慢慢的來賣了，甚至還來個饑餓營銷的手段。
  本來購房貸款一直就是一種政策優(yōu)惠措施，對于銀行來講，利息差是銀行的主要盈利模式或者說是主要的收入來源，但是隨著各種互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的誕生普及，讓銀行**大的儲蓄來源活期存款被余額寶等等貨幣基金顛覆，民間一些理財產(chǎn)品比銀行的存款利率要高很多而且也具有一定的安全保障，讓銀行的吸儲方式轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣N明目的理財產(chǎn)品，而理財產(chǎn)品的利率基本在年化4到5%之間，銀行正常的存款利率活期為0.35%，三年期才2.75%，兩年期的2.1%，一年期的1.5%，如果4-5%的話就已經(jīng)和貸款的基準利率4.9%持平了，再加上營銷成本網(wǎng)店成本，目前的房貸利率讓銀行沒有了利潤，自然也就沒有放貸動力。
  

  查看全文↓ 2018-11-18 10:58:08

相關(guān)問題

• 問 現(xiàn)在首套房利率是多少？ 為什么現(xiàn)在首套房也總要不斷地提高房貸利率
  答

  管理員不負責(zé)任，這個答案你也推薦，樓主要的是**新的，**新的利率在6月8號的時候已經(jīng)調(diào)整了。貸款本金:280000元 貸款年限:15年(180個月) 利率不變還清全部貸款時的幾種情況: ☆按照商業(yè)貸款,等額本息計算 年 利 率:6.8%(月利率5.66666666666667‰) 每月月供:2485.52元 總 利 息:167392.69元 ☆按照商業(yè)貸款,等額本金計算 年 利 率:6.8%(月利率5.66666666666667‰) 首月月供:3142.22元 逐月遞減:8.81元 末月月供:1564.37元 總 利 息:143593.33元 等額本息還款法: 每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數(shù)〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數(shù)-1〕 每月應(yīng)還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕 每月應(yīng)還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕 總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金 說明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4個15相乘的意思) 等額本金還款法: 每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率 每月應(yīng)還本金=貸款本金÷還款月數(shù) 每月應(yīng)還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率 每月月供遞減額=每月應(yīng)還本金×月利率=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率 總利息=〔(總貸款額÷還款月數(shù)+總貸款額×月利率)+總貸款額÷還款月數(shù)×(1+月利率)〕÷2×還款月數(shù)-總貸款額 說明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4個15相乘的意思)

  全部3個回答>
• 問 首套房利息是多少? 現(xiàn)在首套房，房貸利率多少？
  答

  1、二套房貸**及利率規(guī)定，多數(shù)銀行采取的措施與國家政策相一致，即二套房貸**比例不得低于50%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2、今年3月份，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率1.124倍，環(huán)比2月份上升0.92%；比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%，上升23.54%。從全年數(shù)據(jù)來看，首套房貸平均利率增速逐漸向二套增速靠攏，今年3月份數(shù)據(jù)顯示二套房貸款利率增速首次超過首套房貸款利率增速。3、目前市場中有小部分銀行分支行暫停房貸業(yè)務(wù)，其中多為中小銀行，由于體量及吸儲能力差異，針對房貸的調(diào)整屬于正常操作。就市場中銀行消化房貸業(yè)務(wù)需求的占比來看，中小型銀行占比較小，個別中小銀行調(diào)整實際對市場影響并不大。從政策層面來說，大型銀行及四大行會一直穩(wěn)定消化房貸需求，政策框架內(nèi)，銀行擔(dān)有穩(wěn)定市場的義務(wù)，但從長遠來看銀行間的競爭重心將會由房貸轉(zhuǎn)移至其他業(yè)務(wù)上。

  全部5個回答>
• 問 首套房貸利率是多少? 首套房貸利率為什么上調(diào)
  答

  您可通過中國銀行門戶網(wǎng)站“金融數(shù)據(jù)”-“存/貸款利率”中的“人民幣貸款利率表”查詢我行的基準利率。如需進一步了解，請您詳詢中國銀行官方服務(wù)熱線95566。如有疑問，請繼續(xù)咨詢中國銀行在線客服，歡迎下載中國銀行手機銀行或關(guān)注“中國銀行微銀行”辦理業(yè)務(wù)。

  全部4個回答>
• 問 首套房貸利率多少?  首套房貸利率是什么？首套房貸利率是多少
  答

  目前人行公布貸款基準年利率：0-6個月（含6個月），年利率：4.35%；6個月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年（含30年），年利率：4.90%；貸款利率需要結(jié)合您申請的業(yè)務(wù)品種、信用狀況、擔(dān)保方式等因素進行綜合的定價，需經(jīng)辦網(wǎng)點審批后才能確定。

  全部3個回答>
• 問 現(xiàn)在首套房的房貸利率是多少? 現(xiàn)在首房貸利息多少？
  答

  首套房**3成起，大戶型和排屋別墅要5成個別地區(qū)，對信貸記錄優(yōu)良、購買面積小于90方的，仍2成**，例如蘇州建行廣州順德，則對未使用公積金貸款的客戶，實行2成**每個地區(qū)都不一樣吧 ，你再仔細看看二套房5成起銀行按揭利率根據(jù)各個銀行不一樣，首套基本是0.85。但有傳言，仍有地方小銀行在按7折辦理，具體不詳值得一提的是中行，首套基準利率0.85、二套1.1倍、三套1.2倍（已貸）

  全部3個回答>