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• 151****4468

  你想問的是為什么，還是怎么算？
  房屋空置率的計(jì)算是為了了解市場(chǎng)對(duì)房屋的需求趨勢(shì)，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場(chǎng)可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。

  查看全文↓ 2018-07-18 20:22:09
• 136****9837

  使用過空置率這一指標(biāo)來描述房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子。控制率計(jì)算的偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實(shí)際太遠(yuǎn)，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。
  “以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標(biāo)準(zhǔn)再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權(quán)威”結(jié)論。這使筆者感到很有必要結(jié)合形勢(shì)，重新討論一下這個(gè)問題。
  問題都出在空置率的計(jì)算公式和空置標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定上。歐美大多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，崇尚的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)，雖然都在搞住房保障制度建設(shè)，但并不會(huì)有政府機(jī)構(gòu)重視商品房空置率的監(jiān)測(cè)問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區(qū)，在10%與20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)。
  雖然國外確有學(xué)者使用過空置率這一指標(biāo)來描述房地產(chǎn)領(lǐng)域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場(chǎng)待售、待租的房產(chǎn)作為分子（在2006年3月1日建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾主持召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)座談會(huì)上，劉志鋒副部長(zhǎng)印證了這一點(diǎn)）。而在中國國內(nèi)，有的機(jī)構(gòu)或?qū)W者是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來計(jì)算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學(xué)者使用的公式相比，這兩個(gè)公式的分母縮小了大約20～60倍。
  根據(jù)建設(shè)部綜合財(cái)務(wù)司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司編寫的《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2004年12月末，中國城鎮(zhèn)房屋建筑面積為149.06億平方米，其中住宅建筑面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學(xué)者的算法，商品房的空置率只有0.83%，商品住宅的空置率只有0.77%。根據(jù)**新數(shù)據(jù)，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米（空置面積的上升與宏觀調(diào)控中形成的市場(chǎng)觀望有直接關(guān)系），兩者的空置率仍然不足1%。

  查看全文↓ 2018-07-18 20:22:04
• 148****3796

  怎樣選擇好商鋪 　選擇商鋪，不需要太多經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)。只需要了解這個(gè)城市，知道你所要投資區(qū)域的消費(fèi)群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過簡(jiǎn)單的計(jì)算就能甄別出值得投資的商鋪。
  　　“位置、位置、還是位置”，這是業(yè)內(nèi)人士楊廣安提出的選擇商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步可解讀成“所選城市在全國的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。
  而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。 　　與商場(chǎng)里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優(yōu)勢(shì)，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設(shè)計(jì)和管理上的失誤都會(huì)直接影響商鋪的投資價(jià)值。 　　很多消費(fèi)者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為越靠近城中心位置越好，事實(shí)卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會(huì)使處在這種地段的商鋪產(chǎn)生高空置率。
  楊廣安說，地理上的好位置不是絕對(duì)的，還要考慮其能否

  查看全文↓ 2018-07-18 20:21:56
• 146****6810

  空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
  自己把握，看你想要收益法評(píng)估出來多少錢。
  收益年遞增額？
  我把，我們的步驟給你發(fā)過去，你看看。
  eg：
  考慮到目前該商圈商業(yè)服務(wù)用房的供應(yīng)量不大，區(qū)域內(nèi)1層商鋪總體空置率較低，故空置和收租損失率取5%，由此計(jì)算有效毛收益。
  估價(jià)對(duì)象無租約限制。
  2、計(jì)算年有效毛收入
  年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租損失率）]×12
  =[61×（1-5%）]×12
  =695.40元/m2
  3、估算運(yùn)營費(fèi)用
  委估房地產(chǎn)出租時(shí)，主要產(chǎn)生的運(yùn)營費(fèi)用有稅金及附加、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。
  A、維修費(fèi)：根據(jù)吉林市同類物業(yè)的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
  B、保險(xiǎn)費(fèi)：指房地產(chǎn)意外損失的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取年有效毛收入的0.15%。
  C、稅金：根據(jù)國家現(xiàn)行稅收政策，估價(jià)對(duì)象出租主要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加，其中房產(chǎn)稅為年有效毛收入的12%；營業(yè)稅為年有效毛收入的5%；城建稅為營業(yè)稅稅額的7%；教育費(fèi)附加為營業(yè)稅稅額的3%；地方教育附加為營業(yè)稅稅額的2%；印花稅為有效毛收入的0.1%。
  D、租賃管理費(fèi)：根據(jù)吉林市同類物業(yè)的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
  年總運(yùn)營費(fèi)用=維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋房產(chǎn)稅＋營業(yè)稅＋城建維護(hù)稅＋教育費(fèi)附加＋地方教育附加＋印花稅＋租賃管理費(fèi)
  =年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
  =695.40×0.2335
  =162.38元/m2
  4、計(jì)算年總凈收益
  年總凈收益=年有效毛收入-年總運(yùn)營費(fèi)用
  =695.40-162.38
  =533.02元/m2
  5、收益期的確定
  估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)建成年份為2010年，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，依據(jù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房使用年限為60年，建筑物剩余使用年限為56年，另根據(jù)《國有土地使用證》證號(hào)為XXXX號(hào)，該用地以出讓方式取得，終止日期為2050年1月4日，至估計(jì)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限為35.47年。故本次估價(jià)收益期按土地剩余年限計(jì)算，即剩余收益年期n=35.47年。
  6、選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
  報(bào)酬率采用累加法，累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。
  根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
  風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：風(fēng)險(xiǎn)分低、中、高、投機(jī)四個(gè)檔次，相應(yīng)的調(diào)整值的分為0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估價(jià)對(duì)象為臨街經(jīng)營性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，根據(jù)同類房地產(chǎn)行業(yè)投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素，本次估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取4.0%。
  故報(bào)酬率為：2.75%+4.25%=7.0%
  7、計(jì)算收益價(jià)格
  通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，估價(jià)對(duì)象所處商圈類似經(jīng)營的狀態(tài)較好，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀態(tài)及所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)，并考慮牛馬行商圈發(fā)展較為成熟，采用凈收益每年不變公式。
  收益價(jià)格計(jì)算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
  式中R——綜合報(bào)酬率
  n——收益年限
  A——年凈收益
  533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精確至個(gè)位）
  

  查看全文↓ 2018-07-18 20:21:53

相關(guān)問題

• 問 空置率怎么算? 何為空置率？住房空置率從何而來？
  答

  住房空置的合理性需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的空置面積十分正常。首先，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會(huì)即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。在這段時(shí)間內(nèi)，這些商品房將暫時(shí)表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個(gè)方面：第一，商品房?jī)r(jià)格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購買時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時(shí)間進(jìn)行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時(shí)間。第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多,為達(dá)成交易，開發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個(gè)信息溝通的過程。基于以上三點(diǎn)，商品房空置按照時(shí)間長(zhǎng)短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌?chǎng)空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標(biāo)準(zhǔn)來劃分摩擦空置和市場(chǎng)空置，市場(chǎng)空置估計(jì)只占一半左右。

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• 問 空置率怎么算?何為空置率 空置率的計(jì)算方法
  答

  你想問的是為什么，還是怎么算？房屋空置率的計(jì)算是為了了解市場(chǎng)對(duì)房屋的需求趨勢(shì)，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場(chǎng)可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。如果說怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??商鋪空置率怎么算合適？作用都有哪些呢？
  答

  算法是：賣方稅：1、個(gè)人所得稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*20%。2、增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*5.5%。3、土地增值稅：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*30%至60%。（注：此點(diǎn)稅率為四級(jí)累進(jìn)，按差價(jià)越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）買方稅：1、契稅：評(píng)估價(jià)*3%。雙方稅：各一仟左右。以上算法均需提供原價(jià)的購房發(fā) 票，或在房管局調(diào)檔調(diào)出原購房發(fā) 票復(fù)印件。

  全部3個(gè)回答>
• 問 空置率怎么算? 房屋空置率的統(tǒng)計(jì)方法有哪些
  答

  西方各國的住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)中，空置（housing vacany）分為自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美國國家統(tǒng)計(jì)局的解釋是：空置量是指調(diào)查時(shí)點(diǎn)無人居住的住宅單元數(shù)量。如果被調(diào)查住宅的住戶在其他地方有更經(jīng)常的住宅，則該套住宅也為空置。 空置率指某一時(shí)刻空置住宅面積占全部住宅面積的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美國、香港、臺(tái)灣關(guān)于空置率的定義是：相應(yīng)類型（或用途）房屋的空置量與其總存量的比例，其計(jì)算公式為：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美國，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市場(chǎng)性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的計(jì)算公式為：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋空置率怎么算
  答

  我國的住房空置指標(biāo)和空置率 ： 隨著房改的深入和住房商品化的發(fā)展，商品房逐步增加，我國于20世紀(jì)90年代，出臺(tái)了空置商品房指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計(jì)算住房空置率時(shí)，**初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來計(jì)算，后來又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來計(jì)算（目前仍較多地使用這一計(jì)算方法）。再后來，人們又發(fā)現(xiàn)，空置的住房都累計(jì)了多年來的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對(duì)口徑，因而有些專家建議用連續(xù)3年建房總數(shù)為分母來計(jì)算，但未形成統(tǒng)一規(guī)定。 人們?cè)谑褂眠@個(gè)我國“獨(dú)創(chuàng)”的空置住房指標(biāo)中發(fā)現(xiàn)，年底建成而未售出的住房中有相當(dāng)大的部分是待銷房，并會(huì)在第二年內(nèi)售出?？梢?，這個(gè)空置商品房指標(biāo)只能說明當(dāng)年建成住房在當(dāng)年的銷售情況。由于它把許多待銷房統(tǒng)統(tǒng)納入空置范疇，就不能準(zhǔn)確地說明住房真實(shí)的積壓情況，是一個(gè)戴著“空置”帽子卻包含許多“非空置”待銷住房而有明顯缺陷的指標(biāo)。因此，用它為基礎(chǔ)計(jì)算出來的住房空置率也存在明顯的缺陷。 為了使統(tǒng)計(jì)指標(biāo)能比較準(zhǔn)確地反映商品住房的銷售和積壓狀況，有關(guān)主管部門針對(duì)住房空置指標(biāo)存在的缺陷，在2003年做出補(bǔ)充規(guī)定，決定將相關(guān)指標(biāo)補(bǔ)充為：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓房。許多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這一補(bǔ)充規(guī)定的指標(biāo)比空置指標(biāo)能夠較為準(zhǔn)確地反映住房的積壓情況，但因它僅僅起到“補(bǔ)充”作用，并沒有用待銷住房指標(biāo)來取代住房空置指標(biāo)，目前人們普遍使用的仍然是原定的不夠準(zhǔn)確的住房空置指標(biāo)。公布的九部門“國15條”中第四條就規(guī)定，“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，這是正式文件中使用的有別于現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的提法。為此，許多業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁，希望能對(duì)現(xiàn)行的住房空置統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行修改補(bǔ)充，使之真正反映住房空置情況。

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