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• 145****0315

  住房空置的合理性
  需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的空置面積十分正常。
  首先，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會(huì)即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過(guò)銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫(kù)存期。在這段時(shí)間內(nèi)，這些商品房將暫時(shí)表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個(gè)方面：第一，商品房?jī)r(jià)格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購(gòu)買(mǎi)時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時(shí)間進(jìn)行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時(shí)間。第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多,為達(dá)成交易，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個(gè)信息溝通的過(guò)程?；谝陨先c(diǎn)，商品房空置按照時(shí)間長(zhǎng)短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌?chǎng)空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分摩擦空置和市場(chǎng)空置，市場(chǎng)空置估計(jì)只占一半左右。

  查看全文↓ 2019-05-03 16:58:39
• 143****7240

  空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
  
  空置率的定義
  
  空置率主要用在國(guó)內(nèi)，與國(guó)外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_(kāi)發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。
  
  空置率的種類
  
  按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率
  
  空置率和增量市場(chǎng)的空置率。 房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。
  
  房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。
  
  空置率的算法
  
  空置率的算法--當(dāng)前流行的空置率的計(jì)算方法有三種：空置率=全社會(huì)空置房面積/全部住房面積

  查看全文↓ 2019-05-03 16:58:36
• 151****9591

  如果把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比作一個(gè)水池，過(guò)去十年這個(gè)水池的水位持續(xù)快速上升，也就是說(shuō)中國(guó)的住房存量大幅增長(zhǎng)。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樗剡M(jìn)水的速度一直大于出水的速度，也就是說(shuō)每年新建的房子一直大于新賣(mài)出的房子，甚至連**火的2017年也不例外（新開(kāi)工17.9億平，新銷售16.9億平）。過(guò)去水位上升沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)樗厥强盏?，但如果水池滿了，再持續(xù)進(jìn)水就可能爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。那么問(wèn)題來(lái)了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大水池現(xiàn)在水位有多高？中國(guó)住房過(guò)剩了嗎？
  
  
  
  這是一個(gè)很重要但也很復(fù)雜的問(wèn)題。由于各種歷史原因，中國(guó)的住房體系和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)十分混亂，關(guān)于整體住房存量沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)。現(xiàn)有數(shù)據(jù)大多存在缺陷。我們這篇報(bào)告將系統(tǒng)梳理中國(guó)的住房供應(yīng)體系，并在現(xiàn)有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行估算，力求厘清中國(guó)住房總量，并與國(guó)際水平進(jìn)行對(duì)比分析中國(guó)住房是否過(guò)剩。
  
  一
  
  透視中國(guó)城市住房供應(yīng)體系：
  
  我們身邊的四大類住房
  
  厘清中國(guó)有多少住房首先要搞清中國(guó)的住房供應(yīng)體系。中國(guó)特色的住房供應(yīng)體系呈現(xiàn)典型的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村多為宅基地自建房，城鎮(zhèn)則以商品房為主，兩條線并存。過(guò)去大部分人住在農(nóng)村，但隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升，中國(guó)未來(lái)的住房體系一定是以城鎮(zhèn)住房為主，平時(shí)我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)也主要指城鎮(zhèn)住房，因此本文將以城鎮(zhèn)住房作為研究標(biāo)的。
  
  
  
  接下來(lái)就讓我們梳理一下現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，搞清楚城鎮(zhèn)住房的各種類型。經(jīng)過(guò)多輪市場(chǎng)化改革，除了歷史遺留的已購(gòu)公房，我國(guó)基本確立了以商品房為主、保障性住房為輔的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)制度，還有不太合法、屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房作為補(bǔ)充。
  
  
  
  圖表1 我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系
  
  
  
  資料來(lái)源：公共資料整理 如是金融研究院
  
  
  
  目前這套城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系源自1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年之前，城鎮(zhèn)住房主要是計(jì)劃分配的公房，也就是我們常說(shuō)的福利分房。公房主要由政府、企業(yè)、軍隊(duì)興建，私房極少，基本被取消。福利分房產(chǎn)生了很多問(wèn)題。1985年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房調(diào)查結(jié)果顯示，人均住房面積僅2-4平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人民的居住需求。
  
  
  
  1994年房改之后，城鎮(zhèn)住房體系進(jìn)入新時(shí)代，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，逐步形成了已購(gòu)公房、商品房、保障房和小產(chǎn)權(quán)房四大類并存的格局。
  
  
  
  第一類是已購(gòu)公房。房改之前的存量住房，也就是單位分配的公房參加房改逐漸商品化，職工通過(guò)工齡折算，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)已建公房，根據(jù)建設(shè)主體可分為央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、房改房等，現(xiàn)統(tǒng)稱為已購(gòu)公房。
  
  
  
  圖表2 已購(gòu)公房分類
  
  

  查看全文↓ 2019-05-03 16:58:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是房屋空置率 空置率從何而來(lái)
  答

  房屋有空置率，到底什么是空置率呢？房屋空置率的高低意味著什么？空置率又是怎么來(lái)的，就讓小編告訴你把。  什么是空置率？ 空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率 空置率和增量市場(chǎng)的空置率。 房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當(dāng)前流行的空置率的計(jì)算方法有三種：空置率=全社會(huì)空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭。

• 問(wèn) 空置率怎么算?何為空置率 空置率的計(jì)算方法
  答

  你想問(wèn)的是為什么，還是怎么算？房屋空置率的計(jì)算是為了了解市場(chǎng)對(duì)房屋的需求趨勢(shì)，如果房屋空置過(guò)多，說(shuō)明需求量不足或購(gòu)買(mǎi)力不夠，國(guó)家或市場(chǎng)可作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。如果說(shuō)怎么算，用未使用的房屋數(shù)除以總數(shù)再乘以100%，即可。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么是住房空置率 怎么計(jì)算空置率
  答

  空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 住房“空置率”為何被“空置” 商品房空置率對(duì)房地產(chǎn)投資波動(dòng)的影響 空置率的定義 空置率主要用在國(guó)內(nèi)，與國(guó)外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_(kāi)發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率 空置率和增量市場(chǎng)的空置率。 房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當(dāng)前流行的空置率的計(jì)算方法有三種：空置率=全社會(huì)空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭。

• 問(wèn) 空置率是什么 如何計(jì)算空置率
  答

  空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 空置率的定義 空置率主要用在國(guó)內(nèi)，與國(guó)外的空房率不同?？辗柯手傅氖情_(kāi)發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。 空置率的種類 按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率 空置率和增量市場(chǎng)的空置率。 房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。 房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指初次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--當(dāng)前流行的空置率的計(jì)算方法有三種：空置率=全社會(huì)空置房面積/全部住房面積 空置率=空置商品房面積/**近三年內(nèi)竣工面積 空置率空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積 眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭。

• 問(wèn) 空置率怎么算? 房屋空置率的統(tǒng)計(jì)方法有哪些
  答

  西方各國(guó)的住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)中，空置（housing vacany）分為自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋是：空置量是指調(diào)查時(shí)點(diǎn)無(wú)人居住的住宅單元數(shù)量。如果被調(diào)查住宅的住戶在其他地方有更經(jīng)常的住宅，則該套住宅也為空置。 空置率指某一時(shí)刻空置住宅面積占全部住宅面積的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美國(guó)、香港、臺(tái)灣關(guān)于空置率的定義是：相應(yīng)類型（或用途）房屋的空置量與其總存量的比例，其計(jì)算公式為：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量÷100%。在美國(guó)，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市場(chǎng)性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的計(jì)算公式為：出租住宅空置率=空置出租住宅/(已出租的住宅+空置出租住宅)÷100%。

  全部3個(gè)回答>