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• 133****5746

  沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，只有宅基地證。

  查看全文↓ 2018-06-23 14:27:10
• 152****7769

  農(nóng)民自建房能不能辦產(chǎn)權(quán)證，主要看該房屋所在地的土地性質(zhì)是國(guó)有的還是集體的，這個(gè)在土地使用證上可以體現(xiàn)出來(lái)。如果土地性質(zhì)是國(guó)有的，則可以自由轉(zhuǎn)讓，也可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如果土地是屬于集體所有的，則不能上市交易，只能在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
  農(nóng)村自建房可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但宅基地的集體土地使用權(quán)必須要依照法律規(guī)定程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和受讓。中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知（中發(fā)〔1997〕11號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有?！眹?guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄斗课莸怯涋k法》第87條規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”
  

  查看全文↓ 2018-06-23 14:26:52
• 156****4304

  已建成的房屋，如果國(guó)家沒(méi)有認(rèn)定為違章建筑，說(shuō)明該建筑物的存在是合法的，只是要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。
  嚴(yán)格講，合法擁有房產(chǎn)是看你是否有產(chǎn)權(quán)證。
  但是，我們國(guó)家有許多歷史遺留問(wèn)題，比如小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，單位自建房問(wèn)題等等。這些以后都會(huì)解決的。
  目前沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)辦證有問(wèn)題，但是拆遷沒(méi)問(wèn)題，拆遷時(shí)一般都會(huì)同時(shí)解決房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
  如果屬拆遷，國(guó)家應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定在確權(quán)的基礎(chǔ)上予以補(bǔ)償（不同于買(mǎi)賣(mài)）；如果是市場(chǎng)化的買(mǎi)賣(mài)行為，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)瑕疵定會(huì)影響交易行為。

  查看全文↓ 2018-06-23 14:26:18
• 149****4705

  房屋登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證是形式審查，只要資料符合法律規(guī)定，就會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。沒(méi)有資料的，屬于實(shí)質(zhì)性審查，由法院審查確權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-23 14:25:31
• 156****8760

  參考土地使用證、建房出資人、當(dāng)事人陳述等證據(jù)認(rèn)定房屋所有權(quán)人后再辦理析產(chǎn)。
  認(rèn)真作為溝通準(zhǔn)備，了解相應(yīng)法律規(guī)定。
  

  查看全文↓ 2018-06-23 14:25:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??自建房如何認(rèn)定？有什么作用嗎？
  答

  農(nóng)村房屋所有權(quán)應(yīng)從宅基地的申請(qǐng)取得及房屋建造兩方面綜合分析認(rèn)定，即房屋所有權(quán)人必須滿足兩個(gè)條件：第一，是宅基地使用權(quán)人(包含在冊(cè)人口)，第二、是房屋的建造者。一、宅基地使用權(quán)人的確定從當(dāng)前農(nóng)村拆遷政策看，大都以宅基地面積作為置換樓房面積的計(jì)算基數(shù)(一般為1:1的比例)，。宅基地的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值在拆遷置換中得以顯現(xiàn)。地的價(jià)值在房產(chǎn)(房地一體)價(jià)值形成中占有較大比重，故此宅基地使用權(quán)人的確定十分重要且必要。(一)在冊(cè)人口的認(rèn)定。在冊(cè)人口是指宅基地申請(qǐng)審批時(shí)該家庭具有本集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍的成員。由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用。但在分配方式上，又有其特定規(guī)則?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。因此，宅基地以戶的名義取得，屬家庭共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積。各集體經(jīng)濟(jì)組織在家庭申請(qǐng)用地時(shí)，會(huì)對(duì)其常住家庭在冊(cè)人口進(jìn)行核定，然后分配特定面積。雖然宅基地使用證上登記的使用權(quán)人只有一人，但宅基地申請(qǐng)審批表確定在冊(cè)人口共享宅基地使用權(quán)。(二)人口變動(dòng)的產(chǎn)生及處理由于婚姻、生老病死等原因有所增減，家庭在冊(cè)人數(shù)并不固定。如果在冊(cè)人口變動(dòng)，可以按照下列原則處理：第一，戶口遷移導(dǎo)致喪失本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的原在冊(cè)人口，不再具有宅基地使用權(quán)，一般不能認(rèn)定為房屋所有權(quán)人。第二，戶口雖未遷移，仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但從原大家庭分離單獨(dú)立戶并且另行申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)的，因其有了新的宅基地，根據(jù)一戶一宅的原則，不再對(duì)原宅基地享有使用權(quán)，不能認(rèn)定為原宅基地上房屋的所有權(quán)人。

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• 問(wèn) ??拆遷中自建房怎么認(rèn)定
  答

  自建房從法律意義上來(lái)講不是一個(gè)法律概念，而是一個(gè)社會(huì)概念。我們常說(shuō)的自建房，一般是指出于自住與營(yíng)利的需要，人們?cè)谠凶》康幕A(chǔ)上在自家院落或空閑地上所加蓋的房屋?！　。?）自建時(shí)間。由于違法建設(shè)的認(rèn)定主體、處理主體、處理方式等內(nèi)容**早由第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議于1989年12月26日通過(guò)，自1990年4月1日起開(kāi)始施行的《城市規(guī)劃法》規(guī)制，而后由第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議于2007年10月28日通過(guò)，自2008年1月1日起施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)制。那么一旦自建行為發(fā)生在《城市規(guī)劃法》生效之前，則因“新法不溯及既往”的通用原則而不得依據(jù)《城市規(guī)劃法》確認(rèn)未獲得規(guī)劃許可的自建房為違章建筑或違法建設(shè)?！　。?）認(rèn)定主體。拆遷實(shí)踐中，由拆遷人、房屋拆遷主管部門(mén)和城管大隊(duì)等直接認(rèn)定某一房屋（包括自建房）或者其他建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施為違章建筑的情形很普遍。實(shí)際上，違章建筑只有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)加以認(rèn)定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后的違法建設(shè)也僅能夠由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)定。那么對(duì)于自建房是否屬于違章建筑、違法建設(shè)，拆遷人、房屋拆遷主管部門(mén)和城管大隊(duì)等均不得擅自認(rèn)定。正確的做法是，拆遷人應(yīng)當(dāng)就可能系違章建筑、違法建設(shè)的房屋的事宜報(bào)請(qǐng)規(guī)劃主管部門(mén)處理，或者告知被拆遷人申請(qǐng)規(guī)劃主管部門(mén)處理。規(guī)劃主管部門(mén)在接到拆遷人的有關(guān)報(bào)告或者被拆遷人的有關(guān)申請(qǐng)后，再依法確定是否為違章建筑、違法建設(shè)。　?。?）處理主體與方式。同樣地，對(duì)違章建筑、違法建設(shè)的處理權(quán)僅僅歸屬于規(guī)劃行政主管部門(mén)。在自建房屋雖然影響規(guī)劃，但可以采取改正措施的情況下，規(guī)劃主管部門(mén)可以責(zé)令當(dāng)事人限期改正并處罰款。被拆遷人在接受處罰后采取了有關(guān)改正措施的，規(guī)劃主管部門(mén)可以認(rèn)定該房屋系合法建筑，被拆遷人憑規(guī)劃主管部門(mén)的處罰決定申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，該房屋可以按照合法建筑給予拆遷補(bǔ)償在自建房嚴(yán)重影響規(guī)劃的情況下，規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人限期拆除或者沒(méi)收該違章建筑。上述兩種處理方式貫徹了“比例處罰”的原則。規(guī)劃行政主管部門(mén)以外的其他主體，如拆遷人、房屋拆遷主管部門(mén)、城管大隊(duì)均不得擅自為拆除行為?！　。?）處理時(shí)效。違章建筑、違法建設(shè)并不必然受到法律追責(zé)。原因在于，法律在賦予追則主體行政處罰權(quán)力的同時(shí)，也規(guī)定了行使該權(quán)力的時(shí)效。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，對(duì)違章建筑、違法建設(shè)進(jìn)行處罰的時(shí)效是兩年。若超過(guò)該時(shí)效，權(quán)力即歸于消滅。

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• 問(wèn) 自建房被征收人怎么認(rèn)定
  答

  以國(guó)有土地上為例，在征收范圍確定后，征收有關(guān)部門(mén)會(huì)組織將征收范圍內(nèi)的所有建筑進(jìn)行登記、測(cè)量、認(rèn)定、處理。這個(gè)時(shí)候被拆遷房屋的具體情況都會(huì)被對(duì)應(yīng)展現(xiàn)。如果該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，那么還會(huì)專門(mén)認(rèn)定該房屋是否為違法建筑，如果是，那便沒(méi)有補(bǔ)償。如果有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有糾紛，測(cè)量后會(huì)組織評(píng)估，而評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是按照該片區(qū)內(nèi)下發(fā)的補(bǔ)償方案來(lái)具體實(shí)施的。所以至于多少錢(qián)一平，是要看當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償方案才能知道的，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一價(jià)。但是有個(gè)參照補(bǔ)償方案是否合理的方法，那就是被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)當(dāng)與周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)值等同或高于市場(chǎng)價(jià)值。所以需要根據(jù)房屋具體情況來(lái)判斷該如何補(bǔ)償、多少錢(qián)一平。

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• 問(wèn) ??如何自建房？
  答

  隨著時(shí)代的發(fā)展，人民生活水平的提高，農(nóng)民的住宅紛紛從土磚加瓦式轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)村自建房的新農(nóng)村建設(shè)類型。而新農(nóng)村建設(shè)中的農(nóng)村自建房主要由堂屋、臥室、廚房、儲(chǔ)物間、院落五部分組成。（1）堂屋。堂屋是具有生產(chǎn)、生活、貯存等多功能的房間。用來(lái)接待親友、節(jié)假日?qǐng)F(tuán)聚，辦理從喪喜慶活動(dòng)，也是平日用餐、學(xué)習(xí)、看電視和從事家庭副業(yè)的場(chǎng)所；同時(shí)，又是整個(gè)住宅的中心，起著前庭入口和各臥室、廚房的交通樞紐的作用。傳統(tǒng)建筑的堂屋也作為敬天、地、祖宗的場(chǎng)所，現(xiàn)在已失去了意義?！　√梦葑鳛榧彝セ顒?dòng)的中心，在住宅的平面布局中占有相當(dāng)重要的地位，堂屋一般要求寬敞，以方面的需要，除陳設(shè)少量桌椅家俱外還常留有較大的活動(dòng)空間，以存放部分農(nóng)具及副業(yè)生產(chǎn)工具。為了便于生產(chǎn)活動(dòng)和挑擔(dān)的方便，一般對(duì)外的門(mén)都設(shè)雙扇，習(xí)慣都開(kāi)在中間?！　”狈阶≌梦莸拈_(kāi)間尺寸多為3.3米或3.6米，進(jìn)深為3.9米、4.2米，建筑面積在12-16平方米這間；南方住宅堂屋開(kāi)間尺寸多為3.6米、3.9米，進(jìn)深為4.8米、5.4米6.6米（帶前廊）?！　。?）臥室。農(nóng)村住宅中的臥室一般是圍繞著堂屋布置的，設(shè)計(jì)中要平面布置得緊湊臺(tái)理，盡理避免臥室互相穿套，同時(shí)臥室大小搭配以適應(yīng)不同的使用需要，節(jié)約面積?！　「鶕?jù)家庭人口結(jié)構(gòu)及分室要求可以劃分為下列戶型：一堂一室、一堂二室、一堂三室或者是多堂多室。主要是要滿足一家人的合理分居的需要。　　南方傳統(tǒng)形式的舊樓房，臥室**高且低矮，樓層更低，室內(nèi)陰暗，加之后墻不開(kāi)窗，房間的通氣采光較差，室內(nèi)空氣常有一股霉腐的氣味，在這種環(huán)境長(zhǎng)年生活極為有害，新建住宅應(yīng)注意改善。　?。?）廚房。廚房的布置形式大致可歸納為三類：　　①與這他房間組合在一起，它的特點(diǎn)是布置在住房之內(nèi)，使用方便。在南方地區(qū)，有不少農(nóng)村住宅的廚房是布置在廂房中的。在樂(lè)北和華北地區(qū)，廚房多與臥室相連，以便利用"一把火"鍋連炕，節(jié)省燃料。缺點(diǎn)是通風(fēng)組織不當(dāng)時(shí)，煙氣易影響臥室。　?、谂c住宅相披連。它的特點(diǎn)是布置在住房外與居室披連，與居室的聯(lián)系方便，不受雨雪的影響，亦可因陋就簡(jiǎn)，利用舊料修建?！　、墼谠郝渲歇?dú)立建造。廚房布置在住房外與居室脫開(kāi)，可避免煙氣影響居室，衛(wèi)生條件較好，亦便于利用小料和舊料。缺點(diǎn)是雨雪天使用不便。　?。?）貯藏用房。由于農(nóng)村生活與生產(chǎn)的特點(diǎn)，各種物品貯藏量相當(dāng)大，在農(nóng)村住宅設(shè)計(jì)中，一定要考慮必要的貯藏用房與貯藏設(shè)施，利用坡屋頂山尖的局部空間，做上擱板，存放物品，上下一般用竹木活動(dòng)梯子；或通過(guò)增加房屋一定高度形成的擱樓，平日可作貯藏，必要時(shí)也可以居??；或利用室內(nèi)外樓梯上下部空間解決?！　。?）院落。院落是農(nóng)村住宅的重要組成部分，在院落中可飼養(yǎng)畜禽，堆放柴草，晾曬衣物，存放農(nóng)具、雜物等。有的院落還可搭瓜棚、栽葡萄、種植蔬菜或房前屋后植樹(shù)栽花、改善居住環(huán)境的小氣候?！　〕Ｒ?jiàn)的院落形式有　　①前院式；　?、谇霸簬?cè)院式；　?、酆笤菏剑弧　、芮巴ズ笤菏?；　?、萏爝M(jìn)院?！　〔扇∈裁礃拥男问胶驮郝涞拿娣e大小的確定要根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況、自然條件特點(diǎn)及當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣等去考慮。在四川潮濕而少風(fēng)，農(nóng)民希望開(kāi)敞的環(huán)境，常不筑圍墻，而在北方人們總是希望建筑圍墻?！　『侠碓O(shè)計(jì)農(nóng)村自建房除了住宅內(nèi)還有就是住宅外的環(huán)境美化。結(jié)合現(xiàn)代農(nóng)村生活特點(diǎn)，宅周綠化要注意以下幾點(diǎn)：　?。?）綠化要結(jié)合生產(chǎn)，因地制宜地多種植有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的動(dòng)物，為國(guó)家創(chuàng)造財(cái)富，也為集體和個(gè)人增加收益?！　。?）植樹(shù)要疏密適中，過(guò)疏則不能充分達(dá)到綠化效果，過(guò)密則通風(fēng)不暢，影響房屋周?chē)目諝饬魍??！　。?）樹(shù)木枝葉離房屋應(yīng)有一定距離，以防大風(fēng)時(shí)掃著房頂瓦片。應(yīng)注意不應(yīng)過(guò)多的樹(shù)葉掉到房上，以免房頂排水不暢，對(duì)掉到房頂?shù)穆淙~就注意清除?！　≡诮ㄔO(shè)新農(nóng)村的農(nóng)村自建房中，質(zhì)量和安全是首要的，建造農(nóng)村自建房的農(nóng)民朋友**好不要圖便宜，選擇沒(méi)有工匠證的泥水工，因?yàn)檫@樣**易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題；還有就是建筑材料，比如水泥、鋼筋等，一定要買(mǎi)正規(guī)產(chǎn)品，不然，也會(huì)危及質(zhì)量安全；在施工中，一定要嚴(yán)格按照操作規(guī)范來(lái)。具體注意事項(xiàng)如下：雨篷、挑梁、外檐溝　　雨篷和挑梁是常見(jiàn)的懸挑構(gòu)件，其受力模式為上部受拉力，所以受力鋼筋必須放置在頂部。其底部模板支撐須在砼強(qiáng)度達(dá)到95%以上才能拆除。施工**常見(jiàn)的錯(cuò)誤就是把受力鋼筋放置在底部，在模板拆除后導(dǎo)致梁板頂部出現(xiàn)裂縫，嚴(yán)重的出現(xiàn)倒塌。構(gòu)造柱、框架柱　　構(gòu)造柱主要起到拉結(jié)墻體作用，在結(jié)構(gòu)上不承受結(jié)構(gòu)荷載。框架柱主要承受結(jié)構(gòu)荷載——豎向壓力和彎矩。一般框架柱的截面尺寸比構(gòu)造柱大，柱內(nèi)配鋼筋數(shù)量也比構(gòu)造柱多。構(gòu)造柱和墻體連接采取馬牙槎型式，而框架柱和墻體連接才用豎向預(yù)留拉結(jié)鋼筋型式。因此在施工中一定要注意二者區(qū)別?！　『?jiǎn)支梁、框架梁　　簡(jiǎn)支梁是兩端支承在磚砌體等支座上的梁，其縱向受力鋼筋放置在梁下部；框架梁是兩端支承在框架柱等支座上的梁，其縱向受力鋼筋在支座部位放置在梁上部，在跨中部位放置在梁下部。在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)主要注意縱向受力鋼筋的放置位置，防止材料用了，卻沒(méi)用對(duì)位置，造成安全隱患或浪費(fèi)。現(xiàn)澆樓板　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在農(nóng)村住宅樓板一般都采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)澆板在放置板鋼筋時(shí)要注意：板頂和板底鋼筋要均勻按設(shè)計(jì)間距放置。在綁扎鋼筋過(guò)程中往往因踩踏而使板頂鋼筋下彎，在澆筑砼前需把板頂鋼筋位置校正。板底鋼筋要在鋼筋底用30毫米左右大小卵石墊空，使鋼筋和模板有一定的空隙，以免出現(xiàn)板底露筋現(xiàn)象。　　墻體　　墻體在房屋中是承重和維護(hù)結(jié)構(gòu)。外墻上有外腳手架拉結(jié)留下的孔，在粉刷前必須先將孔洞用磚等堵實(shí)，然后用水泥砂漿粉刷，否則該部位極易滲水。砌體應(yīng)上下錯(cuò)縫、內(nèi)外搭砌，采用一順一丁的砌筑形式，砌體灰縫砂漿應(yīng)飽滿，頭縫也要飽滿，不可留有透亮孔?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板支撐拆除時(shí)間　　現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板支撐，必須在現(xiàn)澆鋼筋砼達(dá)到一定強(qiáng)度時(shí)才可以拆除。懸挑結(jié)構(gòu)一般要現(xiàn)澆鋼筋砼達(dá)到100%才可以拆除(一般要28天以上)。施工縫　　施工縫留置位置有規(guī)定：　　1、梁：主梁不宜留設(shè)施工縫；次梁的施工縫應(yīng)留置在次梁跨度的三等分點(diǎn)處。懸臂構(gòu)件應(yīng)與其連接的結(jié)構(gòu)整體澆筑。　　2、柱：施工縫應(yīng)留設(shè)在梁底標(biāo)高以下30毫米或留設(shè)在梁、板面標(biāo)高處。　　3、墻：施工縫應(yīng)留設(shè)在門(mén)洞口過(guò)梁跨度的三等分點(diǎn)處，也可留設(shè)在縱橫墻的交接處。

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• 問(wèn) 農(nóng)村自建房購(gòu)房合同效力怎么認(rèn)定?
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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