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• 144****6707

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類
  1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。
  2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
  3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。
  對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

  查看全文↓ 2018-10-29 23:21:57
• 158****9177

  在房屋買賣過程中，不管是城市里面的新建商品房，還是農(nóng)村自建房屋，都有一個房屋買賣合同，那么，屬于小產(chǎn)權房的農(nóng)村自蓋房屋買賣協(xié)議的效力該如何認定。如何認定農(nóng)村自蓋房屋買賣協(xié)議效力?以有效認定為原則，無效認定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。認定有效的基本條件：
  1、房屋買賣時，買方家庭成員中有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的;
  2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣;
  3、出賣方的現(xiàn)有身份已經(jīng)不屬于當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的;
  4、購買方在交易時符合農(nóng)村宅基地使用條件或者已經(jīng)審批使用宅基地的;
  5、轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)審批或者已經(jīng)當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織認可的;
  6、相關宅基地已經(jīng)國有化的;
  7、同一房屋經(jīng)過多次買賣，或者相關房屋已經(jīng)大規(guī)模合法的翻建、擴建，已經(jīng)無法與原有房屋區(qū)分的;
  8、相關的房屋已經(jīng)納入拆遷范疇或者已經(jīng)拆遷而不存在的。筆者認為，符合上述任何一要件的農(nóng)村房屋買賣，均不會損害國家利益、集體利益或者第三人利益，均應作有效認定，否則，只會給不誠信者的惡意得到法律的支持，從而破壞已經(jīng)形成的市場交易秩序及社會主義新農(nóng)村的環(huán)境穩(wěn)定。例外，單獨買賣宅基地的;并非為居住而進行買賣;1999年以后、尤其在2004年以后發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣均應一律認定無效。

  查看全文↓ 2018-10-29 23:21:50
• 151****2849

  尚未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易風險較大，在購買或出售時應謹慎;如果要交易這一類型的房產(chǎn)，雙方應對房產(chǎn)進行詳細了解，對于取得產(chǎn)權證的時間要有明確的認知，對不能按期取得產(chǎn)權證的可能要有預期;
  對購買者而言，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜;對購房者而言，買賣合同的條款中一定要要求賣方明確承諾取得房產(chǎn)證的時間以及辦理房產(chǎn)過戶的時間，并約定適當?shù)倪`約金標準;
  考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約;在制定此類房屋買賣合同時，要考慮到一段時間后，因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問題。

  查看全文↓ 2018-10-29 23:21:44
• 135****7040

  因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同效力時也會得出不同的結(jié)論。
  1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定有效。
  因購買者是本集體經(jīng)濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉(zhuǎn)讓合同有效。
  2、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定有效。
  我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
  3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定無效。
  國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應認定無效。
  對于農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
  第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
  第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

  查看全文↓ 2018-10-29 23:21:40
• 158****0261

  參照《合同法》“第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，結(jié)合本文認定農(nóng)村房屋買賣合同效力似乎只有第五項規(guī)定比較適合“
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，又根據(jù)法不溯及既往原則，認定房屋買賣合同應該依據(jù)當時的法律和行政法規(guī)的規(guī)定，但是歷史上和現(xiàn)有所有的法律和行政法規(guī)沒有一條規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同無效的禁止新規(guī)定。即便依據(jù)1999年國務院辦公廳的“通知”為由，認為非本集體組織成員之間的房屋買賣合同損害社會公共利益，但1999年國務院辦公廳“通知”之前所簽訂的買賣合同按照當時的認識也應該認定有效。

  查看全文↓ 2018-10-29 23:21:31

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• 問 ??農(nóng)村自建房可以進行買賣交易嗎？合同效力怎么認定？怎么處理？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

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• 問 農(nóng)村自建房合同怎么寫
  答

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• 問 ??農(nóng)村自建房怎么申請?農(nóng)村自建房申請范本?
  答

  先到當?shù)貒?、建設部門（如果是危房重建主要是建設）咨詢是否有暫停審批，可以審批的話，你再做下面手續(xù)：1、你原來的舊房是否有雙證（土地使用證、規(guī)劃建設許可證），沒有的話先補齊雙證。2、沒有土地使用證，如果是86年之前的老房子，向國地部門以確權為由，申請土地使用證登記。3、有雙證的舊房就不用補“雙證”，對于老房子申請重建，一般以危房為由申請重建：（1）到當?shù)匚７胯b定機構申請房屋安全鑒定（大約要不2000-3000元），拿到危房鑒定報告后，先向村級申請（申請表格村級蓋章后），再到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)蓋章上報，**后縣建設部門審批。備注：對于舊房改建的一般按原來舊址重建。對于新建的用地審批面積標準：按省、市規(guī)定標準審批（一般人均占地20---30平方米）

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• 問 ??農(nóng)村自建房能否申請貸款?農(nóng)村自建房怎么貸款?
  答

  一)農(nóng)村自建房中也是可以采用貸款形式的，對于這個有一定的要求，首先農(nóng)村建房貸款是用于縣范圍內(nèi)的個體工商戶及具有完全民事行為能力的自然人用于建造房屋而發(fā)放的貸款。并且還要滿足一定的條件，年齡在18-65周歲之間，借款人住所或生產(chǎn)經(jīng)營場所應在聯(lián)社的服務轄區(qū)之內(nèi)，具有完全民事行為能力的境內(nèi)居民。同時還要滿足以下條件：1、借款人申請貸款建造的房屋，需經(jīng)地方村鎮(zhèn)建設部門批準，符合地方發(fā)展規(guī)劃。2、借款人需提供村鎮(zhèn)建設部門批準文件或證明材料。3、借款人要有不低于規(guī)定的自有資金比例，信用觀念強，資信狀況良好，且具備按期償還貸款本息的能力。4、借款人能提供具有足夠代償能力的個人或單位作為貸款保證，或能以有效資產(chǎn)作抵(質(zhì))押。5、借款人應在貸款信用社(部)開立個人結(jié)算賬戶，并自愿接受信貸監(jiān)督和結(jié)算監(jiān)督。

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• 問 ??拆遷中自建房怎么認定
  答

  自建房從法律意義上來講不是一個法律概念，而是一個社會概念。我們常說的自建房，一般是指出于自住與營利的需要，人們在原有住房的基礎上在自家院落或空閑地上所加蓋的房屋?！　。?）自建時間。由于違法建設的認定主體、處理主體、處理方式等內(nèi)容**早由第七屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議于1989年12月26日通過，自1990年4月1日起開始施行的《城市規(guī)劃法》規(guī)制，而后由第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議于2007年10月28日通過，自2008年1月1日起施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)制。那么一旦自建行為發(fā)生在《城市規(guī)劃法》生效之前，則因“新法不溯及既往”的通用原則而不得依據(jù)《城市規(guī)劃法》確認未獲得規(guī)劃許可的自建房為違章建筑或違法建設。　?。?）認定主體。拆遷實踐中，由拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊等直接認定某一房屋（包括自建房）或者其他建筑物、構筑物等其他設施為違章建筑的情形很普遍。實際上，違章建筑只有城市規(guī)劃行政主管部門有權加以認定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》實施后的違法建設也僅能夠由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定。那么對于自建房是否屬于違章建筑、違法建設，拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊等均不得擅自認定。正確的做法是，拆遷人應當就可能系違章建筑、違法建設的房屋的事宜報請規(guī)劃主管部門處理，或者告知被拆遷人申請規(guī)劃主管部門處理。規(guī)劃主管部門在接到拆遷人的有關報告或者被拆遷人的有關申請后，再依法確定是否為違章建筑、違法建設?！　。?）處理主體與方式。同樣地，對違章建筑、違法建設的處理權僅僅歸屬于規(guī)劃行政主管部門。在自建房屋雖然影響規(guī)劃，但可以采取改正措施的情況下，規(guī)劃主管部門可以責令當事人限期改正并處罰款。被拆遷人在接受處罰后采取了有關改正措施的，規(guī)劃主管部門可以認定該房屋系合法建筑，被拆遷人憑規(guī)劃主管部門的處罰決定申請房屋產(chǎn)權登記，該房屋可以按照合法建筑給予拆遷補償在自建房嚴重影響規(guī)劃的情況下，規(guī)劃行政主管部門有權責令當事人限期拆除或者沒收該違章建筑。上述兩種處理方式貫徹了“比例處罰”的原則。規(guī)劃行政主管部門以外的其他主體，如拆遷人、房屋拆遷主管部門、城管大隊均不得擅自為拆除行為?！　。?）處理時效。違章建筑、違法建設并不必然受到法律追責。原因在于，法律在賦予追則主體行政處罰權力的同時，也規(guī)定了行使該權力的時效。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，對違章建筑、違法建設進行處罰的時效是兩年。若超過該時效，權力即歸于消滅。

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