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• 138****8721

  “房改房”與“商品房”的本質(zhì)區(qū)別在哪里？
  
  大家都知道，
  “房改房”
  （即“房改售房”
  ）與“商品房”是有本質(zhì)區(qū)別的，在性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它們
  是兩個(gè)完全不同的概念。所以，我們絕不能簡(jiǎn)單地把二者混為一談、混淆是非。那種把“房改房”當(dāng)
  成“商品房”來(lái)對(duì)待的做法，是完全錯(cuò)誤的，應(yīng)予以糾正。
  
  一、所謂“房改房”
  （又叫已購(gòu)公房）
  ：是指已享受了國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住房。它是指職工以家
  庭為單位，按照國(guó)家和縣級(jí)以上地方政府等有關(guān)“城鎮(zhèn)住房制度改革政策”的規(guī)定，以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或
  “成本價(jià)”購(gòu)買已建的公有住房。在購(gòu)買時(shí)，職工還同時(shí)享受了工齡、職稱、職級(jí)、家庭人口等多項(xiàng)
  優(yōu)惠折扣。它是一種政策性極強(qiáng)的職工福利分房和購(gòu)房。
  
  按照“成本價(jià)”購(gòu)買的，
  “房屋所有權(quán)”歸職工家庭個(gè)人所有；按照“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”購(gòu)買的，職工家
  庭擁有“部分房屋所有權(quán)”
  ，只有在補(bǔ)交款項(xiàng)和完善產(chǎn)權(quán)后，才擁有房屋的“完全產(chǎn)權(quán)”
  。
  
  因此，
  “房改房”有以下幾個(gè)獨(dú)有的顯著特點(diǎn)：
  
  1
  ．
  “房改房”是國(guó)家對(duì)職工工資中沒(méi)有包含“住房消費(fèi)資金”的一種補(bǔ)償，也就是國(guó)家對(duì)職工的
  一種“工資性實(shí)物”補(bǔ)償。它是住房制度向住房商品化過(guò)渡的一種形式；它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系
  決定，
  而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定的，
  是
  以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“成本價(jià)”出售給職工的公房。
  
  2
  ．
  “房改房”的銷售對(duì)象是有限制的。并不是任何人都可以享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的，購(gòu)買“房
  改房”的對(duì)象，只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭。
  
  3
  ．在房改售房中，對(duì)購(gòu)房的面積是有所控制的。政府等部門有文件明文規(guī)定了人均可購(gòu)房的建
  筑面積的“控制指標(biāo)”
  ，以防止一些人大量低價(jià)購(gòu)買公有住房，造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。
  
  4
  ．購(gòu)買房改出售的公有住房，是有一定的優(yōu)惠政策的。公有住房的實(shí)際出售價(jià)格，是在“標(biāo)準(zhǔn)
  價(jià)”或“成本價(jià)”的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)行工齡、職務(wù)或職稱、家庭人口等多方面的優(yōu)惠折扣。
  
  5.
  “房改房”在進(jìn)入市場(chǎng)買賣時(shí)，是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在職工住用若
  干年以后，才可出售。同時(shí)，大部分“房改房”在出售時(shí)，原單位都保留了優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。
  
  二、所謂“商品房”：它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)
  開發(fā)公司
  (
  包括外商投資企業(yè)
  )
  ，通過(guò)“出讓方式”取得“土地使用權(quán)”，建成后用于市場(chǎng)出售、出租
  的房屋。包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建
  筑物，不屬于“商品房”范圍。
  
  “商品房”在出售時(shí)，開發(fā)商均是按“市場(chǎng)價(jià)”面向社會(huì)廣大公民公開銷售的。它包括新建商品
  房、二手房（存量房）等。
  
  “商品房”的價(jià)格是由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等
  內(nèi)容組成的。
  
  另外，“商品房”是可以按國(guó)家法律、法規(guī)，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易買賣的
  
  。
  
  所以，“商品房”的顯著特點(diǎn)是：
  
  1.
  “商品房”的房屋來(lái)源，是具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商建成的房屋，它純粹是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件
  下的“商品”，其銷售價(jià)格是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供求關(guān)系決定的。同時(shí)，它也可以的。
  
  2.
  “商品房”的土地來(lái)源，是通過(guò)“出讓方式”取得“土地使用權(quán)”的。
  
  3.
  “商品房”的出售對(duì)象是公開面向社會(huì)廣大公民。
  
  4.
  “商品房”是可以按國(guó)家法律、法規(guī)，在市場(chǎng)上進(jìn)行自由交易買賣的，購(gòu)買者可根據(jù)自己的購(gòu)
  買力，隨心而定房屋的位置、樓層、結(jié)構(gòu)和面積大小等內(nèi)容。

  查看全文↓ 2018-06-15 22:56:30
• 144****7226

  房改房又叫已購(gòu)公房,是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。房改房也可以被稱為福利房

  查看全文↓ 2018-06-15 22:56:23
• 152****0717

  　你的房產(chǎn)情況與我的完全相同。同樣屬于單位福利性分房。
  　　應(yīng)該說(shuō)，你的房子確實(shí)是屬于房改房。你房產(chǎn)證上的注明并沒(méi)有錯(cuò)。
  　　福利分房，從來(lái)就不例入補(bǔ)貼范圍，你單位分你的房子本就屬于福利性分房。因?yàn)槟惝?dāng)時(shí)購(gòu)房的價(jià)格絕對(duì)不可能是市場(chǎng)價(jià)。
  　　希望我的回答能讓你意識(shí)到些什么。
  追問(wèn)
  首先謝謝你的回答，糾正一下，我是99年進(jìn)的單位，03年買的房，當(dāng)時(shí)單位旁的新建小區(qū)房?jī)r(jià)1200，單位收的1000絕對(duì)應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)。比我早一年進(jìn)單位的，房子只收了3萬(wàn)多。
  加問(wèn)一句，房產(chǎn)證上為什么不注明實(shí)際售房?jī)r(jià)格？給人感覺(jué)好像我買這房子就花了3萬(wàn)似的。
  單位這種做法違規(guī)嗎？房產(chǎn)證日期是05年，但是單位一直扣著不發(fā)，直到12年個(gè)人才拿到。
  追答
  　　我也納悶，怎么明明你化的是6.9萬(wàn)，為什么“上面寫的是成本價(jià)3萬(wàn)2”？什么叫“單位收的1000”？難道這錢是你向單位支付而不是直接向房管處支付的？
  　　那么只有一個(gè)可能，即3.2萬(wàn)則為房改房?jī)r(jià)格。也許是由于地域性緣故吧，我們這兒的福利性分房的取消是在2001年。但這其中的3.7萬(wàn)的差價(jià)又是怎樣形成的呢？
  　　這是一個(gè)問(wèn)題，你應(yīng)該向單位問(wèn)清楚，或者向房管處問(wèn)清楚。不管怎樣，他們都得給你個(gè)說(shuō)法。
  　　至于為什么直到12年才給你的，你不用太在乎，只要不與自己的利益起沖突即可。

  查看全文↓ 2018-06-15 22:56:16
• 131****8526

  房改房又叫已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。
  房改房也可以被稱為福利房

  查看全文↓ 2018-06-15 22:56:11
• 152****8198

  房改房也可以被稱為福利房。
  房改房又叫已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。
  　　福利分房是中華人民共和國(guó)成立以后計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的一種房屋分配形式。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房屋是具有價(jià)值的，人們需要用貨幣去購(gòu)買，交換。 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，人們所有的剩余價(jià)值都被國(guó)家收歸國(guó)有，國(guó)家利用這些剩余價(jià)值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房，然后按級(jí)別，工齡，年齡，居住人口輩數(shù)，人數(shù)，有無(wú)住房等一系列條件分給一部分人居住。 居住的人實(shí)際支付的房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本，房屋的分配實(shí)際上是一種福利待遇。
  　　相關(guān)知識(shí)延伸：房改房可以買嗎
  　　(一)房改房可以分為完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)兩種。當(dāng)年的房改政策，當(dāng)年職工參加房改購(gòu)買房屋時(shí)，有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房三種選擇。當(dāng)年按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以隨時(shí)上市交易;按成本價(jià)購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，但一般五年后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，交易前要交納土地出讓金;按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房的，職工擁有部分產(chǎn)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重來(lái)確定。這三種價(jià)格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購(gòu)買之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。
  　　(二)很多公房在房改時(shí)，原單位都保留了優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位是否保留或放棄部分產(chǎn)權(quán)的書面意見(jiàn)，將是您能否購(gòu)買房改房的重要因素之一，因此要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣房屋。
  　　(三)根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有：職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有：職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承(產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定)，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、租用權(quán)。

  查看全文↓ 2018-06-15 22:56:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)房改房是否屬于福利分房？
  答

  只可以買一套

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房改房算福利分房嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  房改房又叫已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 福利分房和房改房有什么區(qū)別
  答

  房改房是指以前已得到福利分房的人，包括直管公房和單位管公房，現(xiàn)在可以買斷，叫房改房。即公房私有化。集資房是現(xiàn)在的產(chǎn)物，指現(xiàn)在的某些國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位拿出一塊地來(lái)，單位出一點(diǎn)，愿意集資的職工也拿出一點(diǎn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房是福利房嗎？
  答

  房改房又叫已購(gòu)公房,是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。房改房也可以被稱為福利房

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 全額集資建房是否屬于房改房
  答

  2002年之前，為了解決單位職工住房緊張問(wèn)題，全國(guó)大搞集資建房，2002年之后國(guó)家就禁止了，原因是土地是劃撥的不是出讓的實(shí)質(zhì)上享受了政府補(bǔ)貼又不符合土地政策，相當(dāng)于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房，另外其土地證中注明是劃撥性質(zhì)，貸款抵押銀行一般都打折扣。二是有錢的單位職工能享受，沒(méi)錢的單位建不起，導(dǎo)致同一城市同一級(jí)別同一財(cái)政住房分配不公，只能認(rèn)定單位已經(jīng)解決了你的住房問(wèn)題，但是它不是房改房。

  全部2個(gè)回答>