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  想換個大房子的李女士，決定把住了多年的房子出售。由于這套房子還在還貸，昨日，她到銀行辦理房貸全額還款手續(xù)。當?shù)弥€有26萬本金時，李女士有些意外：“還貸快8年了，月供都是兩千元左右呢，怎么還有這么多本金？” 原來，2008年，李女士向銀行貸了36萬元房貸，利率6.65%，其間曾經(jīng)提前還款5萬元。對這種情況，如果辦理貸款時使用的是等額本息還款法，在還款初期還的利息比本金多。也就是說，在等額本息還款法下，李女士前期還的多是利息，所以還有這么多本金。 臨近年底，在降息通道下，不少人在考慮是否提前還房貸，但有時銀行會告知，如果已經(jīng)還款很多年了，提前還款不劃算。究竟是不是這樣呢？ 對于提前還貸，有的人認為只要提前還款，少還點利息就是劃算；而有的人卻認為，等額本息還款法下，前面還的都是利息，后面還的才是本金，所以前面把利息都還完了，沒有必要提前還本金了。 如果是使用公積金貸款的，可以考慮不用提前還款，因為公積金的利率低，可以將現(xiàn)金留在手上投資或者理財。如果是等額本金還款法，什么情況下提前還款都劃算。建議有提前還款打算的購房者可以選擇等額本金法。而在等額本息還款方式下，越早還越劃算，還得越多越劃算。 一家國有銀行的理財師表示，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:23

相關問題

• 問 下月房貸月供有什么變化 提前還貸劃算嗎
  答

  2015年五次降息的利好將于明年顯現(xiàn)，但理財專家提醒跨越年度分段計息特殊。對于絕大部分以房貸方式購房的市民而言，今年五次降息的利好，將在下月開始顯現(xiàn)。 不過，銀行理財師提醒，由于1月份處于跨越年度分段計息特殊時期，1月份的房貸很有可能“不降反升”，到2月份降息對房貸的影響才真正顯現(xiàn)。 百萬房貸明年月供少700多元 今年央行五次降息，使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”，不過絕大多數(shù)的購房者還未能真切感覺到房貸壓力的減輕。我們從多家商業(yè)銀行了解到，由于房貸月供多采取次年調(diào)整的模式，因而五次降息月供累積降幅將在下個月集中體現(xiàn)。 五次降息后，房貸一族壓力能減輕多少？以購房者王先生貸款100萬元為例，如果選擇貸款期限20年，采用等額本息法，執(zhí)行基準利率 （4.9%），明年王先生的月供將變?yōu)?544.44元，總利息為57.06萬元。但如果王先生是在今年3月1日，即年內(nèi)首次降息前辦理100萬元貸款， 同樣貸款期限20年，當時月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。 這意味著經(jīng)過年內(nèi)五次降息，王先生明年月供減少了706.68元，20年總利息將減少16.96萬元，20年算下來可以省下一部家用轎車。 而今年公積金貸款年內(nèi)降息一共四次，比商業(yè)房貸少一次，但集中兌現(xiàn)的利好也不在少數(shù)。以市民張女士與丈夫為例，兩人使用公積金貸款50萬元，選擇10年貸款期限，等額本息的還款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基準利率為4.25%，每月他們需還款5121.88元，本息合計是 61.46萬元。而公積金**近一次降息是在8月26日,按照3.25%的**新利率計算，每月還款4885.95元，本息合計是58.63萬元，每個月可節(jié)省235.93元。 房貸利率明年1月才開始調(diào)整 “像市民房貸這種長期商業(yè)貸款，大部分人與銀行約定的都是次年生效，所以大部分人的月供應該是從明年1月開始下降?！蹦忱碡攷煾嬖V我們，目前貸款利率調(diào)整**常用的是次年調(diào)整方式。按規(guī)定，本年度內(nèi)如遇利率調(diào)整，選擇浮動利率貸款的客戶，房貸利率要等到次年1月才開始調(diào)整。 理財師提醒，目前多數(shù)銀行房貸還款日為每月的20日左右，2016年1月的月供相對特殊，正好跨越年度分段計息——今年12月21日至31日期間執(zhí)行舊利率，明年1月1日至20日才執(zhí)行新利率，因而月供減少不“徹底”，甚至會出現(xiàn)1月份房貸利息有下降，但根據(jù)等額本息計算公式重新計算，還款本金卻會上漲的情況。 “供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以才會出現(xiàn)月供‘不降反升’的怪事。事實上，供房者1月多還的是本金，并不是利息增多，2月份以后，計息方式就會恢復正常?！崩碡攷熖嵝?，客戶下月**好留意銀行短信通知，避免出現(xiàn)房貸逾期情況。 降息后提前還貸未必劃算 臨近年底，不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此，有銀行理財經(jīng)理分析，如果之前享受7折、8.5折優(yōu)惠利率和辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸未必劃算。 “在2010年左右買房的市民都申請到了在基準基礎上打8.5折、甚至7折的優(yōu)惠商貸利率。明年起，這兩類房貸的利率將會降至4.165%和 3.43%，而對于公積金貸款者來說，明年的利率將降至3.25%，均已低于目前銀行理財產(chǎn)品的收益水平?！便y行理財經(jīng)理表示，目前銀行一些理財產(chǎn)品平均 收益都能達到甚至高于4.5%的水平，這意味著房貸者只需要對資金進行合理配置，拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩，比把錢拿去提前還貸更劃算。

• 問 提前還貸合適嗎? 房貸提前還款劃算嗎？
  答

  年輕人買房，大多數(shù)人都是采用貸款的方式，即使前期壓力大點也無所謂，畢竟后期有經(jīng)濟積累，這些房貸可能就不是大問題了。當經(jīng)濟寬裕之后好多人都會考慮是不是要提前還款，那么提前還貸合適嗎？提前還貸要注意什么呢？小編特意咨詢了專業(yè)人士，跟大家分享下。一、提前還貸合適嗎？1、提前還貸其實需要看具體的情況，如果你當時簽訂合同的時候，已經(jīng)享受到貸款的特殊優(yōu)惠，那么只要優(yōu)惠的幅度，在八折左右，那么你提前還貸一般來說是不劃算的事情。2、提前還房貸的話，銀行方面的利率我們要了解，比如我們在房貸的利率開始下滑的時候，提前還款的話，會很不劃算，這樣你會很吃虧，因為下降的利率，已經(jīng)抵消你前期的很多壓力了。

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• 問 ??房貸33萬20年提前還合適嗎?提前還貸多少合適？
  答

  一、不愿意有負債，不想承受過大生活壓力的人，關鍵是無債一身輕。買房畢竟是用來生活，如果一筆貸款放在頭上是很重的負擔，為此吃不好睡不好，那還是提前還了吧?！　《?、購房不久，處于還款初期的人。由于剛開始還貸，本金基數(shù)大，利息相應高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，提前還貸也是一個不錯的選擇?！　∪⑾Ｍ麑⒎孔幼鳛槿谫Y工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價上漲較快，部分房屋評估價值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。

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• 問 為緩解壓力提前還貸劃算嗎？哪些人適合提前還貸
  答

  第一類是早幾年買房時，以7折或8.5折以下獲取利率的購房者。理財師認為，當年7折或8.5折以下的利率，在短時間內(nèi)不可能再有，這樣的貸款其實非常劃算，從投資收益率上分析，提前還掉是比較可惜。第二類不適宜提前還貸的購房者，跟選擇的還款方式有關系。如果選擇等本還款方式，且還款年限已經(jīng)超過1/3，后面幾年利息越來越少，大部分是本金的支出，所以提前還款不劃算。如果是等額還款，且還款年限過半，提前還也不合算，因為前期支付的大部分是利息，后期則本金占的比例越來越多。第三類就是購房者都比較青睞的公積金貸款。理財師表示，如果是公積金貸款，也不用急著還?！澳壳肮e金5年以上基準利率4.9%，比商業(yè)貸款7.05%低很多，也不用急著還款。

• 問 貸款利率有什么變化 現(xiàn)在提前還款劃算嗎
  答

  想換個大房子的李女士，決定把住了多年的房子出售。由于這套房子還在還貸，昨日，她到銀行辦理房貸全額還款手續(xù)。當?shù)弥€有26萬本金時，李女士有些意外：“還貸快8年了，月供都是兩千元左右呢，怎么還有這么多本金？” 原來，2008年，李女士向銀行貸了36萬元房貸，利率6.65%，其間曾經(jīng)提前還款5萬元。對這種情況，如果辦理貸款時使用的是等額本息還款法，在還款初期還的利息比本金多。也就是說，在等額本息還款法下，李女士前期還的多是利息，所以還有這么多本金。 臨近年底，在降息通道下，不少人在考慮是否提前還房貸，但有時銀行會告知，如果已經(jīng)還款很多年了，提前還款不劃算。究竟是不是這樣呢？ 對于提前還貸，有的人認為只要提前還款，少還點利息就是劃算；而有的人卻認為，等額本息還款法下，前面還的都是利息，后面還的才是本金，所以前面把利息都還完了，沒有必要提前還本金了。 如果是使用公積金貸款的，可以考慮不用提前還款，因為公積金的利率低，可以將現(xiàn)金留在手上投資或者理財。如果是等額本金還款法，什么情況下提前還款都劃算。建議有提前還款打算的購房者可以選擇等額本金法。而在等額本息還款方式下，越早還越劃算，還得越多越劃算。 一家國有銀行的理財師表示，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。