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• 152****6984

  看過(guò)美國(guó)電影的朋友想必都知道，歐美房屋往往臨街而建，住宅與商業(yè)設(shè)施、公共設(shè)施等連接成為開(kāi)放式街區(qū)。這種街區(qū)制度今后也將在廣州推進(jìn)，使城市商業(yè)設(shè)施和住區(qū)設(shè)施規(guī)劃融為一體，將城市規(guī)劃朝節(jié)約土地等方向演進(jìn)。 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)近日印發(fā)，這是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì)議配套文件，《意見(jiàn)》共9方面三十條，包括強(qiáng)化城市的規(guī)劃工作、提升城市建筑水平、完善城市公共服務(wù)等。 《意見(jiàn)》第十六條中指出要優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積，推動(dòng)發(fā)展開(kāi)放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。 到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提升到8公里/平方公里（現(xiàn)在北京約為5公里/平方公里），道路面積率達(dá)到15%（現(xiàn)在多數(shù)城市為12%左右）。特別要提到的是，第一個(gè)指標(biāo)只管長(zhǎng)度、不管寬度，樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。街區(qū)這一概念發(fā)端于歐美，是一組建筑物與周邊或其中的廣場(chǎng)、街道、小公園、綠地等實(shí)體或空間的總稱。這一舉措對(duì)城市功能劃分有很大意義，道路利用率高了，臨街的店面就多了，諸如咖啡館、餐館、茶室、書(shū)店等店面，由此改變城市的形態(tài)和功能。 但不少業(yè)主和物業(yè)公司均表示，政策對(duì)小區(qū)治安管理提出了難題，以前很多中高檔小區(qū)，隨著業(yè)主入住率越來(lái)越高，對(duì)安保也提出了更高要求。平時(shí)業(yè)主出入都要求用業(yè)主卡，但是每年也不可避免發(fā)生盜竊事件，加上廣州不少小區(qū)周邊都是城中村，一旦小區(qū)開(kāi)放后，如何解決社區(qū)居民的安全隱患和噪音干擾等，都將成為新的問(wèn)題。據(jù)悉，四川在2016年1月就已響應(yīng)新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 如何打通圍墻建街區(qū) 濟(jì)南什么時(shí)候出臺(tái)“拆圍”政策
  答

  日前印發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》引起熱議，尤其是意見(jiàn)提出的今后住宅小區(qū)要進(jìn)行道路開(kāi)放的要求?！兑庖?jiàn)》中提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題。據(jù)了解，今年濟(jì)南將出臺(tái)住宅小區(qū)“拆圍”政策，目前正在加緊研究之中。 目前在濟(jì)南，封閉小區(qū)并不少，近3000座樓盤(pán)中，絕大部分為封閉式的結(jié)構(gòu)，甚至不少高檔樓盤(pán)以全封閉作為賣(mài)點(diǎn)。濟(jì)南市的小區(qū)中，也僅有少數(shù)中心城區(qū)的老社區(qū)為開(kāi)放式。但隨著市區(qū)道路需求量的增加，新規(guī)劃區(qū)域半封閉小區(qū)也在不斷增加，在西客站片區(qū)，多達(dá)三四十家新建樓盤(pán)坐落此處，但觀察可以發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)都被一條條馬路穿過(guò)，不少樓盤(pán)并非一個(gè)整體，而是被分成了數(shù)個(gè)個(gè)體。 城市規(guī)劃建設(shè)管理新政出臺(tái)后，居民**為關(guān)心的問(wèn)題是封閉社區(qū)道路開(kāi)放后的安全和物業(yè)質(zhì)量如何保障。此外，由于大部分封閉社區(qū)道路是全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，社區(qū)道路面向社會(huì)開(kāi)放，業(yè)主權(quán)益如何保障？ 其實(shí)濟(jì)南目前也有一些區(qū)域采取了開(kāi)放分流的理念，例如位于二環(huán)南路的領(lǐng)秀城社區(qū)就曾是一座大型化的封閉社區(qū)，2015年7月，由于二環(huán)南路高架施工，南部進(jìn)城的大通道英雄山路十六里河路口封閉施工，領(lǐng)秀城片區(qū)內(nèi)道路按照要求面向社會(huì)開(kāi)放，打通南城與舜耕路，這里成為除了英雄山路之外的唯一的入城通道節(jié)點(diǎn)。在三公里范圍內(nèi)，如果這一道路不開(kāi)放，南城居民進(jìn)城向東幾乎要上繞城高速，向西也要到九曲繞行。領(lǐng)秀城社區(qū)道路開(kāi)放，讓大批住在南城工作在市區(qū)內(nèi)的上班族出行時(shí)間能節(jié)省20分鐘到半個(gè)小時(shí)。到目前，英雄山路恢復(fù)通車(chē)，領(lǐng)秀城社區(qū)開(kāi)放的道路仍成為了一條重要分流線路。 領(lǐng)秀城片區(qū)道路面向社會(huì)開(kāi)放，具備一定的自身?xiàng)l件。領(lǐng)秀城片區(qū)雖然占地面積大，物業(yè)執(zhí)行封閉化管理。但領(lǐng)秀城社區(qū)的封閉并非指整個(gè)片區(qū)封閉，而是分區(qū)管理，依據(jù)開(kāi)發(fā)周期被分為10余個(gè)小區(qū)，各個(gè)小區(qū)擁有獨(dú)立封閉區(qū)域和物業(yè)管理，小區(qū)周邊被綠化林帶和路網(wǎng)包圍。 不少居民介紹，如果不是交通高峰期，社區(qū)內(nèi)通行狀況要比市區(qū)內(nèi)好得多。社區(qū)道路開(kāi)放后，社區(qū)還進(jìn)行了優(yōu)化，修建了獨(dú)立的慢行道路，人行道和自行車(chē)道占比1/3以上，慢行體驗(yàn)不錯(cuò)。但高峰期，社區(qū)堵車(chē)也非常嚴(yán)重，起因不僅是社會(huì)車(chē)輛涌入，更重要的是周邊路網(wǎng)狀況跟不上。目前這一帶僅有英雄山路和舜耕路兩條進(jìn)城道路，如果周邊路網(wǎng)不暢，僅有一家社區(qū)道路開(kāi)放，其作用也難以顯現(xiàn)。

• 問(wèn) 小區(qū)拆圍墻會(huì)帶來(lái)哪些影響 我家車(chē)位、公攤面積有什么變化
  答

  近日，中央一份關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)的意見(jiàn)出臺(tái)后，意見(jiàn)中關(guān)于改封閉式住宅為開(kāi)放式的辦法一石激起千層浪。關(guān)于車(chē)位、公攤、物業(yè)，大家都很擔(dān)心。 2月21日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）出臺(tái)。 在這篇近萬(wàn)字的長(zhǎng)文中，**受輿情關(guān)注的大概是這一百多字：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)?！? 意見(jiàn)一出，公眾一片嘩然。 “小區(qū)圍墻以后要拆掉啦，這是真的嗎？” “以后可以開(kāi)個(gè)小奔奔到別墅區(qū)去遛彎啦！” “全部開(kāi)放！這真的不是拍腦袋想出來(lái)的嗎？” …… 吐槽歸吐槽，如果真的要開(kāi)放小區(qū)，實(shí)行街區(qū)制，那我花那么多錢(qián)買(mǎi)來(lái)的車(chē)位怎么辦？還有為了住一個(gè)高檔小區(qū)，我有那么多加在公攤面積上的房?jī)r(jià)怎么辦？可不能這么坑爹??！ 為此，購(gòu)房指南特地為你找尋了相關(guān)的依據(jù)，告訴你這些問(wèn)題的答案。 業(yè)主不愿開(kāi)放 有用么？ ——當(dāng)然有用 北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)于已有小區(qū)是否開(kāi)放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。 他說(shuō)，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無(wú)論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開(kāi)發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于已有的小區(qū)來(lái)說(shuō)，是否開(kāi)放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。 中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)表示，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車(chē)等其他很多功能。此外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。 從法律上講，即使真的要開(kāi)放，政府要與小區(qū)業(yè)主大會(huì)協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。 加在房?jī)r(jià)里的公攤面積怎么辦？ ——不受影響 先說(shuō)公攤面積，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 那公用建筑面積又有哪些？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的綠地和道路，并沒(méi)有計(jì)入買(mǎi)房的公攤面積當(dāng)中，所以并不受到影響。 那我家車(chē)位會(huì)不會(huì)被亂停？ ——開(kāi)放后會(huì)有補(bǔ)償 根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。” 既然共有道路或其他場(chǎng)里的車(chē)位屬于業(yè)主共有，那么在小區(qū)決定開(kāi)放之日，就有必要組織業(yè)主大會(huì)與政府協(xié)商補(bǔ)償事宜。目前多數(shù)小區(qū)的土地都屬于使用權(quán)出讓土地。中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，政府回收時(shí)的補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題等。 此外，還有一類在車(chē)庫(kù)里的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，因?yàn)樵谫I(mǎi)房時(shí)已經(jīng)取得車(chē)位產(chǎn)權(quán)，相信你也做了上鎖之類的防占措施，也沒(méi)有必要擔(dān)心了。 物業(yè)費(fèi)還交嗎？ ——該交還得交 還有人對(duì)于物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生了疑問(wèn)。如果都是單獨(dú)的樓棟，沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？ 對(duì)此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定。 “物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf(shuō)，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái)，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。

• 問(wèn) 開(kāi)放小區(qū)有可能建成嗎 什么時(shí)候會(huì)實(shí)現(xiàn)
  答

  16年2月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了加強(qiáng)城市規(guī)劃的若干意見(jiàn)，作為“十三五”及后期中國(guó)城市發(fā)展的一個(gè)路線。意見(jiàn)中主要提到了一點(diǎn)，就是原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，這一點(diǎn)引起的巨大的爭(zhēng)議。 意見(jiàn)的具體內(nèi)容是，“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！? 小區(qū)的開(kāi)放的好處 首先土地資源會(huì)得到充分的利用 我們經(jīng)常能看到國(guó)外城市夜景中燈火分布在城市各個(gè)通道上，從主干道到密密麻麻的支路上，而中國(guó)的城市，主要都是集中在城市的主干道上，許多小區(qū)的規(guī)劃路都是沒(méi)有車(chē)流通過(guò)的。在車(chē)流量的高峰期，如果這些支路如果可以被利用，對(duì)城市的交通狀況可以說(shuō)是一大緩解。 還有許多小區(qū)的地面車(chē)位在白天都是空閑的，如果開(kāi)放了，這些車(chē)位可以提供給附近的上班族，可以方便他們的上下班出行，緩解車(chē)位緊張的尷尬。 還有就是可以方便居民的出行 因?yàn)樾^(qū)的四周都是被封閉的，僅有一兩個(gè)出口，有時(shí)商場(chǎng)和自己的直線距離可能僅僅只有數(shù)十米，但是因?yàn)槌隹诓辉谶@邊，不得不多走十分鐘路程，繞一圈才行。路人想去馬路對(duì)面而已，卻因?yàn)閲鷫Σ坏貌欢嘧邘撞健? 封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，專家說(shuō)，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場(chǎng)所等，會(huì)讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會(huì)覺(jué)得這條路很長(zhǎng)。 但是小區(qū)的居民也許會(huì)說(shuō)，我們的小區(qū)隨便進(jìn)出了，安全問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)？我們花錢(qián)買(mǎi)的公攤面積誰(shuí)補(bǔ)償？來(lái)往的車(chē)輛，誰(shuí)來(lái)保障孩子的安全？花錢(qián)買(mǎi)小區(qū)住宅的原因就是因?yàn)榭梢杂幸粋€(gè)不受外界干擾的生活環(huán)境，一旦開(kāi)放了，我們的權(quán)益誰(shuí)來(lái)保障？ 開(kāi)放小區(qū)的模式在國(guó)外形成已久，首先國(guó)外多是街區(qū)式住宅，私人建房，政府建路，加上國(guó)外有相匹配的法律和人文背景，加上并不是很高的人口密度和較高的人口素質(zhì)，與我國(guó)的社會(huì)背景存在著很大的差異。 所以小區(qū)的開(kāi)放必然是一個(gè)循序漸進(jìn)，不斷改進(jìn)的過(guò)程。政府的初衷是好的，但是這其中的障礙和隱患也是不能忽視。 小區(qū)居民的權(quán)益不能受到侵犯，這應(yīng)該是首要原則 小區(qū)的用地，如果沒(méi)有明確規(guī)定，從產(chǎn)權(quán)上來(lái)說(shuō)都是屬于小區(qū)業(yè)主的。所以，在《物權(quán)法》的規(guī)定下，小區(qū)的開(kāi)發(fā)必須得到小區(qū)全體居民的同意。 政府要求開(kāi)放，但是如果小區(qū)內(nèi)部道路不是“城鎮(zhèn)公共道路”，如果小區(qū)業(yè)主不同意，那么它是沒(méi)有義務(wù)對(duì)外開(kāi)放的。 物業(yè)是否還會(huì)存在？ 小區(qū)開(kāi)放了，那么小區(qū)物業(yè)還有存在的必要嗎？是否有政府統(tǒng)一管理呢？專家認(rèn)為，小區(qū)雖然沒(méi)了，但是物業(yè)還會(huì)在，只是換了一個(gè)服務(wù)形式，比如以前只是站崗式的值守，而現(xiàn)在或許是高頻率式的巡邏值守等等。 小區(qū)開(kāi)放后業(yè)主的安全誰(shuí)來(lái)保障？ 這是應(yīng)該是制約小區(qū)開(kāi)放的在一個(gè)主要問(wèn)題。除了物業(yè)在安保的力度上加強(qiáng)外，政府能否制定相應(yīng)的法律法規(guī)也是重要手段之一。 總的來(lái)說(shuō)，政府提出這一意見(jiàn)的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是“天下大同”的社會(huì)能否建成還是需要多方面的通力合作，能否堅(jiān)持“以人為本”是這其中的關(guān)鍵。

• 問(wèn) 如何保障拆圍墻小區(qū)的安全 道路賠償是什么
  答

  《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出，新建小區(qū)不在采用封閉住宅的方式建造，新建小區(qū)要打開(kāi)，讓內(nèi)部的道路公共化，進(jìn)一步節(jié)約土地。但開(kāi)放小區(qū)如今面臨著多個(gè)問(wèn)題。譬如：那些已經(jīng)建成的小區(qū)該何去何從？開(kāi)放小區(qū)的物業(yè)該怎么歸屬？小區(qū)業(yè)主的安全怎么保障，開(kāi)放實(shí)用的道路如何對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償？……到底拆除圍墻之后會(huì)面臨著哪些問(wèn)題？ 拆圍墻的目的是什么？ 封閉式小區(qū)使道路更加錯(cuò)綜復(fù)雜。常出門(mén)的朋友應(yīng)該知道，我們的地圖上往往大路小路錯(cuò)綜復(fù)雜，給我們的出行帶來(lái)了諸多麻煩。在地圖上直線很近的兩個(gè)地點(diǎn)，實(shí)際上卻因?yàn)橐欢略簤財(cái)嗔?*近的路。出行的人只能繞過(guò)各種小區(qū)，多走與實(shí)際距離好幾倍的路程。若是拆除圍墻，開(kāi)放小區(qū)，無(wú)論哪個(gè)城市的交通以下就能解決擁堵的情況，使出行人節(jié)省很多時(shí)間。 拆除圍墻小區(qū)安全怎么保障？ 小區(qū)安全是拆除圍墻的**大問(wèn)題。拆除圍墻后，無(wú)論是否是小區(qū)的業(yè)主都可以進(jìn)入小區(qū)，頓時(shí)小區(qū)人員混雜，安全隱患也許就有了。對(duì)此，中國(guó)人民公安大學(xué)的網(wǎng)太原教授認(rèn)為，開(kāi)放小區(qū)不一定就會(huì)影響安全，也不一定就會(huì)對(duì)交通有力，這兩者之間的關(guān)系要看小區(qū)封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。若是拆除了圍墻的小區(qū)可以通過(guò)加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等措施維持小區(qū)治安。另外，小區(qū)車(chē)輛增多，噪音大，確實(shí)會(huì)擾民，對(duì)不同成都的噪音，應(yīng)該要制定相應(yīng)的解決措施，比如噪音大的小區(qū)可以安裝隔音墻。 誰(shuí)有權(quán)利開(kāi)放小區(qū)道路？ 小區(qū)道路在眾業(yè)主的公攤范圍內(nèi)，無(wú)論是小區(qū)的道路、風(fēng)景還是土地，都是由業(yè)主出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)維修的。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，小區(qū)是否開(kāi)放，應(yīng)該有所有業(yè)主共同決定。這是拆除圍墻開(kāi)放小區(qū)推行計(jì)劃中，**大的一個(gè)問(wèn)題，若是開(kāi)放小區(qū)，業(yè)主多少應(yīng)該受到一些補(bǔ)償。 開(kāi)放小區(qū)，哪些地方業(yè)主該受補(bǔ)償？ 使用小區(qū)道路除了建設(shè)成本外，**大的問(wèn)題就是小區(qū)的土地使用權(quán)。目前，我國(guó)土地使用權(quán)份劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)來(lái)兩種。劃撥土地使用權(quán)是業(yè)主或者企業(yè)從國(guó)家那兒無(wú)償取得的，國(guó)家可以收回，只需要給予適當(dāng)補(bǔ)償即可；而我國(guó)的住宅小區(qū)多為出讓土地使用權(quán)，政府若是想要開(kāi)放或者收回，除了要補(bǔ)償?shù)缆方ㄔO(shè)成本，還應(yīng)該補(bǔ)償剩余年限的土地出讓金。另外，一些噪音、污染等等為小區(qū)居民帶來(lái)不便，業(yè)主也應(yīng)該受到統(tǒng)籌補(bǔ)償。 開(kāi)放小區(qū)后，物業(yè)怎么辦？ 新建小區(qū)街區(qū)化后，物業(yè)仍要繼續(xù)。正常情況下，物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。開(kāi)放小區(qū)后，小區(qū)的公共設(shè)施和公共部位應(yīng)該按照實(shí)際情況來(lái)實(shí)際規(guī)劃。 北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！比邕^(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái)，門(mén)口有保安值守，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化。 “拆圍墻開(kāi)放小區(qū)”的話題**近成為眾業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，大多數(shù)認(rèn)為該提倡是可行的，知識(shí)需要改變當(dāng)下的小區(qū)管理體制，并給予一些小區(qū)業(yè)主賠償損失，并取得它們的同意。

• 問(wèn) 為什么要拆圍墻 有什么規(guī)定依據(jù)
  答

  2月21日，中央公布了一份文件，要求不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，還要打開(kāi)已建成小區(qū)。部分網(wǎng)友認(rèn)為中央這一決定就是拍腦袋，對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)作出了回應(yīng)。 2月21日，中央公布了一份重磅文件，不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)。” 圍繞這份文件“拆除小區(qū)圍墻”的要求，贊同者有，質(zhì)疑的聲音也有。有人疑問(wèn)：沒(méi)有圍墻，物業(yè)怎么管？陌生人隨意進(jìn)出怎么辦？還有人冷嘲熱諷，認(rèn)為中央推廣的街區(qū)制無(wú)助于疏解城市交通擁堵，這么干是拍腦袋做決定。 對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)客戶端很快發(fā)文回應(yīng)，表示，拆除小區(qū)圍墻，不是中央拍腦袋決定的。那么中央為何要發(fā)文件推廣街區(qū)制、不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)？可以從以下幾個(gè)方面分析： 第一，為了解決城市病。 文件認(rèn)為，城市建設(shè)盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，節(jié)約集約程度不高；依法治理城市力度不夠，違法建設(shè)、大拆大建問(wèn)題突出，公共產(chǎn)品和服務(wù)供給不足，環(huán)境污染、交通擁堵等“城市病”蔓延加重。 隨著大宗用地開(kāi)發(fā)越來(lái)越普遍，寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)、超大封閉社區(qū)形成，迫使人們不得不開(kāi)車(chē)出行，卻擁堵在路上。攤大餅式的城市擴(kuò)張，不但造成街區(qū)宜居性不高，社區(qū)活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快樂(lè)。所以中央認(rèn)為，封閉小區(qū)是當(dāng)前城市病的一大病因。 第二，為了推行街區(qū)制。 先說(shuō)說(shuō)什么是街區(qū)制。所謂街區(qū)制，是指由城市主干道圍合、中小街道分割、路網(wǎng)密度較高、公共交通完善、公共服務(wù)設(shè)施就近配套的開(kāi)放街區(qū)模式。**常見(jiàn)的街區(qū)制是，樓上住人，屬于私有空間；下面做生意，屬于商業(yè)空間或者公共空間。 街區(qū)制的優(yōu)點(diǎn)主要是一是開(kāi)放且資源共享，二是可以便于居民往來(lái)，建立鄰里關(guān)系。為應(yīng)對(duì)交通擁堵難題，不少國(guó)家正是通過(guò)發(fā)展小街區(qū)，暢通城市毛細(xì)血管，使城市路網(wǎng)稠密，四通八達(dá)，從而達(dá)到“治堵”的目的。 所以，拆掉圍墻的另一目的也是為了更好的推廣街區(qū)制，這么一說(shuō)，似乎真的有一幅美好藍(lán)圖在等著我們呢。 當(dāng)然，人民日?qǐng)?bào)客戶端的文章還分析了如何完善配套來(lái)實(shí)現(xiàn)更美好的街區(qū)制。盡管如此，廣大網(wǎng)友還是對(duì)這一變化有眾多的問(wèn)題，為此，購(gòu)房指南也特地總結(jié)了兩類網(wǎng)友比較關(guān)心的問(wèn)題，解釋如下： 問(wèn)題一：小區(qū)開(kāi)放了，小區(qū)安全還能保障嗎？ 對(duì)于開(kāi)放小區(qū)，公眾**擔(dān)心的還是治安問(wèn)題?，F(xiàn)在有圍墻有些小區(qū)都經(jīng)常被小偷光顧，如果沒(méi)有了圍墻，老人、小孩的安全問(wèn)題怎么辦，防盜問(wèn)題怎么辦？這是號(hào)召大家以后都去星河灣擺燒烤攤，去政府大院上廁所的節(jié)奏嗎？ 清華大學(xué)教授沈陽(yáng)認(rèn)為，歐美的大學(xué)、小區(qū)基本都沒(méi)有圍墻，這一方面是思想開(kāi)放的體現(xiàn)；另一方面是他們的樓棟安保比較到位。 比如一些國(guó)外大學(xué)，進(jìn)樓上幾層全由你的ＩＤ卡決定，你的權(quán)限只能到二層，則三層的門(mén)就沒(méi)法刷開(kāi)。中國(guó)小區(qū)是大門(mén)看得嚴(yán)，里面松得很。所以，要拆墻，需要優(yōu)先強(qiáng)化建筑物進(jìn)出的安全性。 可以認(rèn)為，小區(qū)開(kāi)放或許是未來(lái)的一種必然趨勢(shì)，但是以目前的安防水平，似乎還可以等一等。 問(wèn)題二：開(kāi)放小區(qū)的路，真能緩解交通擁堵嗎？ 實(shí)際上，中國(guó)特大城市的路網(wǎng)密度要遠(yuǎn)低于國(guó)外特大城市，這也是導(dǎo)致我國(guó)不少特大城市交通擁堵的主要原因之一。 有網(wǎng)友對(duì)比過(guò)北京、上海、巴黎、東京、華盛頓的衛(wèi)星地圖，如果站在5公里的高空俯視這些城市的話，我們將會(huì)看到同樣是特大型城市，中國(guó)城市的道路密度顯然遠(yuǎn)不如國(guó)際上的特大城市。 這就好比一座毛細(xì)血管不夠豐富的城市，自然會(huì)出現(xiàn)各種堵塞。所以，拆圍墻的本質(zhì)是為了讓小區(qū)不再成為城市的“梗阻”，實(shí)現(xiàn)了從“此路是我開(kāi)”向“四通八達(dá)”的轉(zhuǎn)變。 另有“高德地圖”的大數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測(cè)算，目前上海市城市道路（包括內(nèi)部路、未鋪設(shè)道路和上下線分離道路）約為4.56萬(wàn)公里。而2015年9月份公布的上海市第五次綜合交通調(diào)查報(bào)告顯示，目前上海市道路總里程為1.78萬(wàn)公里，不到高德地圖數(shù)據(jù)的40%。 而在多出的2.78萬(wàn)公里道路中，很大一部分就是“內(nèi)部路”，即包括各個(gè)小區(qū)、高校的內(nèi)部道路。由此可見(jiàn)，如果能將“內(nèi)部路”中的一部分釋放出來(lái)，將會(huì)為城市交通注入很大的流動(dòng)性。