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• 158****2346

  近日，中央一份關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)的意見出臺(tái)后，意見中關(guān)于改封閉式住宅為開放式的辦法一石激起千層浪。關(guān)于車位、公攤、物業(yè)，大家都很擔(dān)心。 2月21日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）出臺(tái)。 在這篇近萬字的長文中，**受輿情關(guān)注的大概是這一百多字：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)?！? 意見一出，公眾一片嘩然。 “小區(qū)圍墻以后要拆掉啦，這是真的嗎？” “以后可以開個(gè)小奔奔到別墅區(qū)去遛彎啦！” “全部開放！這真的不是拍腦袋想出來的嗎？” …… 吐槽歸吐槽，如果真的要開放小區(qū)，實(shí)行街區(qū)制，那我花那么多錢買來的車位怎么辦？還有為了住一個(gè)高檔小區(qū)，我有那么多加在公攤面積上的房價(jià)怎么辦？可不能這么坑爹??！ 為此，購房指南特地為你找尋了相關(guān)的依據(jù)，告訴你這些問題的答案。 業(yè)主不愿開放 有用么？ ——當(dāng)然有用 北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。 他說，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。 中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》。 從法律上講，即使真的要開放，政府要與小區(qū)業(yè)主大會(huì)協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。 加在房價(jià)里的公攤面積怎么辦？ ——不受影響 先說公攤面積，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 那公用建筑面積又有哪些？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的綠地和道路，并沒有計(jì)入買房的公攤面積當(dāng)中，所以并不受到影響。 那我家車位會(huì)不會(huì)被亂停？ ——開放后會(huì)有補(bǔ)償 根據(jù)我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。” 既然共有道路或其他場里的車位屬于業(yè)主共有，那么在小區(qū)決定開放之日，就有必要組織業(yè)主大會(huì)與政府協(xié)商補(bǔ)償事宜。目前多數(shù)小區(qū)的土地都屬于使用權(quán)出讓土地。中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，政府回收時(shí)的補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音、污染等一系列問題等。 此外，還有一類在車庫里的產(chǎn)權(quán)車位，因?yàn)樵谫I房時(shí)已經(jīng)取得車位產(chǎn)權(quán)，相信你也做了上鎖之類的防占措施，也沒有必要擔(dān)心了。 物業(yè)費(fèi)還交嗎？ ——該交還得交 還有人對于物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生了疑問。如果都是單獨(dú)的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？ 對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。所以將來也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來確定。 “物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:27

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)稅會(huì)帶來什么變化 房產(chǎn)稅改革影響有哪些
  答

  房地產(chǎn)稅改革向前推進(jìn)一直在進(jìn)行從未停步。近段時(shí)間,關(guān)于房地產(chǎn)稅的說法源源不斷,有消息稱房地產(chǎn)稅的時(shí)間表或?qū)⒃?017年實(shí)行,但房地產(chǎn)稅究竟何時(shí)開征、要不要設(shè)“免征額”等措施還沒有明確的規(guī)定。房地產(chǎn)稅真的要來了,你的生活環(huán)境將會(huì)發(fā)生以下變化,你做好準(zhǔn)備應(yīng)對了嗎？ 1、擁有婚前財(cái)產(chǎn)的夫妻越來越多。房地產(chǎn)稅將家庭擁有多套房屋進(jìn)行征收,以家庭夫妻雙方、未成年子女擁有的房屋套數(shù)進(jìn)行一定的稅費(fèi)征收。男女雙方在結(jié)婚前以各自的名義買房后再結(jié)婚,這種情況下購買的兩套房屋無須支付任何房產(chǎn)稅。而這兩套房屋按照規(guī)定劃分在夫妻婚前財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)。 2、中小戶型或?qū)⒊蔀閯傂琛Ｗ?011年起,上海、重慶都已作為試點(diǎn)城市開始房產(chǎn)稅征收。在這兩座城市實(shí)施房產(chǎn)稅征收的過程中,均劃定了“豁免征收面積”,有專家指出,房地產(chǎn)稅征收有望劃定豁免征收面積,但超出免征收范圍的面積,將會(huì)產(chǎn)生一定的稅費(fèi)。照此下去,大戶型的房屋將逐漸退出市場,中小戶型或?qū)⒊蔀閯傂琛? 3、炒房團(tuán)減少。隨著多套房房產(chǎn)稅的征收,炒房團(tuán)會(huì)逐漸減少,惡意哄抬房價(jià)的現(xiàn)象也會(huì)慢慢消失。但就目前實(shí)施房產(chǎn)稅的上海重慶兩座城市來看,房產(chǎn)稅并沒有控制房價(jià)的上漲,畢竟各種利好政策相繼出臺(tái),購房者的熱情大漲,日光盤頻頻出現(xiàn),就近幾年來說,房價(jià)下跌無望。 4、城市買房難易程度拉大。房地產(chǎn)稅的實(shí)施,使一線城市的征稅水平繼續(xù)領(lǐng)跑全國,房產(chǎn)稅或?qū)⒏鶕?jù)各城市經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行設(shè)定,原本房價(jià)就偏高的一線城市,征稅也會(huì)相繼偏高以確保穩(wěn)定,北上廣依舊是讓購房者頭疼的城市,二線城市征稅較低或許將更受購房者歡迎,同時(shí)也將成為去庫存的一大利好手段。 5、炒股炒金等投資者增多。當(dāng)房地產(chǎn)稅開始征收,一定程度上限制了炒房團(tuán)的活躍度。投資者不再將錢投入樓市,反而將錢投入股市金市等市場。 6、工薪階層壓力增大。對于工薪階層來說,房產(chǎn)稅的實(shí)施開來,他們不僅要支付買房費(fèi)用,還要承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)稅,雖然或免征收面積可能實(shí)施,但工薪階層也是多了一項(xiàng)開支。 7、計(jì)劃生育或?qū)⒃俣葘?shí)施。如果房產(chǎn)稅豁免征收面積按家庭人均面積來算,不少家庭會(huì)以多生孩子來平攤免征收面積。加上二孩政策的全面開放,多生將成為未來的一種趨勢,當(dāng)人口過多膨脹時(shí),計(jì)劃生育重出江湖在所難免。 8、2015為穩(wěn)定房產(chǎn)市場發(fā)展,保證購房價(jià)格健康穩(wěn)定,政府出臺(tái)一系列政策,而未來幾年勢必一樣,房產(chǎn)稅收政策的出臺(tái)究竟會(huì)給我我們的生活帶來什么變化,相信不止這些,這一重量級的改變終將在一步步的完善中成為所有購房者關(guān)注的一方面。

• 問 小區(qū)車位是公攤面積嗎
  答

  不包含地下停車位。房屋的面積公攤是公攤整棟樓房的公用面積，公攤的面積分為入戶大廳、走廊過道、電梯井、電表箱、水表箱、逃生通道，這個(gè)公用面積都是公攤到每戶房屋面積里面的。一棟樓房住戶越多公攤越小，設(shè)施越少公攤越小，一般電梯房的公攤大多在17%到25%，像多層（7樓以下）樓房的公攤面積就很小。

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• 問 ??小區(qū)公攤面積怎么算?什么因素影響樓房公攤面積?
  答

  1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點(diǎn)式樓和板式樓是不一。 2、套內(nèi)面積房子大就多點(diǎn)，房子小就少點(diǎn) 3、公共設(shè)施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 4、建筑規(guī)模 樓層高度越高公攤越大。

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• 問 個(gè)稅改革帶來什么影響 房貸利息有發(fā)生變化嗎
  答

  近日，隨著個(gè)稅改革草案即將出臺(tái)，改革個(gè)稅或?qū)闃鞘袔碇卮罄茫抠J利息未來或可抵扣個(gè)稅。 今年，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。如果房貸利息可以抵扣個(gè)稅，將會(huì)帶來哪些影響。 1、改革個(gè)稅對樓市是重大利好 由于住房按揭貸款利息支出“免稅”，相當(dāng)于變相降低了貸款成本，一旦落實(shí)，對于樓市而言無疑是重磅級利好。對于無房者而言，要想成為這項(xiàng)政策的受益者，他們首先就要消費(fèi)購房，這無疑會(huì)刺激相關(guān)的需求；對于有房者而言，他們可以直接享受減免個(gè)稅的優(yōu)惠，從而拿出更多資金用于消費(fèi)，比如購車、旅游、休閑以及娛樂生活。 目前我國的個(gè)人所得稅偏高，適當(dāng)減稅有助于拉動(dòng)內(nèi)需，但減稅的方向應(yīng)該直接與拉動(dòng)消費(fèi)掛鉤，房貸利息抵稅無疑符合這一目標(biāo)。除了利好樓市，在目前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，房貸利息免稅有助于刺激居民消費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)活躍度。 2、受益人群還是富人為主 政策首先利好的是一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，這是因?yàn)檫@類型城市的中產(chǎn)階層數(shù)量較多，較高的人均收入能從減稅中獲得更大的受益。 從產(chǎn)品類型來看，改善型產(chǎn)品受益程度更大，這是因?yàn)樗麄兊目蛻羧和鹿┙痤~較高，其次為首次置業(yè)型剛需產(chǎn)品和豪宅。 3、你該怎么利用稅收福利 在申請房貸的時(shí)候，向銀行爭取更低的**，提高貸款額度，這樣，雖然還貸利息多，但抵扣稅款的額度也會(huì)更多，算下來，還是劃算的。 延長還貸期，盡量不要提前還款，讓自己在很長時(shí)間內(nèi)都有貸款利息可以抵扣稅款，這樣一直能享受到稅收福利。

• 問 推倒圍墻公攤面積怎么算
  答

  陽臺(tái)不是屬于公攤范圍在計(jì)算房屋建筑面積的時(shí)候，不封閉陽臺(tái)按1/2的面積計(jì)算，封閉陽臺(tái)按照全面積計(jì)算！公攤范圍屬于公共走道、電梯間、外圍墻、及用于整棟樓的水、電管井等

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