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  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2015年，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲超7%，而一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，喊話(huà)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫(kù)存只能寄希望于開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)這一條路了。 上海，2015年房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第二。韓正書(shū)記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尤其自身特點(diǎn)，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，再不堅(jiān)持調(diào)控的話(huà)將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。實(shí)際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤(rùn)首次降至個(gè)位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國(guó)高房?jī)r(jià)的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含了五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤(rùn)。 首先來(lái)看地價(jià)。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價(jià)。熱點(diǎn)城市的地王，遭開(kāi)發(fā)商哄搶?zhuān)霈F(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”也不奇怪。 房?jī)r(jià)越高的城市，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重就越高。如過(guò)去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)左右。假如一兩年以后，賣(mài)房時(shí)以8萬(wàn)左右的價(jià)格出售，那么地價(jià)就占比六成。相比之下，一個(gè)中西部的三四線(xiàn)城市，樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房?jī)r(jià)為6000元，則地價(jià)占房?jī)r(jià)比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年，地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來(lái)越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長(zhǎng)至2013年的2643元。 從商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，2001年和2013年全國(guó)分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國(guó)由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線(xiàn)城市高層住宅多數(shù)超過(guò)2000元。如果是裝修房，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線(xiàn)城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類(lèi)比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售總金額為7.63萬(wàn)億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國(guó)新房銷(xiāo)售金額的29%。 不過(guò)，實(shí)際稅收占比沒(méi)有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國(guó)仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房?jī)r(jià)構(gòu)成的15%左右。 第四、開(kāi)發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開(kāi)發(fā)商通過(guò)借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過(guò)去很多年，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控放松，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬(wàn)科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開(kāi)發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 2015年前三季度，80家上市房企總營(yíng)業(yè)收入4244億元，凈利潤(rùn)343億元，凈利潤(rùn)為8%，首次跌至個(gè)位數(shù)。 考慮到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)范疇大于凈利潤(rùn)，前者沒(méi)有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤(rùn)率。也即2015年全國(guó)房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國(guó)企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤(rùn)率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)40%左右，建安成本30%左右，稅費(fèi)15%左右，融資成本8%左右，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占7%左右。由此可見(jiàn)，高房?jī)r(jià)幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房?jī)r(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等僅占房?jī)r(jià)的三四成。相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無(wú)論如何，我國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 會(huì)造成哪些影響
  答

  按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，價(jià)格都是由供需關(guān)系所決定的，那么房?jī)r(jià)本質(zhì)上是由城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市行政等級(jí)與人口凈流入等因素決定的。因此今天我們就看一下全國(guó)各個(gè)城市的行政等級(jí)、人口凈流入情況來(lái)看一下該城市2016年上漲的空間。 一、2016房?jī)r(jià)走勢(shì) 1. 房?jī)r(jià)上漲的城市： （1）北上廣深一線(xiàn)城市  2015年12月17日，同策咨詢(xún)研究部聯(lián)合同海咨詢(xún)發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線(xiàn)、省會(huì)及重點(diǎn)二線(xiàn)在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，占比20%其中房?jī)r(jià)**高的深圳供需比數(shù)字**小，僅有0.57.供需比低的城市，這些城市房?jī)r(jià)上漲可能性大。 以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬(wàn)人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米，在35個(gè)城市中位于前列。 （2）重點(diǎn)二線(xiàn)城市 在樣本中的重點(diǎn)二線(xiàn)城市中，成都、廈門(mén)、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值。 （3）省會(huì)城市 另有福州、合肥、石家莊等三個(gè)省會(huì)省市的供需比也在這一區(qū)間。供需比位于這一區(qū)間的城市，商品住宅具備較高的投資價(jià)值。 2. 去庫(kù)存壓力大的城市： 青島、長(zhǎng)春、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連六個(gè)城市的供需比均超過(guò)3，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡**嚴(yán)重的城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)的上漲壓力也大一些。  （1）重點(diǎn)二線(xiàn)城市 同樣作為重點(diǎn)二線(xiàn)城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。 （2）省會(huì)城市 東北的幾個(gè)省會(huì)城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價(jià)值排名中處于“墊底”的地位。如青島的供需比為3.07，長(zhǎng)春為3.27，蘭州為3.7，沈陽(yáng)為4.32，貴陽(yáng)為5.33，大連則高達(dá)7.18. 根據(jù)調(diào)研，對(duì)于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來(lái)市場(chǎng)容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開(kāi)發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類(lèi)型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。 以下為統(tǒng)計(jì)顯示的35個(gè)城市供需比排名，供需比越低，房?jī)r(jià)上漲的可能性越大，而供需比越高，則去庫(kù)存壓力更大，上漲的空間也較小。 二、2016各大城市人口流入規(guī)律 第一，高度集中在三大都市圈 人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。 長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。 珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。 渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。  流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門(mén)、武漢五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市，分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置，既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心，又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)。意外的是鄭州和廈門(mén)。 第三，其他二三線(xiàn)城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。 35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人，后面的22個(gè)二線(xiàn)城市，則只流入了946萬(wàn)人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。 事實(shí)上，這22個(gè)二線(xiàn)城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線(xiàn)城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。 三、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià) 人口流入雖然重要，但并非影響房?jī)r(jià)的唯一要素。例如，近五年來(lái)東莞人口凈流入位居全國(guó)第五，佛山人口凈流入位居全國(guó)第九，但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同。   一般來(lái)說(shuō)，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類(lèi)物業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用很高。 像東莞、佛山等勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來(lái)人口也很多，但流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買(mǎi)力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來(lái)落戶(hù)的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。通俗來(lái)說(shuō)就是，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對(duì)應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級(jí)，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級(jí)是緊密相關(guān)的。行政級(jí)別高的城市，會(huì)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。 所以，決定未來(lái)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)還有兩個(gè)因素：三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級(jí)別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周?chē)鞘械馁Y源，因此像南京，雖然GDP總量不如蘇州、無(wú)錫；廈門(mén)GDP總量不如泉州，但南京、廈門(mén)因?yàn)樾姓?jí)別高、資源豐富，因此房?jī)r(jià)卻更高。

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何變化 蘇州房?jī)r(jià)上漲有哪些理由
  答

  任志強(qiáng)**新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)稱(chēng)未來(lái)房?jī)r(jià)必上漲。任志強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)一直比較靠譜被大家奉為圭臬。而任志強(qiáng)自己也說(shuō)：“這十年來(lái)我有9次說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)會(huì)漲，結(jié)果每次都漲，真信我話(huà)的那1%、2%，買(mǎi)了也確實(shí)都漲了賺了”。 為什么任志強(qiáng)會(huì)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)未來(lái)繼續(xù)上漲?2016年房?jī)r(jià)上漲的10個(gè)理由來(lái)告訴你。既然2016年房?jī)r(jià)上漲什么時(shí)候出手買(mǎi)房**合適?房?jī)r(jià)上漲哪些城市買(mǎi)房比較安全? 任志強(qiáng)**新談房?jī)r(jià)、談房產(chǎn)稅，依然犀利如初。11月任志強(qiáng)在2016預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略年會(huì)上預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，才有可能把地產(chǎn)遇到的問(wèn)題“說(shuō)清楚”。 任志強(qiáng)坦言“房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍會(huì)微漲”。任志強(qiáng)**新房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)會(huì)上漲，房?jī)r(jià)上漲有理有據(jù)，10個(gè)理由告訴你房?jī)r(jià)為什么漲。 2016房?jī)r(jià)上漲10個(gè)理由 1、鼓勵(lì)多生多育的政策。全面二胎已放開(kāi)。 中國(guó)從毛澤東時(shí)代開(kāi)始就鼓勵(lì)多生多育的政策，這導(dǎo)致中國(guó)變成了全世界人口**多的國(guó)家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過(guò)了20、30年后開(kāi)始生兒育女，開(kāi)始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了，因?yàn)槿颂嗔?。中?guó)雖然實(shí)行了計(jì)劃生育，但是由于慣性，人口還有20年的增長(zhǎng)期，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 而且因?yàn)橹袊?guó)人口逐漸走向老齡化，政府采取了全面放開(kāi)生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買(mǎi)房在所難免。 然而不管中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤(pán)的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。就這樣錯(cuò)過(guò)了一個(gè)又一個(gè)爆發(fā)的機(jī)會(huì)。 2016年該下手了么?2016年買(mǎi)房就看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)安全的14個(gè)城市，買(mǎi)房買(mǎi)在這里，管他樓市崩不崩盤(pán)! 2、城市人口增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前，戶(hù)籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)。現(xiàn)在戶(hù)籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。 3、剛需旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房?jī)r(jià)了，因?yàn)槿巳藢?duì)它有需求。如果房?jī)r(jià)過(guò)高了，人們就不會(huì)買(mǎi)了，市場(chǎng)飽和了自然也就平衡了。如果有市場(chǎng)，人人都需要，那房?jī)r(jià)一定會(huì)繼續(xù)漲。 網(wǎng)站上罵聲一片，那是因?yàn)槊總€(gè)人都想買(mǎi)房，每個(gè)人都想買(mǎi)房，所以每個(gè)人又都看空樓市。每個(gè)人都在看，那房?jī)r(jià)能不漲嗎? 4、土地不可再生。 土地稀缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。 5、開(kāi)發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 沒(méi)有任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意造一個(gè)次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計(jì)、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這次導(dǎo)致次品房越來(lái)越少。 6、造房成本上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長(zhǎng)，導(dǎo)致造房成本提高。 7、拆遷補(bǔ)償無(wú)形增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲 中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，**后行不通還是走了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國(guó)才多少年。還有漫長(zhǎng)的道路要走，中國(guó)人均GDP才多少，別的國(guó)家多少。這個(gè)規(guī)律不可破。 9、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。 中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。 10、中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見(jiàn)中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿(mǎn)哪里。

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)暴漲潛力驚人的城市有哪些 太原房?jī)r(jià)走勢(shì)如何
  答

  你知道哪些城市**具房?jī)r(jià)暴漲潛力嗎？有三種城市的房?jī)r(jià)**具暴漲潛力：一是現(xiàn)在房?jī)r(jià)較之主流大城市，如京滬深穗等地不高或與其身份有異；二是即便現(xiàn)房?jī)r(jià)高也會(huì)有更大上升空間的；三是總體特點(diǎn)是現(xiàn)在都在蹲著，潛力表現(xiàn)在由蹲到站。下面就為您盤(pán)點(diǎn)2016房?jī)r(jià)暴漲潛力驚人的城市。 1、成都 隨著越來(lái)越多的國(guó)際性企業(yè)如IBM、Intel、騰訊等研發(fā)基地入駐成都，各方面需求都會(huì)大量增加。從成都本地人角度看，經(jīng)歷過(guò)地震之后，居民對(duì)房屋質(zhì) 量安全都有了新的認(rèn)識(shí)，因此會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)一大部分的剛性需求。 從目前開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)的開(kāi)發(fā)前景來(lái)看，在武侯大道沿線(xiàn)、三圣鄉(xiāng)區(qū)域、大源組團(tuán)區(qū)域、新國(guó)賓板 塊、航空港區(qū)域、新沙河區(qū)域投資買(mǎi)房，**潛力巨大。 2、廣州 昨日，廣州市國(guó)土房管局公布了廣州去年的一手樓價(jià)13100元/平方米，同比2012年的12118元/平方米上漲了8.1%，這一漲幅低于預(yù)定的年度 樓價(jià)控制目標(biāo)。 不過(guò)，記者昨日采訪(fǎng)多位市民發(fā)現(xiàn)，多數(shù)人覺(jué)得這一漲幅與自己的切身感受并不相符，有市民甚至認(rèn)為廣州樓價(jià)的實(shí)際漲幅應(yīng)該在20%以上。 3、海南 與目前全國(guó)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國(guó)具有唯一性、稀缺性和不可再生性， 因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 海南是全國(guó)第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國(guó)內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的興 起，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)**潛力巨大。 4、武漢 武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。 濱江地帶的系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，中央商務(wù)圈的正式投建，三區(qū)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)啟動(dòng)，教育產(chǎn)業(yè)化的良性循環(huán)，均將使得武漢發(fā)生人才回流，衛(wèi)星城再造，基地經(jīng)濟(jì)吐故納新。所以，武漢的房?jī)r(jià)也將向六至八千進(jìn)軍，上升空間可期。 5、重慶 主城擴(kuò)容及土著居民外遷、北遷，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，均將為新重慶儲(chǔ)備超強(qiáng)的需求力量。貫通交通動(dòng)脈的**終建成將使重慶如虎添翼。濱江地區(qū)房?jī)r(jià)將不是一萬(wàn)五的概念。 6、天津 未來(lái)天津房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間。天津作為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心，第三個(gè)增長(zhǎng)極——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，同時(shí)也擔(dān)負(fù)著首都北京（樓盤(pán)）的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻. 天津市的發(fā)展，也將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的引擎。預(yù)計(jì)天津在未來(lái)十年內(nèi)房?jī)r(jià)仍將上漲。 7、深圳 隨著泡沫的不斷被壓縮，深圳樓市的量?jī)r(jià)將會(huì)調(diào)整至一個(gè)相對(duì)合理的水平。新房由于具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商又具有營(yíng)銷(xiāo)的主動(dòng)權(quán)，因此新房市場(chǎng)將繼續(xù)強(qiáng)于二手房 市場(chǎng)，二手房獨(dú)有的放寬征收營(yíng)業(yè)稅年限利好將繼續(xù)活躍二手房交易。 經(jīng)歷了深度調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復(fù)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，因 此具有長(zhǎng)線(xiàn)投資價(jià)值 8、廈門(mén) 廈門(mén)房?jī)r(jià)漲幅去年排名全國(guó)第五，僅次于北上廣深。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格去年一年上漲了16.9%，漲幅排名全國(guó)第五，僅次于上海、北京、廣州和深圳。 值得關(guān)注的是，自前年6月以來(lái)，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)19個(gè)月上漲。 9、北京 數(shù)據(jù)顯示，在全亞洲范圍各城市中，北京房地產(chǎn)投資的收益率居于首位。在頂級(jí)寫(xiě)字樓收益上，北京的收益率為7%-8%；豪華住宅上，收益率為4%-6%； 零售商業(yè)地產(chǎn)上，收益率為8%-10%；工業(yè)物業(yè)上為9.5%-11%。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于投資者的熱情以及政策的推動(dòng)，北京中長(zhǎng)期市場(chǎng)前景仍然樂(lè)觀(guān)。 10、上海 美國(guó)《福布斯》雜志評(píng)出了2009年全球**適合房地產(chǎn)投資的十大城市，上海名列第五；在2010年亞太區(qū)**具投資和發(fā)展前景的城市排名中，上海名列第 一。這一東方明珠的房地產(chǎn)投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。 上海2010年世博會(huì)將吸引約7000萬(wàn)游客；政府放寬了對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)住宅的限制。短期而言，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng) 不論對(duì)投資者還是開(kāi)發(fā)商都很有吸引力。

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 到底該不該買(mǎi)房
  答

  2016年該不該買(mǎi)房，很多專(zhuān)家各種語(yǔ)言，作為購(gòu)房者關(guān)心的是房?jī)r(jià)是漲還是跌。房?jī)r(jià)漲跌受到土地成本因素的影響，也受到供需的影響，目前政府也在調(diào)整樓市，樓市政策也會(huì)有松動(dòng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)該如何呢？究竟該不該買(mǎi)房主要是看購(gòu)房者所處城市房?jī)r(jià)的具體情況以及購(gòu)房者是確實(shí)需要買(mǎi)房還是用來(lái)投資。下面我們通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)看看2016要不要買(mǎi)房。 一、2013年至2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走勢(shì) 從下圖可以看出，這三年時(shí)間開(kāi)發(fā)商投資的增幅是下降的。在經(jīng)過(guò)幾年大拆大建之后，開(kāi)發(fā)商投資更趨于理性，投資面積上在逐步縮小的狀態(tài)。一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的飽和，另一方面土地價(jià)格的上漲，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金大肆拿地。尤其是在2014年房產(chǎn)市場(chǎng)低迷狀態(tài)下，很多開(kāi)發(fā)商紛紛選擇轉(zhuǎn)型另辟蹊徑。整個(gè)樓市高投資高回報(bào)狀態(tài)已經(jīng)一去不復(fù)返了。 二、2013-2015年全國(guó)商品房?jī)r(jià)量走勢(shì) 2014年較2013年在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格上都有所下降，銷(xiāo)售面積同比下降7.6%，單價(jià)t同比下降6.3%。但是2015年較2014年不管是在銷(xiāo)售面積上還是單價(jià)上又出現(xiàn)上漲的狀態(tài)。這以方便得益于中央對(duì)樓市的一系列救市政策，放開(kāi)了大中城市的剛性需求和改善型需求。 三、2015年12月70城房?jī)r(jià) 2015年一線(xiàn)樓市領(lǐng)漲全國(guó)，新建商品住宅成交均價(jià)為26809元/平方米，相比2007年和2010年分別上漲了136.8%和44.8%，相比2014年則上漲了16.7%。由于供不應(yīng)求，一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比持續(xù)走低。2015年12月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存量為3396萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.6%，同比減少12.9%。一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存量持續(xù)走低。二線(xiàn)城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線(xiàn)城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。 三、10年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì) 從圖中可以看出中國(guó)這10年來(lái)房?jī)r(jià)一直在呈現(xiàn)上漲的狀態(tài)，較10年前房?jī)r(jià)同比上漲了115%，當(dāng)然這里有通貨膨脹的因素，但是就中國(guó)目前的工資水平來(lái)看，買(mǎi)一套房子幾乎都要不吃不喝幾十年。 四、重點(diǎn)城市下庫(kù)存消化周期 可以看出有的城市庫(kù)存壓力較大，庫(kù)存消化周期面臨危險(xiǎn)，這主要集中在二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市需求仍然旺盛，所以有些專(zhuān)家認(rèn)為一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)有所上漲，二三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力房?jī)r(jià)趨勢(shì)平穩(wěn)，也有報(bào)告稱(chēng)有的四線(xiàn)城市房產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津。這里主要是一線(xiàn)城市集聚了太多社會(huì)資源尤其是財(cái)富資源。 以上是通過(guò)一些數(shù)據(jù)來(lái)給購(gòu)房者2016年買(mǎi)不買(mǎi)房問(wèn)題上一些參考，但是目前來(lái)看一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一直在上漲，二三線(xiàn)城市趨于平穩(wěn)，降價(jià)是某些樓盤(pán)不是整體現(xiàn)象。2016年肯定在政策上有所松動(dòng)，各地政府也在陸續(xù)出臺(tái)政府補(bǔ)貼政策去庫(kù)存。目前小型房企被并購(gòu)可能性較大，資金鏈也容易出現(xiàn)問(wèn)題，這里提醒購(gòu)房者購(gòu)房期房一定要防范風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)閳D便宜而買(mǎi)到藍(lán)尾盤(pán)。

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 將會(huì)出現(xiàn)樓市崩盤(pán)嗎
  答

  2016年該不該買(mǎi)房？2016年初國(guó)加統(tǒng)計(jì)局**新數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)7億，研究庫(kù)存的專(zhuān)家表示這個(gè)數(shù)據(jù)是歷史峰值。庫(kù)存如此巨大，樓市面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)很挑戰(zhàn)。作為普通購(gòu)房者固然關(guān)心樓市，但是更關(guān)心的是房?jī)r(jià)走勢(shì)。對(duì)于難消化的庫(kù)存難題開(kāi)發(fā)商能否降價(jià)加快資金回流，甚至整個(gè)樓市崩盤(pán)呢？也有人調(diào)侃說(shuō)2016年**火的行業(yè)是炸藥行業(yè)，源于任大炮說(shuō)，7億的庫(kù)存量中有相當(dāng)大一部分庫(kù)存屬于很難消化，既然這樣只能炸掉。開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)也好不難過(guò)也罷，購(gòu)房者關(guān)心的是2016年究竟該不該買(mǎi)房？ 一、重點(diǎn)城市消化化周期 1、消化周期的定義是什么？ 消化就是樓盤(pán)銷(xiāo)售，消化周期就是指某地區(qū)過(guò)去開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的剩余量和新開(kāi)盤(pán)的剩余量總和的售空的時(shí)間。如：若某地區(qū)消化為12個(gè)月，那么就是指該地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)中，新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)量加上過(guò)去已經(jīng)開(kāi)過(guò)盤(pán)的樓盤(pán)剩余的數(shù)量之和，在12月內(nèi)可以全部售空。 2、消化周期長(zhǎng)短和供應(yīng)有什么關(guān)系？ 相關(guān)知情人士表示，商品住宅的合理去化周期差不多在6-12個(gè)月之間，如果低于6個(gè)月，說(shuō)明供應(yīng)趨緊，高于18個(gè)月就是警戒線(xiàn)。 以上數(shù)據(jù)可以看出大連、?？诤蜕蜿?yáng)等二三線(xiàn)城市去化周期已經(jīng)超過(guò)了去化周期警戒線(xiàn)，北上廣深等一線(xiàn)城市去化周期在平衡線(xiàn)一下，有的低于6個(gè)月處于供應(yīng)緊張狀態(tài)。一線(xiàn)城市由于財(cái)富資源匯集，就業(yè)機(jī)會(huì)較多，剛需求和改善型需求在2015年樓市利好政策后進(jìn)一步得到釋放；二三線(xiàn)城市高庫(kù)存危機(jī)明顯尤其是四線(xiàn)城市整體銷(xiāo)售狀況處于停滯狀態(tài)。 二、截止到2015年12月各級(jí)城市住宅房?jī)r(jià)走勢(shì) 1、各級(jí)城市整體房?jī)r(jià)走勢(shì) 2015年一線(xiàn)城市住宅均價(jià)累計(jì)漲幅17.2%，二線(xiàn)城市住宅均價(jià)累計(jì)下跌0.53%，三線(xiàn)城市住宅均價(jià)累計(jì)下跌1.09不難看出一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)雖有波動(dòng)，但是波動(dòng)幅度不大，樓市已然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然明朗。二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)累計(jì)下跌不是很明顯。2015年政策紅利年整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)。 2、一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì) 可以看出，一線(xiàn)城市中重點(diǎn)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)基本處于上揚(yáng)的狀態(tài)，庫(kù)存將進(jìn)一步得到釋放。房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。 3、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì) 通過(guò)以下數(shù)據(jù)看出，某些二三線(xiàn)城市在庫(kù)存量壓力居高不下的情況下，某些重點(diǎn)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)是呈現(xiàn)下跌的轉(zhuǎn)狀態(tài)。 以上2016年樓市崩盤(pán)不太可能，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)依然居高不下，受剛需和改善型需求刺激樓市一路上揚(yáng)，二三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力較大，整體下調(diào)幅度不明顯。可以看出如果是買(mǎi)房投資的時(shí)代一去不復(fù)返。高庫(kù)存壓力下的二三線(xiàn)城市整體房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)立漲或立跌，房?jī)r(jià)整體變動(dòng)幅度不大，這里不排除某些開(kāi)發(fā)商會(huì)割肉房血。2016年將是去化年，各地政府也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)補(bǔ)貼政策，買(mǎi)房限制將進(jìn)一步得到放松。