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  2016年該不該買(mǎi)房？2016年初國(guó)加統(tǒng)計(jì)局**新數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)7億，研究庫(kù)存的專(zhuān)家表示這個(gè)數(shù)據(jù)是歷史峰值。庫(kù)存如此巨大，樓市面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)很挑戰(zhàn)。作為普通購(gòu)房者固然關(guān)心樓市，但是更關(guān)心的是房?jī)r(jià)走勢(shì)。對(duì)于難消化的庫(kù)存難題開(kāi)發(fā)商能否降價(jià)加快資金回流，甚至整個(gè)樓市崩盤(pán)呢？也有人調(diào)侃說(shuō)2016年**火的行業(yè)是炸藥行業(yè)，源于任大炮說(shuō)，7億的庫(kù)存量中有相當(dāng)大一部分庫(kù)存屬于很難消化，既然這樣只能炸掉。開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)也好不難過(guò)也罷，購(gòu)房者關(guān)心的是2016年究竟該不該買(mǎi)房？ 一、重點(diǎn)城市消化化周期 1、消化周期的定義是什么？ 消化就是樓盤(pán)銷(xiāo)售，消化周期就是指某地區(qū)過(guò)去開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的剩余量和新開(kāi)盤(pán)的剩余量總和的售空的時(shí)間。如：若某地區(qū)消化為12個(gè)月，那么就是指該地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)中，新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)量加上過(guò)去已經(jīng)開(kāi)過(guò)盤(pán)的樓盤(pán)剩余的數(shù)量之和，在12月內(nèi)可以全部售空。 2、消化周期長(zhǎng)短和供應(yīng)有什么關(guān)系？ 相關(guān)知情人士表示，商品住宅的合理去化周期差不多在6-12個(gè)月之間，如果低于6個(gè)月，說(shuō)明供應(yīng)趨緊，高于18個(gè)月就是警戒線(xiàn)。 以上數(shù)據(jù)可以看出大連、?？诤蜕蜿?yáng)等二三線(xiàn)城市去化周期已經(jīng)超過(guò)了去化周期警戒線(xiàn)，北上廣深等一線(xiàn)城市去化周期在平衡線(xiàn)一下，有的低于6個(gè)月處于供應(yīng)緊張狀態(tài)。一線(xiàn)城市由于財(cái)富資源匯集，就業(yè)機(jī)會(huì)較多，剛需求和改善型需求在2015年樓市利好政策后進(jìn)一步得到釋放；二三線(xiàn)城市高庫(kù)存危機(jī)明顯尤其是四線(xiàn)城市整體銷(xiāo)售狀況處于停滯狀態(tài)。 二、截止到2015年12月各級(jí)城市住宅房?jī)r(jià)走勢(shì) 1、各級(jí)城市整體房?jī)r(jià)走勢(shì) 2015年一線(xiàn)城市住宅均價(jià)累計(jì)漲幅17.2%，二線(xiàn)城市住宅均價(jià)累計(jì)下跌0.53%，三線(xiàn)城市住宅均價(jià)累計(jì)下跌1.09不難看出一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)雖有波動(dòng)，但是波動(dòng)幅度不大，樓市已然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然明朗。二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)累計(jì)下跌不是很明顯。2015年政策紅利年整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)。 2、一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì) 可以看出，一線(xiàn)城市中重點(diǎn)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)基本處于上揚(yáng)的狀態(tài)，庫(kù)存將進(jìn)一步得到釋放。房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。 3、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì) 通過(guò)以下數(shù)據(jù)看出，某些二三線(xiàn)城市在庫(kù)存量壓力居高不下的情況下，某些重點(diǎn)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)是呈現(xiàn)下跌的轉(zhuǎn)狀態(tài)。 以上2016年樓市崩盤(pán)不太可能，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)依然居高不下，受剛需和改善型需求刺激樓市一路上揚(yáng)，二三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力較大，整體下調(diào)幅度不明顯?？梢钥闯鋈绻琴I(mǎi)房投資的時(shí)代一去不復(fù)返。高庫(kù)存壓力下的二三線(xiàn)城市整體房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)立漲或立跌，房?jī)r(jià)整體變動(dòng)幅度不大，這里不排除某些開(kāi)發(fā)商會(huì)割肉房血。2016年將是去化年，各地政府也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)補(bǔ)貼政策，買(mǎi)房限制將進(jìn)一步得到放松。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016樓市將會(huì)出臺(tái)哪些政策 樓市的行情會(huì)如何變化
  答

  每年年尾看年頭，這段時(shí)間關(guān)于2016年市場(chǎng)的預(yù)測(cè)總是特別多。究竟有哪些值得相信呢？本文為您梳理了目前有關(guān)專(zhuān)家的幾大共識(shí)，可具有一定的參考性。 2016已來(lái)，年頭朝前看，市場(chǎng)上關(guān)于今年的大勢(shì)研判與猜想，小編梳理了眾家觀(guān)點(diǎn)，為您呈現(xiàn)他們達(dá)成的8點(diǎn)共識(shí)，它們將是今年的大概率事件： 共識(shí)一：2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化 預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體偏緊， 在市場(chǎng)和政策利好刺激下，一線(xiàn)城市地高量穩(wěn)，房企偏愛(ài)一線(xiàn)不變將繼續(xù)促使一線(xiàn)量?jī)r(jià)繼續(xù)向上；但是對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不強(qiáng)的三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)上漲乏力，甚至面臨高庫(kù)存、較大銷(xiāo)售壓力時(shí)，存在降價(jià)走量，以期減少庫(kù)存、回籠資金的可能，各線(xiàn)城市之間市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。 共識(shí)二：2016年樓市政策走向預(yù)測(cè)樂(lè)觀(guān)積極 從樓市政策基調(diào)來(lái)看，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，為消除高庫(kù)存壓力，2016年可能會(huì)出臺(tái)更多的刺激性政策。例如，限購(gòu)有條件松綁、**款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、公積金貸款政策進(jìn)一步放松、降息降準(zhǔn)……無(wú)論是組合拳還是單獨(dú)重拳，2016年都有成為新的購(gòu)房機(jī)會(huì)年的可能。 共識(shí)三：2016年全國(guó)土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件 去庫(kù)存主基調(diào)下，土地供應(yīng)量收緊，城市熱度分化加劇，熱點(diǎn)城市地價(jià)繼續(xù)上升，開(kāi)發(fā)商多采取聯(lián)合拿地策略。且全國(guó)城市商品房庫(kù)存一直處于供遠(yuǎn)大于求的失衡狀態(tài)，一線(xiàn)城市進(jìn)入存量房時(shí)代、三四線(xiàn)城市存在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹(jǐn)慎的拿地策略，以致全國(guó)土地市場(chǎng)成交量連續(xù)兩年低位徘徊，這一現(xiàn)象在2016年這一狀況也不會(huì)有太大改觀(guān)。 共識(shí)四：2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)**大的宏觀(guān)背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整；樓市主基調(diào)要著力去庫(kù)存；貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或?qū)⒅鸩讲饺胝{(diào)整期；房市向上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻向下；地價(jià)大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預(yù)計(jì)給2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的波動(dòng)也比較大。 共識(shí)五：2016年市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)改變 2016年政策著力推動(dòng)“鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房”，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實(shí)施效果并不理想，但從年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議態(tài)度來(lái)看，2016年政府會(huì)再接再厲通過(guò)新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策助力三四線(xiàn)城市去庫(kù)存，增強(qiáng)樓市信心。基于此，2016年國(guó)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)將向小戶(hù)型偏移。 共識(shí)六：2016年一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能放開(kāi)限購(gòu)、限貸 如果一線(xiàn)城市放開(kāi)限購(gòu)、限貸，會(huì)迅速吸引大量資金流入，對(duì)于二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)災(zāi)難?；蛟S3、5年之后一線(xiàn)城市具備條件放開(kāi)限購(gòu)、限貸，但不是2016年，也不是2017年。 共識(shí)七：2016年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象更加凸顯 進(jìn)入存量房時(shí)代，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，土地供應(yīng)量收緊，土地成交量減少，新房供應(yīng)量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價(jià)權(quán)掌握在賣(mài)方市場(chǎng)的存量房時(shí)代，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)以二手房?jī)r(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象將更加凸顯。 共識(shí)八：2016年房企多維度經(jīng)營(yíng)變革的時(shí)代到來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶(hù)導(dǎo)向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫(kù)存壓力增大，中央適當(dāng)降價(jià)提議，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，房企多維度經(jīng)營(yíng)變革在即。

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 現(xiàn)在該不該買(mǎi)房
  答

  中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》預(yù)測(cè)。分析稱(chēng)，中國(guó)樓市內(nèi)外部條件則均不容樂(lè)觀(guān)。從外部環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)增速下滑，金融市場(chǎng)不穩(wěn)定性增加，內(nèi)部條件看，作為市場(chǎng)亮點(diǎn)的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲量已經(jīng)在2015年被充分釋放，后續(xù)房?jī)r(jià)上漲乏力。兩者共同決定了2016年房市難以有好的表現(xiàn)。2016年中國(guó)房?jī)r(jià)總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，今年四季度到明年第三季度，去庫(kù)存是市場(chǎng)主基調(diào)。 《報(bào)告》指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零。另一方面，庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)?？値?kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月。住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！睍r(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡造成“一線(xiàn)城市供求矛盾突出”與“三四線(xiàn)城市供過(guò)于求”并存。 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，《報(bào)告》建議，減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。 具體措施包括： 1、擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收??； 2、取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅； 3、取消自用5年及生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅； 4、對(duì)于賣(mài)一買(mǎi)一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 到底該不該買(mǎi)房
  答

  2016年該不該買(mǎi)房，很多專(zhuān)家各種語(yǔ)言，作為購(gòu)房者關(guān)心的是房?jī)r(jià)是漲還是跌。房?jī)r(jià)漲跌受到土地成本因素的影響，也受到供需的影響，目前政府也在調(diào)整樓市，樓市政策也會(huì)有松動(dòng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)該如何呢？究竟該不該買(mǎi)房主要是看購(gòu)房者所處城市房?jī)r(jià)的具體情況以及購(gòu)房者是確實(shí)需要買(mǎi)房還是用來(lái)投資。下面我們通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)看看2016要不要買(mǎi)房。 一、2013年至2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走勢(shì) 從下圖可以看出，這三年時(shí)間開(kāi)發(fā)商投資的增幅是下降的。在經(jīng)過(guò)幾年大拆大建之后，開(kāi)發(fā)商投資更趨于理性，投資面積上在逐步縮小的狀態(tài)。一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的飽和，另一方面土地價(jià)格的上漲，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金大肆拿地。尤其是在2014年房產(chǎn)市場(chǎng)低迷狀態(tài)下，很多開(kāi)發(fā)商紛紛選擇轉(zhuǎn)型另辟蹊徑。整個(gè)樓市高投資高回報(bào)狀態(tài)已經(jīng)一去不復(fù)返了。 二、2013-2015年全國(guó)商品房?jī)r(jià)量走勢(shì) 2014年較2013年在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格上都有所下降，銷(xiāo)售面積同比下降7.6%，單價(jià)t同比下降6.3%。但是2015年較2014年不管是在銷(xiāo)售面積上還是單價(jià)上又出現(xiàn)上漲的狀態(tài)。這以方便得益于中央對(duì)樓市的一系列救市政策，放開(kāi)了大中城市的剛性需求和改善型需求。 三、2015年12月70城房?jī)r(jià) 2015年一線(xiàn)樓市領(lǐng)漲全國(guó)，新建商品住宅成交均價(jià)為26809元/平方米，相比2007年和2010年分別上漲了136.8%和44.8%，相比2014年則上漲了16.7%。由于供不應(yīng)求，一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比持續(xù)走低。2015年12月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存量為3396萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.6%，同比減少12.9%。一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存量持續(xù)走低。二線(xiàn)城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線(xiàn)城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。 三、10年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì) 從圖中可以看出中國(guó)這10年來(lái)房?jī)r(jià)一直在呈現(xiàn)上漲的狀態(tài)，較10年前房?jī)r(jià)同比上漲了115%，當(dāng)然這里有通貨膨脹的因素，但是就中國(guó)目前的工資水平來(lái)看，買(mǎi)一套房子幾乎都要不吃不喝幾十年。 四、重點(diǎn)城市下庫(kù)存消化周期 可以看出有的城市庫(kù)存壓力較大，庫(kù)存消化周期面臨危險(xiǎn)，這主要集中在二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市需求仍然旺盛，所以有些專(zhuān)家認(rèn)為一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)有所上漲，二三線(xiàn)城市庫(kù)存壓力房?jī)r(jià)趨勢(shì)平穩(wěn)，也有報(bào)告稱(chēng)有的四線(xiàn)城市房產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津。這里主要是一線(xiàn)城市集聚了太多社會(huì)資源尤其是財(cái)富資源。 以上是通過(guò)一些數(shù)據(jù)來(lái)給購(gòu)房者2016年買(mǎi)不買(mǎi)房問(wèn)題上一些參考，但是目前來(lái)看一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一直在上漲，二三線(xiàn)城市趨于平穩(wěn)，降價(jià)是某些樓盤(pán)不是整體現(xiàn)象。2016年肯定在政策上有所松動(dòng)，各地政府也在陸續(xù)出臺(tái)政府補(bǔ)貼政策去庫(kù)存。目前小型房企被并購(gòu)可能性較大，資金鏈也容易出現(xiàn)問(wèn)題，這里提醒購(gòu)房者購(gòu)房期房一定要防范風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)閳D便宜而買(mǎi)到藍(lán)尾盤(pán)。

• 問(wèn) 《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2012-2013）》指出房?jī)r(jià)未實(shí)現(xiàn)“理性回歸”？2013年樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)?。?/a>
  答

  理性回歸這四個(gè)字和崩盤(pán)怎么能聯(lián)系在一起？崩盤(pán)是瘋狂的，恐慌的，與理性明顯不符。所以，不必杞人憂(yōu)天。

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• 問(wèn) 哪些城市房?jī)r(jià)**難崩盤(pán) 會(huì)出現(xiàn)什么后果
  答

  8月份，中國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)展現(xiàn)了房?jī)r(jià)走勢(shì)的**新消息，首次出現(xiàn)“雙漲”局面，同比數(shù)據(jù)也開(kāi)始上漲。不過(guò)，在整體數(shù)據(jù)普漲的局面下，依然潛伏著各城市分化的現(xiàn)象，中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)的六大城市是哪里知道嗎？ 中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)城市排名第一：北京 8月百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格：33784元/平方米 環(huán)比漲跌：1.74%同比漲跌：3.26% 北京，作為首都常年吸引大量人口，并且近年來(lái)每年人口都在增加，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告，2014年末，全市常住人口為2151.6萬(wàn)人，與2013年相比，增加36.8萬(wàn)人，其中全市常住外來(lái)人口為818.7萬(wàn)人，與2013年相比，增加16萬(wàn)人。大量人口產(chǎn)生的剛需是北京房?jī)r(jià)不可能崩盤(pán)的**有力支撐。 中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)城市排名第二：上海 8月百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格：35405元/平方米 環(huán)比漲跌：3.77%同比漲跌：9.90% 上海從今年2月開(kāi)始，房?jī)r(jià)逐漸超過(guò)北京，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，其房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。 中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)城市排名第三：深圳 8月百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格：38093元/平方米 環(huán)比漲跌：0.72%同比漲跌：26.38% 深圳房?jī)r(jià)近期的漲勢(shì)比上海還要猛烈。從5月份的32339元/平米，3個(gè)月間，就上漲到了8月份的38093元/平米，幾乎是單價(jià)每月漲兩千。 中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)城市排名第四：廣州 8月百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格：17055元/平方米 環(huán)比漲跌：-0.33%同比漲跌：-5.35% 作為四大一線(xiàn)城市之一，廣州房?jī)r(jià)也是很難崩盤(pán)的。 中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)城市排名第五：湛江 8月百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格：7088元/平方米 環(huán)比漲跌：1.81%同比漲跌：-5.92% 中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)城市排名第六：南京 8月百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格：14256元/平方米 環(huán)比漲跌：1.66%同比漲跌：3.06% 想不到吧，中國(guó)房?jī)r(jià)**難崩盤(pán)的六大城市，第五名竟然是湛江，工作生活在當(dāng)?shù)氐?，可以行?dòng)起來(lái)了。